Ödenmeyen kirada KDV ve sair ihtilaflar

Sayın Meslektaşlarım,
Bu hususta pek çok forum bulunmasına rağmen, cevabını bulamadığım bir kaç hususta değerli görüşlerinizi rica etmekteyim. 3 aylık kira bedelini ödemeyen kiracı aleyhine tahliye talepli başlatacağım icra takibinde,
1- Tüzel kişiliğe ait gayrimenkulun, bir başka tüzel kişiliğe kiralandığı 2 yıl süreli kira sözleşmesinde 1 aylık kira bedeli 10.000-TL+KDV 11.800-TL, 1 yıllık kira bedeli 120.000-TL+ KDV 141.600-TL olarak belirtilmiştir. Ödenmeyen kira bedeli olarak KDV'li bedel mi, yoksa KDV'siz bedel mi esas alınmalıdır?
2- Kira sözleşmesinde ödeme günü her ayın en geç 10. günü olarak belirlenmesine rağmen ödemeler sürekli olarak 25. günü yapılmıştır. Bu husus teamül sayılır mı? Yani ödenmeyen kira günü olarak icra takibinde belirtilecek olan vade tarihi hangisi olmalıdır?
3- Kira sözleşmesinin takibe konu edilebilmesi için damga pulu yapışıtırılma zorunluluğu var mıdır?
4- Kira sözleşmesinde ihtilaf halinde yetkili yer İstanbul mahkemeleri ve icra daireleri olarak belirtilmesine rağmen, gayrimenkulun bulunduğu yer mahkemelerinde işlem yapılabilir mi?
5- Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmemesi halinde o döneme ait diğer kiraların muacceliyet kespedeceği ve akdin feshedileceği hükmü yer almaktadır. Bu hükmü nasıl kullanabilirim?
İlgili hususlarda görüş bildiren meslektaşlarıma şimdiden teşekküreder, iyi çalışmalar dilerim.
Saygılarımla.

Sayın Meslektaşım hukukav;
1) KDV li bedeli talep edeceksiniz, çünkü kiralayan kdv li tahsil faturası düzenleyecek.
2) Ödenmeyen kiralar için, kontratta yazılı tarih temerrüt tarihidir. Her ayın O tarihinden her ayın kirasını faiziyle isteyebilirsiniz.
3) Damga pulu yapıştırılmıyor, ancak icra takibine koyabilmeniz için önce vergi dairesine giderek kontratın yıllık toplam bedeli üzerinden damga vergisini ödeyeceksiniz ve makbuzu kontratla birlikte icra dairesine ibraz edeceksiniz,
4) Sözleşmedeki yetki, HUMK m.9 ve 10 daki yetkiye ilişkin hususları ortadan kaldırmamakta, ek yetki olarak yer verilmektedir. O nedenle HUMK m.9 ve 10 daki yetkiler devam etmektedir. O yetkili yerlerden herhangi birinde takibe başlayabilirsiniz.
5) Geri kalan kiraların muacceliyet kesbedeceği ve akdin feshedileceği hükümlerinden, muacceliyet koşulunu esas alacaksınız. Muacceliyet koşulunu esas alarak yapacağınız icra takibinde, tahliye de talep edebilirsiniz ve 30 günlük sürede ödenmediğinde temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidebilirsiniz. Hem kira alacaklarını tahsil ve hem de tahliye için En kısa ve en etkili yol budur.
Kolay gelsin, iyi çalışmalar

Alıntı: Yazan Av.YBayrak Sayın Meslektaşım hukukav; 1) KDV li bedeli talep edeceksiniz, çünkü kiralayan kdv li tahsil faturası düzenleyecek. 5) Geri kalan kiraların muacceliyet kesbedeceği ve akdin feshedileceği hükümlerinden, muacceliyet koşulunu esas alacaksınız. Muacceliyet koşulunu esas alarak yapacağınız icra takibinde, tahliye de talep edebilirsiniz ve 30 günlük sürede ödenmediğinde temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidebilirsiniz. Hem kira alacaklarını tahsil ve hem de tahliye için En kısa ve en etkili yol budur. Kolay gelsin, iyi çalışmalar

Sayın Meslektaşım, öncelikle görüşleriniz için çok teşekkür ederim. Ancak aklıma takılan bir kaç husus var. Bunlardan biri muacceliyet koşulu. 2 senelik kira kontratında ödenmeyen 3 aylık + vadesi gelmeyen ancak muacceliyet kazanan kira kontratının bitim tarihine kadar olan 9 aylık dönem için icra takibi yapsam ve tahsil etsem, tahliyeden sonra tekrar kiraya verdiğim zaman mükerrer kazanç yapmış olacağım.
Diğer yandan icra takibinden yapacağım tahsilat için fatura düzenlenmeyeceğini, bu sebeple de KDV'siz bedeli talep etmem gerektiği konusunda kuşkuluyum.
Saygılarımla.

Tekrar Merhabalar Sayın Meslektaşım;
1) Temerrüt nedeniyle tahliye ve muacceliyet nedeniyle geri kalan kiraları talep ettiğinizde, 7 günlük kısa ödeme süresinden fazla, 30 günlük bir ödeme süresi veriyorsunuz kiracıya. Herkes haklarını kullanmakta iyi niyetle hareket etmek zorunda olduğundan, kiracının bu sürede de kirasını ödememesi halinde, tahliye kararı alsanız da 3 aylık kira bedelini depo ederek kiralayanı tahliye etmemesi vb. yollarla kiralananı boşaltmayarak ve dava süresince de kira da ödemeden, ve bu davanın kira süresinden öteye bile sarkması olasılığını göz önüne aldığınızda, kiracının kiralayanı mağdur etme olasılığı yüksektir. O nedenle, kiralananın tahliyesi yanında icraca kesinleşmiş borcu da ödemek zorunda bırakılmaktadır diye düşünüyorum. Yani, iki ayrı statü doğuyor. 1.si tahliye, 2.si icra açısından kesinleşmiş borç. Bu nedenle, mükerrer tahsilat diye düşünmeyin.
2) KDV hususuna gelince, kiralayan ticari işletme olunca, artık kira geliri değil, ticari işletme geliri söz konusu olduğundan ister icra yolu ile ister başka yoldan gelir elde etsin, ticari işletme elde ettiği gelirler için kdv almak ve vergi dairesine ödemek zorundadır. Eğer kiracı ile sözleşme net kira üzerinden ve vergi vb. kiracı tarafından ayrıca ödenecektir şeklinde değil ise, kdv kira bedelinin içindedir ve kiralayan, aldığı bedel içinden kdv yi ayırarak vergi dairesine ödeyecektir. Eğer sözleşme net kira üzerinden ve vergi vb. kiracı tarafından ayrıca ödenecektir şeklinde ise, kiracıdan kdv yi de talep edeceksiniz.
VUK, KDVK, 6570 SK. Yargıtay ve Danıştay kararlarından ilgili maddeleri ve kararları şu saatte aktaramayacağım fakat, bilgim bu doğrultudadır. Vekili olduğum ticari işletmenin kiraya verdiği taşınmazları için şu ana kadar yaptığım takipler de bu şekildedir.
Şu ana kadar da bir sorunla karşılaşmadık.
Size ve benzeri durumlarla karşılaşan/karşılaşabilecek meslektaşlarıma yararlı olması dileğiyle, kalay gelsin ve başarılar dilerim.