Adi Sözleşmeyle Gayrumenkul Alimi

Saygıdeğer Üstadlar;
Müvekkilimiz 2012 tarihinde bir müteahhidden aralarında adi bir sözleşme yapma suretiyle yapımı tamamlanmamış bir dükkan satın alıyor ve yine ödemelere ilişkin aralarında senet tanzim ediyorlar. Tahmin edebileceğiniz gibi bir süre sonra mütteahhid kaçıyor dükkan tamamlanmıyor ve senetler piyasaya dağıtılmış oluyor müvekkilimiz için bu senetlerden dolayı başlatılmış icra takipleri mevcut ve hala vadesi gelmemiş senetler var.Sonuç olarak müvekkilimiz hem dükkandan hem ödediği paradan hem senetlerinden dolayı başvurdu...
Şimdi sorum şu bu davayı nasıl açarım? yani okumadığım kaynak kalmadı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mütteahhidin üçüncü kişilere sadece yazılı şekilde satış yapabileceğini okudum ama bunu uygulamada nasıl kullanırım bilmiyorum. eser sözleşmesine sokarak çıkış yolu buluyorum bu seferde taraflardan biri yüklenici olsada diğeri iş sahibi olmuyor...
Bilgi ve deneyimlerinizle yardımcı olmanızı temenni ediyorum...
saygılar...

Merhabalar,

Öncelikle eğer dükkan tamamlanmış ve 3. Bir kişiye satılmamış ve arsa sahipleri de tapu ferağlarını vererek mülkiyeti yükleniciye geçirmişlerse yükleniciye karşı tapu iptal tescil davası açabilirsiniz,

Eger bu şartlar mevcut değilse sözleşmenize göre odedginiz bedeli faizi ile beraber ister senetlerde 3. Kişiye devredilmemiş ise iptalini talep edebilir (3. Kişiye devderilmisse bu sebepler senetler ödenmiş ise bu tutarlarida ekleyerek talep edebilirsiniz) diye düşünmekteyim. Saygılarımla.

Müvekkiliniz tapu dışında satın almış olduğundan bu geçerli bir satış değil malesef.
Bence arsa sahipleri ile mütahit arasında akdedilmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi var ise bunu bulup incelemeye çalışın, müvekkiliniz sözleşme örneğini arsa sahiplerinden isteyebilir veya vermezler ise sözlü olarak da bilgi almaya çalışsın, eğer mütahit sözleşme gereğince toprak sahipleri için yapması gereken edimini yerine getirmiş ise ve arsa sahipleri bu edimin yerine getirilmemesine dayalı olarak sözleşmenin feshi davası açmamış iseler (YANİ SÖZLEŞMEYİ İPTAL ETTİRİP O BİNANIN TAMAMI MAHKEME KARARI İLE TOPRAK SAHİPLERİNE VERİLMEMİŞ DURUMDA İSE); bu durumda İİK. 94/2 maddesindeki yolu izleyerek MÜTAHİTİN KAT KARŞILIĞI OLARAK YERİNE GETİRDİĞİ EDİMLERİNDEN HENÜZ KENDİ ADINA TAPU'YA TESCİL ETTİRMEDİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN MÜVEKKİLİNİZE AİT OLACAK OLANIN MÜTAHİT ADINA TESCİLİNİ DAVA YOLU İLE TALEP EDEBİLİRSİNİZ. (Tabi bu davayı açarken öncelikle tapuya bakarak bağımsız bölümler belirli mi, mütahitin edimini yerine getirmiş olduğu kadarı ile bu bağımsız bölümlerden hangisini hak etmiş olduğu vs. konuları araştırmak doğru olur.)
Tabiki davayı açarken bu bağımsız bölümün tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını da talep etmeyi unutmamak gerekir.)

Senetlerin piyasa verilmiş olanlarını ödemek zorunda kalacağı malum. Senedi elinde bulunduranların ancak kötü niyetli olduklarının ispatı durumunda icra takibi ve senedin iptali mümkün olabilir. Müvekkil ödemek zorunda kalırsa ve karşılığını daire olarak alamaz ise mütahitte karşı açacağı davada ödediği miktarın faizi ile birlikte iadesini talep edebilecektir.

Piyasaya verilmemiş olanlar var ise, bunlar hakkındaki icra takibinin durdurulması talebini de içerecek şekilde mütahite karşı senetlerden dolayı BORÇLU OLMADIĞINIZ (MENFİ TESPİT) DAVASI AÇABİLİRSİNİZ. Dikkat; vadesi gelmeden önce dava açmak daha iyi. Çünkü vadesi gelmeden, daha doğrusu icra takibi başlamadan açılırsa mahkeme sizden borcun tamamını depo etmenizi istemeyecek, vadesi gelip icra takibi açıldıktan sonra açacağınız menfi tespit davasında mahkeme sizden borcun icra takibine konu olan tamamını ve % 15 den aşağı olmayan teminat miktarı ile birlikte mahkeme veznesine depo etmenizi isteyecek ve ancak bu durumda icra takibinin dava sonuna kadar durdurulmasına karar verebilecektir. (İİK. 72 vd.)

Şunu hatırlatmak isterim; İİK 94/2 maddesine göre açılacak davada müvekkiliniz adına tapuya tescil değil, mütahite ait olan payın veya bağımsız bölümün (dairenin) mütahit adına tescilini talep ediyoruz. Zira 94 e göre önceden bir icra takibi açılıp kesinleştirilecek ve açılacak davada tapu kaydına tedbir konulması da talep edilip dava lehinize sonuçlandıktan sonra mütahit adına tescil edilecek bağımsız bölümün icra yolu ile satışı yoluna gidilecektir.