İhalenİn Feshİ

Gayrimenkul satışlarında ihale şartnamesinde 2. satış için öngörülen "artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin % 40' ını bulması" ibaresi bulunmazsa bu bir ihalenin feshi sebebi midir? Bu konuda Yargıtay kararı var mıdır?

Alıntı: Yazan Av.Hüsnü YILDIRIMER Gayrimenkul satışlarında ihale şartnamesinde 2. satış için öngörülen "artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin % 40' ını bulması" ibaresi bulunmazsa bu bir ihalenin feshi sebebi midir? Bu konuda Yargıtay kararı var mıdır?

Merhabalar;

Konuya ilişkin İcra ve İflas Kanunu'nun 125. maddesi;

Alıntı: Madde 125 - Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal eyleyeceği tasrih olunur. İpotek ve ipotekli borç senediyle temin edilmiş olup da bu suretle müşteriye devrolunan borçtan asıl borçlunun kurtulması alacaklının müracaat hakkının mahfuz olduğunu ihaleden itibaren bir sene içinde kendisine bildirmemiş olmasına bağlıdır. (K. M. 803) Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar, müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir. Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı tasrih olunur.

Yönetmeliği'nin 49. maddesi ise;

Alıntı: Taşınmazın açık artırma şartnamesi ve tutanağı Madde 49 - Taşınmazın açık artırma şartnamesi ve tutanağına, dosya numarası; alacaklı ve borçlunun ad ve soyadları; artırmanın yapılacağı yer, gün, saat; şartnamenin açık bulundurulduğu ilk gün; birinci ve ikinci artırma gün ve saatleri; taşınmazın tapu kaydı ve niteliği; varsa, borçlunun taşınmazla temin edilmiş kişisel borçlarının da alıcıya intikal edeceği; tapu sicilindeki diğer bilgiler ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler; takdir olunan kıymet; artırmaya katılacakların, taşınmazın takdir edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya banka teminat mektubunu tevdi etmeleri gereği; artırmaya çıkarılan taşınmazın üzerinde hakkı olan alacaklı veya ilgiliden pey akçesi veya teminat mektubu aranıp aranmayacağı; taşınmazın son imar durumu; hangi giderlerin alıcıya ait olacağı ve diğer gerekli bilgiler yazılır. Şartname, icra müdürü tarafından tarih atılarak imzalanır ve mühürlenir. Tutanağa, tellâl ve alıcının da imzası alınır.

şeklindedir. Şu durumda Kanun ve Yönetmelik metninde belirttiğiniz ibarenin bulunması zorunlu tutulmamıştır. Ancak Yönetmeliğin eki niteliğindeki Örnek No:26'da bu ibare yer almıştır. Eğer açık arttırma ilanında var ise salt şartnamede olmaması ihalenin feshi sebebi sayılmasa gerektir, diye düşünüyorum.

Saygılarımla...

İhalenin fesih sebepleri İİK madde 134 de sayılmıştır. Bununla birlikte maddede de atıf yapıldığı gibi Borçlar Kanunu madde 226 da müzayede başlıklı hükmünde kanun ve ahlak karşıtı olan fesatlardan bahsetmiş.

İhalenin fesih sebeplerinin bu iki madde çerçevesinde tahdidi olarak sıralmak mümkün değildir.

Yasa maddesinde ihaleye kadar cereyan eden yolsuzluklar ibaresi fesih sebeplerini genişletmektedir.

Bu sebeple meseleye çözüm ararken yargıtay kararlarına ihtiyaç duymaktayız. Hatırladığım kadarıyla satış ilanında saatin yazılmaması fesih sebebidir diye verilen yargıtay kararları vardır.

İki ihale arasındaki sürelerden, tutunda tallaliye ücretlerinin muhammen bedelin altında kalması sebebiyle fesih kararı verilen ihalelere tanık olmuşuzdur.

Bu durumda sorunuza gelirsek, belirttiğiniz eksiklik halin icabına göre ihalede fesad oluşturuyorsa fesih sebebidir. Diğer bir ifade ile maddi bu eksikliğin varlığı kötüniyetli değil ve eksiklik ihale sürecini etkilemiyorsa fesih sebebi değildir.

Bu noktada ihale şartnamesinde ki bazı eksiklikler tek başına fesih sebebi olmamakla birlikte, ihalenin diğer aşamalarına göre fesih sebebi sayılabilir.

Yardımcı olabilidm mi bilmiyorum ama bu eksikliği dosyaya tamemen vakıf olan siz cevaplayabilirsiniz.

Alıntı: Yazan Av.Hüsnü YILDIRIMER Gayrimenkul satışlarında ihale şartnamesinde 2. satış için öngörülen "artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin % 40' ını bulması" ibaresi bulunmazsa bu bir ihalenin feshi sebebi midir? Bu konuda Yargıtay kararı var mıdır?

Taşınmaz şüphesiz muhammen bedelin asgari %40'ı + Satış masraflarını karşılayacak biçimde ihale olunmuştur (Eğer aksi söz konusu ise elbette fesih nedeni)

Ancak bu rakamları karşılayacak şekilde yapılan bir ihalede, salt şartnamede bu ibarenin (MUhtemelen oranın?) sehven unutulmuş olması, tek başına ihalenin feshi için neden oluşturmaz kanısındayım.

Zira İİK.m.134/8, ihalenin feshi talebinin kabulü için olmazsa olmaz bir başka şartı düzenlemektedir ki; o da ilgilinin dayandığı fesih nedeni ile kendi haklarının zarar gördüğünü de kanıtlaması şartıdır. Ki böylesi bir durumda, İİK.m.134/8'in varlığından söz edilemeyeceği inancındayım.

Saygılarımla...

Ben de sayım meslektaşlarımın yorumuna katılıyorum

Alıntı: İHALE: Madde 129 - (Değişik madde: 03/07/1940 - 3890/1 md.) ............... (Değişik fıkra: 09/11/1988 - 3494/20 md.) Yukarıdaki fıkrada yazılı miktar elde edilmemişse taşınmaz en çok artıranın taahhüdü saklı kalmak üzere artırma ilanında gösterilen müddet sonunda en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin yüzde kırkını bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi lazımdır. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşer.

Yasa, yüzde kırktan bahseder iken ilanını değil, satış bedelinin sayılan unsurları karşılamasını ele almakta, buna değer vermektedir.
Eğer yasa ihale şartnamesinin şekli koşulu olarak bu oranın tebliğ edilmesine kıymet verse idi, şartnamede bulunması gereken hususları düzenleyen madde hükmüne derc ederdi.

Alıntı: Madde 126 - (Değişik madde: 18/02/1965 - 538/61 md.) (Değişik fıkra: 09/11/1988 - 3494/17 md.) Artırma, satıştan en az bir ay önce ilan edilir. İlan edilen metnin esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, satış tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez. Ancak satış tarihi ile ilan tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise bu takdirde satışın daha önce ilan edilen günden en az yedi gün sonrası için tespit edilen günlerde yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. İlanda: 1. Satışın yapılacağı yer, gün ve saat, 2. Artırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren herkes tarafından görülebileceği, 3. Tayin edilen zamanda artırma bedeli taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde altmışını bulmadığı takdirde, en çok artıranın taahhüdü baki kalmak üzere, artırmanın on gün daha uzatılmış olacağı ve onuncu günü aynı yerde, aynı saatte taşınmazın en çok artırana ihale edileceği (Onuncu günün resmi tatile rastlaması halinde ikinci artırma tarihi olarak tatilin bitimini izleyen ilk iş gününün belirlenmesi ve bu ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saatin ilanda açıkça gösterilmesi zorunludur.), 4. İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleri ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri yazılır. Aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır. 114 üncü maddenin 2 nci ve son fıkrası hükümleri taşınmazın satış ilanı hakkında da uygulanır.

Yasa, ilanda bulunması gereken yüde altmışlık oranı belirtir iken % 40'lık orana hiç değinmemektedir. Üstelik yasa, önem verdiği hususlarda, ZORUNLUDUR kelimesini de açıkça kullanmaktadır. Bence yasa birinci ihale ile satış gerçekleşmez ise, artık alacaklıyı tatmin etmek istemekte ve butlan ve fesihe dair diğer hükümler ile kötü niyet, sahtekarlık, fesat, yolsuzluk gibi istisna tutulan hallerden ötürü zarar görenin bu hali ispat etmesi için kendilerine olanak sağlamak istemektedir.

Alıntı: Borçlar Kanunu II:MÜZAYEDENİN BUTLANI: Madde 226 - Kanuna veya ahlaka (adaba) mugayir tertibatla müzayedeye fesat karıştırılmış ise her alakadar tarafından on gün zarfında itiraz edilebilir. Bu itiraz cebri müzayedelerde icra ve iflas muamelelerine nezaret eden makamlara ve diğer hallerde mahkemeye arz olunur.

Alıntı: İHALENİN NETİCESİ VE FESHİ: Madde 134 - (Değişik madde: 18/02/1965 - 538/63 md.) İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. (Ek cümle: 17/07/2003 - 4949 S.K./38. md.) İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. (Değişik fıkra: 09/11/1988 - 3494/22 md.) İhalenin feshini, Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden *1* şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. .......... ..... ........... ............. Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahara vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez. İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur. ............

İİK nun yukarıda zikredilen 126. maddesinin 1. fıkrası hükmü, ilanın 1 ay evvelden yapılacağını amirdir. İlgilisi ihaleye ve şartlarına tebligat ile vakıf olup, buradaki eksikliği görmesi gerekip çok değerli buluyor ise süresinde şikayet edip ilanın düzeltilmesini sağlamayıp sonradan ihaleden sonra tek buna dayanarak fesih talep eder ise zaten süreyi de geçirmiş ve ilan kesinleşmiş olduğundan kanaatimce talebin dikkate alınmaması gerekmelidir.
Bunlara ek olarak, yolsuz ve ihaleye fesat karıştığını gösteren bir hal yok ise zaten kanunen bilinenin ilanına da hacet olmayacağından, işin esasına tesiri olmayan ve herkes tarafından bilinmesi lazım gelen bir durum ilan edilmedi diye şekli ve esasa müessir olmayan bir ilan metnindeki husustan bozmanın olmaması gerektiği kanaatindeyim.
Azıcık da olsa katkısı olması dileklerimle selam ve saygılar...