Erken fesih halinde aynı anda hem cezai şarttan hemde kira bedellerinden sorumlu tutulmak mümkün mü?

Merhaba;
Sorum Kira Sözleşmesi ile ilgili. Kira sözleşmesinde erken fesih halinde hem cezai şart ödeneceği hemde mecur yeniden kiraya verilene kadar geçecek süre içerisinde işleyen kira bedelinden Kiracının sorumlu olduğuna dair konulan bir madde geçerli midir? Ben aynı anda ikisinin birden talep edilemeyeceğini düşünüyorum. Ancak Yargıtay kararı bulamıyorum.
Yardımcı olan bütün meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim

Alıntı: Yazan av.tugba Merhaba; Sorum Kira Sözleşmesi ile ilgili. Kira sözleşmesinde erken fesih halinde hem cezai şart ödeneceği hemde mecur yeniden kiraya verilene kadar geçecek süre içerisinde işleyen kira bedelinden Kiracının sorumlu olduğuna dair konulan bir madde geçerli midir? Ben aynı anda ikisinin birden talep edilemeyeceğini düşünüyorum. Ancak Yargıtay kararı bulamıyorum. Yardımcı olan bütün meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim

Koyulaştırılmış cümle, "müsbet zarar" dır.
Genel olarak, hem cezai şart, hem de müsbet zarar ayrı ayrı istenemez.

Ne var ki, eser sözleşmesine ikisinin de ayrı ayrı isteneceğine dair bir şart derc edilmişse, şartların tahakkuku hâlinde istenebilmektedir.
Evleviyet ya da kıyas yoluyla; kira akdinde niye istenemesin?

Ancak konulacak madde sosyal kamu düzeninden sayılır da kiracı aleyhine olarak nitelendirilir ve kabul edilmezse, bir şey diyemem.
Kolay gelsin...

T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/1748
K. 2004/12758
T. 23.11.2004
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Haksız Fesih Halinde 6 Aylık Kira Bedeli Ödeneceğine İlişkin Ceza Şartı İçermesi - Sözleşmenin Yerine Getirilmemesi Durumunda Alacaklı Ya Sözleşmenin İfasını Ya da Cezai Şartın Ödenmesini İsteyebileceği )
• KİRA BEDELİ TEMİNATI OLARAK ÇEK VERİLMESİ ( Haksız Fesih Halinde 6 Aylık Kira Bedeli Ödeneceğine İlişkin Ceza Şartı İçeren Kira Sözleşmesi - BK.nun 159/2 Maddesi Gereğince Cezai Şartı Aşan Bir Zarar Varsa Onun da İstenebileceği )
• CEZAİ ŞART ( Kira Sözleşmesinin Haksız Feshi - Sözleşmenin Yerine Getirilmemesi Durumunda Alacaklı Ya Sözleşmenin İfasını Ya da Cezai Şartın Ödenmesini İsteyebileceği )
• HAKSIZ FESİH ( Ceza Şartı İçeren Kira Sözleşmesi - Kira Bedelinin Teminatı Olarak Çek Verilmesi/Ödenen Bedelin İstirdadı ve Menfi Tespit Davası )
818/m.158/1,159/2
ÖZET : Davacılar vekili, taraflar arasındaki 01.09.2001 tarihli kira sözleşmesine dayanılarak davalı kiralayana kira bedelinin teminatı olmak üzere 9 adet çek verildiğini, sözleşmenin konusu mecurun 30.11.2001 tarihinde davalıya teslim edildiğini ve teslimden sonra da dava dışı 3. şahsa yeniden kiralandığı halde karşılıksız kalan çeklerin müvekkiline iade edilmeyip, ciro yoluyla hamil olan 3. kişilere icra takibine girişildiğini, çeklerden 3 adedinin müvekkilince ödenmek zorunda kalındığını ileri sürerek, ödenen 6 milyar TL.nin istirdadı ile diğer çeklerden dolayı davalıya borçlu olmadıklarının saptanmasını istemiştir. BK.nun 158/1. maddesine göre sözleşmenin yerine getirilmemesi durumunda alacaklı ya sözleşmenin ifasını, ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Eldeki davada davalı sözleşmenin ifasını istemediğine ve cezai şart olarak 6 aylık kira bedeli karşılığı 6 adet çeki elinde tuttuğuna göre BK.nun 159/2 maddesi gereğince cezai şartı aşan bir zararı varsa onu da isteyebilir. Ne var ki, davalının bu şekilde bir zarar iddiası bulunmamaktadır. Mahkemece bu husus gözetilmeksizin hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada Şişli Asliye 5. Hukuk Mahkemesi'nce verilen 05.11.2003 tarih ve 2003/538-2003/1542 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi duruşmalı olarak davacı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 21.12.2004 günde davacı avukatı Y. gelip, davalı avukatı tebligata rağmen gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili, taraflar arasındaki 01.09.2001 tarihli kira sözleşmesine dayanılarak davalı kiralayana kira bedelinin teminatı olmak üzere 9 adet çek verildiğini, sözleşmenin konusu mecurun 30.11.2001 tarihinde davalıya teslim edildiğini ve teslimden sonra da dava dışı 3. şahsa yeniden kiralandığı halde karşılıksız kalan çeklerin müvekkiline iade edilmeyip, ciro yoluyla hamil olan 3. kişilere icra takibine girişildiğini, çeklerden 3 adedinin müvekkilince ödenmek zorunda kalındığını ileri sürerek, ödenen 6 milyar TL.nin istirdadı ile diğer çeklerden dolayı davalıya borçlu olmadıklarının saptanmasını istemiştir.

Davalı vekili, davacının 1 yıllık kira sözleşmesini hiçbir haklı nedene dayanmaksızın Şubat 2002 de feshedildiğini, mecurun 1.3.2002 tarihinde dava dışı şahsa kiraya verildiğini, bu tarihe kadar kira borcundan davacının sorumlu olduğu gibi, bakiye 6 aylık kira bedeli karşılığı verilen çeklerin sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen cezai şarta dayalı olarak iade yükümlülüğü olmadığını, ciro edilen çeklerin tahsile konulması sonucunda müvekkilince ödenmek zorunda kalındığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, sözleşmenin 4. maddesi ile tarafların açıkça cezai şartı kabul ettikleri, davacının mecurun tek taraflı olarak feshedip tahliye etmesi nedeniyle 6 aylık kira bedeli karşılığı 12 milyar TL. cezai şart karşılığı alıkonulan 6 adet çek için menfi tespit davasının yerinde olmadığı davacının mecuru tahliye ettiği tarih olarak belirttiği tarihten itibaren 3 ay içinde yeniden kiralanması mümkün görüldüğünden istirdat talebinin de yersiz olduğu gerekçesiyle dava reddedilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına ve taraflar arasındaki sözleşmenin özel koşulları 4. maddesi gereğince nedensiz olarak fesih durumunda 6 aylık kira bedelinin tazminat olarak kiralayana ödeneceğini belirtilmiş olup, düzenlemenin cezai şart niteliğinde bulunmasına, bu nedenle davacının keşide ettiği ve 6 aylık kira bedeli tutarını içeren çekler açısından davanın reddinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Ancak, davacı mecuru 30.11.2001 tarihinde tahliye ettiğini ileri sürmüş, davalının bakiye kira süresi olan 9 ay için elinde tuttuğu çeklerden toplam 6.000.000.000 TL tutarlı 3 adedini ciro ederek 3. şahıslara vermesi sonucunda bu bedeli ödemek zorunda kaldığını ileri sürerek bu miktarın davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı bu iddiaya karşı çıkmamış, ödenen miktarın mecurun yeniden kiraya verildiği tarihe kadar oluşan kira bedeli ile ilgili olduğunu savunmuş, bilirkişi raporunda da davacının mecuru tahliye ettiğini bildirdiği tarih esas alınsa dahi 3 aylık sürede yeniden kiraya verilebileceği, bu süre için de davacının kira bedelinden sorumlu olacağının bildirilmesi üzerine davacının ödediği çek bedelleri için de dava reddedilmiştir.

BK.nun 158/1. maddesine göre sözleşmenin yerine getirilmemesi durumunda alacaklı ya sözleşmenin ifasını, ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Eldeki davada davalı sözleşmenin ifasını istemediğine ve cezai şart olarak 6 aylık kira bedeli karşılığı 6 adet toplam 12.000.000.000 TL.lık çekleri elinde tuttuğuna göre BK.nun 159/2 maddesi gereğince cezai şartı aşan bir zararı varsa onu da isteyebilir. Ne var ki, davalının bu şekilde bir zarar iddiası bulunmamaktadır. Mahkemece bu husus gözetilmeksizin hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle kararın davacı yararına BOZULMASINA, takdir edilen 400.000.000 TL duruşma vekillik ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 23.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: av.tugba

Alıntı: Sorum Kira Sözleşmesi ile ilgili. Kira sözleşmesinde erken fesih halinde hem cezai şart ödeneceği hem de mecur yeniden kiraya verilene kadar geçecek süre içerisinde işleyen kira bedelinden Kiracının sorumlu olduğuna dair konulan bir madde geçerli midir? Ben aynı anda ikisinin birden talep edilemeyeceğini düşünüyorum.

Sayın av.tugba,

1.Kira Sözleşmesi ( TBK.m.299 – m.356)

2.Kiracının tacir olup olmadığı (?)

3.Genel Hükümler (TBK.m.299-338)

4.Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (TBK.m.339-356)

5.İRDELEME-1 (TBK.m.300)

5.1.Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir

5.2.Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir;

5.3.diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

6.İRDELEME-2 (TBK.m.325) *
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi:
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
* 4 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.
Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”.

7.İRDELEME- 3- Cezai şart (TBK.m.179) - Cezanın sözleşmenin ifası ile ilişkisi:

7.1."ifa yerine (seçimlik) ceza koşulu" (m.179/1)

7.2."ifaya eklenen (kümülatif) ceza koşulu" (m.179/2)

Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde seçimlik cezada ya akdin ifası veya cezanın ödenmesi istenebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.

Saygılarımla