Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Site yönetiminin dava ehliyeti

Yanıt
Old 08-05-2019, 11:37   #1
Av.mehmet.av

 
Acil Site yönetiminin dava ehliyeti

1- Müvekkil site yönetimi, eski site yöneticisi ve eski denetçiye alacak davası açmayı düşünmektedir.(site aidatlarını uhdesinde tutmalarından dolayı)

Soru:
1- Site yönetiminin böyle bir dava açmak için dava ehliyeti var mıdır?
Old 08-05-2019, 14:10   #2
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Anlamak için

Merhaba sayın meslektaşım,

1.Yönetim Planı'nda soru bağlamında hüküm var mı?

2.Genel Kurul'da bu konuda alınmış bir karar var mı?

Saygılar
Old 08-05-2019, 16:10   #3
Av. Musa TAÇYILDIZ

 
Varsayılan

Kat Mülkiyeti Kanunu

II - Yöneticinin görevleri:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
....

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;



T.C YARGITAY
.Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2017/ 689
Karar: 2017 / 1686
Karar Tarihi: 13.12.2017

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi


Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İzmir 1. Tüketici Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 17.09.2013 gün ve 2011/1247 E., 2013/793 K. sayılı karar taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.04.2014 gün ve 2014/1670 E., 2014/12987 K. sayılı kararı ile;

(...Davacı site yönetimi, sitenin davalı ... tarafından diğer davalıya yüklenici olarak imal ettirildiğini, sitenin tesliminden sonra zaman içinde ortak kullanım alanlarında ayıplı imalattan kaynaklanan zararların oluşmaya başladığını, ayıplı imalatların düzeltilmesi gerektiğini, kapalı otopark ile ilgili zemin ve zemin altlarında sorunlar oluştuğunu, yangın merdivenlerinde, blok dış duvarlarının sıva ve boyasında ayıpların olduğunu ve su sızıntılarının meydana geldiğini belirterek, tüm zararların tespiti ile, 14 yapının temel su yalıtımlarının, 13 adet bloğun tüm dış duvarlarının ve yangın merdivenlerinin su yalıtımlarının, zemin etütlerinin ve buna bağlı olarak yasa, yönetmelik ve teknik şartnamelerin gerektirdiği gibi yapılmasını, oluşan beton, sıva ve boya dökülmelerinin tamiratını, tespit edilen bu zararların tazminine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 10.000.TL nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davanın kabulüne, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 10.000.TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dava, ... tarafından açılmış olup sitenin ortak kullanım alanlarındaki ayıplı imalattan kaynaklanan zararların tazminine ilişkindir. Ada yönetiminin aktif husümet ehliyeti mevcut olmayıp bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Ancak, ada yönetiminde aynı zamanda kat maliki olanlar kendilerine ait bağımsız bölümdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedeli ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümüne tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilirler. Hal böyle olunca mahkemece, ada yönetiminde aynı zamanda kat maliki olan kişilerin sahip olduğu taşınmazlar nedeni ile hisselerine düşen bölüm yönünden arsa payı oranında talep hakkının olduğu kabul edilmeli ve kayıt maliki olmayan yöneticiler ve davacı ada yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından, husumet nedeni ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle tüm site yönünden işin esası hakkında karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir...)

gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.



TEMYİZ EDENLER: Davalı ... İnş. San. Tic. AŞ. vekili ve davalı ... İnş. AŞ. vekili



HUKUK GENEL KURULU KARARI



Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki bilgi ve belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava yüklenicinin ayıplı imalatı iddiasına dayalı alacak istemine ilişkindir.

Davacı Site Yönetimi vekili, müvekkili sitenin davalı ... İnş. San. Tic. AŞ. tarafından diğer davalı ... İnş. AŞ.’ye yüklenici olarak imal ettirildiğini; sitenin 2007 yılında tesliminden sonra, zaman içinde ortak kullanım alanlarında ayıplı imalattan kaynaklanan zararların oluşmaya başladığını ve bu zararların binanın yapısal sağlamlığına zarar verecek derecelere çıktığını, kapalı otopark ile ilgili zemin ve zemin altlarında sorunlar oluştuğunu, ayrıca yangın merdivenlerinde, blok dış duvarlarının sıva ve boyasında ayıpların olduğunu ve su sızıntılarının meydana geldiğini belirterek tüm zararların tespiti ile 14 yapının temel su yalıtımlarının, 13 adet bloğun tüm dış duvarlarının ve yangın merdivenlerinin su yalıtımlarının, zemin etütlerinin ve buna bağlı olarak yasa, yönetmelik ve teknik şartnamelerin gerektirdiği gibi yapılmasını; oluşan beton, sıva ve boya dökülmelerinin tamiratını, tespit edilen bu zararların tazminine ve bir daha tekrarlanmaması için yapılması gereken imalatın bedel olarak tazminine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 10.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... İnş. AŞ. vekili müvekkili şirketin taşeron olması nedeniyle davanın kendilerine yöneltilemeyeceğini, davacı tarafın dava ehliyetinin de olmadığını, yapılan imalatın projeye ve şartnameye uygun olarak yapıldığını savunmuş, davalı ... İnş. San. Tic. AŞ. vekili ise davacının dava açma ehliyetinin mevcut bulunmadığını, müvekkili şirket tarafından alt yükleniciye inşa ettirilen konutlar ve ortak kullanım alanlarının ayıplı olmayıp ortak alanların kat malikleri ve ada yönetimi tarafından bakımsız bırakıldığını, süresinde yapılmış bir ayıp ihbarının olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece sitenin ortak alanlarının imalattan kaynaklı gizli ayıplar taşıdığı, ayıpların bulunduğu yerler ve nitelikleri göz önünde bulundurulduğunda site yönetiminin davada taraf sıfatının mevcut olduğu, süresinde dava konusu edilen ve giderilmesi için 83.497,- TL masraf gerektiği tespit edilen ayıplardan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları gerekçesi ile taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne ve 10.000 TL’nin davalılardan tahsiline hükmedilmiştir.

Tarafların temyiz itirazları üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeler ile bozulmuştur.

Yerel Mahkeme “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’inci maddesine uygun olarak kat maliklerinin katılımı ile gerçekleşen toplantıda karar defterine ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için varılan kararın yazıldığı, buna uygun olarak da yönetime bu eksikliklerin giderilmesi için vekil tutma dolayısıyla dava açma yetkisinin verildiği açık olduğuna göre artık kat maliklerinin ayrı ayrı dava açmalarının bu hükümler karşısında hem usul ekonomisi yönünden hem de davanın niteliği yönünden gerekli olmadığı ve tüm bunların sonucu olarak ada yönetiminin aktif dava ehliyeti bulunduğu”ndan bahisle direnme kararı vermiştir.

Direnme kararı davalı ... İnş. San. Tic. AŞ. ve davalı ... İnş. AŞ. vekili tarafından temyiz edilmektedir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat mülkiyetine tabi taşınmazın ortak alanlarında yüklenicinin ayıplı ifası iddiasına dayalı davalarda kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yetki vermeleri hâlinde site yönetiminin tüm kat maliklerini temsilen dava açmalarının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce davacı sıfatıyla Yüksek Vadi Evleri 25043 Ada Site Yönetiminin yer aldığı dava dosyasında, yalnızca 25042 Ada Yönetim Kurulunun ...., ...., .... isimli kişilerden oluştuğuna dair 07.04.2008 tarihli tutanak ve bu tutanakta ismi geçen kişilerce imza altına alınmış 01.05.2008 tarihli karar defteri sayfasının onaysız suret olarak mevcut bulunduğunun, davacı vekili Av. ...’ya 25043 ada yönetimi adına yönetici sıfatıyla vekalet verenin ise .... isimli kişi olduğunun anlaşılmasına göre, ....’ın yönetici olarak atandığına ve bu kişiye kat malikleri kurulunca dava açma yönünde yetki verildiğine dair kararların aslı veya onaylı ve okunaklı suretlerinin eklenmesi için dosyanın mahalline geri çevrilmesinin gerekip gerekmediği hususu ön sorun olarak görüşülüp tartışılmış, bu eksikliklerin işin esasının incelenmesinden sonra varılacak sonuca göre değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılarak oy birliği ile ön sorunun bu aşamada mevcut olmadığına karar verilmiştir.

Uyuşmazlığın irdelenmesinde öncelikle dava hakkı, dava ehliyeti ve taraf sıfatı kavramları üzerinde durulmalıdır.

Medeni hukukta olduğu gibi medeni usul hukukunda da ehliyet büyük önem taşır.

Konunun temeli, “hak” ve “dava hakkı” kavramlarına dayalıdır.

Bireylerin bir hakkın inkâr veya ihlali durumunda yargı gücüne başvurarak haklarının etkin bir şekilde korunmasını istemek konusunda sahip oldukları yetkiye “dava hakkı” denilmektedir. Bir kimsenin bu korumayı yargı gücünden belli bir hasma karşı fiilen talep etmesi davadır (POSTACIOĞLU/ALTAY: Medeni Usul Hukuk Dersleri, 7.b., İstanbul 2015, s. 181).

Doktrinde davada taraf kavramını açıklamaya yönelik olarak maddi taraf kuramı, şekli taraf kuramı ve işlevsel taraf kuramı başlıkları altında toplanabilecek üç farklı yaklaşım bulunmaktadır. İşlevsel taraf kuramı yalnızca mal varlığı davaları bakımından tarafın belirlenmesine yönelik çözüm sunmakta iken, taraf olmayı maddi anlamda hakkın ayrılmaz parçası olarak gören maddi taraf kuramının aksine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) davada taraf tayininde, kimin kime karşı hukuki koruma istediğinin belirlenmesinde dava dilekçesinin esas alınmasını öngören şekli taraf kuramını esas aldığı münferit düzenlemelerinden (iradî taraf değişikliği: m.124; dava ve cevap dilekçelerinin içerikleri: m.119/1-b, c ve 129/1-b, c; kesin hükmün davanın tarafları açısından bağlayıcı olması: m. 303 gibi) açıkça anlaşılmaktadır.

HMK’nın 50’nci maddesinde taraf ehliyeti “Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir.” şeklinde açıklanmıştır.

Davada taraf ehliyetinden maksat bir davada davacı veya davalı olarak yer alabilme ehliyetidir. Bu kavram medeni hukuktaki hak ehliyetinin medeni usul hukuku alanındaki uzantısını oluşturur (TANRIVER, S.: Medeni Usul Hukuku, c.I, Ankara 2016, s. 485).

HMK’nın 53’üncü maddesinde “talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisi” olarak tanımlanan dava takip yetkisi ise hukukumuzda davanın taraflarının tayininde şekli taraf kuramının kabul edilmesinin sonucu olarak taraf ve taraf sıfatı kavramlarının birbirlerinden ayrılmasının sonucu olarak varlık kazanmıştır.

Kişinin taraf ehliyetinin bulunması, taraf olarak yer aldığı davasını yürütebilmesi için tek başına yeterli değildir; kişinin dava ehliyetine de sahip olması gerekir (ERİŞİR, E.: Medeni Usul Hukukunda Taraf Ehliyeti, İzmir 2007, s.57).

Dava ehliyeti ise bir kişinin bizzat yahut tayin edeceği temsilcisi aracılığı ile dava açabilmesi, davayla ilgili usul işlemleri yapabilmesi ve kendisine karşı dava açılması hâlinde de hakkını koruyucu beyanlarda bulunabilme yani savunma yapabilme ehliyeti olarak tanımlanabilir (TANRIVER, s. 496).

Davada davacı ve davalı olarak yer almakla taraf olarak gösterilenlerin maddi hukuk bakımından gerçekten bu niteliği taşıyıp taşımamaları tümüyle birbirinden farklı kavramlardır.

Sıfat, dava konusu kılınan subjektif hakla davanın tarafları arasındaki ilişkiyi ifade eder ve dava dilekçesinde davacı ve davalı olarak gösterilmiş kişilerin maddi hukuk bakımından gerçekten hak sahibi veya yükümlü konumunda bulunup bulunmadığına ilişkindir (TANRIVER, s.512). Başka bir tanıma göre sıfat, belirli ve somut bir davada husumeti yöneltebilmek olanağını sağlayan hukuki bir durum olup, statüye mensup olmayı ifade eden bir niteliktir. Belirli bir hak üzerinde dava hakkını sağlayan statü, o hakka sahip olmak olabileceği gibi temsil kuralları uyarınca o hakta tasarruf yetkisi de olabilir (POSTACIOĞLU/ALTAY, s. 196).

Dava, bizzat hak sahibi tarafından açıldığı zaman hak sahibi olmak durumu ile sıfat kavramları örtüşmekte ise de; dava, hak sahibinden başka bir kişi tarafından açıldığında sıfat kavramı bütün özerkliği ve özelliği ile meydana çıkmaktadır. İleri sürülen hakkın veya hukuki durumun söz konusu davayı açmak yetkisini verip vermediği keyfiyeti sıfat kavramına karşılık gelir.

Bu açıklamalardan sonra uyuşmazlıkta davacı konumundaki ada yönetiminin hukuki statüsünü belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulması gerekir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Genel kurul” başlıklı 27’nci maddesinde, “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır." düzenlemesi yer almaktadır.

Kanunun 69’uncu maddesine göre toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

Yine aynı Kanunun 34’üncü maddesinin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” şeklinde düzenleme içermekte, aynı Kanunun "Genel yönetim işlerinin görülmesi" başlıklı 35’inci maddesinde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklindeki ifadesi ile dava açma hakkı düzenlenmiştir.

38’inci maddenin ikinci fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanununun 19’uncu maddesi ile yapılan değişiklik ile "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.” şeklindeki düzenleme getirilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2006 gün, 2006/18-483 E., 2006/473 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır.

Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir (KALE, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188).

Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davaya konu ayıbın site yönetiminin kanun gereği sorumluluğunda bulunan ortak alanlara ilişkin olması karşısında her bir malikin ayrı ayrı dava açmasının ve yapılacak yargılama sonunda her bir malikin ortak alandaki payları nispetinde ayrı ayrı hüküm kurulmasının, usul ekonomisine ve kanun koyucunun Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlamak istediği amaca uygun düşmeyeceği, değişen yaşam düzeninin doğurduğu eldeki dava gibi bazı özel ihtiyaç hallerinde site yönetiminin kanundaki usule uygun aldığı yetki ile dava açmaya yetkili olduğunun kabulünün gerektiği, bu nedenle direnme hükmünün yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç: Davalı ... İnş. San. Tic. AŞ. vekili ve davalı ... İnş. AŞ. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, tebliğ tarihinden itibaren on beş günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.12.2017 gününde oy çokluğu ile karar verildi.
Old 09-05-2019, 13:16   #4
Av.mehmet.av

 
Acil

Alıntı:
Yazan Av. Hulusi Metin
Merhaba sayın meslektaşım,

1.Yönetim Planı'nda soru bağlamında hüküm var mı?

2.Genel Kurul'da bu konuda alınmış bir karar var mı?

Saygılar
Meslektaşım teşekkür ederim.
1- Yönetim planında bu konuda yetki verilip verilmediği ile ilgili bilgim henüz yok maalesef (Dava açma yetkisi var ise bu durumda genel kurul kararı olmasa bile dava açabilir mi?)
2- Yakında genel kurul olacak. Sanırım bu konu ile ilgili de yetki alacaklar. (Genel kurulda genel olarak dava açma yetkisi verilmesi yeterli olur mu yoksa kime karşı hangi dava açılacak ise özel olarak yetki almak gerekir mi?)
3- Genel kuruldan alınacak olan dava açma yetkisi için belli bir oran var mı acaba. Yoksa toplantıya katılanların salt çoğunluğunun kabulü yeterli mi. Bazı kararlarda tüm kat maliklerinin 4/5'inin olurunun alınmasından bahsedilmiş.
Old 10-05-2019, 09:51   #5
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Katkı

Konu bağlamında verilen bilgiyle sınırlı ve
ESKİ SİTE YÖNETİCİSİ VE ESKİ DENETÇİ“NİN İBRA EDİLMEMİŞ OLMALARI KOŞUYLA…


1.„Anagayrimenkulün … yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır“ (KMK.m.32/3).

2.„Yasanın 38. maddesi gereğince kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup 40. maddesi hükmüne göre kural olarak vekilin haklarına sahip olan yönetici bu özel durumu sebebiyle Borçlar Kanunu'nun 388. maddesi (TBK.m.504) hükmü karşısında hususi bir selahiyeti haiz olmadıkça dava açamaz.“
14.HD. E. 2009/13913, K. 2009/14427, T. 21.12.2009
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/file...2009-13913.htm

3.YETER SAYI:
KMK. MADDE 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
(Değişik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.15) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

4. YÖNETİCİ -KMK.m. 34, 40

5.GÖRÜŞ : Sn. Taçyıldız’ın paylaşmış olduğu HGK. da dikkate alınarak, Kat Malikleri Genel Kurulu’nda site yönetimi’nden birisine konu bağlamında ilgili kişiler hakkında dava açılması ve bu amaçla „avukat tutma yetkisi“ verilmesi düşünülebilir.
Old 10-05-2019, 10:17   #6
Cumhur Okyay

 
Varsayılan

Site yönetimine dâva açmak yetkisi verilmek yerine, alınacak ve toplantı defterine yazılacak bir kararla; "bizim adımıza avukat tut" denseydi, olur muydu acaba ? )
Old 10-05-2019, 14:25   #7
Av.mehmet.av

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Hulusi Metin
Konu bağlamında verilen bilgiyle sınırlı ve
ESKİ SİTE YÖNETİCİSİ VE ESKİ DENETÇİ“NİN İBRA EDİLMEMİŞ OLMALARI KOŞUYLA…


1.„Anagayrimenkulün … yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır“ (KMK.m.32/3).

2.„Yasanın 38. maddesi gereğince kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup 40. maddesi hükmüne göre kural olarak vekilin haklarına sahip olan yönetici bu özel durumu sebebiyle Borçlar Kanunu'nun 388. maddesi (TBK.m.504) hükmü karşısında hususi bir selahiyeti haiz olmadıkça dava açamaz.“
14.HD. E. 2009/13913, K. 2009/14427, T. 21.12.2009
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/file...2009-13913.htm

3.YETER SAYI:
KMK. MADDE 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
(Değişik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.15) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

4. YÖNETİCİ -KMK.m. 34, 40

5.GÖRÜŞ : Sn. Taçyıldız’ın paylaşmış olduğu HGK. da dikkate alınarak, Kat Malikleri Genel Kurulu’nda site yönetimi’nden birisine konu bağlamında ilgili kişiler hakkında dava açılması ve bu amaçla „avukat tutma yetkisi“ verilmesi düşünülebilir.

Tekrar teşekkür ederim meslektaşım;
Paylaşımınızdan çıkardığım sonuç; Kat Malikleri Genel Kurulunda KMK madde 30'daki nisaba göre (salt çoğunluk) yönetime dava açma yetkisi verilmesi halinde ibra edilmeyen eski yönetici ve denetçiye karşı dava açabiliriz, doğru mudur? (Dava açmak için ayrıca avukat tutma yetkisi almaya gerek var mı acaba. Bir de genel olarak dava açma yetkisi yeterli mi yoksa somut olarak hangi davanın ve kime karşı açılacağı ile ilgili de yetki almak gerekli mi?) Teşekkür ederim.
Old 11-05-2019, 05:21   #8
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Katkı

1.KMK.m.30

2.TBK.m.504

3.Avukat tutma yetkisi

4.Yargıtay : 18. HD. E. 2002/2780, K. 2002/3956, T. 11.4.2002
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/file...a+yetkisi#f m

"...Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde yöneticinin yetki ve görevleri belirlenmiş olup, kat malikleri kurulunca açıkça yetki verilmiş olmadıkça kat maliki olmayan yöneticinin müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve tahliye davası niteliğindeki bir davayı açma yetkisi ve görevi yoktur. Dosya içerisindeki belgelere göre kat maliki olmadığı anlaşılan yöneticiye 1.11.1999 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında apartman ile ilgili problemlerin halli için dilediği avukata apartman adına vekaletname vermesi konusunda yetki verilmiş, 20.6.2000 tarihli kat malikleri kurulunun toplantısında da yöneticiye tüm hukuksal sorunlarda geçerli olmak üzere avukat tutma yetkisi verilmesine karar verilmiş ise de, her iki yetkide genel nitelikli olup dava dilekçesinde belirtilen hususlarda özel yetki verildiğine ilişkin kat malikleri kurulu kararına rastlanmamıştır.

Bu durum karşısında mahkemece, dava açılmadan önce yada sonrasında kat malikleri kurulunca yöneticiye bu davayı açması için yetki verilmiş olup olmadığı araştırılıp, dayanak belge de dosyaya getirtilerek aktif husumet ehliyetinin varlığı saptanmadan, davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir..."

Kolay gelsin...Benden bu kadar
Old 14-05-2019, 14:19   #9
Av.mehmet.av

 
Mahçup

Alıntı:
Yazan Av. Hulusi Metin
1.KMK.m.30

2.TBK.m.504

3.Avukat tutma yetkisi

4.Yargıtay : 18. HD. E. 2002/2780, K. 2002/3956, T. 11.4.2002
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/file...a+yetkisi#f m

"...Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde yöneticinin yetki ve görevleri belirlenmiş olup, kat malikleri kurulunca açıkça yetki verilmiş olmadıkça kat maliki olmayan yöneticinin müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve tahliye davası niteliğindeki bir davayı açma yetkisi ve görevi yoktur. Dosya içerisindeki belgelere göre kat maliki olmadığı anlaşılan yöneticiye 1.11.1999 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında apartman ile ilgili problemlerin halli için dilediği avukata apartman adına vekaletname vermesi konusunda yetki verilmiş, 20.6.2000 tarihli kat malikleri kurulunun toplantısında da yöneticiye tüm hukuksal sorunlarda geçerli olmak üzere avukat tutma yetkisi verilmesine karar verilmiş ise de, her iki yetkide genel nitelikli olup dava dilekçesinde belirtilen hususlarda özel yetki verildiğine ilişkin kat malikleri kurulu kararına rastlanmamıştır.

Bu durum karşısında mahkemece, dava açılmadan önce yada sonrasında kat malikleri kurulunca yöneticiye bu davayı açması için yetki verilmiş olup olmadığı araştırılıp, dayanak belge de dosyaya getirtilerek aktif husumet ehliyetinin varlığı saptanmadan, davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir..."

Kolay gelsin...Benden bu kadar

Sayın meslektaşım artık isyan etmişsiniz ama son bir şey daha sormak isterim utana sıkıla.
Eski yönetici ve denetçiye karşı görevi kötüye kullanarak kat maliklerini zarara uğrattıkları için tazminat davası açacağız. Görevli mahkemenin Sulh Hukuk olduğunu düşünüyorum. Son olarak bu konuda da fikriniz benim için önemli. Eğer varsa bir de yakın tarihli Yargıtay kararı paylaşırsanız çok mutlu olurum.
Old 14-05-2019, 15:27   #10
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Kanun

Sayın meslektaşım merhaba ,

"isyan" değil "zaman" fukaralığı

„Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu“…. ise

GÖREVLİ MAHKEME:

634 s. K. EK MADDE 1 - (Ek: 2814 - 13.4.1983) Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.


YARGITAY
20. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/3909
K. 2017/5569
T. 19.6.2017
DAVA : Taraflar arasındaki davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının ... ilçesi, ... beldesi 768 Sayılı parselde bulunan ...Yönetiminde yöneticilik yaptığı, 2009-2010 tarihleri arasında görevini gereği gibi ifa etmeyerek site yönetimine karşı KMK'dan doğan yükümlülükleri yerine getirmediği, site yönetiminde 11/07/2010 tarihinde yapılan toplantıda yeni yönetim seçildiği, davalı taraf bu toplantıda eski yönetici olarak yönetici olduğu döneme dair site hesapları hakkında yazılı yeterli bilgi ve belge sunmadığından gerek denetçi gerekse kat malikleri kurulunca ibra edilmediği, site giderleri için toplanmış olan aidat paralarını teslim etmediği, bu hususların giderilmesi için davalıya ... 1.Noterliğinin 20/07/2010 tarih ve 5660 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiği, davalı tarafından olumlu bir cevap verilmediği, davalı aleyhine site yönetiminin uğradığı zarar nedeni ile site yönetimince savcılığa yapılan ikayet neticesinde T.C. ... 1. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2011/684 Esas sayılı dosyası ile güveni kötüye kullanma ve özel belgeyi bozma, yok etme veya gizleme suçlarından dolayı yargılamasının yapıldığı, bilirkişi incelemesi sonucunda 8.842,00.-TL'nin harcama belgelerini sunmadığı ve bu tutarın zimmetinde olduğu tespit edildiği, davalı hakkında açılan ... 1. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2011/684 Esas sayılı dosyasında bilirkişi raporu doğrultusunda 8.842,00.-TL'nin suç tarihi olan 11/07/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı tarafından tahsil edilmesi istenilmiş, mahkemece 634 Sayılı KMK'nın Ek 1. maddesinde bu kanunun uygulamasından doğan davalarda sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu belirtilmiş ise de ana taşınmazda kat mülkiyetine geçilmediği ve kat irtifakının da kurulu olmadığı, bu sebeple KMK hükümlerinin uygulanamayacağı, davanın genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemelerinde görüleceği anlaşıldığından görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiş.

Dava, yöneticide kalan ortak paranın tahsili istemine ilişkindir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davacı vekili temyiz dilekçesinde; dosya içerisindeki tapu kayıtlarının hatalı olduğu, ilgili taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olduğu fakat kat mülkiyeti tapularının sunulması fırsatı verilmeden hatalı tapu kayıtlarına göre hüküm kurulduğu iddiaları ile davacı vekilinin sunmuş olduğu, kat malikleri üyelerinden birisi adına düzenlenen tapu suretinde kat mülkiyetinin kurulu olduğunun anlaşılmasıyla mahkemece; tarafların beyanı alınarak ilgili taşınmazın hangi parsel üzerinde olduğu açıklığa kavuşturularak sonuca göre, tapu kayıtları tapu müdürlüğünden getirtilerek, incelenmesi sonucu mahkemece kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olmadığı tespit edilmesi halinde aynı karar verilerek eğer mahkemenin görevine girdiğinin anlaşılması halinde ise işin esasına girilmesi gerekmekte olup oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istenmesi halinde iadesine 19/06/2017 günü oybirliği ile karar verildi.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
site yöneticisinin dava ehliyeti Nazan Ketizmen Meslektaşların Soruları 10 07-06-2017 15:22
Site Yönetiminin Tespit Davası Açma Ehliyeti ve Husumetin Yönlendirilmesi Halil Çiftçi Meslektaşların Soruları 0 21-07-2016 15:33
site yönetiminin taraf ehliyeti, asliye hukuk-tüketici mah.-görev alanı, satım-eser sözleşmesi av.selahattin07 Meslektaşların Soruları 4 22-01-2012 15:58
İtirazın İptali Davası- Site Yönetiminin Tüzel Kişiliği ve Taraf Ehliyeti cihatozmen Meslektaşların Soruları 1 17-09-2009 21:01


THS Sunucusu bu sayfayı 0,03484607 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.