İskan Almayan Müteahhit

iskan almayan müteahhide karşı iskanı aldırmayı sağlayacak en kısa dava çeşidi ne olur. ayrıca toprak sahibi ile müteaahhit arasında yapılan inşaat sözleşmesinde iskan alma şartı yer almıyor. Buna rağmen sözleşmeye aykırılık davası açılabilir mi ayrıca yaptığı inşaat plan projeye de uygun değil...

Merhaba sayın meslektaşım
Buna benzer bir konuda açmış olduğum konuya net bir yanıt alamadım.Bizim olayımızda kat irtifakı kurulmuş bina projeye uygun hale getirilmeden teslim edilmiş ancak binaya ait sigorta borcu vs. olduğundan tapu ve iskan alınamamış. Ben bu hususta sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açmayı sonrasında ise eksikliklerin ve dairenin kaybettirdiği değer miktarını talep eder bir dava açmayı düşünmekteyim. Sanırım bu yöntem sizinde aklınıza gelmiştir.

Öncelikle; arsa sahibi müteahhide arsa paylarını tapuda devretmiş mi? Devrettiyse tapuda hala müteahhit adına kayıtlı olan daire var mı? Müteahhit lehine henüz arsa payları devredilmediyse, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinden arsa payını devretmekten kaçınınız!..

Ancak; sözleşmede iskan ruhsatıyla ilgili hüküm bulunmadığını belirtmişsiniz!.. Peki, "inşaatla ilgili her türlü masraf ve giderlerin tamamının müteahhit tarafından karşılanacağı...." belirtilmiş mi? Eğer sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa iskan ruhsatının da müteahhit tarafından alınması ve masrafının onun tarafından karşılanması gerekir; Borçlar Kanunu 106'daki seçimlik haklardan ifa ile müspet zararın tazmini kullanılabilir diye düşünüyorum!..

Ayrıca bahsettiğiniz gibi plan ve proje ile imara aykırı bir durum varsa, iskan ruhsatı almakta da oldukça sorun yaşanacaktır!!...

Bence, sözleşmeye göre iskan ruhsatının alınmasının müteahhidin yükümlülüğünde olup olmadığı hususunu değerlendirdikten ve onun yükümlülüğünde olduğuna kanaat getirdikten sonra, "...noksanlıkların yaptırılmasına (iskan ruhsatının alınmasına) izin verilmesi ve masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi..." talepli bir dava açın!!...

Saygılarımla...

T.C. YARGITAY 15. H.D.

2004/922 Esas
2004/6861 Karar
09.12.2004


KARAR :

Dava, eser sözleşmesine dayalı noksan ve kusurların nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi, masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi istemiyle açılmış, davalı sözleşmenin mahkeme kararıyla iptal edildiğini ve ekonomik kriz nedeniyle tamamlayamadığını savunmuş, reddini istemiş, mahkemece bilirkişi raporuyla saptanan noksan ve kusurların masrafları davalıya ait olmak üzere tamamlanması için davacılara izin verilmesine, satışa yetki isteminin reddine karar verilmiş, karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında re'sen düzenlenen 25.11.1992 tarihli inşaat ve satış vaadi sözleşmesiyle davalı, mülkiyeti davacılara ait arsa üzerine, iki ay içinde inşaat ruhsatı almak ve ruhsattan itibaren 24 aylık sürede iskan ruhsatı alınmış ve anahtar teslimi esasına göre bina yapımını yükümlenmiştir. Aynı nicelikte düzenlenen 24.5.1995 tarihli ek sözleşmeyle yüklenici 1 ay içinde temel ruhsatı almayı ve ruhsattan itibaren 10 ay içinde inşaatı bitirme taahhüdünde bulunmuştur. Ek sözleşmeye göre inşaatın 24.4.1996 tarihinde bitirilmesi gerekir. Ancak inşaat bu tarihte tamamlanmadığından davacıların Ankara 29. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1999/339 E. 2000/690 K. sayılı dosyasında açtıkları kira davaları kabul edilmiş ve derecattan geçmek suretiyle kesinleşmiştir. Akit iptal edilmiş değildir. arsa sahiplerince 26.2.2001 tarihinde inşaatta yaptırılan tespitte, 30 milyar TL'nin üzerinde noksan ve kusur saptanmış, iskan ruhsatının alınmadığı belirtilmiştir. Davacıların 13.8.2001 tarihli ihtarla tanıdıkları 60 günlük sürede de binanın tamamlanamadığı, halen %87 seviyesinde kaldığı, iskan raporu alınacak durumda bulunmadığı mahkemece alınan 17.3.2003 tarihli bilirkişi raporuyla sabittir. Bu haliyle davalı yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğü ortadadır. B.K. 106. maddesindeki seçimlik hakkın davacı arsa sahiplerine ait olduğu, bunu anılan Yasanın 97. maddesince, borcun kendileri tarafından yerine getirilmesine izin verilmesi olarak kullandıkları hususundaki mahkemenin kabulü doğrudur. Ancak masrafları davalıya ait olacağına göre yapacakları işlerin miktarları belirlenip, bunları karşılayacak oranda davalıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satış yetkisi konusunda davacıların izin istemleri de kabul edilmelidir. Satışa izin yetkisi verilmesi hususundaki istemin reddi doğru olmamıştır.

O halde yapılması gereken iş, bilirkişi raporunda saptanan noksan ve kusurların, bir başka anlatımla, davalı nam ve hesabına ifa edilecek işlerin miktarı ve parasal tutarı ile bunu karşılayacak oranda yükleniciye ait bağımsız bölüm değeri bilirkişiye hesaplattırılmalı, saptanan bağımsız bölümlerin satışıyla elde edilenin inşaatın tamamlanmasında kullanılmasına, artan olduğu takdirde yükleniciye iadesine, böylece yüklenici nam ve hesabına inşaatın tamamlanması hususunda davacılara yetki ve izin verilmesine karar vermekten ibarettir.

İnfaz niteliği bulunmayan ( HUMK.388 ve 389. md. ) ifa izni verildiği halde satış yetkisi isteminin reddi usul ve yasaya aykırıdır. Kararın bozulması gerekir.

SONUÇ :

Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 29.12.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

peki müteahhit bütün daireleri satmışsa?Ve bunun rahatlığındaysa sözleşmede de iskana ilişkin ibare olmasa da sigortanın müteahhitce yapılacağına dair ibare varsa?

bu konuyla ilgili yapmayı düşündüğüm şey öncelikle hem yapı denetime hem de müteahhide bir ihtarname çekip belirli bir süre vermek.. Ancak ondan sonra dava yoluna gitmeyi düşünüyorum.. Fakat açacağım davanın isim olarak nitelendirmesini yapamıyorum.. peki bu konuda yardımcı olabilirmisiniz

Müteahhidin sgk borcuna bakılmaksızın iskan alınabiliyor Yayım tarihi: 27.05.2010 | Yazar: Selçuk Öztürk | Kategori: Mali Konular | Bu yazı 2.042 defa okundu

Bir apartman dairesi aldınız ancak iskânı yani yapı kullanma izin belgesi yok.İskân almak için ilgili belediyeye müracaat ettiniz fakat bu kez de karşınıza müteahhidin vergi ve SGK borçları çıktı. Ya bu borçların payınıza düşenini ödeyeceksiniz ya da yıllarca iskânsız olarak oturacak ve buna bağlı olarak pek çok sorun yaşayacaksınız. Ancak merak etmeyin, sizin gibi yüz binlerce ev sahibi bulunuyor ve bu önemli sorun geçtiğimiz aylarda çözüldü. Nasıl mı? Anlatalım. İmar mevzuatında 17 Aralık 2009 tarihinde çok önemli bir değişiklik yapıldı.

5940 Sayılı Kanun’la yapılan düzenlemeye göre, müteahhitten konut satın alan vatandaş, müteahhidin vergi ve sigorta primi borcu olsa dahi, tek kuruş ödemeden yapı kullanma izin belgesi alabilecek. Ancak bu düzenlemeden ne yüz binlerce ev sahibinin ne de birçok belediyenin haberi var. Haberdar olan vatandaşlarsa kimi belediyelere başvurduğunda hâlâ kendilerinden ilişiksizlik belgesi (SGK’ya olan borcun ödendiğine dair belge) istendiği oluyor. Oysa inşaatın tamamlanma tarihi ister 17 Aralık 2009 öncesinde isterse sonrasında olsun, belediyeler vatandaştan müteahhidin vergi ve SGK borcunu ödemesini isteyemeyecek.

Yapılan düzenleme ile birlikte, inşaat ve emlak piyasasında yaşanan çok önemli bir sorun çözülmüş oldu. Zira önceki uygulamada, müteahhidin vergi ve SGK borcundan haberi olmayan vatandaş, aldığı dairenin iskânı için müracaat ettiğinde karşısına on binlerce TL’lik borçlar çıkıyordu. Müteahhit ise çoktan kayıplara karıştığından (kötü niyetli müteahhitler için söylüyoruz) vatandaş ya borcu ödemek ya da yıllarca iskânsız oturmak zorunda kalıyordu.

İskânsız olduğu için elektrik, su, gaz aboneliklerini yaptıramayan ev sahibi, dairesini satmak istediğinde de bu borçlar bir dezavantaj olarak karşısına çıkıyordu. Bu sorunlar yapılan düzenleme ile aşıldı aşılmasına ancak belediyelerin de bir an önce yeni duruma ayak uydurarak vatandaşa iskân belgesini vermesi gerekiyor. Öte yandan, ev sahipleri için önemli bir kolaylık sağlayan bu düzenleme, SGK’nın özel bina inşaatlarından sağladığı prim tahsilatını da ciddi ölçüde düşürecek gibi görünüyor. Dolayısıyla bu alanda oluşacak muhtemel boşluğun, müteahhitlere yönelik yeni tedbirlerle doldurulması gerekiyor.


İşverene gecikme cezası jesti!
İşverenler ve konunun uzmanları tarafından sık sık eleştiri konusu yapılan SGK’nın gecikme cezası oranı, Bakanlar Kurulu Kararı ile %3’ten %2’ye düşürüldü. 5510 Sayılı Kanun’un 89. maddesinde, “Kurumun prim ve diğer alacakları süresi içinde ve tam olarak ödenmezse, ödenmeyen kısmı sürenin bittiği tarihten itibaren ilk üç aylık sürede her bir ay için %3 oranında gecikme cezası uygulanarak artırılır” hükmü yer alıyor. Aynı maddede, Bakanlar Kurulu’nun söz konusu gecikme cezası oranını %1’e kadar indirebileceği veya iki katına kadar artırabileceği düzenlemesi yer alıyor. Bu anlamda yasal yetkisini kullanan Bakanlar Kurulu, gecikme cezası oranını işverenler lehine düşürmüş oldu.

Kaynak: Sadettin ORHAN / Bugün

konuyla ilgili bu makaleyi okudum.. Bu konuda bilgi sahibi olan var mı?

Alıntı: Yazan Av. Caner Arıcı T.C. YARGITAY 15. H.D. 2004/922 Esas 2004/6861 Karar 09.12.2004 KARAR : Dava, eser sözleşmesine dayalı noksan ve kusurların nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi, masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi istemiyle açılmış, davalı sözleşmenin mahkeme kararıyla iptal edildiğini ve ekonomik kriz nedeniyle tamamlayamadığını savunmuş, reddini istemiş, mahkemece bilirkişi raporuyla saptanan noksan ve kusurların masrafları davalıya ait olmak üzere tamamlanması için davacılara izin verilmesine, satışa yetki isteminin reddine karar verilmiş, karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasında re'sen düzenlenen 25.11.1992 tarihli inşaat ve satış vaadi sözleşmesiyle davalı, mülkiyeti davacılara ait arsa üzerine, iki ay içinde inşaat ruhsatı almak ve ruhsattan itibaren 24 aylık sürede iskan ruhsatı alınmış ve anahtar teslimi esasına göre bina yapımını yükümlenmiştir. Aynı nicelikte düzenlenen 24.5.1995 tarihli ek sözleşmeyle yüklenici 1 ay içinde temel ruhsatı almayı ve ruhsattan itibaren 10 ay içinde inşaatı bitirme taahhüdünde bulunmuştur. Ek sözleşmeye göre inşaatın 24.4.1996 tarihinde bitirilmesi gerekir. Ancak inşaat bu tarihte tamamlanmadığından davacıların Ankara 29. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1999/339 E. 2000/690 K. sayılı dosyasında açtıkları kira davaları kabul edilmiş ve derecattan geçmek suretiyle kesinleşmiştir. Akit iptal edilmiş değildir. arsa sahiplerince 26.2.2001 tarihinde inşaatta yaptırılan tespitte, 30 milyar TL'nin üzerinde noksan ve kusur saptanmış, iskan ruhsatının alınmadığı belirtilmiştir. Davacıların 13.8.2001 tarihli ihtarla tanıdıkları 60 günlük sürede de binanın tamamlanamadığı, halen %87 seviyesinde kaldığı, iskan raporu alınacak durumda bulunmadığı mahkemece alınan 17.3.2003 tarihli bilirkişi raporuyla sabittir. Bu haliyle davalı yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğü ortadadır. B.K. 106. maddesindeki seçimlik hakkın davacı arsa sahiplerine ait olduğu, bunu anılan Yasanın 97. maddesince, borcun kendileri tarafından yerine getirilmesine izin verilmesi olarak kullandıkları hususundaki mahkemenin kabulü doğrudur. Ancak masrafları davalıya ait olacağına göre yapacakları işlerin miktarları belirlenip, bunları karşılayacak oranda davalıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satış yetkisi konusunda davacıların izin istemleri de kabul edilmelidir. Satışa izin yetkisi verilmesi hususundaki istemin reddi doğru olmamıştır. O halde yapılması gereken iş, bilirkişi raporunda saptanan noksan ve kusurların, bir başka anlatımla, davalı nam ve hesabına ifa edilecek işlerin miktarı ve parasal tutarı ile bunu karşılayacak oranda yükleniciye ait bağımsız bölüm değeri bilirkişiye hesaplattırılmalı, saptanan bağımsız bölümlerin satışıyla elde edilenin inşaatın tamamlanmasında kullanılmasına, artan olduğu takdirde yükleniciye iadesine, böylece yüklenici nam ve hesabına inşaatın tamamlanması hususunda davacılara yetki ve izin verilmesine karar vermekten ibarettir. İnfaz niteliği bulunmayan ( HUMK.388 ve 389. md. ) ifa izni verildiği halde satış yetkisi isteminin reddi usul ve yasaya aykırıdır. Kararın bozulması gerekir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 29.12.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Değerli Üstadım:
Teminat olarak elde tutulan ve halihazırda kat maliklerinden birinin adın akyıtlı olan gayrimenkulün satış yetkisn,n alınması için açılacak davayı müteahhiite karşı herhangibir kat malikinin açması yeterli mi?Yoksa tüm kat maliklerinin birlikte mi açması gerekir?

Alıntı: Yazan alphukuk Teminat olarak elde tutulan ve halihazırda kat maliklerinden birinin adın akyıtlı olan gayrimenkulün satış yetkisn,n alınması için açılacak davayı müteahhiite karşı herhangibir kat malikinin açması yeterli mi?Yoksa tüm kat maliklerinin birlikte mi açması gerekir?

Sayın alphukuk;

Konuyu tam olarak kavrayamadım. Naçizane düşüncem, sorunuza cevap verilebilmesi için konuyu biraz daha açmanız gerekli... Mesela;

1- Davayı açacak kişi ile müteahhidin hukuki münasebeti nedir?

2- Hangi sebeple dava açılacaktır ve bu sebep gayrimenkulün tamamıyla mı yoksa sadece dava açacak kat maliki ile mi ilgilidir?

3- Müteahhit adına değil de bir başka kat maliki adına kayıtlı bağımsız bölüm için müteahhide karşı dava açılması hususunun da ayrıca araştırılması gerekir. Bu açıdan, bu taşınmaz ne şekilde, neyin teminatı olarak verilmiştir ve, teminat olan taşınmazın adına kayıtlı olduğu kat maliki ile müteahhidin hukuki münasebeti nedir?

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Av. Caner Arıcı Sayın alphukuk; Konuyu tam olarak kavrayamadım. Naçizane düşüncem, sorunuza cevap verilebilmesi için konuyu biraz daha açmanız gerekli... Mesela; 1- Davayı açacak kişi ile müteahhidin hukuki münasebeti nedir? 2- Hangi sebeple dava açılacaktır ve bu sebep gayrimenkulün tamamıyla mı yoksa sadece dava açacak kat maliki ile mi ilgilidir? 3- Müteahhit adına değil de bir başka kat maliki adına kayıtlı bağımsız bölüm için müteahhide karşı dava açılması hususunun da ayrıca araştırılması gerekir. Bu açıdan, bu taşınmaz ne şekilde, neyin teminatı olarak verilmiştir ve, teminat olan taşınmazın adına kayıtlı olduğu kat maliki ile müteahhidin hukuki ,münasebeti nedir? Saygılarımla...

Eldeki daire iskan alındıgında müteahhide teslimi gereken ancak iskan alınmadığicin halen arsa sahiplerinden birinin üzerinedir.açılacak dava bu dairenin satış yetkisinin alinarak eksik iş bedelleri ile iskan için gereken giderlerin buradan karşılanmadına ilişkindir.bu dava tüm kat maliklerinin iştirakiylemi açilmali.teşekkürler

Alıntı: Yazan alphukuk Eldeki daire iskan alındıgında müteahhide teslimi gereken ancak iskan alınmadığicin halen arsa sahiplerinden birinin üzerinedir.açılacak dava bu dairenin satış yetkisinin alinarak eksik iş bedelleri ile iskan için gereken giderlerin buradan karşılanmadına ilişkindir.bu dava tüm kat maliklerinin iştirakiylemi açilmali.teşekkürler

Bence; evet, birlikte açılmalı...

Zira arsa sahiplerinden (veya kat maliklerinden) sadece biri dava açtığında, sadece kendi bağımsız bölümündeki eksiklikler hakkında talepte bulunabilir. Diğer arsa sahipleri veya tüm kat malikleri adına talepte bulunamaz; özetle sorunu tamamen çözmez diye düşünüyorum.

Ayrıca, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için iskan ruhsatının alınmış olması gereklidir diye biliyorum. Bu açıdan; iskan alınmadıysa kat mülkiyeti henüz kurulmamıştır zaten ki, kat maliki bulunsun.

İlave yanıtım: Ancak, tüm arsa malikleri birlikte dava açıp; davacılardan kendileri tarafından seçtikleri kişi adına yetki verilmesini, buna muvafakat ettiklerini belirterek isteyebilirler; yani "davacılardan .....'ya yetki verilmesine, aksi kanaatte davacılara yetki verilmesine..." şeklinde terditli talepte bulunulabilir diye düşünüyorum.

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Av. Caner Arıcı T.C. YARGITAY 15. H.D. 2004/922 Esas 2004/6861 Karar 09.12.2004 KARAR : Dava, eser sözleşmesine dayalı noksan ve kusurların nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi, masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi istemiyle açılmış, davalı sözleşmenin mahkeme kararıyla iptal edildiğini ve ekonomik kriz nedeniyle tamamlayamadığını savunmuş, reddini istemiş, mahkemece bilirkişi raporuyla saptanan noksan ve kusurların masrafları davalıya ait olmak üzere tamamlanması için davacılara izin verilmesine, satışa yetki isteminin reddine karar verilmiş, karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasında re'sen düzenlenen 25.11.1992 tarihli inşaat ve satış vaadi sözleşmesiyle davalı, mülkiyeti davacılara ait arsa üzerine, iki ay içinde inşaat ruhsatı almak ve ruhsattan itibaren 24 aylık sürede iskan ruhsatı alınmış ve anahtar teslimi esasına göre bina yapımını yükümlenmiştir. Aynı nicelikte düzenlenen 24.5.1995 tarihli ek sözleşmeyle yüklenici 1 ay içinde temel ruhsatı almayı ve ruhsattan itibaren 10 ay içinde inşaatı bitirme taahhüdünde bulunmuştur. Ek sözleşmeye göre inşaatın 24.4.1996 tarihinde bitirilmesi gerekir. Ancak inşaat bu tarihte tamamlanmadığından davacıların Ankara 29. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1999/339 E. 2000/690 K. sayılı dosyasında açtıkları kira davaları kabul edilmiş ve derecattan geçmek suretiyle kesinleşmiştir. Akit iptal edilmiş değildir. arsa sahiplerince 26.2.2001 tarihinde inşaatta yaptırılan tespitte, 30 milyar TL'nin üzerinde noksan ve kusur saptanmış, iskan ruhsatının alınmadığı belirtilmiştir. Davacıların 13.8.2001 tarihli ihtarla tanıdıkları 60 günlük sürede de binanın tamamlanamadığı, halen %87 seviyesinde kaldığı, iskan raporu alınacak durumda bulunmadığı mahkemece alınan 17.3.2003 tarihli bilirkişi raporuyla sabittir. Bu haliyle davalı yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğü ortadadır. B.K. 106. maddesindeki seçimlik hakkın davacı arsa sahiplerine ait olduğu, bunu anılan Yasanın 97. maddesince, borcun kendileri tarafından yerine getirilmesine izin verilmesi olarak kullandıkları hususundaki mahkemenin kabulü doğrudur. Ancak masrafları davalıya ait olacağına göre yapacakları işlerin miktarları belirlenip, bunları karşılayacak oranda davalıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satış yetkisi konusunda davacıların izin istemleri de kabul edilmelidir. Satışa izin yetkisi verilmesi hususundaki istemin reddi doğru olmamıştır. O halde yapılması gereken iş, bilirkişi raporunda saptanan noksan ve kusurların, bir başka anlatımla, davalı nam ve hesabına ifa edilecek işlerin miktarı ve parasal tutarı ile bunu karşılayacak oranda yükleniciye ait bağımsız bölüm değeri bilirkişiye hesaplattırılmalı, saptanan bağımsız bölümlerin satışıyla elde edilenin inşaatın tamamlanmasında kullanılmasına, artan olduğu takdirde yükleniciye iadesine, böylece yüklenici nam ve hesabına inşaatın tamamlanması hususunda davacılara yetki ve izin verilmesine karar vermekten ibarettir. İnfaz niteliği bulunmayan ( HUMK.388 ve 389. md. ) ifa izni verildiği halde satış yetkisi isteminin reddi usul ve yasaya aykırıdır. Kararın bozulması gerekir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 29.12.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Benzer bir durumla karşı karşıyayım, hem daha önce böyle bir dava almadığım hemde konu hakkındaki bilgilerim yetersiz olduğu için sizlere danışma gereği duydum .Şöyle ki;

Müteahhit,emlakçı ve müvekkilin 2012 yılında adi şekilde yaptıkları bir satış sözleşmesi ile daireyi müvekkil alır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde İskan 31 ocak 2012 tarihine kadar alınacaktır ibaresi yer almaktadır.Müvekkil daire için gereken paranın tamamını ödemiş ve halen o dairede oturmaktadır. Geçen süreç içerisinde iskan bugün itibari ile halen daha müteahhit tarafından alınmamıştır.Müvekkil defalarca iletişime geçmesine rağmen ha bugün ha yarın denilerek durum ötelenmiştir. Müvekkil durumdan şüphelenerek belediyeye gider ve iskanın verilmeme sebebinin binanın yola doğru yarım metre fazlalığı (Projeye aykırılık ) olduğu bu sebepten dolayı (17.000 TL Borcu olduğu) iskanının verilemediğini söylenir.
Apartmanda 6 daire mevcut hepsinin durumu aynı.Tek fark müvekkilin elindeki adi şekilde yapılan satış sözleşmesi (diğer maliklerde yok), müteahhitin imzası ve özel şartın varlığıdır.

1-Bu durumda nasıl bir yol izlenmeli ve hangi mahkemede ne davası açılmalıdır?
2-Zamanaşımı süresi bu olayda genel dava zamanaşımı mıdır?
3-Satış sözleşmesinin adi şekilde yapılmış olmasının yapılacak işlem ve açılacak davalara etkisi nedir?
4-Son olarak müvekkil dışındaki daire sahiplerinin (sözleşmesi olmayan) yapabilecekleri bir şey varmıdır? Yoksa müvekkilin açacağı bir dava ile bütün kat malikleri adına karar alınabilirmi?

Cevaplar için şimdiden teşekkürler.

Alıntı: Yazan Analiz Benzer bir durumla karşı karşıyayım, hem daha önce böyle bir dava almadığım hemde konu hakkındaki bilgilerim yetersiz olduğu için sizlere danışma gereği duydum .Şöyle ki; Müteahhit,emlakçı ve müvekkilin 2012 yılında adi şekilde yaptıkları bir satış sözleşmesi ile daireyi müvekkil alır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde İskan 31 ocak 2012 tarihine kadar alınacaktır ibaresi yer almaktadır.Müvekkil daire için gereken paranın tamamını ödemiş ve halen o dairede oturmaktadır. Geçen süreç içerisinde iskan bugün itibari ile halen daha müteahhit tarafından alınmamıştır.Müvekkil defalarca iletişime geçmesine rağmen ha bugün ha yarın denilerek durum ötelenmiştir. Müvekkil durumdan şüphelenerek belediyeye gider ve iskanın verilmeme sebebinin binanın yola doğru yarım metre fazlalığı (Projeye aykırılık ) olduğu bu sebepten dolayı (17.000 TL Borcu olduğu) iskanının verilemediğini söylenir. Apartmanda 6 daire mevcut hepsinin durumu aynı.Tek fark müvekkilin elindeki adi şekilde yapılan satış sözleşmesi (diğer maliklerde yok), müteahhitin imzası ve özel şartın varlığıdır. 1-Bu durumda nasıl bir yol izlenmeli ve hangi mahkemede ne davası açılmalıdır? 2-Zamanaşımı süresi bu olayda genel dava zamanaşımı mıdır? 3-Satış sözleşmesinin adi şekilde yapılmış olmasının yapılacak işlem ve açılacak davalara etkisi nedir? 4-Son olarak müvekkil dışındaki daire sahiplerinin (sözleşmesi olmayan) yapabilecekleri bir şey varmıdır? Yoksa müvekkilin açacağı bir dava ile bütün kat malikleri adına karar alınabilirmi? Cevaplar için şimdiden teşekkürler.

sizin olayınıza benzer bir durumu araştırıyorum nasıl bir yol izlediniz bilgi verirseniz sevinirim şimdiden teşekkürler

Bende benzer bir durumla karşı karşıyayım, acaba açtınız mı sonuçları ne oldu tecrübelerinizi paylaşırsanız çok sevinirim Sayın Meslektaşım

Selamlar,

yüklenici ile üçüncü kişi arasında imzalanan adi yazılı sözleşme, yüklenicinin kendi hissesine düşen taşınmaz nedeniyle arsa sahibinden olan alacağını temlik niteliğindedir. Bu haliyle kişisel hak sahibi olarak tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.

İskan konusunda; iki yol izlenebilir..İlk olarak iskan alınması için gerekli tüm ödemeleri yapabilir ve imara aykırılıkları giderebilirsiniz. Bu halde Belediyeye başvurarak taşınmazın iskanının verilmesini talep edersiniz. Belediye yüklenicinin imzası gerektiğini söyler, siz yükleniciye bir ihtar çekersiniz ve gün belirleyerek iskan ruhsatı için imza atmasını istersiniz. Gelmezse bu durum Belediyece tespit edilir ve iskan ruhsatı verilir. Vermez ise imzayı gerekçe göstererek idare mahkemesinde dava açarak olumlu karar alabilirsiniz..Yaptığınız masraflar nedeniyle de yükleniciye dava açabilirsiniz..

İkinci olarak yüklenici aleyhine nama ifaya izin talepli dava açabilirsiniz, tarafınıza izin verilmesini istersiniz. Bu doğrultuda tüm işlemleri yaparsınız, masraflar yükleniciye ait olmak üzere karar verileceği için yaptığınız masrafları da yükleniciden talep edebilirsiniz. Ancak devamında yine iskan ruhsatının verilmesi konusunda Belediyenin yüklenicinin imzasını isteme ve bu konuda ısrar etmesi sonucu aynı şekilde idari dava konusu gündeme gelecektir.

Alıntı: Yazan para_doks Selamlar, yüklenici ile üçüncü kişi arasında imzalanan adi yazılı sözleşme, yüklenicinin kendi hissesine düşen taşınmaz nedeniyle arsa sahibinden olan alacağını temlik niteliğindedir. Bu haliyle kişisel hak sahibi olarak tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. İskan konusunda; iki yol izlenebilir..İlk olarak iskan alınması için gerekli tüm ödemeleri yapabilir ve imara aykırılıkları giderebilirsiniz. Bu halde Belediyeye başvurarak taşınmazın iskanının verilmesini talep edersiniz. Belediye yüklenicinin imzası gerektiğini söyler, siz yükleniciye bir ihtar çekersiniz ve gün belirleyerek iskan ruhsatı için imza atmasını istersiniz. Gelmezse bu durum Belediyece tespit edilir ve iskan ruhsatı verilir. Vermez ise imzayı gerekçe göstererek idare mahkemesinde dava açarak olumlu karar alabilirsiniz..Yaptığınız masraflar nedeniyle de yükleniciye dava açabilirsiniz.. İkinci olarak yüklenici aleyhine nama ifaya izin talepli dava açabilirsiniz, tarafınıza izin verilmesini istersiniz. Bu doğrultuda tüm işlemleri yaparsınız, masraflar yükleniciye ait olmak üzere karar verileceği için yaptığınız masrafları da yükleniciden talep edebilirsiniz. Ancak devamında yine iskan ruhsatının verilmesi konusunda Belediyenin yüklenicinin imzasını isteme ve bu konuda ısrar etmesi sonucu aynı şekilde idari dava konusu gündeme gelecektir.

öncelikle çok teşekkür ederim.
80 dairelik sitede bütün daireler dolu. herkesin tapusu var. ancak iskan ruhsatı alınmamış. sitede eksik işler var.(çocuk parkı, peyzaj çalışması,jeneratör vs.) bu eksiklikler giderilmeden iskan ruhsatı verilmiyor. Eksikliklerin tamamlanması ve iskan ruhsatının alınması için müteahhit e karşı nama ifaya izin talepli davayı sitedeki tüm daire sahiplerinin vekaletini alıp tek davamı açmam gerekir yoksa ayrı ayrımı açılmalı veya site yönetimi adına mı dava açmalıyım.

Merhaba, 80 dairenin bulunduğu bir taşınmazda maliklerin tamamının davacı olarak davada yer almasını sağlamanız pek mümkün görünmüyor.

NET OLMADIĞINI BELİRTMEK SURETİYLE; müvekkilinizin dairesine iskan ruhsatı verilmesi için Belediyeye müracaat ederek Belediyenin vereceği cevap doğrultusunda yapılması gereken işleri yapabilmek için sadece müvekkiliniz adına dava açabileceğinizi düşünüyorum.

Bildiğiniz üzere, iskan ruhsatının alınması için sadece daire maliki olarak Belediyeye başvurmanız ve eksiklikleri gidererek sadece o daire için iskan ruhsatı alma imkanınız bulunmaktadır. Buna göre ortak alanlardaki eksiklikler müvekkilinizin dairesine iskan ruhsatı verilmesine engel olmayabilir. Bunu netleştirdikten sonra dava açmanız lehinize olacaktır. Benzer bir durumda ortak alanda eksiklikler olmasına rağmen tek bir daire için başvuru yaptık ve iskan ruhsatını DAVAYA GEREK KALMAKSIZIN aldık.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************
Kanun No: 3194
İmar Kanunu

Kabul Tarihi: 03.05.1985
R.G. Tarihi: 09.05.1985
R.G. No: 18749

Yapı kullanma izni: (YÜR. TAR.: 09.11.1985)

Madde 30 - Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından (İPTAL EDİLEN İBARE ANY. MAH. RGT: 18.04.1987 RG NO: 19435 11.12.1986 T. 1985/11 E. 1986/29 K.) (KOD 1) ; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Belediyeler, valilikler (İPTAL EDİLEN İBARE ANY. MAH. RGT: 18.04.1987 RG NO: 19435 11.12.1986 T. 1985/11 E. 1986/29 K.) (KOD 1) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. (İPTAL EDİLEN CÜMLE ANY. MAH. RGT: 18.04.1987 RG NO: 19435 11.12.1986 T. 1985/11 E. 1986/29 K.) (KOD 1)

Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.

Alıntı: Yazan Av. Caner Arıcı Öncelikle; arsa sahibi müteahhide arsa paylarını tapuda devretmiş mi? Devrettiyse tapuda hala müteahhit adına kayıtlı olan daire var mı? Müteahhit lehine henüz arsa payları devredilmediyse, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinden arsa payını devretmekten kaçınınız!.. Ancak; sözleşmede iskan ruhsatıyla ilgili hüküm bulunmadığını belirtmişsiniz!.. Peki, "inşaatla ilgili her türlü masraf ve giderlerin tamamının müteahhit tarafından karşılanacağı...." belirtilmiş mi? Eğer sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa iskan ruhsatının da müteahhit tarafından alınması ve masrafının onun tarafından karşılanması gerekir; Borçlar Kanunu 106'daki seçimlik haklardan ifa ile müspet zararın tazmini kullanılabilir diye düşünüyorum!.. Ayrıca bahsettiğiniz gibi plan ve proje ile imara aykırı bir durum varsa, iskan ruhsatı almakta da oldukça sorun yaşanacaktır!!... Bence, sözleşmeye göre iskan ruhsatının alınmasının müteahhidin yükümlülüğünde olup olmadığı hususunu değerlendirdikten ve onun yükümlülüğünde olduğuna kanaat getirdikten sonra, "...noksanlıkların yaptırılmasına (iskan ruhsatının alınmasına) izin verilmesi ve masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi..." talepli bir dava açın!!... Saygılarımla...

Başlık açılalı epey olmuş. Son cümlenizde ki "noksanlıkların yaptırılmasına (iskan ruhsatının alınmasına) izin verilmesi ve masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi" talepli dava açılırken;

önce kat maliklerince iskan alınıp müteahhite mi rücu edilecek yoksa doğrudan bu talepte bir dava açılıp müteahhite ait bir bağımsız bölüm satıldıktan sonra mı iskan alınacak?

Alıntı: Yazan av.bilall Başlık açılalı epey olmuş. Son cümlenizde ki "noksanlıkların yaptırılmasına (iskan ruhsatının alınmasına) izin verilmesi ve masrafların da davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından karşılanması hususunda yetki verilmesi" talepli dava açılırken; önce kat maliklerince iskan alınıp müteahhite mi rücu edilecek yoksa doğrudan bu talepte bir dava açılıp müteahhite ait bir bağımsız bölüm satıldıktan sonra mı iskan alınacak?

Sayın meslektaşım;

Öncelikle sorunuza cevap olarak; dava neticesinde satışına yetki verilecek bağımsız bölümün satılmasıyla elde edilecek para ile iskan masrafları karşılanacak, artan para ise müteahhide iade edilecektir.

Ancak; kat maliki/malikleri ile müteahhit arasında bir hukuki ilişki olup olmadığı (alım/satım), yani "husumet" konusu önem taşımaktadır. Bu nedenle, öncelikle "husumet" konusunu araştırmanızı öneririm.

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Av. Caner Arıcı Sayın meslektaşım; Öncelikle sorunuza cevap olarak; dava neticesinde satışına yetki verilecek bağımsız bölümün satılmasıyla elde edilecek para ile iskan masrafları karşılanacak, artan para ise müteahhide iade edilecektir. Ancak; kat maliki/malikleri ile müteahhit arasında bir hukuki ilişki olup olmadığı (alım/satım), yani "husumet" konusu önem taşımaktadır. Bu nedenle, öncelikle "husumet" konusunu araştırmanızı öneririm. Saygılarımla...

Üstadım, Husumet konusunda müvekkil doğrudan müteahhitten almadı. iş karşılığı vermiş olduğu kişiden almıştır. Husumet burada olduğunu sanıyorum. O zaman Müvekkil malik olarak tek başına bu davayı açabilir mi? bununla ilgili elinizde örnek bir çalışma var mı? paylaşabilir misiniz?

Meslektaşlarım merhaba,
Konunun üzerinden uzun bir vakit geçmiş ancak benzer bir olayla karşı karşıyayız. Bir müteahhit arsa satın alıp 10 daireli bir apartman yapıyor ve tüm daireleri tek tek satıyor. Tüm yeni maliklere de iskan alacağını söylüyor ancak bina yapılalı yaklaşık 5 sene olmasına karşın hala iskan almıyor. Tüm malikler bu durumdan şikayetçi. Aynı zamanda iskan olmadığı için gelen elektrik, su vb. faturalar da normalden fazla geliyor. Bir de malikler aralarında para toplayarak normalde müteahhitin yapması gereken bir takım eksiklikleri gideriyorlar.

Araştırmalarım neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan alınmaması dışında pek benzer olaya rastlayamadım. Olayda KKİS yok. Müteahhitin kendi arsası üzerine yaptığı apartmanın dairelerini tek tek doğrudan satması var. Bu durumda izlememiz gereken yol; tüm daire maliklerinin avukata vekalet çıkartması (5-5 kişi olarak olabilir diye düşünüyorum), iskanı alacağını daire sattığı tüm kişilere şifahi olarak taahhüt eden (aynı zamanda yapının iskanının alınması zaten yapıyı yapan kişinin sorumluluğunda) müteahhide ihtarname çekilmesi ve sonrasında dava açılması sanırım. Davayı Sulh Hukuk Mahkemesinde eda davası olarak mı açmak gerekir yoksa Tüketici Mahkemesi mi görevlidir? Dava tam olarak ne diye açılmalı ve görevli mahkeme hangisidir konularını netleştiremedim. Bu noktaya kadar eksik veya hatalı olan kısmı siz değerli üstatların görüşleriyle düzeltilmesi şeklinde yardımlarınızı bekliyorum. Yardımcı olursanız genç bir meslektaşınız olarak çok sevinirim. İyi çalışmalar, selamlar.