İmar uygulamalarını anlamak çok zor.

Selam sevgili meslektaşlarım.
Ben şu imar uygulamalarını, imar yasasını ve bilhassa da 18. maddeyi bir türlü anlayamıyorum. Bu davalar hakkında deneyimimin olmamasından kaynaklanıyor mutlaka. Şöyle bir sorum olacak;
Müvekkilin yeri imar planında yeşil alan olarak gözüküyor. Belediye İmar Müdürlüğü çalışanları şöyle diyorlar. Şu an için o yerde imar uygulaması yok ama ileride imar uygulaması başlarsa arazinin % 40 ı üzerinden DOP alınır, geri kalan kısım için de sana başka yerden arazi veya arsa verilir diyorlar.
Belediyecilerin söyledikleri yanlış değil mi? Bence yeşil alana giden yerden DOP alınamaz ve yerin tamamının kamulaştırılması lazım. Ancak malik rıza gösterirse kamulaştırma bedeli yerine, kendisine başka bir yerden arazi ya da arsa verilebilir.
Acaba ben mi haklıyım, yoksa belediyeciler mi haklı, ya da her ikimiz de haksız mıyız?
Konuyu bilen meslektaşlarımın yardımlarını bekliyorum. Teşekkürler.

Sn Hukuka Saygı

3194 Sayılı İmar Kanunun 18 Uygulaması açıkçası her belediye tarafından farklı uygulanıyor. Sizin olayınızda İmar Kanunu 18 md uyarınca düzenlemeye giren arazi ve arsaların belediye tarafından %40 ı DOP olarak kamuya tahsis edilen alanlarda kullanılmak üzere alınabilir. Ancak burada %40 ı aşan miktar için kamulaştırma söz konusu olur yani daha açık bir deyişle arazi veya arsa alınan DOP oranından arta kalan kısmının kamulaştırılması gerekmektedir. Kimi belediyeler tarafından 18 md uygulamasın kapsamında yapılan keyfi uygulamalar neticesinde dogrudan dogruya %40 oranında DOP kesintisi yapıldığı görülmekte ancak bu DOP oranının mutlak surette %40 olarak alınmayacağı ifade edilmektedir. Yasada belirtildiği üzere kesilecek olan DOP oranının mutlaka kamu hizmetlerine tahsis edilecek alanlarda kullanılması gerekiyor.
....İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Dü*zenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinde, dü*zen*lemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı ana kural olarak be*lirtil*miştir. Ancak bu kural her zaman uygulanacak bir kural değildir. Bunun için koşulların uygun olması gerekir. Eğer koşullar uygun değilse bu kural uy*gulanamaz ve artık başka yerden parsel verme durumu söz konusu olur.... (Alıntı Danıştay Kararı)
Burada da aynı yerden parsel verilebilmesi için hukuki, fiili ve teknik bir zorunluluğun bulunmaması gerekir. zira olayınızda park alanına tekabül etmiş olması bu koşulları ortadan kaldırmıştır diye düşünüyorum.

Kolaylıklar diliyorum

İmar Kanunu madde 18 gereğğince, DOP olunca belediye vatandaşa hiçbir bedel vermeden ya da başka yerden arsa vermeden vatandaşın arazisnin % 40 ını alıyor.

Doğru anlıyorum değil mi sayın meslektaşlarım?

DOP denilince benim anladığım şu; belediye imara açtığı yerlerde vatandaşlara menfaat sağlamış olduğu için % 40 a varan oranlarda DOP alabiliyor. Ama arazısının tamamı yeşil alana giden vatandaştan neye karşılık DOP alabilir ki. Onun arazisini kamulaştırırak bedelinin tamanını ödemesi gerekir diye düşünüyorum ama galiba yanılıyorum.

Sayın Hukuka Saygı

Kamulaştırmalarda yüzde 40 DOP alınması sonuca etkili değildir:

Yüzde 40 DOP alınmazsa bilirkişi tarafından yerin değeri tarla olarak hesaplanacaktır. Rayiç bedelden yüzde 40 daha ucuz olması gerekecektir.

Yüzde 40 DOP alınırsa bilirkişi tarafından yerin değeri arsa olarak hesaplanacaktır. Rayiç bedel üzerinden ödeme yapılacaktır.

Şimdi bu yeri malik kendi dayısına satsa dayısı malike arsa parası mı ödeyecek, yoksa ileride yüzde 40 DOP kesileceğini hesaplayarak tarla parası mı ödeyecek? Dayısının vermediğini kamulaştırma yapan kurum niye versin?

Saygılarımla

Sayın Av. Armağan Konyalı
Öncelikle cevabınıza çok teşekkür ederim.
Ancak bahsettiğim yer konut alanı değil, yeşil alan. Yani müvekkil oraya inşaat yapamaz, kısıtlı bir yer. Dolayısıyla tarlasında herhangi bir değerlenme söz konusu değil, tamamı park bahçe olacak. Bundan % 25 veya 30 yada 40 neyse DOP alınması bana göre hukuka aykırı geliyor.

Sayın Hukuka Saygı

Kamulaştıma bedelinin tespitini DOP alınmasından veya yeşil alan olmasından bağımsız olarak düşününüz. Kamulaştırmada esas olan rayiç bedelin malike ödenmesidir.

Rayiç bedel nedir? Kamulaştırılmasaydı (yeşil alan olmasaydı) bu yer kaça satılacaksa o bedeldir. Kamulaştırılmayacak (yeşil alan olmayacak) bir yerin değeri nasıl belirlenirse kamulaştırma bedeli de öyle belirlenir.

Eğer siz yeşil alan olmasına bakarak değerlendirirseniz o yer beş para etmez: Kimse yeşil alan satın almaz. Kamulaştırma bedeli hesabında o yerin yeşil alan olmasını unutmalısınız. DOP'u unutmalısınız. Rayiç bedel üzerinden kamulaştırma bedeli ödenmesiyle adalet yerini bulur. Uygulama da bu yöndedir.

Saygılarımla

Henüz imar 18 uygulaması yapılmamış alanlarda örneğin nazım imar planlarında yeşil alan olarak işaretlenen parsellerde düzenleme ortaklık payı 1/1000 uygulama imar planları ile en fazla % 40'a kadar alınabilir. Sizin olayınızda da imar 18 uygulamasının yapılmadığını anlıyorum. İmar 18 girerek DOP kesildikten sonra şayet tekrar DOP keserlerse bu hukuki değildir. Bir parselde yalnız 1 kez DOP kesinitisi yapılabilir. Geri kalan veya %40'ın üzerinde bir alan kesiliyor ise ilgili kurum başka yerden eş değer bir parsel yada bedel ödemesi gerekiyor.

Saygılarımla,