Kira Sözleşmesi Artiş şarti/tespit Davasi

Herkese iyi çalışmalar ,stressiz günler dileyerek sorumu yöneltmek isterim:

Taraflar arasındaki , ki iki taraf da tüzel kişi, kira sözleşmesi 15 yıldır süren bir kira sözleşmesidir.
Bununla birlikte kira sözleşmesinde, artış şartına ilişkin yazılı bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak taraflar, kira sözleşmesinin başlangıcından bu yana her dönem kira artışı yaparak bugüne gelmiştir. Yani yazılı bir artış şartı/oranı yok; ancak, uygulamada kira artışı yapılarak sözleşme devam ediyor.

Şimdi kira tespiti davası açılacak. BK 345. maddeye göre içinde bulunduğumuz kira dönemi için talepte bulunmak için, kira artış maddesi olması gerekir.

Sorun da burada başlıyor : Arada yazılı artış şartı yok, ama taraflar arasında artış uygulaması istisnasız olarak devam ediyor. Bu durumda BK 345 dahilinde artış şartı var olarak kabul edilebilir mi?

Açıkçası, ben buna ilişkin birkaç karar okuduğumu hatırlıyorum; ancak, kararları bulamıyorum..

Fikirleriniz, deneyimleriniz, kararlarınız.. varsa ve paylaşırsanız çok memnun olurum.

Kolaylıklar

Sayın meslektaşım konuyla ilgili biraz araştırma yaptım ancak artışa sessiz kalma hali ile ilgili net bir karar bulamadım.

Şöyle bir durum var;
Müvekkiliniz kiracının artış oranına ses çıkarmasa da yeni dönem için daha yüksek bir kira bedeli olması gerektiği aşikar olabilir. O nedenle sözleşmede artış şartı olsaydı, 344. madde de uygulanamayacağından, basiretli tacir olma gereği sözleşmeye göre karar verilebilirdi ancak, sözleşmede artış şartı yok. Kiracı kendi belirlediği ölçüde artırım yapıyor. Yeni dönem için kiraya veren daha yüksek olması gerektiğine inanıyorsa elbette tespit davası açılabilir.

Tam örtüşmemekle birlikte fikir vermesi açısından bir karar paylaşıyorum. Saygılarımla,

T.C. YARGITAY

6.Hukuk Dairesi
Esas: 2014/10340
Karar: 2015/8216
Karar Tarihi: 08.10.2015


ÖZET: TBK’nın 344. maddesinin tacirler yönünden sekiz yıl süre ile ertelendiği, sözleşmeye göre artış yapılacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında bilirkişi raporu ile belirlenen rayiç kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu da gözetilerek hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. Hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

(6098 S. K. m. 344) (6100 S. K. Geç. m. 3) (YİBK 18.11.1964 T. 1964/2 E. 1964/4 K.)

Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının 26.03.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, halen aylık net 14.695 TL kira bedeli ödediğini, taşınmazın kirasının emsallerine göre düşük kaldığını belirterek aylık kira parasının 26.03.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 30.000 TL'ye yükseltilmesini talep etmiştir. Davalı vekili endeks oranında artış yapıldığını, davacı şirketin %83 hissesinin dava dışı belediyeye ait olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece sözleşmeye göre artış yapılacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 26.03.2007 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira ilişkisinin başlangıç tarihine göre tespite konu yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hakim tarafından hak ve nesafet kuralarına göre saptanması gerekir. Kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre tespitinde dava konusu yerin emsal kira bedelleri de gözetilerek serbest koşullarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce brüt olarak saptandıktan sonra belirlenen bu brüt kira bedelinden mahkemece kiracının eski kiracılığı da gözetilmek suretiyle bir miktar indirim yapılarak sonuca gidilmesi gerekir.

Somut olayda, Türk Borçlar Kanun'unun 344. maddesinin tacirler yönünden 8 yıl süre ile ertelendiği, sözleşmeye göre artış yapılacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında bilirkişi raporu ile belirlenen rayiç kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu da gözetilerek hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün bozulmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı