Yeni Malik Eski Kira Kontratıyla Bağlı Mı?

Merhaba sayın meslektaşlarım.bir konuyu sizinle de istişara etmek istedim.gayrimenkul (dükkan) devredilmiş.eski kira kontratının bitmesine 1 ay kala.yeni devralan kişi kiracıya kirayı bana ödeyeceksin ve bundan sonra aylık kira 1.500 Ytl dir olacak aksi taktirde yasal haklarımı kullanırım diye ihtar çekmiş.ama tahliye talebinde bulunmamış.aski kira kontratına göre kira kontratının yenilenmemesi için kira müddetinin bitimine 1 ay kala ihtarda bulunulması gerek.şimdi kira müddetinin bitimine 13 gün var. sizce yeni malik eski kontratla bağlımıdır ve durum ne olur?
cevaplarınız için peşinen teşekkür ederim.

sözleşme yeni malike devrolmuştur ve kira parası dışında 1yıl yenilenmiştir.Kira tespiti davası açılabilir ve iktisap ve ihtiyaç nedeniyle sözleşme harici dava açılabilir tabi g.menkul 6570 e tabi ise

Sn. Turan, taşınmazı alan yeni malik, eski malikin halefi olarak kira sözleşmesindeki haklara aynı şartlarla devam etmek üzere sahiptir. 6570 S.K. uyarınca, yeni malik 30 gün içerisinde kiracının elinde olacak şekilde -taşınmaza ihtiyacı varsa- tahliye iradesini de içeren ihtarnamesini kiracıya gönderir ve ihtarnamenin tebliğinden sonra 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açar. Eğer, 6 aydan önce kira sözleşmesinin yenileme dönemi gelmişse bu durumda kanundan kaynaklanan halefiyet hakkı gereğince de tahliye davasını açabilir. Ki sizin durumunuzda ilgili ihtarnamende tahliye iradesi belirtilmemiştir. Ancak, kanun hükümleri uyarınca yeni kira döneminden itibaren 30 gün içerisinde de ihtiyaca dayalı tahliye davası açılabilir.

devirden kastınız satın alma ise...
yeni malik eski malikle kiracı arasında yapılan sözlesmeye dayanmadan 6570 sayılı kanunun 7/(?d miydi) maddesi geregınce iktisap tarihinden itibaren bir ay icinde iktisabını kiracıya bildirmek ve ''tahliye iradesini'' acıklamak zorundadır..bir ay ıcınde ihtarname cekılmesıde yeterlı olmayıp muhataba teblıgıde sarttır..ancak bır ay ıcınde teblıg edılen ıhtarname sayesınde dava suresı korunur...cay molası...

iktisaptan itibaren 1 ay içinde ihtar 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.İhtarın tebliğinden sonra 6 ay olmaması lazım.

ayrıca taraflar kendi aralarında aktin yenilenmesine ilişkin kural koyduklarından bence bu kural geçerlidir.akti yenilemek istemeyen taraf bitiminden bir ay önce feshi ihbarda bulunacaktır.Böyle bir bildirimde bulunulmadığına göre akit bir yıl uzamıştır.Bu nedenle de bitiminden itibaren yasal 1 aylık sürede tahliye davasının açılamayacağını düşünüyorum

anladıgım kadarı ıle yenı malık bır aylık sureyı kacırmıstır..zaten ıhtarnamede tahlıye ıradesının acıklanması gerekırdı bu bakımdan ıhtarname yetersızdır...bu durumda yenı malık bu sebepten dava acamayacaktır...

ancak av. murat meslekasımında belırttıgı gb konut ıhtıyacı sebebı ıle dava acabılecektır.(7/b olabılır)..kira dönemi bitmeden veya bir aylık dava acma süresi ıcınde aktın yenılenmeyecegıne ılıskın ırade acıklaması karsı taraf ulastırılır ıse bu sebepten dolayı o donemın sonuna kadar dava acılabılecektır...

...ıyı calısmlar...

hepinize teşekkür ederim arkadaşlar

Sayın Av.Murat Kalkan ile aynı fikirdeyim.

Taşınmazı iktisap eden kimse isterse 6570 sayılı yasa madde 7/d'ye göre iktisap+ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.(1 ve 6 aylık sürelere riayet etmek şartıyla.)
isterse kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.Eski malikin halefi olması itibariyle.Bu durumda ihtara da gerek yoktur.
Bu iki sebepli tahliye davasından hangisi daha lehine ise ondan yararlanır.
olayda kira süresi bitmesi yakın olduğuna göre bitimden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açalıbilir.

Kiralanan el değiştirmesi konusu açılmışken TÜK BORÇLAR KANUNU tasarısının ilgili düzenlemesi aktarmayı düşündüm. İlgili madde şöyle;



Kiralananın el değiştirmesi

Madde 309- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır

Bu hüküm 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve son fıkralarını karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 309 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması durumlarından, kiralananın el değiştirmesi düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Satım ile kiranın infisahı” şeklindeki ibare, Tasarının 309 uncu maddesinde “2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması / a. Kiralananın el değiştirmesi” şeklinde düzeltilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135 inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.
Maddenin ikinci fıkrasında ise, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin son fıkrasında olduğu gibi, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261 inci maddesinin birinci ve son fıkrası göz önünde tutulmuştur.

Alıntı: bundan sonra aylık kira 1.500 Ytl dir olacak aksi taktirde yasal haklarımı kullanırım

Sayın Av.Turan

Böyle bir ihtarnameye dayanan yasal hak ancak kira tespit davası açmak olabilir. İhtarnamede sadece kira artışı talep edilmiştir.

Ortada ihtiyaç yokken ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı da olmaz kanısındayım.

Saygılarımla

gayrimenkul kiraları içim 6570 sayılı yasa sadece tahliyeye ilişkin hüküm içerdiğinden ve kiralayan sıfatının devrine yönelik hüküm içermediğinden eski kira sözleşmesinin hiçbir hükmü yeni maliki bağlamaz kanımca.Yani sadece oturma kullanama hakkına yönelik bağlayıcıdır.Diğer hükümler konusunda yasal boşluk var kanaatindeyim.Hakim önüne gelen böyle bir meselede kira şartları ve bedelini düzenleyebilir bu durumda.

yasal boşluk olduğu şurdan da belli ki tasarıda bunu çözmeye yönelik 309. madde getirilmiş.

BK Tasarısı
Madde 309- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

818 sayılı BK.
2 - Beyi ile icarın infisahı
Madde 254 - İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.

Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.
Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.

Yalnızca biraz sadeleştirilmiş. Anlam aynı.. Yasal boşluk yok..

Sayın doğanel,254/2 6570 sayılı yasa kapsamına giren yerlerde uygulanamayacağından devir halinde eski kira sözleşmesindeki koşullarla bağlı olunup olunmayacağı sorununa bk da herhangi bir yanıt yok.

Yeni malik kiraya verilmiş bir taşınmazı satın almakla, yasal olarak eski malikin haklarına halef olmuştur.
Halefiyet hükümleri ve kira kontratının içeriği çerçevesinde kiracıya karşı haklarını belırlemek gerekir.

@rasnolnikov,

Neden uygulanmayacakmış?

6570 sayılı yasa..
Madde 1 - Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

Sayın doğanel altını çizdiğiniz yerde cevap yatıyor zaten.6570 Sayılı yasa kiralayana iradi,bildirimli fesih hakkı vermemiş.Ayrıca devir halinde gtirdiği düzenlemeyle fesih sebebini yeni malikin ihtiyacıyla sınırlamış.Dolayısıyla BK254/2 deki düzenleme 6570 sayılı kanuna aykırı bu nedenle uygulanamaz.

Alıntı: Yazan BK Tasarısı Madde 309- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Alıntı: Yazan rasnolnikov devir halinde eski kira sözleşmesindeki koşullarla bağlı olunup olunmayacağı sorununa bk da herhangi bir yanıt yok.

Sayın rasnolnikov

Yeni malik eski sözleşmenin tarafı olunca sözleşmedeki koşullarla bağlı olacaktır. Kira artışı konusunda eski malikin hakları neyse ancak bu hakkı kullanabilir.

Borçlar Kanunu ile 6570 sk arasında yeni malikin hakları açısından fark yok kanısındayım. Her iki kanunda da yeni malik eski malike halef olmakta.

Saygılarımla

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 1999/5866
Karar: 1999/5861
Karar Tarihi: 29.06.1999



(6570 S. K. m. 7)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı, dava konusu kiralananı 22.9.1998 tarihinde iktisap ettiğini, eski malikle yapılan yazılı kira sözleşmesini 1.1.1999 tarihinde son bulduğunu, halefiyet esasına göre kira akdinin yenilenmeyeceğini davalıya bildirdiğini ve kiralanana işyeri olarak ihtiyacı olduğundan bahisle kiralananın tahliyesini talep ve dava etmiştir.

Mahkeme, iktisaptan itibaren yasal 6 aylık sürenin geçmediğinden bahisle, süresinde olmayan davanın reddine karar vermiştöir.

6570 sayılı yasa kapsamına giren kiralananı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak aktin hitamında isterse 6570 sayılı yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak kiracı hakkında ihtiyaç nedeni ile dava açabilir. Bu iki yoldan hangisi yararına ise onu seçmek yeni malikin hakkıdır. Davada 6570 sayılı yasanın 7/d maddesine dayanılıyorsa yeni malikin dava açabilmesi için iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiralananı satın aldığını ihtiyacında kullanacağını kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren 6 ayın geçmesini beklemesi gerekir. İhtarın iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiracıya keşidesi değil tebliği şarttır. Davanın iktisabı izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir. Aktin sonuna kadar dava ikamesi mümkündür. 1 ayın ve 6 ayın hesabında iktisab edilen gününde hesaba dahil edilmesi gerekir. 6 aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava reddedilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci dava açılabilir. Birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir. Ancak iktisabı izleyen 1 ay içinde ihtar tebliğ edilmemişse sonradan bunun giderilmesi mümkün değildir.

Olayımızda: Davalı ile eski kiralayan arasında yapılan ve davalı tarafça itiraza uğramayan yazılı kira sözleşmesi 1.1.1994 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. davacı yeni malik dosyada mevcut tapu kaydına göre, kiralanan 22.9.1998 tarihinde iktisap etmiş ve iktisaptan sonra 23.9.1998 tarihinde keşide ettirdiği ve 24.9.1998 tarihinde bizzat davalıya tebliğ olunan ihtarnamesinde, kendisinin eski malikin halefi olduğunu, yazılı sözleşmeye göre akit sonunun 1.1.1999 tarihi olup, akdin bu tarihten sonra yenilenmeyeceği iradesini davalıya bildirmiştir. Davacı, aynı talep ve isteklerini dava dilekçesinde de belirterek davayı eski malikin halefi sıfatı ile yazılı kira sözleşmesine dayanarak açtığını tekrarlanmıştır.

Bu durum karşısında, davacının davasını yeni iktisaba dayandırmadığı subuta erdiğinden, davacının eski malikin halefi sıfatıyla, kira süresinin hitamı olan 1.1.1999 tarihinden önce çekmiş olduğu yazılı ihtarname ile ihtiyaç sebebiyle dava açma hakkı, kira döneminin bitmesinden sonraki 1 aylık dava süresi aranmaksızın o kira döneminin sonuna kadar saklı tutulması gerektiği yasa gereği olduğundan, davanın 12.2.1999 tarihinde açmış olduğu işbu davası varılacak sonuç dairesinde, işin esasına yönelik karar vermesi gerekirken bundan zuhul olunarak davanın süre yönünden reddi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 29.6.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi.


Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/12483
Karar: 2003/1925
Karar Tarihi: 26.02.2003
ÖZET : BK.nun 254. maddesi gereği satımla birlikte kira sözleşmesinin bütün şartlarıyla birlikte davacıya geçtiğinin kabulü gerekir. Diğer bir deyişle davacı, kiralananı davalıdan satın almakla, satın aldığı mecurla birlikte bütün hak ve yükümlülüklerde devredilmiş olur. Yeni malik satıcının halefi olarak eski malikin kiracıdan talebe hakkı olduğu bütün hakları kiracıdan talep edebileceği gibi kiracıya karşı da sözleşme ve yasadan doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Depozitonun elektrik, su, doğalgaz, ortak giderler ve hor kullanmaya karşı teminat olarak alınır. Davalı satıcı, mecurun satış tarihine kadar depozitonun teminat olarak verildiği konularda kiracıdan talep edebileceği bir hak ve alacağı olduğunu, bu hak ve alacakları için teminatı yedinde tutmak hakkı olduğunu kanıtlamadığı gibi bu yönde bir savunması da yoktur. Bu durumda davalının depozitoyu elinde tutmasının yasal dayanağı kalmadığından yeni malik olarak kiralayan sıfatını kazanan davacıya devretmesi gerekir. Davacı icra takibinde % 15 oranında faiz talep etmiş, davalı bu faiz oranına itirazda bulunmuştur. 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince davacı sözleşmede daha yüksek akdi veya gecikme faizi kararlaştırılmadığı hallerde yabancı para borcunun faizinde Devlet Bakanlarının o yabancı para ile açılmış bir yıla vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranında faiz isteyebilir. Mahkemece bu konuda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
(818 S. K. m. 254)
Dava: Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı ile dava dışı Mustafa T. arasında yapılan 1.8.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesi gereğince kiracının mecura verilecek hasar ile elektrik, su, doğalgaz ve ortak giderlerin teminatı olarak 3000 ABD doları depozitonun davalıya verildiğini, mecuru 17.7.2001 tarihinde davalıdan satın aldığını, kiracıya karşı doğan hak ve borçlardan dolayı davalı satıcının halefi olduğunu, kiracıdan alınan 3000 ABD doları depozitonun tahsili için yaptığı icra takibine itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile % 40 tazminatın tahsilini istemiştir.
Davalı, davacının ihtarname çekmeden doğrudan icra takibi yaparak kötüniyetli davrandığını, depozitonun davacı tarafça istenemeyeceğini faiz ve inkar tazminatı taleplerinin yasal dayanağı olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, mecurun davacıya satışına ilişkin akit tablosunda kiracı ile yapılan sözleşmeden doğan alacak ve borçların davacıya devredildiğine dair bir hüküm olmadığı depozitoyu isteme hakkının kiracıya ait olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Davalı, satıcı ile dava dışı Mustafa T. arasında yapılan 1.8.2000 tarihli kira sözleşmesi gereği, kiracının mecura vereceği zararlar ile elektrik, su, doğalgaz ve ortak giderlerinin teminatı olarak kiralayana ( davalıya ) 3000 ABD doları depozito verdiği, mecurun 17.7.2001 tarihinde davacıya satıldığı, kira sözleşmesinin halen yürürlükte olduğu konusunda uyuşmazlık yoktur.
BK.nun 254. maddesi gereği satımla birlikte kira sözleşmesinin bütün şartlarıyla birlikte davacıya geçtiğinin kabulü gerekir. Diğer bir deyişle davacı, kiralananı davalıdan satın almakla, satın aldığı mecurla birlikte bütün hak ve yükümlülüklerde devredilmiş olur. Yeni malik satıcının halefi olarak eski malikin kiracıdan talebe hakkı olduğu bütün hakları kiracıdan talep edebileceği gibi kiracıya karşı da sözleşme ve yasadan doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Depozitonun elektrik, su, doğalgaz, ortak giderler ve hor kullanmaya karşı teminat olarak alındığı az yukarıda açıklanmıştır. Davalı satıcı, mecurun satış tarihine kadar depozitonun teminat olarak verildiği konularda kiracıdan talep edebileceği bir hak ve alacağı olduğunu, bu hak ve alacakları için teminatı yedinde tutmak hakkı olduğunu kanıtlamadığı gibi bu yönde bir savunması da yoktur. Bu durumda davalının depozitoyu elinde tutmasının yasal dayanağı kalmadığından yeni malik olarak kiralayan sıfatını kazanan davacıya devretmesi gerekir. Davacı icra takibinde % 15 oranında faiz talep etmiş, davalı bu faiz oranına itirazda bulunmuştur. 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince davacı sözleşmede daha yüksek akdi veya gecikme faizi kararlaştırılmadığı hallerde yabancı para borcunun faizinde Devlet Bakanlarının o yabancı para ile açılmış bir yıla vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranında faiz isteyebilir. Mahkemece bu konuda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı lehine BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 26.2.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.


Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Sayın Katılımcılar,

İzninizle bir uyarıda bulunmak istiyorum. Soru sahibinin sorusunda iktisap nedeniyle tahliye davası açılması hususunda; 6570 S.K, ile B.K. ve Borçlar Kanunu Tasarısı’nın getirdiği yenilikler bakımından karşılaştırma yapılması sorulmamaktadır. Mevcut bir olayın yine mevcut yasal düzenlemeler ışığında çözümü sorulmaktadır. Ancak bir üyenin Borçlar Kanunu Tasarısı’ndaki yenilikleri aktarmasıyla, konu sanki Tasarı yasalaşmış gibi ele alınmaya başlamıştır. Böylece zaten karışık olan zihinler iyice karışmıştır.))

Ben yürürlükteki mevzuata göre elimden geldiğince soruyu yanıtlamaya çalışacağım. Sonra ise soruya yanıt verenlerin(bana göre) yanlış bilgilerini ele alacağım. En on olarak da konuyla ilgili kararları aktaracağım.Tasarı ile ilgili düşüncelerimi ise daha sonra yazacağım.

1- YÜRÜRLÜKTEKİ MEVZUATA GÖRE, YENİ MALİKİN HUKUKİ DURUMU:

6570 S.K.’a tabi yerlerde (Sorudaki işyeri öyledir) yeni malikin 2 seçimlik hakkı bulunmaktadır.

1.1- Yeni İktisap Nedeniyle Tahliye Davası Açmak: Yeni malik taşınmazı satın aldıktan itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ ettirmek koşuluyla; ihtiyaç iddiasını ve tahliye iradesini, ihtarname keşide ederek bildirmek mecburiyetindedir. Satın aldığı tarihten itiraben 6 ayın geçmesiyle de dava açabilecektir. O halde yeni malikin bu seçimlik hakkından faydalanması için şunlar gereklidir.

a-) Satın aldığını ve ihtiyacının bulunduğunu satın alma gününden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bildirecek,
b-) Bildirim yazılı olacak ve Tebligat Kanunu’na uygun olacak.
c-) Satın aldığı tarihten itibaren 6 ay geçtikten sonra ve kira dönemi içinde yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaktır.
d-) Bir çok forumda rastlanıldığı üzere tahliyeyi sağlamak için sadece ‘satın alma’ yeterli değildir. Yine ihtiyaç olması ve ihtiyacın da samimi bulunması gerekmektedir.

1.2 - Kira Süresinin Bitiminden İtibaren 1 Ay İçerisinde İhtiyaç Nedeniyle tahliye Davası Açmak:

Yeni malikin diğer bir seçimlik hakkı da; eski malike ve sözleşmeye halef olduğu için sözleşmedeki haklarını kullanabilmektir. Eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesindeki kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Ya da sözkonusu 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname keşide edip(tebliğ ettirerek) daha sonra da açabilecektir.

Kısacası yeni malik yasadan kaynaklanan seçimlik hakkından lehine bulduğunu kullanabilecektir.

6570 Sayılı Kanun’un 7 inci Maddesi Şöyledir:

MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,

c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,

ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,
Tahliye dâvası açabilirler.

2- 6570 SAYILI YASA İLE YÜRÜRLÜKTEKİ B.K. ARASINDAKİ İLİŞKİ:

KANUN NO: 6570
GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN

MADDE 1 - Belediye teşkilâtı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,


d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

Tahliye dâvası açabilirler.

...

Konumuzla ilgili olan yasa maddelerini yukarıya alıntıladım. 1 inci maddeye göre kısaca ‘üstü örtülü’(musakkaf) olan yerlerde 6570 S.Y. uygulanacaktır. Bu yasada hüküm bulunmayan hallerde ise B.K. uygulanacaktır. Ancak 7 inci maddeye göre ise, “Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile”, kiralayan(Yeni malik) iktisap tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname keşide ederek 6 ay sonra veya kira akdinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

6570 S.Y. çok açıktır. Yeni iktisap nedeniyle tahliye davası açabilmek için gerekli koşulları emredici biçimde saymıştır. B.K. na atıf yoktur.

3- FORUMDAKİ MESAJLARDAN KATILMADIKLARIM:

Alıntı: Mesaj Sahibi:rasnolnikov gayrimenkul kiraları içim 6570 sayılı yasa sadece tahliyeye ilişkin hüküm içerdiğinden ve kiralayan sıfatının devrine yönelik hüküm içermediğinden eski kira sözleşmesinin hiçbir hükmü yeni maliki bağlamaz kanımca.Yani sadece oturma kullanama hakkına yönelik bağlayıcıdır.Diğer hükümler konusunda yasal boşluk var kanaatindeyim.Hakim önüne gelen böyle bir meselede kira şartları ve bedelini düzenleyebilir bu durumda.

Şeklindeki düşünceye katılmak mümkün değildir. Bir boşluk sözkonusu değildir.

Yine,

Alıntı: Mesaj Sahibi:Av. Can DOĞANEL @rasnolnikov, Neden uygulanmayacakmış? 6570 sayılı yasa.. Madde 1 - Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

Şeklindeki düşünceye de katılmıyorum. Çünkü soruda üstü örtülü yere ait sorundan sözedilmektedir. 6570 S.Y.nın 7 inci maddesi ise çok açıktır.

Benzetme ne kadar doğru olur bilmiyorum ama 6570 S.Y. ile B.K.’nu arasındaki ilişkiyi T.T.K. ve 3167 S.Y. arasındaki ilişkiye benzetmek mümkündür. Bilindiği üzere çekler ile ilgili bir sorun olduğu zaman öncelikle 3167 S. Çek Hamillerini Koruma Hakkında Kanun uygulanmakta; hüküm bulunmaması durumunda T.T.K’nin ilgili hükümleri uygulanmaktadır. Örneğin 6570 S.Y. da ‘Geçici tahliyeye’ ilişkin hüküm bulunmadığı için B.K. uygulanacaktır.

Elimizdeki olaya 6570 S.Y mı? B.K. mu? Uygulanacak şeklinde kuşkuya düştüğümüzde yapacağımız şey; kiralananın - Belediye teşkilâtı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) birisi olup olmadığına bakmaktır. Böyle ise 6570 S.Y. uygulanacaktır.

Alıntı: Mesaj Sahibi:Av.Armağan Konyalı Sayın Av.Turan Böyle bir ihtarnameye dayanan yasal hak ancak kira tespit davası açmak olabilir. Saygılarımla

Bu düşünceye de katılmıyorum. Yukarıda 1.2. inci maddede açıkladığım üzere, yeni malik ayrıca akdin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

Alıntı: Mesaj Sahibi:igunduz ayrıca taraflar kendi aralarında aktin yenilenmesine ilişkin kural koyduklarından bence bu kural geçerlidir.akti yenilemek istemeyen taraf bitiminden bir ay önce feshi ihbarda bulunacaktır.Böyle bir bildirimde bulunulmadığına göre akit bir yıl uzamıştır.Bu nedenle de bitiminden itibaren yasal 1 aylık sürede tahliye davasının açılamayacağını düşünüyorum

Katılmadığım bir görüş daha…7 inci maddedeki süreler emredici sürelerdir. Yargıtay dava açma sürelerinin kamu düzeninden sayıldığını bu nedenle hakimin re’sen uygulaması gerektiğini belirlemiştir.

MADDE 9 - Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tâyinine mütaallik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

MADDE 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdire sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

6570 Sayılı Yasa sadece kiracıya fesih hakkı tanımıştır. Akdin bitim tarihinden en az 15 gün evvel yazı ile tahliye iradesini bildiren kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu süre kiracı aleyhine değiştirilemez. Ancak sözleşmedeki kiralayanı bağlayan süre konusunda ben de açıkçası tereddüt yaşadım. Aşağıya aktaracağım kararlar ise açık bir şekilde sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava açılabileceğini hüküm altına almıştır.

Yazı uzun olduğu için konuyla ilgili Yargıtay kararlarını aktarıp, bitireceğim.

4- KONUYLA İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1993/6-917
K. 1994/157
T. 23.3.1994•
TAHLİYE ( Yeni malikin ilk ihtarı )
• TAHLİYE ( İki haklı ihtar sebebiyle )
• YENİ MALİKİN KİRAYI TALEP HAKKI ( İhtarda belirtilmemişse )
• KİRACININ TEMERRÜDÜ
6570/m.7
818/m.260
ÖZET:Yeni malikin kiracıya çektiği iktisap ve ihtiyaç sebebi ile tahliye ihtarı, ihtarda açıkça yazılmasa da, tebliğ tarihinden itibaren kira bedellerinin kendisine ödenmesi talebi ve gereğini de kapsar.
Bu bakımdan, iki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davasının, münhasıran ihbarın yetersizliği sebebiyle red edilmesi isabetsizdir.

DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 31.3.1992 gün ve 1596-448 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 5.11.1992 gün ve 12350-12585 sayılı ilâmı:

( ... Dava iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı davalının icarında bulunan daireyi önceki malikinden satın aldığını, bu durumu ve aktin yenilenmesine razı olmadığını davalıya ihbar ettiğini, bundan sonra davalının Ağustos, Eylül ve Ekim ayları kira parasını ödemeyerek temerrüde düştüğünü, bu sebepten kiralananın tahliyesi gerektiğini, ayrıca önceki malik zamanında oluşan iki haklı ihtar sebebiyle dahi kiralananın tahliyesini belirterek bu davayı açmıştır.

1 - Dosya kapsamına toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçele-re ve özellikle davacının tebliğ ettirdiği ve temerrüt delili saydığı 14.10.1991 tebliğ tarihlı ihtarnamenin B.K.260. maddesi unsurlarını taşımadığının anlaşılmasına göre temerrüde dayanan tahliye davasının reddi kararına yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2 - İki haklı ihtara dayanan davaya ilişkin temyize gelince, davacı 25.7.1991 keşide 26.7.1991 tebliğ tarihli ihtarname ile kiralananı satın aldığını, akti yenilemiyeceğini ve hatta altı aylık süre sonunda tahliye istediğini bildirmiştir. Davalı bunun aksini savunmamaktadır. Kiralananın malikinin değiştiği bildirildiğine göre mülkiyet hakkının bahşettiği tüm hakların ve eski malik zamanında yapılmış kira sözleşmesinin verdiği hakların da yeni malike geçtiğinin bildirilmiş bulunduğunun kabulü icap eder. Kiralayanlık haklarının başkası da kalacağı hususu ayrıca belirtilmediğine göre asıl olan kiralananla ilgili olan kira bedeli istemi hakkının dahi yeni malike geçtiğidir.

Bu itibarla mahkeme'ce bu ihbarın yetersizliğinin kabul edilmesi doğru değildir. Aktin sonuna nazaran bir ay içinde açılan dava ile ilgili diğer unsurların var olup olmadığı tartışılarak işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken sadece ihbar şartının bulunmadığının kabulü ile davanın reddi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve ka-nıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve Yasa'ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ) oyçokluğuyla karar verildi.


T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/4202
K. 2006/6329
T. 5.6.2006•

KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ ( Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılması Mümkün Olduğu )

• YENİ MALİKİN İHTARNAME GÖNDERME SÜRESİ ( İktisap Günü de Dahil Olmak Üzere İktisap Tarihinden İtibaren Bir 1 Ay İçinde Kiralananı Satın Aldığını ve İhtiyacı Olduğunu Kiracıya Bildirmesi Gereği )

• İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiralananın El Değiştirmesi - Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılabileceği )

• İKTİSAP NEDENİYLE DAVA AÇMA SÜRESİ ( Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılabileceği )

• İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE ( Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılması Mümkün Olduğu )
6570/m.7
ÖZET : Dava iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir.

6570 sayılı Yasa kapsamında kalan bir taşınmazı iktisap eden kişinin anılan Yasanın 7/d maddesine göre iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir ( 1 ) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı ( 6 ) ayın sonunda dava açması gerekir.

Bir ay içinde ihtar tebliği zorunlu olmakla birlikte davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

6570 sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir ( 1 ) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı ( 6 ) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında davalının kiralanan yerde önceki malik ile yapılan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğu sözleşmenin bir yıl süreli olarak kurulduğu, bitim tarihinin 01.08.2005 tarihi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde taşınmazı 23.05.2005 tarihinde iktisap ettiğini belirtmiş, davayı 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesinin kendisine tanıdığı seçimlik hakkını kullanarak önceki malik ile yapılan sözleşmeye dayanarak açmıştır. Bu durumda sözleşme süresinin sona erdiği 31.07.2005 tarihine nazaran bir aylık dava açma süresi içinde 01.08.2005 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye göre 11.10.2005 tarihinde açılan dava süresindedir. Dava süresinde açıldığından işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenle ( BOZULMASINA ) ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 05.06.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3354
K. 2002/3480
T. 20.5.2002•

İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiralananı Yeni İktisap Eden Malikin Bu Sebebe Dayanıp Dayanamaması )

• YENİ MALİKİN SEÇİMLİK HAKKI ( Tahliye Davası )

• TAHLİYE DAVASI ( Yeni Malikin Dayanabileceği Nedenler )
6570/m.7/d

ÖZET : Kiralananı iktisap eden kimse isterse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak aktin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, isterse 6570 s. GMKHK. m. 7/d'deki sürelerden yararlanarak kiracı hakkında ihtiyaç nedeni ile dava açabilir. Bu iki yoldan hangisi yararına ise onu seçmek yeni malikin hakkı olup, malik iki yoldan birini seçmeye zorlanamaz.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görülüşüp düşünüldü.

KARAR : Dava, iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6570 Sayılı Yasa kapsamına giren kiralananı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak aktin hitamında isterse 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak kiracı hakkında ihtiyaç nedeni ile dava açabilir. Bu iki yoldan hangisi yararına ise onu seçmek yeni malikin hakkıdır. Dava 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanılıyorsa yeni malikin dava açabilmesi için iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiralananı satın aldığını ihtiyacında kullanacağını kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren 6 ayın geçmesini beklemesi gerekir. İhtarın iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiracıya keşidesi değil tebliği şarttır. Davanın iktisabı izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir. Aktin sonuna kadar dava ikamesi mümkündür. 1 ayın ve 6 ayın hesabında iktisab edilen gününde hesaba dahil edilmesi gerekir. 6 aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava reddedilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci dava açılabilir. Birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması sözkonusu değildir. Ancak iktisabı izleyen 1 ay içinde ihtar tebliğ edilmemişse sonradan bunun giderilmesi mümkün değildir.

Olayımızda; Davalının 1.8.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananı, davacı, 27.7.2001 tarihinde satın alarak ve dava dilekçesinde davanın önceki malikin halefi sıfatıyla açıldığını belirterek 3.8.2001 tarihinde açtığı dava ile ihtiyaç sebebiyle davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazı sonradan iktisap eden kimse davayı iktisap tarihine göre 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelere göre açabileceği gibi kendisinden önce yapılmış kira sözleşmesine göre hitamını takip eden bir ay içinde de açabilir. Davacı 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesine göre dava açmaya zorlanamaz. Yasanın bu maddesi de amir bir hüküm değildir. Dava 1.8.2001 tarihinde biten kira döneminden itibaren bir ay içinde 3.8.2001 tarihinde açıldığına göre süresindedir. Bu durumda ihtiyaç iddiası hakkında taraf delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.5.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/130
K. 2002/636
T. 4.2.2002

• TAHLİYE DAVASI ( İşyeri İhtiyacı Nedeniyle )
• İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Davanın Yeni Malik Sıfatıyla Açılmayıp Sözleşmeye Dayanılarak Açılması )

• YENİ MALİKİN TAHLİYE DAVASI AÇMASI ( Davanın Yeni Malik Sıfatıyla Açılmayıp Sözleşmeye Dayanılarak Açılması )

• KİRA DÖNEMİ İÇİNDE TEBLİĞ EDİLEN İHTARNAME ( Dava Açma Süresini Dönem Sonuna Kadar Koruması )
6570/m.7/d

ÖZET : Dava, yeni malik sıfatıyla açılmayıp, sözleşmeye dayanılarak açıldığından davacının kira dönemi sona ermeden tebliğ ettirdiği ihtarname, dava açma süresini dönem sonuna kadar koruyucu mahiyette olup, açılan dava süresindedir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar dairemizin 3.12.2001 gün ve 9183-9300 sayılı ilamı ile istemin reddine karar verilmişti.Bu kararın tashihen tetkiki davacı tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Davacı tarafından işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkin davada mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmiş, red kararı davacı vekiline 27.10.2001 tarihinde tebliğ edilmiş, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ise mahkeme hakimi tarafından 6.11.2001 tarihi itibariyle havale edilmiştir. Ancak temyiz harcının ve temyiz giderlerinin 5.11.2001 tarihinde yatırıldığı temyiz dilekçesinde harcın alındığına dair kaşe de 5.11.2001 tarihi taşıdığı anlaşılmaktadır. HUMK.nun 434/II.maddesine göre harca tabi davalarda temyiz harcının yatırıldığı tarihte yapılmış sayılır. Davacı vekili temyiz harcını pazartesi gününe rastlayan 5.11.2001 tarihinde yatırmış olmakla temyizin bu seferki incelemede süresinde olduğu yerinde görüldüğünden karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 3.12.2001 gün ve 9183-9300 sayılı kararının kaldırılmasına karar verildi.
Dosya incelendi.

Gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı davalının 2.6.1997 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracısı olduğu kiralananı 5.9.2000 tarihinde satın almış olup, buraya işyeri olarak ihtiyacı bulunduğunu bildirir 8.2.2001 tarihinde keşide ettiği ihtarnameyi davalıya 21.3.2001 tarihinde tebliğ ettirmiştir. Davacı dava dilekçesinde davayı yeni malik sıfatıyla açtığından söz etmemektedir. Dava sözleşmeye göre açılmıştır. Bu durumda davacının kira dönemi sona ermeden tebliğ ettirdiği ihtarname dava açma süresini dönem sonuna kadar koruyucu mahiyette olduğundan 6.7.2001 tarihinde açılan dava süresindedir. Mahkemenin taraf delillerini toplayarak işin esası hakkında bir karar vermesi gerekir. Yazılı şekilde süre yönünden davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 3.12.2001 gün ve 9183-9300 sayılı temyiz isteminin reddine kararının kaldırılmasına yerel mahkemenin 27.9.2001 gün ve 2001/1042 esas 2001/1223 sayılı kararının BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 4.2.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Not: Kararlar Kazancı'dan alınmıştır.

5- SORU HAKKINDA CEVABIM:

Alıntı: Merhaba sayın meslektaşlarım.bir konuyu sizinle de istişara etmek istedim.gayrimenkul (dükkan) devredilmiş.eski kira kontratının bitmesine 1 ay kala.yeni devralan kişi kiracıya kirayı bana ödeyeceksin ve bundan sonra aylık kira 1.500 Ytl dir olacak aksi taktirde yasal haklarımı kullanırım diye ihtar çekmiş.ama tahliye talebinde bulunmamış.aski kira kontratına göre kira kontratının yenilenmemesi için kira müddetinin bitimine 1 ay kala ihtarda bulunulması gerek.şimdi kira müddetinin bitimine 13 gün var. sizce yeni malik eski kontratla bağlımıdır ve durum ne olur? cevaplarınız için peşinen teşekkür ederim.

Yukarıdaki açıklamalardan sonra yeni malik 7 inci maddedeki seçimlik hakkından yeni iktisap nedeniyle tahliye davası açma hakkından vazgeçmiş görünmektedir. Bu nedenle 7/d bendine dayanarak dava açamaz.

Ancak, sözleşmeye halef olduğu için sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde 7/b ye dayanarak dava açabilecektir. İhtarda sadece paranın artırılmasını talep etmesini, ihtiyacın samimi olmadığı yönünde savunma olarak kullanabilirsiniz.

Saygılarımla

Mahkemece, mecurun davacıya satışına ilişkin akit tablosunda kiracı ile yapılan sözleşmeden doğan alacak ve borçların davacıya devredildiğine dair bir hüküm olmadığı depozitoyu isteme hakkının kiracıya ait olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş;

Evet yerel mahkeme nisbi hak mutlak hak ayrımını biliyormuş,Yargıtay bu ayrımı unutmuş.

Sn. Ergin,
Musakkaf yer olduğunun elbette farkındayım.. Ancak yeni malikin eski malikin kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarına halef olacağı hususundaki 254/2. maddesindeki ifadeyi hedef alarak ve Sn. rasnolnikov'un evvelce yazdığı mesaja cevaben bu ifadeyi kullandım. Yoksa elbette 6570'e tabi bir yer Borçlar Kanunundaki fesih ihbarına dair düzenlemelere göre tahliye edilemez. Yeni malikin halefiyeti konusunda yeni tasarı ile yürürlükteki kanun arasında bir fark yok demek istiyorum. 6570 halefiyeti düzenlemediğine göre bu noktada BK'ya gideriz diyorum.. Kaldı ki yılların yerleşik uygulaması da yasaya uygun olarak bu yöndedir. Yeni malik kira sözleşmesi yönünden eski malike tüm hak ve borçlarıyla birlikte HA-LEF-TİR.

@rasnolnikov,
Bir sözleşmeye halef olan taraf, sözleşmeye dair teminatlara da halef olur.. Aksi kabul edilseydi külfet kiracıya yüklenmiş olurdu ve teminatı geri alma zamanında eski maliki arayıp bulmak ve dahası ona dava açmak zorunluluğunda olurdu. Devir halinde verdiği teminatı Yeni Malikten isteyebilmesi Kiracı lehinedir.

Arkadaslar Hepinize Simdiden Tesekkur ... MÜvekkİlİm Yeni Bir Ev Aliyor Ve Icinde Kiraci Var ...evİ Aldiktan Sonra Mevcut Kiraciya Kira Kontratini Yenilemeyecegini Bildiren Bir Ihtarname Cekiyor ... Kira Suresi Bitmesine Ragmen Kiraci Oturmaya Devam Ediyor. Nasil Tahliye Edebilirim...

http://www.turkhukuksitesi.com/makale_138.htm

6570 sayılı kanun madde 7/d:
d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya
eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya
eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri
olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
tahliye davası açabilir.

Saygılar...

eski malik,beş yıl süreli kira kontratında kiralanan işyerinin satılması halinde yeni malikin kira süresi bitinceye kadar kiracıyı tahliye etmeyeceğini taahhüt etmiştir.Bundan başka da tazminata yönelik bir kayıt yoktur.Bu durumda yeni malik bu süreden önce kiralananın tahliyesini talep ederse kiracı eski malike karşı tazminat talep edebilir mi veya başka yapabileceği bir şey var mıdır?işyeri satılmıştır ve kiracı beş yıl süreyle kullanacağım diye çok ciddi masraf yapmıştır.