KMK m.33'ün Anayasaya aykırılığının ileri sürülmesi

Merhabalar
Aidat konulu itirazın iptali davasında başlıktan da anlaşılacağı üzere Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinin, "Hak Arama Hürriyeti" bakımından Anayasaya aykırılığını ileri sürmeyi düşünüyorum.
Tebligat Kanunu Ek madde 1'e göre fiilen oturana yani kiracıya yapılan tebligat geçerlidir. Ancak KMK'nun 33. maddesinde bu tebliğ edilen kurul kararına itiraz hakkı sadece kat malikine tanınmıştır.
Mevzuata göre ortak giderlerin ödenmesinde asıl sorumlu Kat Maliki olsa da taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre kiracının bu meblağdan sorumlu tutulabilir ve bunun önünde herhangi bir kanuni engel yoktur. Hatta kiracılar bu tutardan müşterek ve müteselsil sorumludur.(KMK m.22) Zaten bildiğiniz üzere bu giderler uygulamada çoğunlukla kiracıya yüklenmektedir. Kat Malikleri Kurulun'a izleyici olarak katılıp dilek/temenni konuşması yapabilse de herhangi bir oy hakkı olmayan kiracının (ki doğal olan budur), ödemek zorunda kaldığı ve kendisini ilgilendiren kararlara itiraz hakkı yoktur. Buna rağmen kararın kesinleşmesi ve borç doğurması için gereken tebligatta kiracı muhattap olarak alınmıştır.
Örneğin; bu giderlere kiracının ödemek zorunda olmadığı demirbaş giderlerinin eklenmesi halinde hatta usulsüzlük yapıldığını düşünmesi halinde kiracının karara itiraz etmeye yetkisi yoktur. Mal sahibine durumu iletip itiraz etmesini dilemekten başka şansı yoktur. Sözleşmesine göre Kiracısı aidatı ödediği sürece (çünkü ödemese yönetim sadece kiracıdan da talep edebilir, bu riski çoğu kiracı almak istemez) aidat ödemek zorunda kalmayan Mal Sahibinin bu yola Kiracısı için başvurma ihtimali çok azdır. Güçsüz taraf olan (uygulamada ve mevzuata göre kiraya verene karşı güya korunan) kiracının mal sahibine mecbur edilmesinin hakkaniyete aykırı olduğu fikrindeyim. Çevremde ve dosyalarımda gördüğüm kadarıyla yıllarca mal sahibini bile tanımayan aradaki emlakçı ile iletişimi lüzum oldukça kuran kiracı çoktur. Mal sahibi kabul etti diyelim, durumun mal sahibine iletilmesi, mal sahibinin karar vermesi ve dava açması sırasında geçecek süre zarfında hak düşürücü sürenin de dolması mümkün. Zaten hakkını bir başkasının üzerinden aramak hak aramak değildir.
İlgili kanun maddeleri aşağıda konu hakkında ne düşünürsünüz?
Şimdiden teşekkürler


Bağımsız bölüm sahiplerine tebligat:
Ek Madde 1 – (6/6/1985 - 3220 sayılı Kanunun 20 nci maddesi gelen numarasız ek madde olup teselsül için numaralandırılmıştır.)
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.
Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesine göre "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir."

Alıntı: ...Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinin, "Hak Arama Hürriyeti" bakımından Anayasaya aykırılığını ileri sürmeyi düşünüyorum.

Merhaba sayın meslektaşım

01.HAKİMİN MÜDAHALESİ (KMK.m.33)

1.Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, her kat maliki...

2.Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri,

...hakimin müdahalesini isteyebilir.

02.ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:

MADDE 22 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ancak,
kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

03. 7201 s. TEBLİGAT KANUNU:

BAĞIMSIZ BÖLÜM SAHİPLERİNE TEBLİGAT

EK MADDE 1 - (3220 - 6.6.1985) Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi,
apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde,
bundan sonraki bütün tebligatlar
o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır.
Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır.

Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

(Ek fıkra: 4829 - 19.3.2003 / m.17) Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

04.ÖRNEK 1:

Bağımsız Bölüm Maliki (M) ile kiracısı (K) arasındaki “Kira Sözleşmesi”nde

“…634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 ve 20. maddeleri gereğince
kat malikinin sorumluluğu ortak yerlere yönelik bakım onarım giderlerinden olup,

kiracının sorumluluğu ise ortak gider avanslarından genel giderler bakımındandır.

Buna göre

bağımsız bölümün onarım giderleri iyileştirici tadilatlar bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar bağımsız bölüm malikinin

ortak gider aidatı ise kiracının sorumluluğu kapsamında olacaktır.”

(20. HD. E. 2017/2405, K. 2018/2562, T. 3.4.2018
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/file...gider leri#fm)

hükmü mevcut ise... (Buna rağmen..."onarım giderleri iyileştirici tadilatlar bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar" yönünden... m.22 gereğince..."kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür".

05. ANAYASA AYKIRILIK SAVI :

""Hak Arama Hürriyeti" (AY.m.36) bakımından Anayasaya aykırılık..."

iddia ve savunma

Adil yargılanma hakkı

Alıntı: Tebligat Kanunu Ek madde 1'e göre fiilen oturana yani kiracıya yapılan tebligat geçerlidir. Ancak KMK'nun 33. maddesinde bu tebliğ edilen kurul kararına itiraz hakkı sadece kat malikine tanınmıştır.

1.Kiracıya yapılan tebligat

"...Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır."
(Teb.K.Ek madde 1)

2.Kurul Kararına İtiraz hakkı

KMK.m.22 hükmü karşısında, Kiracının dava açmaktaki hukuki yararı (HMK.m.114-1-h) bağlamında AY.m.36 hükmüne aykırılık...

Kahve molası...

Üstad Merhabalar
Detaylı cevabınız için teşekkürler. İlgili hükümlerin hepsini eklemişsiniz ancak cevabınızı tam olarak anlayamadım. Kiracının sorumlu olduğu maddeleri de eklemişsiniz ancak kiracının sorumluluğuyla ilgili herhangi bir itirazım yok bu sorumluluğa rağmen itiraz edememesini hukuki bulmuyorum. Kiracının HMK’ya göre ilgili olarak dava açabileceğini söylüyorsanız özel kanun hükmü sadece ve kesin olarak “kat maliki” demesine rağmen kiracının itiraz etmesi havada kalır gibi geliyor.

Alıntı: ...cevabınızı tam olarak anlayamadım.

Sayın meslektaşım,

Yazdıklarımı okuduğunuz için teşekkür ederim.

Henüz "malzeme" toplama aşamasındayız

"Cevabı" hep birlikte bulmaya çalışmanın konuyu izleyenler açısından da daha yararlı olacağını düşünüyorum.

GEREKÇE:

„Anayasaya aykırılıkları ileri sürülen hükümlerin her birinin Anayasanın hangi maddelerine,
hangi nedenlerle aykırı olduğunun
ayrı ayrı ve gerekçeleriyle birlikte
açıkça gösterilmesi…“ gerekir (AYM. İÇTÜZÜĞÜ, RG: 12.07.2012 - Sayı: 28351, m.46-1-a)

HAKİMİN MÜDAHALESİ:
KMK. MADDE 33 - (Değişik 1. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan HER KAT MALİKİ karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan HER KAT MALİKİ kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine İPTAL DAVASI AÇABİLİR; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına vebunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine görederhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

1.Kuralın anlam ve kapsamı:

2.Kural- Kuralın Anayasa aykırılığı iddiası - Değerlendirme:
„Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine“ yalnızca KAT MALİKİ’nin iptal davası açabilmesinin anayasaya (m.36) aykırılığı iddiası

3.Hak arama Özgürlüğü (AY.m.36) bağlamında KMK.m.33 :

4.AYM Kararlarından :

4.1.„Anayasa'nın hak arama hürriyetini düzenleyen 36. maddesinin birinci fıkrasında, kişilerin hak arama özgürlükleri güvence altına alınmıştır. Hak arama özgürlüğü toplumsal barışı güçlendiren dayanaklardan biri olmasının yanında bireyin adaleti bulma, hakkı olanı elde etme ve haksızlığı giderme yoludur.“ (AYM.‘nin kararı, 37, RG. 08.03.2019, s. 30708)

4.2.„Anayasa’nın 36. maddesinde, hak arama özgürlüğü güvence altına alınmıştır. Maddede, hak arama özgürlüğü için herhangi bir sınırlama nedeni öngörülmemiş olmakla birlikte bunun hiçbir şekilde sınırlandırılması mümkün olmayan mutlak bir hak olduğu söylenemez. Özel sınırlama nedeni öngörülmemiş hakların da hakkın doğasından kaynaklanan bazı sınırlan bulunduğu kabul edilmektedir. Ayrıca hakkı düzenleyen maddede herhangi bir sınırlama nedenine yer verilmemiş olsa da Anayasa’nın başka maddelerinde yer alan kurallara dayanılarak bu hakların sınırlandırılması mümkün olabilir (AYM, E.2015/96, K.2016/9,10/2/2016, § 10).“ (AYM kararı, 35, RG.22.02.2019, s.30694)

İRDELEME:

1.İsteğinize yönelik bir denklem kurulması

2.Usule ve Esasa uygun bir denklemin sonucunun saptanması

Ne dersiniz?

Kahve molası..

Üstad yanıtınız için teşekkürler.. Paylaştığınız AYM kararında "hakkın doğasından kaynaklanan sınır"dan bahsedilmektedir. Kat Malikleri Kurulunda alınan kararlar sadece kat malikleri açısından belirleyici ve bağlayıcı olsaydı bu kavramı konumuz içerisinde kabul edebilirdim. Ancak bu kurul kararları kiracıları, fiilen oturanları, oturma hakkı sahibi olanları da ilgilendiriyor. Örneğin ortak giderler; bu giderler sadece Kat Maliki tarafından ödenen giderler değil ancak bu konudaki kararı sadece Kat Malikleri Kurulu alabiliyor. Karar alabiliyor olması da tek başına önemli değil, itirazı da sadece bu kişiler yapabiliyor. Eğer kanunda aidatı kiracı/fiilen oturanın ödemesi engellenmiş olsaydı yine kabul ederdim bu kavramın burada uygulanmasını.
Öte yandan borçlanma için kanunun aradığı tebliğ şartının gerçekleşmesi için kiracı/fiilen oturana yapılan tebliğ açıkça yazılmış ve usulüne uygun kabul edilmiş. Zaten itirazımın bir dayanağı da bu. Ne dersiniz ?

Kiracının kurul kararını iptal ettirmekten başka hukuki çaresinin olup olmaması sonuca etkili olacaktır. Burada kiracı yönetimden ödenen aidatın kalem kalem açıklamasını talep edebilir. Alamaz ise sene sonu denetim raporunda gelirlerin ve giderlerin gösterilmesi gerekir. Buradan kendisi bile basit hesaplamalarla neyin demirbaş neyin genel gider olduğunu ayırt edebilir ve kiralayana ödediği bedel bakımından yönelme imkânı vardır. Bu anlamda başvurabileceği tek hukuksal çare GK kararını iptal olmadığından Anayasaya aykırılık olmadığını düşünüyorum.

;Kıymetli Meslektaşım
Bildiğiniz üzere Kat Malikleri Kurulunda sadece aidatla ilgili kararlar alınmıyor benim olayımda öyleydi yani çıkış noktam oldu bir anlamda. Ayrıca Müvekkil bahsettiğiniz gibi karar defterini istedi ama yönetim vermedi sürekli oyaladı. Demirbaş dışında (özellikle büyük sitelerde) gider kalemleri çok fazla ve çeşitli olduğu için usulsüzlük yapılma imkanı çok kolay. Çoğu yönetim faturasız belgesiz ödemeleri gider olarak işliyor. Demirbaş ödemesi yapmış ise kiracı daha sonra ev sahibinden talep edebilir sizin de söylediğiniz gibi sene sonun denetim raporuna göre hesaplayıp ancak burada da her seferinde önce ödeyip sonra rücu etmesi gerekir ki böylece hakkını doğrudan kullanamamış olur. Hatta benim dosyamda denetçi bile yönetim kurulundan bir kişi yani olası bir usulsüzlük halinde denetleyen kişi usulsüzlüğü yapanlardan biri, fazlasıyla şüphe uyandırıcı bir durum. Aslında dediğim gibi aidat tek örnekti bu örnekte bile bir çok hakkaniyete aykırı durum söz konusu bence. Toplantı ve karar içeriğine göre bu örnekler çoğaltılabilir; personelin işe alınması, ortak giderlere zam yapılması, kanuna aykırı karar alınması...

Sayın guney1988

"...Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür..." (KMK.m.22)

hükmü karşısında

ve

Konu bağlamında kiracının mal sahibinden/kiralayandan "sınırlı" vekaletname alabilmesi mümkün olduğundan

Hak Arama Hürriyeti" (AY.m.36)"ne aykırılık savı" yasal gerekçeden yoksundur.

Saygılar

Denetçi Yönetim Kurulunda olamaz. Kanuna aykırı.
Sizin açınızdan usulsüzlük, demirbaş yerine genel gider faturası kesilmesi gibi durumlardır ama bu da pek mümkün değil. Siz yapılan usulsüz gördüğünüz durumları zamanında hakkını kullanabilmesi için mal sahibine bildirerek gereğini yapar sonuç olarak sene sonunda kendisine rücu edebilirsiniz.
Öte yandan kiracının genel kurul kararına karşı iptal davası açma hakkı bulunmasa da Ceza hukuku yönünden ihbar/şikayet hakkı değerlendirilebilir.