İşyeri Kiraları Bakımından Kira Tespit Davası

Merhabalar,
Müvekkil ile kiracı arasında 15.04.2012 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi kuruluyor. Söz konusu sözleşmeye göre kira bedeli 1.500 TL olarak belirleniyor, ancak sözleşme biraz hatalı düzenlenmiş, söz konusu işyeri iki ortağa ait. Kira bedeli 1.500 TL yazılmış olmasına karşın asıl iradeleri her bir ortak için 1.500 toplam 3.000 TL şeklinde. Kira artışı bakımından ise ilk 5 yıl içerisinde kira artışının tefe-tüfeye göre yapılması, 5 yıldan sonraki kira dönemi için aynı cadde üzerinde bulunan diğer işyerleri emsal olarak belirlenip, emsal bedel ne ise onun üzerinden kira artışı yapılması şeklinde şart koyuluyor. Sözleşme bu şekilde hazırlanması rağmen kendi aralarında gayriresmi olarak kira bedelini 10.000 TL olarak belirliyorlar, söz konusu kira süresince yapılan artışla birlikte güncel kira bedei 12.000 TL oluyor,her bir ortak için 1.500'er TL banka üzerinden geri kalan 9.000 TL'lik kısım elden alınıyor. Ve resmi işlemler bu sözleşme üzerinden yapılıyor. Harici olarak yapılan araştırmaya göre söz konusu işyerinin şuanki emsal değeri 25.000-30.000 TL civarında olduğu bilgisine sahibiz. Bizde yeni girilecek olan ikinci 5 yıllık dönem için kira bedelini 20.000 TL olarak belirlemek istiyoruz. Kiracı ile yaptığımız şifai görüşmelere ve çektiğimiz ihtarlara rağmen kiracı kira bedelini arttırmak istemiyor. BK m.344/3'e göre kira sözleşmesinde bir anlaşma yapılıp yapılmamasına bakılmaksızın hakimin tefe-tüfeye sınırlı kalmaksızın, hakkaniyet kurallarına göre kira bedeli belirleme konusunda yetkisi var. Ancak somut olayda kiracımız tacir ve borçlar kanununun geçici 2. maddesine göre 344/3 tacirler bakımından 1/7/2020 tarihine kadar uygulanmaz şeklinde bir düzenleme var. Somut olayda ne gibi bir yola başvurabiliriz, Kira Tespit Davası açacak olursak sonuç ne olur, 818 sayılı eski borçlar kanunun uygulanacağını varsayarak o kanunda bu konuda nasıl bir düzenleme yapılmıştır, konuyla ilgili yargıtay kararları var mıdır ? Şimdiden teşekkür ederim.

BK 344/3'ün sözleşmenize uygulanıp uygulanmayacağı kira artışının ne şekilde yapılacağı yönünden durumu değiştirmiyor. BK 344'ün henüz uygulamaya girmediği sizinki gibi işyeri sözleşmelerinde de eski kira mevzuatı (6570 sayılı yasa) uygulanıyor ve bu yasa zamanında da kira artışı Yargıtay içtihatlarıyla benzer şekilde belirlendiğinden sizin durumunuzda 5. yılın sonunda hak ve nısfete göre artış yapılmasını isteme hakkınız var.

Bu nedenle yapmanız gereken kira tespit davası açmak ve davada da kiranın sözleşmenizdeki maddeye istinaden emsala göre belirlenmesini istemek. BK 344 veya 6570 S.lı yasadan bahsetmenize şu aşamada bence gerek yok, siz doğrudan davanızı sözleşme hükümlerine göre açabilirsiniz. Karşı taraf bu konuların tartışmasına girerse o zaman yanıtlarsınız.

6570 sayılı yasa zamanındaki uygulama, hak ve nısfete göre kiranın belirlenmesi için bilirkişi marifiyetiye mecurda keşif yapılması ve mecur ŞU ANDA boş olarak kiraya verilirse ne kadar kira getireceğinin belirlenmesidir. Bu noktada eski ödenen kira miktarının da bir önemi yok, mecurun şu andaki boş değeri önemli. Bilirkişinin belirlediği bu miktar üzerinden eski kiracı olduğu için Hakimler uygulamada %20 kadar bir indirim yaparak yeni kira bedelini belirler.

Tabii bundan sonra bu kira gerçek kira bedeliniz olacak ve stopaj, gelir vergisi vs. de bu şekilde ödenecek. Eskisi gibi bir miktarı elden, bir miktarı bankadan almak gibi bir seçenek yok. Ayrıca Mahkemenin belirleyeceği kira da BRÜT kira olacaktır, NET değil.

Reddedilen miktar üzerinden vekalet ücreti ödeyeceğinizden, davanızı açarken kira miktarını bu kriterlere göre belirlemenizde fayda var.

İyi günler.işyerlerine ilişkin
Tbk 347 ile ilgili 2020 ye kadar ertelendiği çok açıktır.
Peki işyerleri için kira tespit davası hangi maddelere göre açılmalıdır?yani bu davada neler ön plana çıkmaktadır?hak ve nefaset kuralları mı uygulanır?
Mesela sayın admin sizin dediğiniz ile bu yargıtay kararı çelişmekte olduğunu düşünüyorum.
“6217 Sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesine göre; Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin tacir olan davalının sıfatı gereğince 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı da dikkate alınarak sözleşmede kararlaştırılan toptan eşya yatlarındaki artış oranı uyarınca kira pa- rasının tespiti gerekirken hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”, Yargıtay 6. HD, T. 19.02.2015, E. 2014/6101, K.

Sizin açıklamanıza ilişkin emsal bir yargıtay kararı sunarsanız memnun olurum.

işyeri kirasının tespiti için uyarlama davası mı açmak daha doğru olur bu aşamada?
Yani Sözleşmedeki kira artış oranı hak ve nefaset kurallarının uygulanmasını engeller mi?