kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili

İlginiz için şimdiden teşekkür ederim.
Somut olayda müvekkilimin 3 katlı betonarme binasını belediye kamulaştırıyor. Ancak düşük bir teklif yaptığı için uzlaşma sağlanamıyor neticede asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılıyor. İncelediğim Yargıtay kararları ve Mevzuat ve açıklamalarda gayrimenkul bedelinin tespitinin çok büyük ölçüde bilirkişi raporlarına bağlı olduğu, bilirkişi raporlarında da tarafların gösterdiği emsallerin çok büyük önem taşıdığı açıklanıyor. Çıkmaza girdiğim nokta şu; gösterilecek emsaller tapu kayıtları olacağından, gayrimenkulun gercek degerini belirtecek emsal bulmak, kişilerin vergiden kaçınmak için tapuda degerleri az gösterdiğinden mümkün değil gibi gözüküyor. Bu durumda hiç emsal göstermemek mi yoksa bulabildiğin en yüksek ancak gercek degerin altındaki bir emsal mi göstermek gerekir? Ayrıca mehkemenin vereceği karar uzlaşma sağlanamamış olan belediyenin dava öncesi yaptığı tekliften daha düşük olabilir mi? (bu konuda olamayacağına dair yargıtay kararları oldugunu duymama ragmen araştırmam netice vermedi) Son olarak bedel tespiti ve tescili davalarında dikkat edilmesi gereken hususlar ve önemli noktalar var mı? Bu konuda tecrübe ve bilgiye sahip sayın meslektaşlarıma şimdiden teşekkürlerimi sunuyorum.

1. Kamulaştırma K.nun 11. mad. göre , arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satış kayıtları , bedelin tespitinde önemli rol oynar. Bu yönden emsal kayıtlarının araştırılıp mahkemeye emsal listesinin verilmesinde son derecede yarar bulunmaktadır. Aksi halde bilirkişiler mahkemenin res'en araştırdığı emsaller ile idarenin göstereceği emsaller veya kendilerinin bildiği emsaller ile yetinmek zorunda kalırlar.

2. İdarenin teklif ettiği denilen bedel Kamulaştırma K.nunun 8 inci maddesinde öngörülen " tahmini bedel" den ibarettir. Elimizde kesin bir dayanak olmamakla beraber , bu tahmini bedelle idarenin bağlı olacağını sanmıyorum. Anlaşma sağlanamadığından , ihtilaf çıkmış ve konu mahkemeye intikal etmiştir. Artık pazarlık aşamasındaki tahmini bedel dikkate alınacak bir unsur olmaktan çıkmıştır. Bedel 10 maddedeki yöntemle 11 inci maddedeki esaslara göre , bağımsız olarak mahkemece tespit edilir. Diye düşünüyorum.

Not: Kanunun eski metnindeki kurallara göre, takdir komisyonunun belirlediği bedele karşı hem idare ve hemde mal sahibi dava açarak itiraz edebiliyordu. İdare dava açmaması mal sahibinin dava açması halinde , evvelce tayin edilen bedelin altına inilemiyordu. Fakat kanun değişikliğinden sonra bedel tayin etme yöntemi tamamen değişmiştir.

3. Kamulaştırmadaki diğer kurallar hk. bkz.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=6145

Saygılarımla.

dava tarihinden önce daha doğrusu kamulaştırma kararı verilmesinden önce yapılmış izale-i şüyuu satışlarını da emsal gösterebilirsiniz. izalei şüyuu satışlarında fiyatlar biraz daha sizin lehinize olabilir. Ama mutlaka emsal tespit edip bildirin.

Emsaller büyük önem taşıyor. Tabi, daha az vergi ödemek için satış bedelinin çok düşük gösterilmesi büyük sorun. Ama bilirkişiler sadece emsallerle değil, sair objektif kriterlerle de rapor düzenlemek zorunda. Kaldıki bilirkişilerden ikisi mülkü olan bilirkişlerden seciliyor. Diğer önemli bir husus da muhtarın beyanı. Benim gördüğüm muhtarın beyanına yakın bir bedel veriliyor. İlk raporda tespit edilen bedel, idarenin teklif ettiği bedelin misliyse 2. keşif ve rapor isteniyor. Mevzuat da bir den fazla rapor olması halinde ortalamasının alınacağı düzenlenmiş ama uygulamada iki raporla karar veriliyorsa yüksek değerden karar veriliyor.

Sonuç olarak en önemli faktör muhtarın beyanı olduğunu düşünüyorum.

Alıntı: Av.Mehmet Yılmaz Benim gördüğüm muhtarın beyanına yakın bir bedel veriliyor. İlk raporda tespit edilen bedel, idarenin teklif ettiği bedelin misliyse 2. keşif ve rapor isteniyor. Mevzuat da bir den fazla rapor olması halinde ortalamasının alınacağı düzenlenmiş ama uygulamada iki raporla karar veriliyorsa yüksek değerden karar veriliyor.

Bu bilgilere katılmak imkanını bulamıyorum;

1. Muhtarın hangi konuda beyanının alınacağı kanunda düzenlenmemiş. Muhtar fiyat konusunda uzman bir kişi olmadığından , fiyat hakkında beyanının alınması dahi bence gereksizdir. Muhtardan taşınmazın genel durumu, hangi amaçla kullanıldığı, tarımsal amaçla kullanılıyor ise ne ekip biçildiği gibi konularda bilgi alınabilir. Taşınmazın yerini göstermekte yardımcı olabilir. Değer konusunda beyanı alınırsa bunun etkili olacağı bence abartılı bir değerlendirme olur. Bilirkişiler esas itibariyle 11. Maddedeki unsurları dikkate alarak değerlendirme yaparlar.

2. 10.maddeye göre “ Taraflar bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde ikinci keşif yapılır “

“Tespit edilen bedel teklif edilen bedelin misliyse 2. Keşif yapılır “ diye bir kural mevcut değildir.

3. “Birden fazla rapor mevcutsa ortalamasının alınacağı , iki raporla karar veriliyorsa yüksek değerden karar veriliyor “şekilde bir kural mevcut değildir.

Doğru olan yöntem aşağıdaki açıklamalarda gösterilmiştir.

Daha önce http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=6145 linkinde yayınlanan yazımızı bazı eklemeler yaparak yeniden yayınlamayı yararlı buluyorum,

Saygılarımla

************************************************** ****


K A M U L A Ş T I R M A D A
U Y G U L A N A C A K
K U R A L L A R


1.Mahkeme idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü tayin eder.

2. a. Dava dilekçesi, idare tarafından verilen belgelerin bir örneğini tapu malikine meşruhatlı davetiye ile tebliğ eder. Adresi bulunamayan davalılar yönünden tapu,zabıta,vergi dairesi ,nüfus idaresinden adres araştırılması yapılmış ise buna göre yapılmamış ise kendisi yaparak ,adresi meçhul kalanlara ilan yoluyla tebligat yapar. Duruşma günü idareye de bildirilir. Basit yargılama usulü uygulanır.

b. Çıkartılan davetiyede Kam.K.nun 10 uncu maddesinde belirtilen bilgilere yer verilir.

c. Keyfiyet ayrıca Türkiye genelindeki bir gazete ile o yerde mahalli gazete çıkıyor ise o gazete ile de yayınlanarak duyurulur.

d. Taşınmazın tapu kaydını ( beyanlar ve şerhler hanesindeki kayıtları ile birlikte) çapını, vergi kaydını celp eder. İmar planı ile ilgili olarak 4 üncü bentde yazılı unsurları içeren müzekkereyi Belediye imar müdürlüğüne gönderir. Ayrıca imar planı içinde ise hangi tarihte alındığını ,plan ölçeğinin cinsinin ne olduğunu da sorar .

3. Duruşma da , Hakim tarafları uzlaşmaya davet eder. Uzlaşırlarsa yargılamayı bitirir. Uzlaşamazlarsa 10 gün içinde keşif 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin eder. (Buradaki ve 1 inci bentdeki süreler uyarıcı nitelikte bir süredir. İş durumuna göre makul bir şekilde uzatılabilir. )

4. Belediye veya mücavir alan sınırları içinde ve nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar ile, imar planı kapsamı dışında kalmakla beraber belediye veya mücavir alan sınırları içinde olup, yerleşik alan içinde kalan, tarımsal amaçla kullanılmayan ve belediye hizmetlerinden yararlanan taşınmazlar ARSA sayılır. Cinsinin tapuda arsa veya tarla olarak yazılması bu konuda önemli bir unsur değildir.

5. ARSADA , Tapu idaresinden , dava tarihinden yani belgelerin idarece mahkemeye verildiği tarihten önce , taşınmazın civarındaki bölgelerdeki kayıtların incelenerek yapılan satışların kayıtları ( resen emsal kayıtları ) istenir. Taraflara da emsallerini bildirmeleri için süre verilerek, bildirilmesi halinde gösterilen emsallerin kayıtları da istenir. Müzekkere cevaplarında satış tarihi, alanı, satış bedeli, kimden kime satıldığı gösterilmelidir. Belediye vergi dairesinde de emsallerin vergi değerleri sorulur.

6. a.Yapılacak keşifte , muhtara da davetiye çıkartılarak, keşif tutanağında beyanı alınır.

b. ARSA nitelikli taşınmazlar için üç teknik bilirkişiden üçü veya ikisi inşaat mühendisi veya mimarlar listesinden seçilir .Birisi ziraat mühendisi olabilir. Özellikle üzerinde ağaç varsa bilirkişilerden biri ziraatçı olmalıdır. İki bilirkişi de mahalli listeden seçilir.

TARLA nitelikli taşınmazlar için teknik bilirkişilerden üçü de ziraat mühendisi olur. Üzerinde yapı varsa birisi inşaat mühendisi veya mimar olmalıdır. Bilirkişi seçiminde taşınmazın üstün niteliği gözönüne alınır.

c. Duruşmada arsa – tarla ihtilafı çıkmış ise, öncelikle salt vasıf tayini için ayrıca bir keşif yapılabilir.

d. ARSADA , bilirkişiler emsaller üzerinde teker teker durarak , emsallerin satış bedelini D.İ.E. toptan eşya fiyat endekslerine göre güncelleştirmek sureti ile , 11 inci maddedeki diğer unsurları da dikkate alarak arsaya bedel tayin ederler.

e.Bankalara yapılan satışlar , paydaşların birbirine yaptığı satışlar gibi özel amaçlı satışlar emsal olarak dikkate alınmaz. Kamulaştırmabedelleri emsal olarak kabul edilemez. Paydaşın açtığı dava sonucu kararlaştırılan bedel, diğer paydaşın açtığı davada güçlü bir delil olur. Fakat gene de emsal incelemesi yaptırılmalıdır.

f. Bilirkişiler, vergi değerlerine göre de mukayese yaparlar.

g. Kamulaştırılan taşınmaz kadastro parseli , değerlendirmeye esas alınan emsal veya emsaller imar parseli ise, %40 ı geçmeyecek şekilde düzenleme ortaklık payı düşülür. Taşınmaz imar parseli ise veya her ikisi de kadastro parseli ise D.O.P düşülmesine gerek yoktur. Bilirkişiler bu konuda raporlarında bilgi verirler ayrıca teyit için dava konusu taşınmaz ile emsallerin imar parselimi yoksa kadastro parselimi oldukları tapudan ve Belediyeden sorulur.

h. TARLADA, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir hesaplanır. Hesaplamada 11. Maddede yazılı diğer unsurlar da dikkate alınır. Ekilen mahsulün dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı ile ilgili bilgiler İl Tarım Müdürlüğü, Hal Müdürlüğü ve varsa ilgili tarım kooperatifinden getirtilip raporlar denetlenir.

ı. Kısmi kamulaştırmada 12.madde çerçevesinde arta kalan kesimde değer artışı veya değer azalması olup olmadığı varsa bedele etkisi raporda belirtilir. İmar parseline dönüşmemiş parsellerin kısmi kamulaştırmasında arta kalan bölüm için değer kaybına hükmolunamaz.

i. Binalar için Bayındırlık birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payları dikkate alınarak hesaplama yapılır.

j. İrtifak kamulaştırmasında ; irtifak geçmeden önceki taşınmazın tamamının değeri ile geçtikten sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma bedeli olarak belirlenir.

7. Rapor taraflara tebliğ edilir. Duruşma günü için bilirkişiler de çağrılır. İtirazlar varsa beyanlar alınır ve bilirkişilerden itirazlara karşı görüşleri de alınır. Ek rapor için süre verilebilir. Taraflar rapordaki bedeli kabul etmezlerse veya Hakim lüzum görürse yeniden aynı esaslara göre keşif yapılır.Aynı işlemler tamamlanır. Raporlar farklı çıkarsa üçüncü keşfe gidilir. Tüm giderler idareden alınır.

8. Hakim raporlardan tarafların ve bilirkişilerin beyanlarından yararlanarak kamulaştırma bedelini tayin eder.

a.Taraflar itiraz etmezse Hakim tek raporla karar verebilir.

b.Tarafların itiraz etmelerine rağmen Hakim gerekli görmezse yine tek raporla karar verebilir.

c.Taraflar itiraz eder ve Hakim de gerekli görürse 2. Keşfi yapar.

d.İki raporlu dosyada;

aa. Davalı-mal sahibi düşük bedelli raporu kabul ederse Hakim ona göre karar verebilir.

bb. İdare yüksek bedelli raporu kabul ederse Hakim ona göre karar verebilir. (İdarenin böyle bir yetkiyi kullanması kamu görevinin ifasında keyfilik olarak kabul edilebileceğinden bu şık uygulamada görülmez )

cc. Her iki rapor birbirine uyarsa Hakim davayı sonuçlandırır.


dd. Her iki rapor arasında farklılık olur ( Taraflardan bir aleyhe olan raporu kabul etmezse ) Hakim 3. Keşfi yapar.

e.Üç raporlu dosyada ;

aa. İki rapor birbirine uyarsa Hakim birbirine uyan raporlara göre karar verebilir.

bb. Her üç rapor arasında farklılık oluşursa ; Hakim ortalama değeri ifade eden ve uzlaştırıcı olan rapora göre kararını verir. Buradaki ortalama matematiksel ortalama değildir. Örneğin m2 birim fiyat 1. Raporda 350 YTL, 2.sinde 400 YTL. 3 Raporda 500 YTL olarak belirlenmiş ise uzlaştırıcı ortalama değer 400 YTL dir.

9. İdareye bedeli bankaya yatırması için 15 günlük süre verir. Bu süre gereken hallerde bir defaya mahsus uzatılabilir. Bedel yatırıldığında , mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bankadaki bedelin tapu malikine ödenmesine karar verir. Karar tapu idaresine ve bankaya bildirilir.

10.Tescil hükmü kesin olup, bedele ilişkin hüküm temyiz edilebilir. Bedelin ödenmesi tescilin kesinleşmesi şartına bağlanamaz. Maktu harç idareden alınır. Her iki taraf vekili için maktu avukatlık ücreti tayin edilir.

************************************************** *******

Sayın Yücel Kocabaş, Cevabınız için teşekkür ederim. Belirttiğiniz hususların doğru olduğu şüphesiz.Özellikle muhtar beyanının gereksiz olduğu görüşüne ben de katılmakla; 5 tane bilirkişinin fazla olduğunu da düşünüyorum.
Konuyu açan arkadaşın sorusundan, bu tür davaların uygulamada nasıl yürüdüğünü öğrenmek istediğinin hissettiğim için alıntı yaptığınız şekilde cevap verdim.
Birincisi muhtarın beyanı konusu: Uygulamada keşif tutanağı, keşif öncesi kalem de hazırlanmakta (hem kolaylık açısından hem de UYAP nedeniyle) muhtar da bu aşamada beyanda bulunmaktadır.Bilahare taşınmazın olduğu yere gidilerek, bilirkişiler notlarını almakta, kendilerine dosya tevdii edilmekte, yaklaşık 10 gün bir süre verilerek rapor sunmaları istenmektedir. Benim katıldığım bütün Kamulaştırma davalarında, bilirkişiler ne yapıp edip; toplayıp çıkarıp; çarpıp bölüp; sonuçta muhtarın beyan ettiği rakama yakın bir değer tespiti yapmaktadırlar. Bunun için size hukuki bir temel gösteremem, dediğim gibi, bu tecrübelerimden edindiğim izlenim sadece.
İkinci olarak da, 2.keşif hususunda söylemek istediğim şu: Dava açılıp da ilk keşif öncesi anlaşma olursa da dava sonuçlanacaktır. O halde 1. keşif dahi ancak anlaşma sağlanamazsa olur demek gerekir. İdare bir bedel teklif etmiştir. Taşınmaz sahibi bu bedeli beğenmemiş olmalı ki, kabul etmeyerek idarenin dava açmasını sağlamıştır. İlk raporda bildirilen değer öncelikle, idarenin teklif ettiğiniz en az iki katı olmalı ki 2. Keşif düşünülebilsin. Anlaşma yine davayı nihayetlendirecektir. Ama genelde idare teklif ettiği değerin en az iki mislinin verilmesi ile bedeli yüksek bulup, itiraz etmekte, taşınmaz sahibi de, 2. keşifle belirlenecek bedelin daha fazla olabileceği beklentisiyle yine ilk rapora itiraz etmektedir.(Hukuki dayanağı olmamakla birlikte yine ekseri olarak 2. raporla daha da fazla bir bedel belirlenmektedir.)Bu nedenle; bilirkişi raporu ile misli bedel verilmişse 2. Keşif kaçınılmaz olmaktadır.
Arkadaşımızın soruyu sormadan önce 4650 sayılı kanunu okuduğundan eminim. İcra İflas Kanununda takibin nasıl açılacağı düzenlenmiştir. Ama sırf bunu okuyarak icra takibi açılamayacağını takdir edersiniz. Bunun gibi sadece mevzuatta yazmayan bazı hususları yine tecrüblerim çerçevesinde ifade etmek istedim.
Saygılarımla.

İyi çalışmalar;
Kamulaştırma davaları bilindiği üzere uzun zaman almakta. Kimi durumlarda idare acele el koyma kararı alarak daha sonra bedel tespiti ve tescil davası açmakta, böyle durumlarda kamulaştırılan taşınmazın bedelinin faizi ile birlikte malike ödenmesi gerekmez mi? Bu yönde karar bilen gören varsa paylaşırsa sevinirim, kolay gelsin.

özel amaçlı olmayan satışların emsalini nasıl ve nereden öğrenebiliriz? meslektaşlarım yardım ederseniz sevinirim

Alıntı: Yazan avemre3806 özel amaçlı olmayan satışların emsalini nasıl ve nereden öğrenebiliriz? meslektaşlarım yardım ederseniz sevinirim

Söz konusu gayri menkulünüzün civarında veya uzağında, kendiniz araştırma yaparak, en yakın tarihli satışları bulmaya çalışıp,bulup, mahkemeye bildireceksiniz.
Bu olmazsa, esasen bu işlere bakan bilirkişiler, bu satışları bilmekte ve bulmakta olup, bunları da emsal göstererek, bir rapor düzenlemektedirler. Öte yandan belli bir yörede, bir fiyat teşekkül etmişse, mahkeme ve bilirkişiler bunu bilmekte ve esas almaktadırlar.
Kolay gelsin...

Meslektaşım mesela aynı taşınmaz ile ilgili yine kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava açılmış orada avukat 2011 tarihli 2012 tarihli emsal satışları göstermiş .bunlar olabilir mi eski tarihli olması aleyhe bir durum olur mu? Şimdiden teşekkürler

merhaba değerli meslektaşlarım,

Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan tazminat davalarında mahkeme ye sunulacak bilirkişi raporunda emsal olarak kullanılan satışların dava tarihinden önce olması gerektiğini biliyorum.

bu konuda tecürbeli üstatlarımın hatalarımı düzeltmesi beni mutlu eder.

çok teşekkür ederim.

Evet dediğiniz husus aynen öyle meslektaşım, benim sorum yeni tarihli satış emsaline erişmeyip eski tarihli satış emsalini kullansak aleyhe bir duruma vücut verir mi? Benim asıl sormak istediğim bu.

Alıntı: Yazan avemre3806 Evet dediğiniz husus aynen öyle meslektaşım, benim sorum yeni tarihli satış emsaline erişmeyip eski tarihli satış emsalini kullansak aleyhe bir duruma vücut verir mi? Benim asıl sormak istediğim bu.

Meslektaşım, eğer yeni tarihli satış emsali bulamazsanız, eski tarihli emasli sunup; dava tarihi itibariyle bu emsallerin ulaşabileceği değerin bilirkişilerce hesaplanmasını isteyebilirsiniz. Bu durumda aleyhe bir sonuç oluşmayacaktır. Kolay gelsin..