Asansör Yenileme Bedeli Kiracıya mı Aittir?

12 dairelik bir apartmanda kullanılan asansör güvenli bulunmadığından değiştirilmiş ve bedeli oturanlardan talep edilmiştir. Kiracı olanlar bu bedeli kendileri karşılamak zorunda mıdırlar?
Asansör değiştirme bedeli, kiracının asli borcu kapsamında mıdır? Yoksa TBK.m.303 kapsamında bir yan gider mi? Ya da TBK.m.341 anlamında bir kullanma gideri mi?

Alıntı: T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2001 / 2313 Karar: 2001 / 3051 Karar Tarihi: 05.04.2001 ÖZET: Taraflar, kira sözleşmesinde, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olduğu konusunda anlaşmışlardır. Sözleşmenin bu hükmü yorumlanırken, kiralananın alelade kullanılması için gereken giderlerin kiracı tarafından üstlenildiği kabul edilmeli, malikin ortak giderlere ilişkin tüm yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir. Kiracı ancak, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanma ile ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır. (634 S. K. m. 20) (818 S. K. m. 258) Dava: Dava dilekçesinde 149.656.937 lira alacağın, yasal faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Karar: Davacı dilekçesinde kendisinin kat maliki, davalının ise kiracı olduğunu, apartman yönetiminin aleyhine açtığı davalar sonucunda apartman ortak giderlerini ödemek zorunda kaldığını, halbuki aralarındaki kira sözleşmesi gereğince bu giderlerin davalı kiracıya ait olduğunu beyan ederek 149.656.937 lira alacağın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davacının ödediği ve kendisinden talep edilen ortak giderlerin, apartmanın demirbaş giderleri olduğu ve bu giderlerin de kat maliki tarafından ödenmesi gerektiği savunmasında bulunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi hususi şartlar madde 3'de Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetimin tespit ettiği yakıt bedeli, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olacağı hususu kararlaştırılmıştır. Fatih 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 1998/1058 esas sayılı ve Fatih 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 1998/295 esas sayılı dosyaları ile davacıdan tahsiline karar verilen ve davalıdan da talep edilen giderler hidrofor tamiri, zil onarımı, izolasyon işçiliği, nalburiye, elektrik, ortak dairenin ön cephe ahşap kasalarının değişmesi, kalorifer dairesine yapılan harcamalar, doğalgaz yapım gideri apartmana ait su deposu maliyeti, apartmanın komple boya ve badana gideri, apartman teras katı ve yan duvarların ziftlenmesine ilişkin giderlerdir. BK.nun 258/2 maddesi uyarınca kiralananın alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı kiracıya ve tamir kiralayana aittir. Taraflar, kira sözleşmesinde, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olduğu konusunda anlaşmışlardır. Sözleşmenin bu hükmü yorumlanırken, kiralananın alelade kullanılması için gereken giderlerin kiracı tarafından üstlenildiği kabul edilmeli, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre malikin ortak giderlere ilişkin tüm yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir. Kiracı ancak, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanma ile ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır. Mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, yukarıdaki, dava dosyalarında hükme bağlanan ve davalıdan talep edilen ortak giderlerin kira sözleşmesinde kararlaştırılan giderlere dahil olmadığı ve o giderlerden sayılmadığı gözetilerek davanın reddi yerine, davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 5.4.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Karar eski döneme ait olmakla birlikte aksine sözleşme yapılmış olması halinde dahi bu tip giderlerden kat malikinin sorumlu olması gerektiği belirtiliyor. 341'deki ifade "...gibi kullanma giderleri" demek suretiyle basit onarım ve tadilatları bu kapsama alıyor. Asansör gibi bir makinenin mutat kısa sürede değişim gerektirecek bir sarf malzemesi gibi değerlendirilemeyeceğini düşünüyorum.
Ayrıca

Alıntı: MADDE 317 - Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.

hükmünde geçen bakım kelimesi bence 341'deki ifadeden daha açık. Burada olağan kullanım için gerekli bakım giderleri bu kapsamda kabul edildiğinde tersinden çıkan anlam olağandışı bakım giderlerinin bu kapsamda olmayacağıdır.

Burada asansörün kullanımı nedeniyle yapılması gereken aylık rutin bakım masrafı değil, güvenli olmaması nedeniyle tümden değiştirilmesi/yenilenmesi sözkonusudur.

Olağandışı bakım gideri olduğunu söylüyorum zaten. Onun için mal sahibine aittir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binanın onarım,bakım,mahkeme masrafları gibi genel giderlerinden doğan masrafları gayrimenkulün maliki yani tapusuna sahip kişi karşılar. Asansör binaya ait demirbaş olduğundan kira sözleşmenizde aksine bir madde yoksa bu masraflardan kiracı sorumlu olmaz.


Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Saygılarımla,