Müteahhitten daire satın alan 3.kişilerin ortak yerlerle ilgili dava hakları

Sayın Meslektaşlarım,
Müvekkilim müteahhitle adi nitelikli bir daire satış sözleşmesi yapmış, müteahhit kendisine düşecek daireyi arsa sahibinden müvekkile intikal edecek şekilde devrini yapmıştır. Fakat müvekkil tapuyu aldıktan sonra müteahhit ortak yerlerde yapması gereken çevre düzenlemelerini yapmamış, bazı yerleri ayıplı yapmıştır. Müvekkilim ve aynı şekilde daire satın alan diğer kat malikleri ortak yerlerle ilgili bu durumu dava etmek istemektedirler. Benim sorum burada Borçlar Kanunu'nun ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanarak mı dava açacağım yoksa yapılmış olan sözleşmeye mi dayanacağım. Bu sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması bu hususun dava edilmesine engel midir?
Saygılarımla...

Yargıtay 13.Hukuk Dairesi

Esas 2004/10783
Karar 2005/811

Davacılar, davalılardan arsa sahibi Fehmi Yıldırım'a ait arsa üzerine, davalı müteahhit Ali Danış tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşa edilen binada kat malikleri olduklarını, bir kısım davacıların dairelerini diğer davalı Burhan Kılıç´tan satın aldıklarını, mülkiyetlerinde bulunan dairelerin yer aldığı binanın 17.8.1999 tarihinde meydana gelen deprem sonucu binanın projesine aykırı yapılması nedeniyle ağır hasara uğradığını ileri sürerek maddi ve manevi tazminat talebinde bulunmuşlardır.

Davalı Fehmi Yıldırım, kendisinin arsa sahibi olduğunu, bina yapımı ile ilgisi olmadığından sorumluluğunun bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiş davalı Ali Danış, binayı davalı arsa sahibi Fehmi´nin baskısı sonucu projesine aykırı yapmak zorunda kaldığını savunarak davanın reddini dilemiş; davalı Burhan Kılıç ise binanın inşası ile ilgisi bulunmadığını, sadece binadan iki adet bağımsız bölümü satın alıp sonra da bir kısım davacılara sattığını, sorumluluğu bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, depremde zarar gören binanın kusurlu inşa edilmesi nedeniyle sorumluluğun binayı inşa eden yüklenici davalı Ali Danış´a ait olduğu gerekçesi davalılar Fehmi Yıldırım ve Burhan Kılıç hakkında açılan davaların husumet nedeniyle reddine, davacıların davalı Ali Danış hakkında açtıkları davaların kısmen kabulü ile her bir davacı için 4.878.291.667 TL maddi zararın tahsiline, manevi tazminat taleplerinin reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalılardan arsa sahibi Fehmi Yıldırım ile yüklenici Ali Danış arasında 17.8.1995 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, müteahhit olan Ali Danış´ın imal ettiği binadan daire satın alan davacılar, deprem nedeniyle binanın hasar görmesi sebebine dayanarak uğradıkları zararın tazmini istemiyle bu davayı açmışlardır. Davanın hukuki nedeni ayıplı taşınmaz satımına dayanmaktadır. BK.nun 217 maddesi hükmüne göre menkul satımına dair ayıpla ilgili hükümler taşınmaz satımları hakkında da uygulanır. Bu nedenle; dosyaya ibraz edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden binanın, toplam 16 bağımsız bölümden oluştuğu, 10 tanesinin müteahhide, 6 tanesinin arsa sahibine ait olduğu anlaşıldığı gibi bir kısım dairelerin davacılar tarafından davalı arsa sahibinden satın alındığı, davacı Agah Binici´nin 5 nolu daireyi, davacılar Şahin ve Metin Öztoprak´ın ise 4.kattaki arka cepheye ve yan binaya bakan daireyi davalı Burhan Kılıç´tan satın aldıkları anlaşılmaktadır. Mahkemece öncelikle davacılardan hangilerinin davalı arsa sahibine düşen daireleri satın aldıkları hususu araştırılıp, buna ilişkin taraf belge ve delilleri toplanıp, arsa sahibi tarafından davacılara satılan dairelerden dolayı, davalı arsa sahibinin ve keza diğer davalı Burhan Kılıç´ın davacılar Agah Binici ve Metin-Şahin Öztoprak´a sattığı dairelerden dolayı, ayıplı taşınmaz satımı nedeniyle sorumlu oldukları düşünülerek karar verilmesi gerekirken müteahhitle birlikte satıcıların da sorumlu olduğu gözetilmeden yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerekmektedir.