Satış vaadi+3. kişiye devir

Herkese merhabalar..
1962 yılına ait geçerli satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satın alınmış ve bu taşınmaz üzerine satıcının muvafakatıyla 2 dükkan ve 2 daire yapılmıştır. Bu yapılar hali hazırda taşınmaz üzerinde mevcuttur. Satış vaadi ile satın alan kişi, vefat etmiş olup müvekkil murisidir. Tarafımızca tespit yatırılmış olup ;parsel numaraları,yüzölçümü,arsa değeri ve bina değeri tespit edilmiştir.(Arsa değeri bina değerinden fazla) Tapuda tarafımızca yapılan araştırmada, 23.08.2007 yılında arsanın 3. kişiye , rayiç bedelinde satılmış olduğu tespit edilmiştir.Bu tarihe kadar müv. herhangi bir başvuru yoktur.
Açılması gereken dava konusunda tereddüte düştüm. Taşınmazın 3. kişiye satılması nedeniyle ferağa icbar davası olmayacak. Bu durumda izlenecek yol için görüşlerinizi bekliyorum. Teşekkür ederim.

1. 3.kişi kötüniyetliyse, alıcı ile satıcı arasında muvazaa varsa, 3.kişi aleyhine tapu iptali davası açılabilir.

2. 3. kişi iyiniyetliyse veya kötüniyeti ispat edilemeyecek ise; satış vaadi borçlusu aleyhine , sözleşme konusu arsanın 3.kişiye satış tarihindeki rayiçlere göre bedeli ve üzerinde yapılan yapıların arsaya kazandırdığı değerin bedeli , faiziyle birlikte istenebilir.
Diye düşünüyorum.

Öncelikler teşekkür ederim.
1-3.kişi akraba değil,satış bedeli rayiç değerinde ancak 2007 den bu yana müvekkillere bir başvuru yok ve taşınmazın üstündeki evlere ilişkin tapu kaydının beyanlar hanesinde müv. murisi'ne ait olduğuna dair şerh vardır. Bu koşullarrda muvazaa iddiasının ispatı mümkün olur mu?
2-Terditli şekilde tapu tescili iptal, olmadığı taktirde sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir dava açmak mümkün olur mu?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bir taşınmaz satışı sözleşmesi değil bir taşınmazın ileride satımını gerçekleştirme üzere yapılan ön sözleşmelerdendir. bilindiği üzere taşınmaz satışlarının geçerlilik koşulu tapu sicil müdürlüğünde yapılmasıdır. taşınmaz satım vaadi sözleşmeleri M.K 1009 md uyarınca tapuya şerhi mümkün olup 3.kişilere karşı ileri sürebilme imkanı verir. ancak bu şerh 5 yıl süreyle etkisini korur. taşınmaz satım vaadinden kaynaklanan davalar için özel bir düzenleme olmadığından B.K 125 md. gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla başlar. taşınmaz fiilen satış vaadini kabul eden kişiye taşınmaz fiilen devir edilmişse zamanaşımı iddiası M.K 2 md. uyarınca kabul görmez.
olayınızda satım vaadi sözleşmesi ile taşınmaz fiilen devir edilmiş ve üzerine bina ve dükkan yaptırılmış. satış geçersiz olduğundan sonradan resmi şekle uygun olarak alan kişinin kötü niyetini ispatlamadığınız sürece tapu iptal tescil davanız reddedilecektir. açacağınız dava, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi sebebiyle ödemiş olduğunuz bedelin tazminine yönelik alacak davasıdır.

taşınmazın üzerindeki ev ve dükkanı bilmesine, bu hususun tapuda beyanlar hanesinde belirtilmesine rağmen, kullanamayacağı bir yeri,ölüme müteakip satın alması kötünüyetini göstermez mi?

1. Muhtesatın yapan kişiye ait olduğu şerhinin hangi işlem sonucu konulduğunu bilmiyoruz. Muhtemelen Kadastro K.nun 19/2 mad.göre konulan bir şerh olabilir. Bu şerh o muhtesatın yazılı olan kişi tarafından yapıldığını gösterir. Doğrudan satış vaadi sözleşmesinin varlığını ifade etmez. Bununla beraber muvazaa her türlü delille, ispat edilebilir.

2. Kademeli (terditli) bir dava bence açılamaz. Çünkü; tapu iptali davası tapu maliki 3. kişi aleyhine açılırken, tazminat davası satış vaadi borçlusu aleyhine açılır. Her iki davada davalılar değişmektedir.

3.

Alıntı: Yazan ismiaydin açacağınız dava, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi sebebiyle ödemiş olduğunuz bedelin tazminine yönelik alacak davasıdır.

Ödenen bedelin iadesi (harici satış gibi) geçersiz sözleşmelerde uygulanır.Oysa satış vaadi sözleşmeleri Noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmışsa TMK.nun 706 ve Noterlik K.nun 89. maddesine göre geçerli sözleşmelerdendir. Geçerli sözleşmelerin ifa edilmemesi durumunda, sözleşme konusunun 3. kişiye tapuda satıldığı tarihteki rayiçlare göre bedeli ve ayrıca sözleşmede varsa diğer parasal haklar ve somut olayda olduğu gibi yapıların bedeli talep edilebilir.
Bkn: http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=28819

Sayın meslekdaşlar
Sözleşmeye göre şahıslar kendilerine intikal edecek mirastaki hak ve vecibeleri noter satış vaadi sözleşlesiyle satmışlar.Bugün paralarını alamadıkların hareketle ferağdan caymak isterler.
Tapular kendilerine intikal olup kendileri de tapuda 3.kişiye satış gerçekleştirirlerse ve 3.kişi iyiniyetliyse tapu iptali istenemez hakların yarışmasından dolayı.
Bu durumda satış vaadi alacaklıları sebepsiz zenginleşme nedeniyle dava açacaklardır.Bu durumda zamanaşımı sözleşme tarihine göre mi geçerli olur,yoksa ferağdan caymaya göre mi ?
Ayrıca sebepsiz zenginleşmede rayiç bedel mi esas alınır,satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği tarihte verilen bedel mi esas alınır?
Saygıyla