Yazılı olmayan kira sözleşmesi

sevgili meslektaşlarım.Adam tanıdığı birine evi kiraya veriyor,ama kira kontratı yapmıyor.Sonra kiracı evden çıkıp eve kardeşi girip devam ediyor.Kiracı kirayı ödüyor.Ama ev sahibi 3 aydır kira istemiyor ve kiracıdan evi boşaltmasını istiyor.Nedeni ise köyden şehre gelip kendi evine kendisi yerleşecek.Yalnız kira bedeli kiralayana elden veriliyor.Banka hesabı ile değil.Bu durumda kiralayan ne yapmalı?Tahliye davası mı açmalı?Bildiğim kadarıyla kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmiyordu.teşekkür ederim şimdiden.

Sayın Ramazan Vefa kira akdinin yazılı olması şart değil. Ödemeler ise elden yapılsa bile mutlaka makbuz alınıyordur. Ev sahibinin yapması gereken ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak. Şehre yerleşeceğini ve oturacak başka evi olmadığını ispatlarsa mahkeme tahliye kararı verir bence.

Tahliye davasında kira sözleşmesinin varlığını ispat etmek gerekir. Haksız işgal hükümlerine başvurmak gerektiğini düşünüyorum. İşinize yarayabileceğini düşündüğüm bir kararı ekliyorum. Saygılar.

T.C.
YARGITAY
1. Hukuk Dairesi

E:2003/663
K:2003/2653
T:11.03.2003

KİRA SÖZLEŞMESİ
MÜDAHALENİN MEN'İ

Fuzuli işgal nedeniyle açılan müdahalenin önlenmesi davasında, kira sözleşmesinin varlığı konusunda ilkeleri doğrultusunda hiçbir araştırma yapılmaksızın, savunmaya değer verilmek suretiyle kira ilişkisinin varlığından sözedilerek görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.

YİBK., 18.3.1942 tarih ve 37/6 s.
1086 s. HU M K. m. 288, 292, 293

Taraf1ar arasında görulan davada;

Davacı, dava konusu meskenin maliki olduğunu, davalının haksız yere taşınmazı işgal ettiğini ileri sürerek elatmasının önlenmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazı davacıdan önceki malikle yaptığı anlaşma gereği kullandığını, du anlaşmanın davacıyı da bağlayacağını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalının önceki malikin kiracısı olarak taşınmazda bulunduğu, bu durumda tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabileceği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Karar, taraflarca süresinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş olmakla, dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü:

Dava, çaplı taşınmazdaki bağımsız bölüme haksız işgal nedeniyle elat-manın önlenmesi isteğine ilişkindir.

Davalı, çekişmeli bölümün kendisine ait iken davacının bayiine sattığını, taşınmazdaki sattığı kişiye ait ipotek borcunu ödemesi karşılığında bu yeri kullandığını savunmuş, mahkemece davalının kiracı olduğu, bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabileceği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.



Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir bicim koşuluna bağlı değildir. Kira sözlesmeleri yazılı veya sozlü yapılabilecegi gibi zımni (üstü kapalı) olarakta vucuda getirilebilır. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.3.1942 tarih, 37/6 sayılı inançları Birleştirme Kararında açıkca vurgulanmıştır.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil (vakıa) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem (muamele)dir.

Bu nedenle, HUMK.nun 288. maddesi uyarınca 1.1.1998 tarihinden itibaren 20.000.000 lirayı aşan (23.6.1996 gün ve 4146 sayılı Yasaya göre) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak yoktur; kira sözlesmesinin varlıgı, ancak yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, sozu edilen miktar, yıllık kıra tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine (davalıya yada davalılara) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292 ve 293. maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
Mahkemece, yukarıda değinildiği anlamda bir araştırma yapılmaksızın kira ilişkisinin varlığından söz edilerek görevsizlik kararı verilmesi ve eksik soruşturma ile hüküm kurulması isabetsizdir. Tarafların temyiz itirazı yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 11.3.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Eğer haksız işgale dayanarak dava açılır ve kiracı kira sözleşmesinin varlığını ispat ederse dava reddolunur.

Saygılarımla

Tahliye davası açılır; kira sözleşmesi kiralayan tarafından ispat edilemezse tahliye davası da reddolunur. Yazılı bir sözleşme yok, kira paralarına karşılık da bir makbuz verilmemişse kira sözleşmesinin ispatlanabileceğini düşünmüyorum.

Kira sözleşmeleri şekle tabi olmadığından, yani yazılı olması şart olmadığından, kira sözleşmesinin varlığı her türlü delille ispat edilebilir.Taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı hususunda tanık dinletilebilir. Kiralayanın bu hususta tanık bulmakta zorlanacağını sanmıyorum. Kiracının ödemiş olduğu aidat belgeleri, eğer katılmış ise bina yönetim kurulu karar defterleri dayanılabilecek diğer deliller olarak öne çıkıyor. Ve kiracı açısından düşünecek olursak, açılacak bir fuzuli işgal davasında bu delillere kiracı dayanacak ve taraflar arasındaki kira sözleşmesini ispat etmesi ispat etmesi pek zor olmayacak kanaatindeyim. Kiracının komşuluk ilişkilerini de düşünecek olursak tanık bulmakta hiç zorlanmaz.

Saygılarımla

İhtiyacın samimi olduğu kanıtlanmak suretiyle 6570 sayılı yasa hükümlerine dayanılarak ihitiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.Kira sözleşmesinin yazılı olmasının önemi yoktur.Karşı tarafın kiracılık ilişkisini kabul etmemesi halinde ise fuzuli işgal hükümlerine dayanılabileceği kanaatindeyim.

6570 sayılı yasaya göre İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma yolunu seçerseniz (taşınmazın 6570 sayılı yasa kapsamındaki yerleşim yerlerinden birinde olduğunu kabul ediyoruz), akdin süresiz olduğunu dikkate almanız ve akdin başlangıcını tespit edip, Borçlar Kanunundaki 6'şar aylık dönemleri nazara alarak 3 ay öncesinden bildirim yapmanız gerektiğini düşünüyorum.

Öncelikle ilk aşam olarak sayın Pehlivanoğlu'nun görüşüne katılıyorum. Açılacak tahliye davasının (haksız işgal hükümlerine göre değil) kira hükünmlerine dayanarak açılması daha mantıklıdır. Ortada çok yakın bir akrabalalık yoksa da hyatın olğan akışına uygun oln karşı tarafın kiracı olarak meskende bulunmasıdır. Davalı kira ilişkisini inkar edecek olursa mutlaka yazılı bir kira akdi ibrazı zorunlu olmayıp her türlü delille kiracılık ilişkisi ispatlanabilecektir.
İlk planda izlenmesi gereken yol ihtiyaç sebebiyle tahliye davası olup ihtiyaç iddiasının samimi olduğu ispatlandığı takdirde dava kabul edilebilecektir.
Bunun dışında hakkaniyete aykırı bir yol olmakla birlikte eğer kiracı ödediği kira bedellerine dair herhangi bir yazılı makbuz almamışsa ve kötü niyetli olarak taşınmazı tahliye etmemekte israr ediyorsa (etik yönü tartışmaya açık olmak üzere) bazı meslektşlarımın daha pratik bir yöntem olan ilamsız tahliye yoluna başvurduğuna da şahit oldum.