iskan ruhsatı alınmadan tapu iptali ve tescil

Değerli meslektaşlarım,sormak istediğim konu özetle şöyle;
Müvekkil müteahhit şirket,Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine uygun olarak binayı yapıp daireleri teslim ediyor.Sözleşmeye göre iskan ruhsatı alınana kadar 1.veya 2.katlardan müteahhite ait bir daire teminat olarak bırakılıyor.Fakat arsa sahiplerinden bir tanesi(5 tane arsa sahibi var) giriş katındaki dükkanın tapusunu vermiyor ve buna karşı açtığımız tapu iptali ve tescil davasında hakim,iskanı alınmamış bina için tescil kararı verilip verilemeyeceğini sordu.Bununla ilgili yargıtay kararı olan varmı?Bu şartlarda tescil kararı verilebilirmi?Sonuçta biz sadece sözleşmede belirtilen dairenin tapusunu vermesinler,dava konusu dükkanın tapusunu versinler istiyoruz...Herkese iyi çalışmalar dilerim...

kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan alınması müteaahhidin borcu olarak düzenlenmiş ve iskan ruhsatı alınmadan tapu devrinin gerçekleştirilmeyeceği belirtilmişse ,taraf iradelerine uygun olarak önce iskan ruhsatının müteaahitçe alınması için süre verilmeli,iskan ruhsatı alındıkten sonra tescil gerçekleştirilmelidir.

Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa iskan ruhsatının olmaması tescil için bir engel değildir.İskanın hak sahipliğinin devrine bir etkisi yoktur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılıklı edimler yerine getirilmeden tarafların birbirlerinden talepte bulunmak hakları doğmuyor.
eğer KKİS. göre yapılmış bir bina var ve bu binada iskan ruhsatı alınmamış ise,iskan ruhsatının ederi hesaplanıp, mahkeme dosyasında mal sahiplerine ödenmek üzere bloke edildiğinde bu edimin teminatı olarak elde tutulan dairenin tapusunun iptali ile ilgilisine verilmesi gerekiyor.

Aksi halde müteahhidin sözleşmeyi eksiksiz olarak tamamladığı söylenemeyeceğinden,tapupu iptaline karar verilemiyor.
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/1739

K. 2003/5138

T. 31.10.2003

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Dairelerin Tesliminin İskan Koşuluna Bağlanması Nedeniyle Ruhsat Alınmadan İnşaatın Bitmiş Sayılmayacağı )

• DELİL SÖZLEŞMESİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İnşaatın Teslimi Ve Yüklenicinin Sorumlulukları İle İlgili Maddeleri )

• TEMERRÜT ( Teslimi İskan Koşuluna Bağlanan İnşaatın Ruhsatının Alınmadan Tamamlanmış Sayılmayacağı )

• İSKAN RUHSATI ( Sözleşmede Hüküm Olmasına Rağmen Yüklenici Tarafından Alınmaması - Yüklenicinin Temerrüt Halinin Devam Edeceği )

1086/m. 287


ÖZET : Somut olayda; davacıların daireleri teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır. Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılamayacağından, yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz.Sözleşmenin bu hükümleri delil sözleşmesi niteliğindedir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 13.5.1997 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Biçimine uygun düzenlenen bu sözleşmeyle davalı, davacılara ait arsa üzerine arsa payı karşılığı inşaat yapmayı, ruhsattan itibaren 24 ayda teslimi yükümlenmiştir. Altıncı sahifede, binanın iskan ruhsatı alınmadan bitmiş sayılamayacağı, inşaatın bitiş tarihinden itibaren 6 ay geçtiği halde bitirilmemiş olması halinde arsa sahiplerinin haklarını kullanacağı, 6 ay sonra ( anahtar teslimi ) teslim edilmediği takdirde her geçen ay için bankaya 1000 DM. yatırmayı, iskan ruhsatı ve her türlü masrafın yükleniciye ait olacağı hükümlerine yer verilmiştir. Görülüyor ki, taraflar inşaatın iskan ruhsatı alınmadığı sürece tamamlanmış sayılamayacağını, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğunu kararlaştırmışlardır. Bir başka anlatımla davacıların daireleri teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır.Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılamayacağından, yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz. Arsa sahiplerinin bir süre binada oturmuş olmaları da teslim anlamına gelmez. Sözleşmenin bu hükümleri delil sözleşmesi niteliğinde olup mahkemece resen gözetilmelidir ( HUMK.287.md. ). Binanın halen dahi iskan ruhsatı alınmış değildir. Sözleşme uyarınca yükleniciye son daire tapusunun devri onu ibra anlamı taşımaz. Zira, yine sözleşme uyarınca, anlaşma metnindeki tüm hususların yapıldığına dair mutabık kaldıklarını belgeledikten sonra devrin yapılması kabul edilmiş, ancak değinilen şekilde mutabakat belgesi düzenlenmemiştir.
O halde, yukarıdan beri yapılan bu açıklamalar sonucu, yüklenici davalının iskan belgesi sunamadığı, böylece hukuken geçerli bir teslimin varlığından sözedilemeyeceğinden inşaatın teslimi gereken ( ruhsat tarihi 28.7.1997+24 ay+6 ay= ) 28.1.2000 tarihinde borçlu temerrüdüne düştüğünün kabulü ile davacıların gecikmeden doğan tüm zararlarının hesaplanıp hüküm altına alınması gerekir. Mahkemece ihtirazi kayıtsız teslimden bahisle davaların reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz istemlerinin kabulüyle, mahkeme kararının BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 31.10.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/3619

K. 2001/4014

T. 28.5.2001

• İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Payına Düşen Daireyi Devralan Kişinin Yüklenicinin Eksik Bıraktığı İşlerden Sorumluluğu )

• İSKAN RAPORU ALMAYAN YÜKLENİCİNİN EKSİK İŞLER BEDELİNDEN SORUMLULUĞU ( Payına Düşen Daireyi Üçüncü Kişiye Devri Halinde Sorumluluğun Geçmesi )

• EKSİK İŞLER BEDELİNDEN MESULİYET ( Yükleniciden Payına Düşen Daireyi Devralan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Talebinde )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Müteahhitten Payına Düşen Daireyi Haricen Satın Alan Üçüncü Kişinin Eksik İşler Bedelinden Sorumluluğu )

• YÜKLENİCİDEN PAYINA DÜŞEN DAİREYİ HARİCEN SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİ ( Eksik İşler Bedelinden Yüklenicinin Halefi Olarak Sorumlu Olması )

818/m.162,355


ÖZET : Dava konusu olayda inşaattaki eksikliğin iskan raporunun alınmamasından kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Mahkeme iskan raporu alınması için gerekli masrafı tespit ederek davacılara depo ettirdikten sonra tescile karar vermiştir. İnşaat sözleşmesinde, iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı ve masraflarının yüklenici tarafından karşılanacağı kabul edildiğine göre, iskan raporunun alınması yükümlülüğünün yüklenicinin halefi olan davacılar veya bizzat yüklenici tarafından yerine getirilmesi sağlanmadan tescile karar verilemez.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.7.1998 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.3.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Yusuf Çankaya tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR : Davacılar, arsa malikleri ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesine göre yapılan binadan yükleniciye düşen 8 numaralı bağımsız bölümü satın aldıkları ve edimlerini yerine getirdikleri iddiasıyla tapunun iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve nizalı dairenin tapusunun iskan alınması koşulu yerine getirildiğinde, verileceğini, ancak iskan ruhsatının alınmadığını ve davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hükmü arsa maliki davalılar temyize getirmiştir.
Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığında inşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiğinde ve yüklenici bu sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bunun üzerine yüklenici, inşaat sözleşmesinde kendisine ayrılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebileceği gibi Borçlar Kanunun 162. vd. maddeleri uyarınca yazılı olmak koşulu ile bu hakkını arsa sahibinin onayını almadan üçüncü kişilere temlik edebilir. Bu durumda yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide arsa sahiplerini dava ederek kendisine temlik edilen bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir. Üçüncü kişi tescil istediğinde de yukarıda işaret edildiği gibi yüklenicinin inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini tam olarak yerine getirip getirmediği hususunun tesbit edilmesi gerekir. Yüklenici edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber kalan noksanlığın oranı pek cüz'i başka bir anlatımla arsa sahipleri tarafından katlanılabilir bir boyutta olursa o vakit kalan noksanlığın yüklenici veya halefi olan üçüncü kişiler tarafından tamamlanması veyahut parasal olarak karşılanması durumunda da tescil olanağı bulunabilir.
Somut olayda, yüklenicinin inşaatı %98 oranında tamamlandığı tesbit edilmiştir. %2 eksikliğin ise, inşaat sözleşmesi ile yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılan iskan raporunun alınmaması olduğu bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Mahkeme iskan raporu alınması için gerekli masrafı tespit ederek davacılara depo ettirdikten sonra tescile karar vermiştir. İnşaat sözleşmesinde, iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı ve masraflarının yüklenici tarafından karşılanacağı kabul edildiğine göre, iskan raporunun alınması yükümlülüğünün yüklenicinin halefi olan davacılar veya bizzat yüklenici tarafından yerine getirilmesi sağlanmadan tescil karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 28/05/2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/1111

K. 2007/1401

T. 6.3.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi - Davalı Arsa Sahibinin Genel İskan Ruhsatına Karşılık Dava Konusu Bağımsız Bölümleri Teminat Olarak Üzerinde Bırakmakta Haksız Olduğunun Söylenemeyeceği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı - Davalı Arsa Sahibinin Genel İskan Ruhsatına Karşılık Dava Konusu Bağımsız Bölümleri Teminat Olarak Üzerinde Bırakmakta Haksız Olduğunun Söylenemeyeceği )

• ARSA SAHİBİNİN GENEL İSKAN RUHSATINA KARŞILIK DAVA KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİ TEMİNAT OLARAK ÜZERİNDE BIRAKMASI ( Haksız Olduğunun Söylenemeyeceği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil )

818/m. 355


ÖZET : Her ne kadar, sözleşmenin 11. maddesinde tapu devir aşamaları belirtilmiş ise de, bu devrin 33. maddedeki genel iskan ile birlikte düşünülmesi gerekir.
Bu durumda, davalı arsa sahibinin, genel iskan ruhsatına karşılık dava konusu bağımsız bölümleri teminat olarak kendi üzerinde bırakmakta haksız olduğu söylenemez.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki 05.12.1985 tarihli sözleşmenin 33. maddesine göre, binanın genel iskan ruhsatının alınması davacı yükleniciye aittir. Oysa, dosya içeriğine göre binanın genel iskan ruhsatı alınmamıştır.
Her ne kadar, sözleşmenin 11. maddesinde tapu devir aşamaları belirtilmiş ise de, bu devrin 33. maddedeki genel iskan ile birlikte düşünülmesi gerekir.
Bu durumda, davalı arsa sahibinin, genel iskan ruhsatına karşılık dava konusu bağımsız bölümleri teminat olarak kendi üzerinde bırakmakta haksız olduğu söylenemez.
O halde, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulü doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenle davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 06.03.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.