Kat Karşılığı İnşaat. Sözleşmesi Feshinde 3.Kişi

Müvekkilimiz : X arsa sahibi Y'den 6.000 TL bedelle 3.normal kat 20 numaralı daireyi 18.09.2008'de satın oluyor.

13.08.2007 tarihinde 8 arsa sahibi ile 2 müteahhit arasında Noterde G.Menkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi yapılıyor.
Sözleşmeye göre inşaat sözleşme tarihinden itibaren 8 ayda ruhsat alınacak(En geç Nisan 2008) , ruhsattan itibaren 18 ay sonrada inşaat bitecek. (En geç Kasım 2009)

Sözleşmeye göre satış yetkisi:
Hafriyat alınınca =1
Temel atılınca = 2
2.Bodrumun betonu atılınca = 1
Zemin kat betonu atılınca = 1
1.Normal Kat betonu atılınca = 1
2.Normal kat betonu atılınca = 1
3.Normal kat betonu atılınca = 1
Duvar örülünce = 1
İskan alınınca = 1
Çevre düzenlemesi bitince diğer dairelerin satış yetkisi müteahhitlere verilecektir.

13.12.2007'de Noterde arsa sahiplerine ait bağımsız bölüm gösterir liste beyanı yapılmıştır.

Kat irtifakının 14.12.2007'de tescilinden itibaren yapılan satışlar:

1 nu. daire = 19.11.08
2 nu. daire = Kat irt. ile arsa sahiplerine bırakılmış.
3 nu. daire = 09.10.08'de arsa sahibi G adına tescilli iken R vekaletle 3.kişiye satmış (Davada satışa onay verilip tapu tescilinin iptali istenmemiş.)
4 nu. daire = 17.12.07 'de arsa sahibi adına tescilli iken müteahhit O vekaleten 3.kişiye satıyor.
5 nu. daire = 25.09.08'de arsa sahibi G adına tescilli iken R vekaletle 3.kişiye satmış (Davada satışa onay verilip tapu tescilinin iptali istenmemiş.)
6 nu. daire = 19.08.08'de arsa sahibi G adına tescilli iken R vekaletle 3.kişiye satmış (Davada satışa onay verilip tapu tescilinin iptali istenmemiş.)
7 nu. daire = Kat irtifakı ile arsa sahibi adına tescil ediliyor.
8 nu. daire = 07.01.08'de
9 nu. daire = Kat irtifakı ile arsa sahibi adına tescil ediliyor.
10 nu. daire = 13.04.09'da irtifak sonu malik olan diğerine satış.
11 nu. daire = Kat irtifakı ile arsa sahibi adına tescil ediliyor.
12 nu. daire = Kat irtifakı ile arsa sahibi adına tescil ediliyor.
13 nu. daire = 17.12.07 'de arsa sahibi adına tescilli iken müteahhit O vekaleten 3.kişiye satıyor. Daha sonra 01.09.10'da satış daha var.
14 nu. daire = Kat irtifakı ile arsa sahibi adına tescil ediliyor.
15 nu. daire = Kat irtifakı ile arsa sahibi adına tescil ediliyor.
16 nu. daire = 17.12.07 'de arsa sahibi adına tescilli iken müteahhit O vekaleten 3.kişiye satıyor.
17 nu. daire = 06.01.09'da arsa sahibi Y adına kayıtlı iken R vekaletle 3.kişiye satmış.
18 nu. daire = 17.12.07 'de arsa sahibi adına tescilli iken müteahhit O vekaleten 3.kişiye satıyor. 13.06.08'de İ vekaletle E'ye satıyor.
19 nu. daire = 17.12.07'de arsa sahibi adına tescilli iken müteahhit O vekaleten 3.kişiye satıyor. 13.06.08'de İ vekaletle E'ye satıyor.
20 nu daire = 18.09.08'de satış. (Müvekkil, arsa sahibi adına tescili yapılı daireyi arsa sahibinden satış yolu ile ediniyor.)
21 nu daire = 17.12.07 'de arsa sahibi adına tescilli iken müteahhit O vekaleten 3.kişiye satıyor.

Toplam 6 adet daire (4,13,16,18,19,21 nu.) kat irtifakının tescilinden 3 gün sonra L adına tescilli iken müteahhite verilen vekalet ile birlikte satılıyor.

23.02.2010 tarihinde Asl. Hk. Mah. D.İş dosyası ile inşaatın %21'inin yapıldığı tespit edilmiştir.

07.06.2010'da Noter aracılığı ile müteahhitlere ihtarname gönderiliyor, iki müteahhite de tebligat yapılamıyor. İhtarnamede inşaatın yapımına kısa sürede tekrar başlanması aksi halde sözleşmenin feshedileceği beyan ediliyor.

28.07.2010'da Tic. Mah.'de Düzenleme Şeklinde G.Menkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnş. Yapım Sözleşmesinin Feshi, Tapu İptali, Tescili, Zararın Tazmini talepli dava açılıyor.

Dava dilekçesinde 3,5 ve 6 numaralı daireleri arsa sahiplerinden G'nin bizzat devrettiği ve o dairenin yeni maliklerine karşı tescil iptali taleplerinin olmadığı, bu satışlara onay verdikleri beyan edilmiş. Diğer tüm yeni maliklerin iyi niyetinin kabul edilemeyeceği ve sözleşmelerin geriye etkili olarak feshini talep ettiklerini beyan etmişler.

Davalı 3.kişi vekili cevap dilekçesinde söz konusu dairenin 6.maliki olduğunu, arsa sahibinden veya müteahhitten daireyi satın almadığını dolayısı ile "M.K. md. 2'deki iyi niyetten yararlanabileceğini" tapu tescili talebinin iptali talebinin Tapu kaydına güven ilkesi ile Venire Contra Factum Proprium / Kendi yarattığı güven ortamının sonuçlarına katlanma ilkesi veya çelişkili davranış yasağına dayanarak ( Y.H.G.K. 19.04.2000 tarih 2000/1-735 E. ve 2000/789 K.) müvekkili açısından reddini talep etmiş.

Dava dosyasında 15.02.12 tarihli b.kişi raporunda : Yanlar arasındaki her iki inşaat sözleşmesinin asıl davanın davacıları arsa sahiplerince haklı sebeple feshinin geriye etkili olup, ileriye etkili sonuç yaratmayacağından (25.01.1984 T. 3/1 sayılı Tevhidi İçtihat kararına göre sözl. feshinde aynı zamanda ileriye etkili sonuç kabul edilse de olayımızda iyi niyet kuralı gereği bu mümkün değildir.) ve birleşen davanın davalılarından da (Y. 15.HD. 04.03.05 T. 04/3299 E ve 05/1234 K.'ya göre " Arsa sahipleri tarafından önceden yüklenici adına 3.kişilere tapuda devredilen arsa paylarının aynen iadesi gerekir kararı olduğundan.) tapuda ferağ verilerek satın aldıkları payları inşaatın kat karşılığı yapıldığını açıkça bilerek (Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bilen veya bilebilecek durumda olan vurgusu vardır.) yüklenici adına arsa sahiplerinden aldıklarından arsa paylarını, arsa sahiplerine iade ile yükümlü olacakları ve İnş. sözl. fesih kuralı olarak geriye etkili sonuç yaratarak sözl. hiç yapılmamış gibi ortadan kalkarak tapuların iptali ve arsa sahipleri adına tescili gerektiği takdiri mahkemeye bırakılmıştır. Davalı 3.kişili vekilinin savunmasına istinaden söz konusu inşaatın Yargıtay'ın "bilen veya bilebilecek durumda olan" kuralına uygun olarak alınıp alınmadığının takdirini ve dolayısı ile tapu tescilinin iptali müeyyidesine muhatap olup olmayacağı hususu takdirini mahkemeye bırakmıştır.

Davacı arsa sahiplerinin vekili b.kişi raporundaki aleyhe hususları kabul etmeyerek genel hatları ile rapora karşı bir diyeceğinin olmadığını beyan etmiştir.

Davalı 3.kişi vekili rapora karşı " Müvekkilinin söz konusu yerin 6. maliki olduğunu, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığını, tapuya güven ilkesinden yararlanmaları gerektiği" beyanında bulunmuştur.



1. Müvekkil iyi niyet, tapuya güven ilkesi ve benzeri hükümlerden yararlanamaz mı? Tapu tescilinin iptalinden kurtulmak mümkün mü ?

2. Tapu tescilinin iptali kararı çıkması durumunda müvekkil söz konusu yer için verdiği parayı kimden isteyebilir ?

3. Müvekkil, tapuda beyan edilen rayiç bedeli mi talep edebilir yoksa gerçekten verdiği rakamı mı talep edebilir ? Para banka üzerinden veya herhangi bir belge ile kayıt altına alınmaksızın elden verilmiştir. Bu durumda b.kişi marifeti ile değer tespiti mi yaptırılır yoksa tapuda gözüken rakamla mı yetinilir ?

4. Arsa sahiplerinin müteahhitler yaptıkları sözleşmedeki süreleri beklemeksizin kat irtifakının kurulmasından itibaren 4. günde 6-7 daireyi vekaletle sattırması "MUVAZAA"ya delalet değil midir ?

5. Konu hakkında 3.kişi tarafı olarak lehimize Yargıtay Kararları veya İçtihatları paylaşabilir misiniz ?

Görüş ve yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Sayın eser_29,

Alıntı: Yazan eser_29 Müvekkilimiz : X arsa sahibi Y'den 6.000 TL bedelle 3.normal kat 20 numaralı daireyi 18.09.2008'de satın alıyor. ... G.Menkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi yapılıyor. Sözleşmeye göre...ruhsattan itibaren 18 ay sonrada inşaat bitecek. (En geç Kasım 2009) ...20 nu daire = 18.09.08'de satış. (Müvekkil, arsa sahibi adına tescili yapılı daireyi arsa sahibinden satış yolu ile ediniyor.) ... 23.02.2010 tarihinde Asl. Hk. Mah. D.İş dosyası ile inşaatın %21'inin yapıldığı tespit edilmiştir. ... Tic. Mah.'de ...Daire Karşılığı İnş. Yapım Sözleşmesinin Feshi, Tapu İptali, Tescili, Zararın Tazmini talepli dava açılıyor. Dava dosyasında 15.02.12 tarihli b.kişi raporunda : Yanlar arasındaki her iki inşaat sözleşmesinin asıl davanın davacıları arsa sahiplerince haklı sebeple feshinin geriye etkili olup...

Arsa sahibi Y, kendisine düşen bağımsız bölümün kat irtifaklı payını müvekkiliniz X'e tapuda sattıktan sonra, "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin geriye etkili feshi de söz konusu olsa; müvekkilinizden işbu tapu payının iadesini isteyemez. Bilakis bu durumda müvekkiliniz X'in, arsa sahibi Y'ye karşı "taşınmaz satışına ilişkin ayıba karşı tekeffül" hükümlerince talep hakkı bulunmaktadır. Müvekkiliniz, arsa sahibi Y'ye karşı; satın aldığı taşınmazı iadeye hazır olduğunu bildirerek satım sözleşmesinden dönebilir, satış bedelinden indirim talep edebilir ve ayıba bağlı zararlarından dolayı da BK m.96 (TBK m.112) muvacehesinde tazminat isteminde bulunabilir.

Saygılar...

Müvekkile ve diğer daire satın alanlara karşı böyle bir taleple dava açıldı. B.kişi raporları da davacı tarafın sunduğu yargıtay kararları doğrultusunda tapu feshinin gerektiği ve fesih işleminin geriye yürüyerek asıl arsa sahipleri lehine tescili doğrultusunda gelmiş durumda.

Davanın gidişatından aleyhe sonuçlanacağı kanaati var.Dolayısı ile bundan sonra hak kaybını azaltmak için neler yapabiliriz bunu merak ediyorum. Tapuda dairenin satış bedeli 6.000 TL, gerçekte ise bu tutarın çok üzerinde ve ödeme elden yapılmış. Bu durumda sadece 6.000 TL'yi mi talep edebilir müvekkil ?

Sayın eser_29,

Alıntı: Yazan eser_29 Müvekkile ve diğer daire satın alanlara karşı böyle bir taleple dava açıldı. B.kişi raporları da davacı tarafın sunduğu yargıtay kararları doğrultusunda tapu feshinin gerektiği ve fesih işleminin geriye yürüyerek asıl arsa sahipleri lehine tescili doğrultusunda gelmiş durumda. Davanın gidişatından aleyhe sonuçlanacağı kanaati var.Dolayısı ile bundan sonra hak kaybını azaltmak için neler yapabiliriz bunu merak ediyorum. Tapuda dairenin satış bedeli 6.000 TL, gerçekte ise bu tutarın çok üzerinde ve ödeme elden yapılmış. Bu durumda sadece 6.000 TL'yi mi talep edebilir müvekkil ?

İhtimal 1- Müvekkiliniz hakkındaki gelişim, 1 no'lu mesajınızdaki anlatımınız ve 2 no'lu mesajımla (anlatımınızdan) alıntılayarak özetlenen şekilde ise: 2 no'lu msj.ımda yazdığım şekilde savunma yapınız. Bilirkişinin ne dediğinin önemi yok...

İhtimal 2- İhtimal 1'e rağmen sonucun aleyhe olacağını düşünüyorsanız (ki ben bundan -bilirkişi bir tarafa sizin de- hukuken aleyhe sonuç doğması -gerektiği- düşüncesinde olduğunuzu anlıyorum?) o halde (siz açıkça yazmaktan imtina etmekte iseniz de?) müvekkiliniz:

Alıntı: ...tapuda ferağ verilerek satın aldıkları payları inşaatın kat karşılığı yapıldığını açıkça bilerek (Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bilen veya bilebilecek durumda olan vurgusu vardır.) yüklenici adına arsa sahiplerinden aldıklarından arsa paylarını, arsa sahiplerine iade ile yükümlü olacakları...

durumunda ve bu husus da ispatlanmış? Yani müvekkiliniz, her ne kadar arsa sahibinden pay almış görünmekte ise de; aslında yükleniciye düşen dairelerden birini ve bedeli de yükleniciye ödenmek suretiyle -arsa sahibi üzerine kayıtlı olduğundan arsa sahibi satmış gibi görünen daireyi- satın almış? Ve bu durumda da KKİS'nin geriye etkili feshi ile müvekkiliniz üzerine kayıtlı pay da iptal edilecek?

Durum bu ise: müvekkilinizin ancak YÜKLENİCİ aleyhine alacak ve/veya tazminat davası ikame etmek hakkı bulunmaktadır.
a_ Sebepsiz zenginleşme hükümlerine mesnetle, ödenen bedelin iadesi istenebilir,
b_ Müvekkilinizin zararı, ödenen bedelle sınırlı değilse; bedel iadesiyle birlikte müvekkilinizin gerçek zararının tazminini isteyebilirsiniz, (İnceleyiniz: BK m.96-98).

Saygılar...

Nevra hanım ilginiz ve cevabınız için teşekkür ederim. İhtimal 1'e göre sonucun aleyhe olacağını düşünmemin sebebi ilk bilirkişi raporunun aleyhe gelmesidir (KKİS sözleşmesinin geriye dönük feshi gerekir görüşü) yoksa müvekkilin "yüklenici adına arsa sahiplerinden aldıkları" gibi bir iddia veya ispat söz konusu değil dosyada.

Sayın eser_29,

Alıntı: Yazan eser_29 Nevra hanım ilginiz ve cevabınız için teşekkür ederim. İhtimal 1'e göre sonucun aleyhe olacağını düşünmemin sebebi ilk bilirkişi raporunun aleyhe gelmesidir (KKİS sözleşmesinin geriye dönük feshi gerekir görüşü) yoksa müvekkilin "yüklenici adına arsa sahiplerinden aldıkları" gibi bir iddia veya ispat söz konusu değil dosyada.

Est.

O halde:

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında akdedilen sözleşmeye taraf olmadığından müvekkilinizin (aksine anlaşma yoksa) "KKİS"nin geriye etkili feshine dair söz hakkı bulunmamakta ise de; müvekkiliniz tapu payını, arsa sahiplerinden ve arsa sahiplerine düşen kısımdan satın aldığı için 2 no'lu mesajımdaki açıklamam geçerlidir.

Saygılar...