Mülkiyetin devrinden sonra tapuya işlenen şerhin terkini

Sayın meslektaşlarım,

Müvekkil iyi niyetli 3. kişi sıfatıyla bir taşınmazı satın alıyor. Satış işlemleri yapılırken tapuda herhangi bir şerh bulunmuyor.

Yaklaşık bir sene sonra müvekkil tarafı olmadığı; önceki maliklerden birinin taraf olduğu bir mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine "NAMA İFAYA İZİN" şerhi koyulduğunu ve bu nedenle de taşınmazın icra müdürlüğü'nce satılacağına dair bir tebligat alıyor.

Satış işlemlerinin durdurulması ve icra takibinin iptali için açtığımız dava icra mahkemesi'nce reddedildi. Henüz gerekçeli karar yazılmadı. Ancak kısa kararda koyulan şerhin mahkeme kararına dayanması gerekçe olarak gösterildi.

Ancak müvekkil, şerhe ilişkin mahkeme kararının tarafı değil. Taraf olan şahıs taşınmazı sattıktan sonra, taşınmaz müvekkile gelmeden önce 4 kere el değiştirmiş.

Tapuya şerh koyulmasına ilişkin mahkeme kararı, müvekkil taşınmazı devraldıktan bir sene sonra kesinleşmiş ve şerh de kesinleşme kararından sonra koyulmuştur.

Bu aşamada tapudaki şerhin terkini talepli bir dava açmayı düşünüyoruz. Bu davanın da "koyulan şerhin mahkeme kararına dayanıyor olması" gerekçesiyle reddedilmesi ihtmali var mıdır?

Görüşleriniz için şimdiden teşekkürler.

Sayın meslektaşım,
Verilen bilgilerle sınırlı olarak...

1.Müvekkil M’nin iktisabı (TMK.m.1023)

2.Nama İfaya İzin (TBK.m.113) konulu İlamın
a.Konusu
b.Tarafları

3.Müvekkil iyi niyetli 3. kişi sıfatıyla bir taşınmazı satın alıyor (TMK.m.1023). Satış işlemleri yapılırken tapuda herhangi bir şerh bulunmuyor (TMK.m.1009 vd.)

4. (İktisaptan) Yaklaşık bir sene sonra müvekkil tarafı olmadığı; önceki maliklerden birinin taraf olduğu bir mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine "NAMA İFAYA İZİN" (TBK.m.113) şerhi koyulduğunu ve bu nedenle de taşınmazın icra müdürlüğü'nce satılacağına dair bir tebligat alıyor (TMK.m.1019).

Kahve molası

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın meslektaşım, Verilen bilgilerle sınırlı olarak... 1.Müvekkil M’nin iktisabı (TMK.m.1023) 2.Nama İfaya İzin (TBK.m.113) konulu İlamın a.Konusu b.Tarafları 3.Müvekkil iyi niyetli 3. kişi sıfatıyla bir taşınmazı satın alıyor (TMK.m.1023). Satış işlemleri yapılırken tapuda herhangi bir şerh bulunmuyor (TMK.m.1009 vd.) 4. (İktisaptan) Yaklaşık bir sene sonra müvekkil tarafı olmadığı; önceki maliklerden birinin taraf olduğu bir mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine "NAMA İFAYA İZİN" (TBK.m.113) şerhi koyulduğunu ve bu nedenle de taşınmazın icra müdürlüğü'nce satılacağına dair bir tebligat alıyor (TMK.m.1019). Kahve molası

Hulusi Abi,
Önce, Tapu Sicil Müdürlüğüne müracaat, Bölge Müdürlüğünden görüş ve Genel Müdürlüğe itiraz yolu olabilir mi? Saygılarımla...

Cumhur dostum olabilir elbet, iyi de olur.

5.İktisap tarihinde TMK. m.1010 “Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” hükmü
Gerekçe olmadığına göre… Şerhin kabulü?

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın meslektaşım, Verilen bilgilerle sınırlı olarak... 1.Müvekkil M’nin iktisabı (TMK.m.1023) 2.Nama İfaya İzin (TBK.m.113) konulu İlamın a.Konusu b.Tarafları 3.Müvekkil iyi niyetli 3. kişi sıfatıyla bir taşınmazı satın alıyor (TMK.m.1023). Satış işlemleri yapılırken tapuda herhangi bir şerh bulunmuyor (TMK.m.1009 vd.) 4. (İktisaptan) Yaklaşık bir sene sonra müvekkil tarafı olmadığı; önceki maliklerden birinin taraf olduğu bir mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine "NAMA İFAYA İZİN" (TBK.m.113) şerhi koyulduğunu ve bu nedenle de taşınmazın icra müdürlüğü'nce satılacağına dair bir tebligat alıyor (TMK.m.1019). Kahve molası

Sayın meslektaşım öncelikle ilginiz için teşekkürler.

Ancak soruma cevap mı verdiniz yoksa bir soru mu sordunuz anlayamadım maalesef

Bu yüzden kastettiğinizi biraz açabilirseniz talep ettiğniz bilgileri yazabilirim.

Anlamak çabası

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Anlamak çabası

O halde ayrıntıları atlayarak özetleyeyim olayı:

Müvekkil taşınmazı satın aldığında tapuda taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh yok.

Satın alma tarihinden yaklaşık bir yıl geçtikten sonra taşınmazla ilgili dava kesinleşiyor. Ancak müvekkil bu davanın tarafı değil ve iyi niyetli olarak mülkiyeti iktisap etmiş durumda. Bu mahkeme kararına dayanarak, 3. bir kişinin borcu nedeniyle müvekkilin malik olduğu taşınmaz üzerine şerh koyuluyor ve satış işlemlerine başlanıyor.

Olayımız özetle bundan ibaret.

Bu durumda, Asliye hukuk mahkemesinden şerhin kaldırılmasını mı istemeliyim, yoksa idari başvuru yaparak tapunun işlemi ile ilgili bir idari dava mı açmalıyım?

Sanırım soruyu anlamak için müvekkilinizin tarafı olmadığı davaya ilişkin mahkeme kararının tamamına vakıf olmak gerekli. Tarafı olmadığınız bir davada maliki olduğunuz taşınmaz hakkında karar verilmesi enteresan.İcra dosyası dediğiniz takip yada satış ama olarak nedir? Davada taraf değil iseniz takipte de taraf olmadığınızı düşünerek icra mahkemesi yolunu denemenin başarılı olacağını düşünmüyorum. Bir diğer sıkıntı icra dosyasından satış yapılsa dahi tapu tescili nasıl yapacak?

Alıntı: Yazan sailor1981 Sanırım soruyu anlamak için müvekkilinizin tarafı olmadığı davaya ilişkin mahkeme kararının tamamına vakıf olmak gerekli. Tarafı olmadığınız bir davada maliki olduğunuz taşınmaz hakkında karar verilmesi enteresan.İcra dosyası dediğiniz takip yada satış ama olarak nedir? Davada taraf değil iseniz takipte de taraf olmadığınızı düşünerek icra mahkemesi yolunu denemenin başarılı olacağını düşünmüyorum. Bir diğer sıkıntı icra dosyasından satış yapılsa dahi tapu tescili nasıl yapacak?

Öncelikle yanıtınız için teşekkürler.

Şöyle ki, bahsedilen davanın konusu "nama ifaya izin". Müvekkilin taşınmazının ilk sahibi müteahhit şirket, dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın müteahhiti. Bu binanın inşası sırasında bir takım eksik işleri oluyor ve inşaat tamamlanamıyor. Bunun üzerine taşınmazdaki diğer bağımsız bölüm malikleri, miteahhit adına olan taşınmaz hakkında "nama ifaya izin" verilmesi talebiyle dava açıyorlar. İşbu dava sonuçlanıncaya kadar müteahhit malik olduğu taşınmazı elinden çıkarıyor ve 4 devir sonrası taşınmaz müvekkile satılıyor. Müvekkilin iktisabından 1 sene sonra "nama ifaya izin" konulu dava kesinleşiyor ve bu dosyadaki davacı vekili kesinleşen kararın tapuya şerhini talep ediyor. Tapu da mahkemeden gelene kararı uyguluyor. Bu uygulamayı yaparken davanın taraflarını ve taşınmazın o andaki malikini kontrol etmeden şerhi koyuyor ve satış işlemlerine başlanıyor.

Bahsettiğiniz gibi icra mahkemesi yolundan sonuç alamadık. Şimdi başvurmamız gereken yargı yolu hakkında kararsızız

Umarım açıklayıcı olmuştur.

Bence sorun sadece tapuya şerh konulması sorunu değildir.Sanıyorum TBK .m.113 ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili Yargıtay kararlarına göre talep halinde borcun ifasının sağlanması için gerekli avansı karşılamak üzere mahkemece davalı yükleniciye ait olan dairelerin de satılmasına karar verdiği için tapu kaydına nama ifa şerhi konulmuştur. Bu yönden sadece şerhin kaldırılması o taşınmazı satış tehlikesinden kurtarmaz. Aynı zamanda taşınmazın satışına yönelik kararın da uygulanmasının önlenmesi gerekir.

Görülen davada verilen karar ancak o kararın taraflarını bağlar taraf olmayan kişiyi bağlamaz ve tapu maliki olan 3.kişi yönünden kesin hüküm veya kesin delil teşkil etmez. “ Dava açılmadan önce dava konusunun 3 kişiya devredilmiş olması halinde,taraf sıfatı devr almış kişiye geçtiğinden ,davanın devralmış olan kişiye karşı açılması gerekir. Dava devredene karşı açılırsa sıfat yokluğundan red edilir. Bu yapılmayıp da davredenin taraf bulunduğu davada esas hakkında karar verilmiş (ve kesinleşmiş) ise bu karar devralmış kişi için kesin hüküm teşkil etmez “ (Baki Kuru,İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku,2016,sh:769 ) Eğer dava tarihinde borçlu yüklenici adına kayıtlı olup ta dava sırasında 3.kişiye devredilmiş ise davacının HMK.madde 125’deki seçimlik haklarını kullanarak davaya devam edilmesi gerekirdi. “ Mahkeme sanki devir yokmuş gibi eski taraflar arasında davaya devav ederek hüküm verir ve bu hüküm kesinleşir ise böyle bir hüküm dava konusunu dava sırasında devralmış olan 3. kişi hakkında kesin hüküm teşkil etmez “ (Baki Kuru,a.g.e. sh:571)

Bu yönden; nama ifaya izin ve taşınmazın satışına yönelik mahkeme kararı 3.kişi olan tapu malikini bağlamayacağı cihetle onun hakkında uygulanması imkanı olmadığı halde , tapu kaydına şerh konulup, taşınmazın icra yoluyla satışı işlemlerine girişilmekle Anayasa ,yasa ve A.İ.H.Sözleşmesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına karşı müdahale bulunulup muaraza(çekişme) yaratıldığından, ihtiyati tedbir talepli olarak anılan mahkeme kararının 3.kişi (müvekkil) yönünden uygulanmasının önlenmesi ve tapudaki şerhin kaldırılması sureti ile davalının vaki müdahale ve muarazasının (çekişmenin) önlenmesi davasının açılmasının uygun olacağını düşünüyorum.

Sayın Kocabaş açılması gereken davayı bence çok net özetlemiş ;bence temel sorun mütehaitten daire alan 3 kişi olarak müteahhidin halefi olmanız nedeni ile mütehahit tarafından işin eksik yapılması /bırakılması durumunda arsa sahipleri size karşı (sorun yaşayan tek daire maliki sizin olduğunuzu düşünerek)bu tür davaları açıp kazanacakları çok nettir.Eksik iş nedeni ile inşaatın seviyesine göre tapu iptal tescil davası açarak tapunuzu iptal etmeleri bile mümkündür.Satışı açacağınız murazanın meni davası ile durdurmanız mümkün ancak sonrası için yapmanız gereken binayı sözleşmedeki yüklenici taahhüdü gereği tamamlanması (uygulamada sizin gibi diğer mağdur 3.kişiler eksiklikleri tamamlamakta hatta ISKAN almakatadır) için gereğeini yapmaktır.Kolay gelsin

Alıntı: Yazan sailor1981 Sayın Kocabaş açılması gereken davayı bence çok net özetlemiş ;bence temel sorun mütehaitten daire alan 3 kişi olarak müteahhidin halefi olmanız nedeni ile mütehahit tarafından işin eksik yapılması /bırakılması durumunda arsa sahipleri size karşı (sorun yaşayan tek daire maliki sizin olduğunuzu düşünerek)bu tür davaları açıp kazanacakları çok nettir.Eksik iş nedeni ile inşaatın seviyesine göre tapu iptal tescil davası açarak tapunuzu iptal etmeleri bile mümkündür.Satışı açacağınız murazanın meni davası ile durdurmanız mümkün ancak sonrası için yapmanız gereken binayı sözleşmedeki yüklenici taahhüdü gereği tamamlanması (uygulamada sizin gibi diğer mağdur 3.kişiler eksiklikleri tamamlamakta hatta ISKAN almakatadır) için gereğeini yapmaktır.Kolay gelsin

Sayın sailor1981 yanıtınıza teşekkür ederim. Ancak anlaşılmayan bir kaç nokta var.

Öncelikle müvekkil taşınmazı müteahhitten almamış. Taşınmaz, müteahhitten sonra 4 kere el değiştirmiş ve son olarak müvekkile geçmiş. Bu bakımdan müvekkilin "müteahhitin halefi" sıfatında olacağını düşünmüyorum.

Müvekkilin iktisabının iyi niyetli üçüncü kişi olması ve tapu siciline güven ilkesi gereği korunacağını ve müvekkile karşı açılacak tapu iptal tescil davasının (veya herhangi bir diğer davanın) sonuç doğurmasının mümkün olmadığını düşünüyorum.

Maalesef Yargıtay istikrarlı şekilde el değişme sayısına bakmaksızın halef kabul ediyor. Müteahhite arsa sahibi tarafından yapılan satışları avans olarak değerlendiriyor.Bu davalarda TMK 1023 savunması dinlenmiyor, özetle kkis fesih olursa bina seviye durumuna göre tapu iptal kararı verilebilmektedir. Emsal çok fazla mevcut

Alıntı: Yazan sailor1981 Maalesef Yargıtay istikrarlı şekilde el değişme sayısına bakmaksızın halef kabul ediyor. Müteahhite arsa sahibi tarafından yapılan satışları avans olarak değerlendiriyor.Bu davalarda TMK 1023 savunması dinlenmiyor, özetle kkis fesih olursa bina seviye durumuna göre tapu iptal kararı verilebilmektedir. Emsal çok fazla mevcut

Elinizde ilgili emsal karar varsa ve paylaşabilirseniz çok sevinirim.