eser sözlşemesine aykırı inşaat teslimi

sayın meslektaşlarım;Müteahhid 2009 yılında inşaatı teslim ediyor.Fakat çatı 2 yııl içinde akmaya başlıyor.Usta çağrılıyor,çatının eski usul yapıldığı anlaşılıyor.Ayrıca sözleşmede mantolama kararlaştırıldığı halde duvarların da sözleşmade belirlendiği şekilde yapılmadığı anlaşılıyor.Bundan başka lavobolar,mutfak,duvar boyası iskan alımı gibi birçok hsusu sözleşmeye uygun ifa edilmemiş.
1-Çatının akması ve duvardaki mantolama ile ilgili olarak tespit yaptırıp dava açmayı düşünüyorum.Burada gizli ayıp nedeniyle sorun yok.Ancak diğer sözleşmeye aykırılıklar gizli ayıp olmadığı için 1 yıllık süre yönünden zamanaşımına sorunu ile karşılaşabilir miyim?
2-Dava tüketici mahkemesinde mi asliye hukukta mı açılmalı.?
3-Tespit talebinde meydana gelen zarar ve ve eksikliğin giderimi halinde yeniden yapılacak masraflar mı hesaplattırılmalı yoksa sadece çatının müteahhidin kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespitini talep edip çatıyı başka bir müteahhide yaptırıp fatura bedelleri nin tahsili mi istenmeli?
4- Diğer sözleşmeye aykırılıkların(iskan alınmaması,saten boya,mutfak markası..vb.)tazmini süre yönünden istenebilirse ,iki malzeme arasındaki fiyat farkı şeklinde mi istenebilir?

Dava arsa sahibi ile yüklenici arasında mı? Yoksa yükleniciden daire satın alan kişi arasında mı?

Dava arsa sahibi ile yüklenici arasında ise Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava yükleniciden daire satın alan kişi ile lyüklenici arasında ise Tüketici Mahkemesi görevli olacaktır. Tüketici hukukundan kaynaklanan açık ayıplarda, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.
Dava, yüklenici ile arsa sahibi arasında ise; Eksik işler bedeli kural olarak eserin teslimini takip eden 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde teslim tarihindeki rayiç bedelle istenebilir. Bu konuda herhangi bir ihtirazi kayda gerek yoktur. İş sahibi yapılan iş kendisine teslim edilir edilmez işlerin mutat cereyanına göre imkanını bulur bulmaz işi muayeneye ve kusurları varsa bunları yükleniciye bildirmeye mecburdur (BK.md.359). Aksi halde iş sahibi kendisine teslim edilen işi zımnen kabul etmiş sayılır (BK.362/2). Eserdeki açık ayıpların bedeli de az yukarıdaki kurallara uymak koşuluyla teslim tarihindeki piyasa rayicine göre hesaplanacak fiyatlarla 5 yıllık zamanaşımı süresinde istenebilir. BK’nın 359. maddesindeki ayıp ihbarı herhangi bir şekle bağlı olmayıp sözlü olarak da yapılabilir.

sözleşmeye aykırılık sebebiyle yeniden ifa amacıyla ve keşif talebiyle birlikte harca esas değeri az göstererek alacak davası açmanız daha doğru olabilir kanaatindeyim.

ben benzer bir durumda önce sözleşmeye uygun yapılıp yapılmadığı hususunda ve sözlşemeye uygun yapılması halinde ne kadar maliyet çıkacağına ilişkin tespit yaptırıp akabinde alacak davası açtım. ama sizin ki uygun yapılmadığı ortada ise doğrudan alacak davası açabilirsiniz bence.

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz sayın meslektaşlarım;Müteahhid 2009 yılında inşaatı teslim ediyor.Fakat çatı 2 yııl içinde akmaya başlıyor.Usta çağrılıyor,çatının eski usul yapıldığı anlaşılıyor.Ayrıca sözleşmede mantolama kararlaştırıldığı halde duvarların da sözleşmade belirlendiği şekilde yapılmadığı anlaşılıyor.Bundan başka lavobolar,mutfak,duvar boyası iskan alımı gibi birçok hsusu sözleşmeye uygun ifa edilmemiş. 1-Çatının akması ve duvardaki mantolama ile ilgili olarak tespit yaptırıp dava açmayı düşünüyorum.Burada gizli ayıp nedeniyle sorun yok.Ancak diğer sözleşmeye aykırılıklar gizli ayıp olmadığı için 1 yıllık süre yönünden zamanaşımına sorunu ile karşılaşabilir miyim? 2-Dava tüketici mahkemesinde mi asliye hukukta mı açılmalı.? 3-Tespit talebinde meydana gelen zarar ve ve eksikliğin giderimi halinde yeniden yapılacak masraflar mı hesaplattırılmalı yoksa sadece çatının müteahhidin kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespitini talep edip çatıyı başka bir müteahhide yaptırıp fatura bedelleri nin tahsili mi istenmeli? 4- Diğer sözleşmeye aykırılıkların(iskan alınmaması,saten boya,mutfak markası..vb.)tazmini süre yönünden istenebilirse ,iki malzeme arasındaki fiyat farkı şeklinde mi istenebilir?

Her şeyden önce gizli olmayan açık ayıplar hakkında "eser" teslim alınırken, mutlaka "ayıp ihbarında bulunulması" zorunludur.
Açık ayıplar hakkındaki bir davada bu husus aranacaktır. Kolay gelsin...

Eksik işlerin giderilme bedelleri ve ayıplı işlerin giderilme bedelleri bilirkişi tarafından hesaplanacaktır.

T.C. YARGITAY

15.Hukuk Dairesi
Esas: 2009/560
Karar: 2010/356
Karar Tarihi: 28.01.2010


ALACAK DAVASI - EKSİK VE KUSURLU YAPILAN İŞLERİN GİDERİLME BEDELLERİ - EKSİK İŞLERİN GİDERİLME BEDELLERİNİN TESLİMDEN İTİBAREN BAŞLAYACAK ZAMANAŞIMI SÜRESİ İÇİNDE DAVA KONUSU YAPILABİLECEĞİ - YÜKLENİCİNİN TESLİMİ KANITLAYAMADIĞININ GÖZETİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Eser sözleşmesine dayanan ilişkilerde eksik işlerin giderilme bedellerinin teslimden itibaren başlayacak zamanaşımı süresi içinde dava konusu yapılması mümkündür. Eserin teslim edildiğini ispat yükümlülüğü yüklenicidedir. Davalı yüklenici teslimi kanıtlayamadığına göre, eksik bırakılan işler varsa bunların dava tarihi itibariyle bedellerinin belirlenmesi ve tahsil kararı verilmesi gerekir.

(818 S. K. m. 359)

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Davacı G. O. H. tarafından açılan dava, eksik ve kusurlu yapılan işlerin giderilme bedellerinin tahsili, İ. P. H. tarafından açılan birleşen dava ise, borçlu olmadığının tesbiti istemlerine ilişkin olup, davaların reddi yönünde verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre birleşen davanın davacısı P. İ. H.'in temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Asıl davanın davacısı G. O. H.'in temyiz istemlerine gelince; davacı G. O. H. ile davalı Ü. Ç. arasında yazılı sözleşme bulunmamaktadır. Eser sözleşmelerinin yazılı olarak yapılma zorunluluğu yoktur. Sözleşmenin yazılı yapılması ispat kolaylığı sağlar. Davalı Ü. Ç. inşaatın kabasının kendi tarafından yapıldığını, bunun dışında işin takibini yaptığını beyan etmiştir. İş sahibi tarafından kaba inşaatın bitirilmesinden sonra da Ü. Ç.'na ödemeler yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu ödemeler Ü. Ç. tarafından kabul edilmiştir. Bu durum taraflar arasında kaba inşaatın bitirilmesinden sonra da akdi ilişkinin devam ettiğini göstermektedir. Mahkemece bu konuda yanılgıya düşülerek G. O. H.'in açtığı davanın akdi ilişkinin kanıtlanamaması nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Eser sözleşmesine dayanan ilişkilerde eksik işlerin giderilme bedellerinin teslimden itibaren başlayacak zamanaşımı süresi içinde dava konusu yapılması mümkündür. Eserin teslim edildiğini ispat yükümlülüğü yüklenicidedir. Davalı yüklenici Ü. Ç. teslimi kanıtlayamadığına göre, eksik bırakılan işler varsa bunların dava tarihi itibariyle bedellerinin belirlenmesi ve tahsil kararı verilmesi gerekir.

Kusurlu işler yönünden ise BK'nın 359 ve devamı maddelerindeki hükümlerin uygulanması zorunludur. İş sahibi tarafından yukarıda belirtilen maddelerdeki ayıp ihbarının yapılabilmesi için eserin iş sahibi tarafından teslim alınması zorunludur. Davalı yüklenici Ü. Ç. teslimi kanıtlayamadığına göre, varsa davacı iş sahibi G. O. H. tarafından davaya konu yapılan kusurlu işlerin (açık ve gizli ayıplı işlerin) belirlenmesi, dava tarihi itibariyle giderilme bedellerinin hesaplattırılması gerekir.

Mahkemece bu konularda uzman bilirkişiden rapor alınmadan, varsa yüklenici Ü. Ç.'nun eksik bıraktığı ve ayıplı yaptığı işlerin giderilme bedelleri hesaplattırılmadan, akdi ilişkinin kanıtlanamadığı gerekçesi ile G. O. H.'in açtığı davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda 1. bendde açıklanan nedenlerle davacı P. İ. H.'in temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kararın davacı G. O. H. yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı 91,05 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacı İ. P. H.'den alınmasına, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı G. O. H.'e geri verilmesine, 28.01.2010 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Yargıtay kararı doğrultusunda "giderilme bedellerinin" dava tarihi itibariyle hesaplanması gerekir.

Sayın av.yağmur deniz,

Sorularınıza sağlıklı cevap verilmesi için olayı biraz daha açmalısınız.

Örneğin olayın tüketici mevzuatı kapsamında değerlendirilmesi için müvekkilinizin, tüketici statüsünde olması (olayınızda arsa sahibi ise tüketici değil işsahibi statüsünde olacağından tüketici mevzuatı uygulanmaz) VE taşınmazın konut veya tatil amaçlı kullanılacak bir taşınmaz niteliğinde olması (eğer söz konusu yer işyeri ise tüketici mevzuatı uygulanmaz.) gerekir.

Bu nedenle, müvekkilinizin bir şirket ya da tacir vs olup olmadığı, müvekkilinizin bu taşınmazı ne maksatla aldığı, müvekkiliniz ile müteahhit arasındaki hukuki ilişkinin ve taşınmazın niteliği vs. hakkında bilgi vermeniz gereklidir.

Saygılarımla.

müvekkil arsa sahibi , aynı zamanda apartmanda yönetici ve taşınmaz konut.Ancak müteahhitten daire satın alan diğer daire sahipleri de dava açmak istiyor.Çatı ve duvarların durumu yeni öğrenildiği için müvekkil önceden ihbar etmemiş tabiiki ancak duvar boyası,mutfak dolapları gibi hususlarda ihbar çekmesş gerekirdi.Ben bir tespit yaptırıp çatı ve duvarın sözleşmeye uygun yapılmadığını,yeniden yapılması halinde ne kadara mal olacağını belirleyip buna göre dava açmak istiyorum.Fakat müteahhidin ifasını değil başka bir müteahhidin yapmasını istiyoruz.Bu durumda başka müteahhide yaptırıp fatura ibrazı mı yoksa tespitte belirlenen değer üzerinden mi dva açmak gerekir?

Tespitte belirlenen değer üzerinden yükleniciye karşı alacak davası açmanız yeterli.

Verilen bilgilere göre, iş sahibi (arsa sahibi) ile yüklenici arasındaki hukuki ilişki eser sözleşmesidir. Bu hukuki ilişki ile ilgili düzenlemeler TBK m. 470-486 arasında düzenlenmiştir. Soru, teslim edilen eserdeki gizli ayıp nedeniyle, iş sahibi tarafından yükleniciye yöneltilebilecek taleplere ilişkindir. Bu kapsamda konu ile ilgili yasa maddeleri aşağıdadır:

TÜRK BORÇLAR KANUNU

Ayıp Sebebiyle Sorumluluk

b. İşsahibinin seçimlik hakları
MADDE 475 - Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

d. Eserin kabulü
MADDE 477 - Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.
İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.
Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.

Görüldüğü üzere, yasanın 477.maddesi gereğince, gözden geçrime sırasında fark edilemeyen ayıplar (gizli ayıp) için işsahibi, bunların ortaya çıkması halinde gecikmeksizin bunları yükleniciye bildirmelidir. Aksi halde m.477/2 gereğince eser kabul edilmiş sayılır.

Bu nedenle, tespit ve davadan önce, ayıpları ve bu ayıpları kabul etmediğinizi, ispat kolaylığı sağlaması açısından noter kanalı ile yükleniciye bildirilmelidir.

Bu bildirimden sonra, m.475 teki seçimlik haklar gündeme gelecektir. Olayda iş sahipleri, md.475/3'teki seçimlik haklarını kullanmak istemektedir. Bu da; masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin onarılması hakkıdır.

Bu hakkın kullanılma biçimi hakkında, Prof. Dr. Fahrettin ARAL ve Prof.Dr. Hasan Ayrancı tarafından kaleme alınan 2012 yılında basılan Borçlar Hukuku Özel isimli kitabın 362.sayfasında şu bilgiler verilmektedir;

"d) Eserin ücretsiz onarılmasını talep hakkı
...çok ender de olsa, yüklenicinin onarımı kabul etmemesi veya ayıbı giderebilecek durumda olmaması halinde, iş sahibi, onarımı üçüncü bir şahsa yaptırabilir ve bunun masraflarını yükleniciden talep edebilir. Bunun için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması gerekir. İşin başkasına yaptırılması için kural olarak hakimden izin alınması gerekir (TBK m.113/1). Bununla beraber Federal Mahkeme, TBK m.473/2 yi kıyasen uygulayarak, bu hususta hakimden izin alınmasına gerek olmadığı sonucuna varmıştır.

İş sahibi ayıbın giderilmesini isteyince, yüklenici derhal giderme çalışmalarına başlamak (TBK m.90) ve normal bir yükleniciden objektif olarak beklenebilen bir süre içinde bu çalışmaları tamamlamak zorundadır.

Yüklenici bu süre içinde ayıbı gidermezse, iş sahibi onu ihtarla temerrüde düşürebilir (TBK m.117/2); şayet iş sahibi ayıbın giderilmesi için yükleniciye bir süre tayin etmiş ise, TBK m.117/3 kıyasen uygulanarak, yüklenici bu süre sonunda ihtara gerek olmadan temerrüde düşer. Yüklenici ayıbı giderme çalışmalarına zamanında başlamazsa veya geciktirirse veya iş sahbinin kusuru olmaksızın bu çalışmanın zamanında bitirilemeyeceği anlaşılırsa, TBK m.473/2 kıyasen uygulanır; iş sahibi ihtarla yükleniciyi sürenin dolmasından önce mütemerrit kılabilir.

İş sahibi, temerrüde düşen yükleniciye TBK m.123 gereğince uygun bir mehil verir ve bu mehilin sonunda TBK m.125/2 deki seçimlik hakları eser sözleşmesine ait özellikleri göz önünde tutmak kaydıyla kullanabilir. İş sahibi mehil tayinine gerek olmadan, her zaman aynen ifayı talep edebilir, yani onarımda ısrar edebilir...

Diğer taraftan, yüklenici eseri ayıplı olarak onarırsa, iş sahibi tekrar TBK m.475 de öngörülen seçimlik hakları elde eder; bunun için onarılan esere ait inceleme ve bildirim külfetini yerine getirmesi gerekir. "

Yukarıdaki bilgiler ışığında; özetle, öncelikle ayıbı yükleniciye bildirmenizi, kendisinden bu ayıbı belli bir süre sonuna kadar gidermesini aksi halde mütemmerrit olacağını ve bu onarımın üçüncü bir şahsa yaptırılacağını ve bunun masraflarının kendisinden talep edileceğini ihtar edebilirsiniz. Bu arada, ayıplarla ilgili delil tespiti de yaptırabilirsiniz.

Yüklenici bunu kabul etmediği takdirde TBK m.113 uyarınca hakimden onarımın başkasına yaptırılması için izin isteyebilirsiniz. Bu izin muhtemelen verilecektir. Bundan sonra onarıma ilişkin aldığınız faturalara dayanarak masraflarınızı yükleniciden isteyebilirsiniz.

Saygılarımla.

Eğer eser sözleşmesinin içinde bir satış akdide varsa (malzeme satışı gibi) ayıp o akitten doğarsa(malzemedeki ayıp ya da alınan satılan şeyden doğan ayıp) o zaman tüketici mahkemeleri yetkili oluyor. bulunduğunuz yerde tüketici mahkemesi yoksa Asliye Hukuk Tüketici mahkemesi sıfatıyla davaya bakıyor.
Sizin sorununuzda genel mahkemeler yetkili.
Binayı teslim almışlar mı tam olarak. Teslime dair bir yazı var mı? Teslim alıp içinde oturmaya başlamış olsalar bile ayıpların gizli olması halinde ihbar yaparsınız. Mnatolama, çatı akması gizli ayıp bana kalırsa..yağmur yağmadan çatı akmayacağına ya da soğuk çıkmadan mantolamayı test edemeyeceklerine göre..
Zamanaşımını geçirmediğinizi çünkü Bayındırlık Genel İşlem Şartnamesine göre zamanaşımı taşınmazlarda 5 yıl diye biliyorum. Buna göre sizin eser sözleşmenizde süre yoksa bile 5 yıl içinde açarsanız davanız zamanaşımı süresi içinde benim görüşüme göre..
Açık olsun gizli olsun ayıplarda ihbarı ne zaman yaptığınız en önemli mesele ve bu ihbarı yaptığınızı ispat etme külfeti sizin üzerinizde..Tanıkla vs ispat edebilirsiniz. Bilirkişiye tespit yaptırırken içinizde ki bütün şüpheler için (varsa) delil tespitinde bu hususları talep edin derim..Onarım tamirat için AHM nden izin talep ederek kendiniz tamirat yaptırıp bedeli yükleniciden talep edebilirsiniz.. Bundan sonra takibe itiraz ederlerse itirazın iptali davasında bilirkişi inceleme yapar ve arada fark varsa onlar için yargılama yapılır..ya bedelin indirimi istenir ya da takibin devamına karar verilir diye düşünüyorum. Ama ilk önce ayıp ihbarı ve delil tespiti yapmak hangi yola girerseniz girin şart gibi duruyor..

Saygılarımla..

Alıntı: Yazan cergin77 Ben diğer cevapları okumadan bir cevap yazıyorum. İstisna akdinden kaynaklanan ayıplarda genel mahkemeler görevlidir. Bu konuda bugün bir dava açtığım için araştırmış bulunuyorum. Eğer eser sözleşmesinin içinde bir satış akdide varsa ayıp o akitten doğarsa o zaman tüketici mahkemeleri yetkili oluyor. Sizin sorununuzda genel mahkemeler yetkili ve ATM görevlidir diye düşünüyorum. Zamanaşımını geçirmediğinizi çünkü Bayındırlık Genel İşlem Şartnamesine göre zamanaşımı taşınmazlarda 5 yıl diye biliyorum. Buna göre sizin eser sözleşmenizde süre yoksa bile 5 yıl içinde açarsanız davanız zamanaşımı süresi içinde benim görüşüme göre.. Açık ayıplarda ihbarı ne zaman yaptığınız en önemli mesele ve bu ihbarı ispat etme külfeti sizin üzerinizde..Tanıkla vs ispat edebilirsiniz. Bilirkişiye tespit yaptırırken mutlaka davanın ilerleyen aşamalarında bizden değil onlardan kaynaklı ayıplar iddiasıyla karşılaşacağınız için içinizde şüpheler varsa delil tespitinde bu hususları talep edin derim..Saygılarımla..

Niye ATM görevlidir diye düşünüyorsunuz?
Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan C_OKYAY Niye ATM görevlidir diye düşünüyorsunuz? Kolay gelsin...

bende sonra yanıtımı düzelttim ama siz hemen farkına varmışsınız. aklım kendi davama gitti. benim olayımda davacı şirket davalı gerçek kişi tacir; böyle olunca ATM de açtım.
Bu arada bir soru bir sorunda benden gelsin. Hem alacak davası hem henüz işleme konmayan çekten dolayı borçlu olmadığımıza karar verilmesi talep ettim ama UYAP tek bir dava kaydediyor. Böyle olunca bende şaşaladım ve borçlu olunmadığının tespitini istediğim çek bedelini harca esas bedele dahil etmedim ve harcı eksik ödemiş oldum. Sizce eksik harcın ikmal edilmesi mi istenir yoksa çek işleme konulmadığı için nisbi harca sokmaz mı?

İşleme konulmayan çek, alacağınızla ilgili olarak düzenlenmişse, alacağın kapsamı içinde ise ve mahkemece birlikte görülmesi öngörülürse, noksan harç ikmal ettirilir. Aksi takdirde, işleme konmayan çekten dolayı borçlu olmadığınızın istenmesi, menfi tesbit davasının konusunu teşkil edecek harca tâbi olacak ve bu mahkemece nazara alınmayacaktır diye düşünüyorum. Kolay gelsin...