istisna akdinde gayrimenkulun devredildiği durumlarda sonuç ne olur

arkadaşlar merhaba,
müvekkil ile idare arasında istisna akdi ile bir inşaat yapılıp idareye teslim ediliyor. daha sonra binalar idare tarafından hak sahiplerine satılıyor ve tapu devirleri yapılıyor. bu satış ve tapu devrinden sonra idare istisna akdine dayanarak ayıp ileri sürebilir ve müvekkile dava açabilir mi sizce?
teşekkür ederim. saygılarımla...

Borçlar Kanunu madde 362 İşin kabulü başlığını taşımakta olup

Alıntı: '' Yapılan şeyin sarahaten veya zımnen kabulünü müteakıp müteahhit, her türlü mesuliyetten beri olur . Ancak müteahhidin kasten sakladığı usulü vechile muayenesinde müşahade edilemiyeek olan kusurlar hakkında, mesuliyeti bakidir. Eğer iş sahibi kanunen tayin olunan muayene ve ihbarı ihmal ederse zımnen kabul etmiş sayılır. Yapılan şeyde ki kusur sonradan meydana çıkarsa ,iş sahibi vakıf olur olmaz keyfiyeti mütaahhide haber vermeğe mecburdur. Aksi takdirde iş sahibi kabul etmiş sayılır. ''

demektedir.

Alıntı: ''Yargıtay 15. HD 5.05.1980 tarih ve 1980 / 1151 E -1144 K sayılı ilamı ÖZÜ :Eserin teslimi ile muayenesi ve ayıbın ihbarı zorunludur . Gizli ayıpta da ihbar yükümlülüğü vardır.

Alıntı: Yargıtay 15 Hukuk Dairesi 3.03.1987 tarih ve 1986/ 2071 E 1987 / 804 K sayılı ilamı Özü: Teslimde ihtirazi kayıt ileri sürmeyen ve süresinde muayene ve ayıp ihbarı yapmayan iş sahibinin tazminat hakkı yoktur. ''

Saygılar.

teşekkürler sayın meslektaşım ancak sorumu daha açık sorayım;
idare teslim aldığı daha sonra da 3. şahıslara satıp devrettiği dairelerde satış ve devirden sonra gizli ayıplar meydana geldiğini ileri sürerek istisna akdine ilişkin davaları açabilir mi?

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/6065
K. 2005/4764
T. 19.9.2005
• AÇIK AYIPLI İŞLERİN İHBARI ( Eser Sözleşmesi - Arsa Sahibi Eseri Teslim Aldıktan Sonra Muayene Edip Derhal Ayıbı Yükleniciye Bildirmemesi Halinde Yüklenicinin Her Türlü Sorumluluktan Kurtulduğu )
• EKSİK İŞLERİN HESAPLANMASI ( Teslim Tarihi Rayiçleriyle Hesaplanacağı - Eser Sözleşmesi )
• GİZLİ KUSUR ( Sonradan Ortaya Çıkan Gizli Kusurlar Derhal Bildirilmezse Yüklenicinin Yine Sorumluluktan Kurtulduğu/Bildirilmesi Halinde Ortaya Çıktığı Yılın Rayiçlerinin Tutarı Hesaplattırılarak Karar Verilmesi Gereği - Eser Sözleşmesi )
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Eksik ve Kusurlu İşler Bedelinin Tahsili İstemi - Eksikler Teslim Tarihinden Sonra Makul Bir Sürede İstenebileceği/Gizli Kusurlar İse Tespitle Öğrenildiğinden ve Ancak Bu Tarihten Sonra İstenebileceği )
818/m.355,359,362
ÖZET : Dava, eser sözleşmesine dayalı eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır.

Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi eseri teslim aldıktan sonra muayene edip derhal ayıbı yükleniciye bildirmemesi halinde yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, yüklenicinin sakladığı gizli kusurlar bakımından sorumluluğu devam eder. Sonradan ortaya çıkan gizli kusurlar da derhal bildirilmezse yüklenici yine sorumluluktan kurtulur.

Olayda, dava konusu inşaat iskan izni alınarak davacılara teslim edildiği anlaşılmakla birlikte davacılar açık ayıplı işleri ihbar ettiklerini kanıtlayamamıştır. Eksikler, teslim tarihinden sonra makul bir sürede istenebileceğinden, gizli kusurlar ise tespitle öğrenildiğinden ve ancak bu tarihten sonra istenebileceğinden eksik işlerin teslim tarihi rayiçleriyle, gizli kusurların ortaya çıktığı yılın rayiçlerinin tutarı hesaplattırılarak karar verilmelidir.

DAVA : Dava, eser sözleşmesine dayalı eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili istemiyle açılmış, davalı ihtirazi kayıtsız teslim alındığını, fahiş istemde bulunulduğunu belirterek reddini savunmuş mahkemece kısmen kabule karar verilmiş, karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında re'sen düzenleme biçiminde imzalanan 3.4.1998 tarihli sözleşmeyle davalı yüklenici, davacılara ait arsa üzerine arsa payı karşılığı bina yapımını yükümlenmiştir. Borçlar Yasası'nın 355 ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin eseri teslim aldıktan sonra gözden geçirmesi, bozukluk ( ayıp ) var ise 359. madde hükmünce yükleniciye bildirmesi gerekir. Aksi durumda yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. ( BK 362/2. madde ) Ne var ki, yüklenicinin kasden sakladığı, usulüne göre yapılan muayenede görülemeyecek kusurlar ( gizli olanlar ) bakımından yüklenicinin sorumluluğu devam eder. ( BK 362/1. madde ) Eserin kabulü gizli kusurları kapsamaz. Ancak sonradan ortaya çıkan gizli kusurlar da derhal bildirilmelidir. Bildirim ( haber verme ) görevi çabucak ( hemen ) yerine getirilmezse yüklenici yine BK'nın 362/2. maddesince sorumluluktan kurtulur. Eksik işler ise dava zamanaşımı süresince istenilebilir.

Davaya konu inşaatın 27.03.2001 tarihinde iskan izni alınarak davacılara tesliminin yapıldığı tarafların kabulündedir. Davacılar açık ayıplı işleri davalıya derhal ihbar ettiklerini kanıtlayamamış, 30.05.2002 tarihinde yaptırdıkları tespitte, eserdeki eksik ve gizli kusurlar saptanmıştır. Eksikler, teslim tarihinden sonra makul bir sürede istenebileceğinden, gizli kusurlar ise tespitle öğrenildiğinden ve ancak bu tarihten sonra istenebileceğinden eksik işlerin 2001 yılı rayiçleriyle, gizli kusurların ortaya çıktığı 2002 yılı rayiçlerinin tutarı bilirkişilerden alınacak ek raporda hesaplattırılmalı, sonucuna göre hükme varılmalıdır. Bütün bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı gerekçeyle hüküm tesisi bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 19.09.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.