İzale-i Şuyu Davası Konusunda Yardımlarınıza İhtiyacım Var.

Değerli Meslektaşlarım;
Müvekkilim yüz dönüm arsa satın almak istiyor;fakat arsanın toplam 25 hissedarı var.
Önce arsanın yarısını satın alıyor ve tapusunu alıyor.Sonra hissedarlardan 23 tanesi ,hisselerini müvekkilime noter satışı ile satıyorlar ve satış vekaletide veriyorlar.
Geriye 20 dönüm ve 2 hissedar kalıyor.Bu hissedarlar satmak istemiyorlar.Bu durumda müvekkilim bu arsayı kullanamıyor.O halde izale-i şuyu davası açarak halledebilir miyiz..Ne yapmamız gerekiyor...
Eğer bu davayı açamıyorsak hangi dava/lar açmalıyız...

Sayın massan

1- Arsanın tamamını kullanmak istiyorsanız (inşaat yapmak gibi bir amaç varsa) ortaklığın giderilmesi davası açmalısınız.

2- a) Arsanın size ait bulunan 80 dönümünü kullanmak istiyorsanız (karpuz ekmek gibi bir amaç varsa) ortaklık hakkınıza dayanarak kullanabilirsiniz.

Medeni Kanun size bu hakkı tanımakta ve yerleşik pek çok Yargıtay kararı da ortakların birbirlerinin kullanma hakkına engel olamayacağı yönündedir.

b) Meni müdahale ve ecrimisil davalarını göze alıyorsanız arsanın 100 dönümlük tamamına da karpuz ekebilirsiniz. Diğer ortaklar talep ederse, 20 dönüm için ecrimisil ödersiniz.

Saygılarımla

Ayrıca,
İlk yarıyı satın almanızdan bu yana 2 yıl geçmediyse diğer 2 ortağın önalım hakkı bulunduğuna dikkatinizi çekerim.

Eğer 100 dönümün tamamının sizin olmasını istiyorsanız diğer 2 hissedarla anlaşarak satın almanız tek çözüm diye düşünüyorum.Çünkü açacağınız ortaklığın giderilmesi davasında siz sadece ortaklığın satış ile giderilmesini isteseniz bile eğer aynen taksim mümkün ise mahkeme öncelikle bu yönde karar verecektir.

Müvekkilim,oradaga inşaat yapacak,diğer 2 hissedar çok para istediği için müvekkilim bu hisseleri alamıyor..Eğer izale-i şuyu davası açarsak noter satışı ile vekalet alınan kişiler de davaya dahil edilecek mi ,bu konuda taraflar konusunda ne yapmalıyım,satış yolu ile giderilme durumu olursa icra satışında herkez davetli olur mu,örneğin hissesi olmayan kişi de ihaleye girebilir mi..

Daha öncede belirttiğim gibi eğer aynen taksim mümkün ise mahkeme satış yoluna gitmez.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu md.8/4, "Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez." şeklindedir.
Yürürlükteki belirlenen büyüklük ise, her bir hissedara en az 20 dönüm düşmesidir.
Olayda bahsedilen 20 dönümün iki hissedarı bulunduğuna göre, tek yolun satış olduğu kanaatindeyim.

Mahkemenin bilirkişinin vereceği raporla paralel bir karara varması gerekecektir.Sizin isteğiniz ilk etapta sanırım aynen taksim olacaktır.Aynen taksim uygun olmazsa ancak satış suretiyle ortaklık giderilecektir.

Saygılarımla


T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/8785
K. 2001/8920
T. 19.11.2001
• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Davada Taksim İstenmesi Halinde Dava Konusu Her Taşınmazın Ayrı Ayrı Ele Alınarak Pay ve Paydaş Durumuna Göre Taksimin Mümkün Olup Olmadığının Araştırılması )
• TAŞINMAZ MAL ORTAKLIĞININ GİDERİLMESİ ( Taksim İstenmesi Halinde Dava Konusu Her Taşınmazın Ayrı Ayrı Ele Alınarak Pay ve Paydaş Durumuna Göre Taksimin Mümkün Olup Olmadığının Araştırılması )
• TAKSİM PROJESİ ( Taşınmazın Belediye ve Mücavir Alan İçinde Olması Durumunda Taksim Projesi Eklenerek Belediyeden İmar Yasası Uyarınca Taksime İmkan Olup Olmadığının Sorulması )
• BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN DIŞINDAKİ TAŞINMAZIN TAKSİMİ ( Taksim Projesinin İl İdare Kurulundan Sorularak Saptanması )
743/m.629,630,631
3194/m.16
ÖZET : Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim istenmesi halinde dava konusu her taşınmazın ayrı ayrı ele alınarak pay ve paydaş durumuna göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Paydaşlar muvafakat etmediği takdirde taşınmazın bir kesimi paydaşlar arasında paylı "müşa" bırakılamaz. Davada sulh vaki olmadığı sürece bir kısım taşınmazların bazı paydaşlara diğerlerinin diğer paydaşlara verilmesi şeklinde re'sen taksime gitmek mümkün değildir. Taksimde her bir taşınmazın pay ve paydaş durumuna arazinin verim niteliğine göre taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi aracılığıyla saptanması gerekir. Payların denkleştirilmesi için ivaz ilavesi icap ediyorsa fen ehline taksim projesi düzenlettirilir. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde ise taksim projesi eklenerek Belediye'den imar yasası ve yönetmeliği uyarınca bu taksime imkan olup olmadığı sorulur. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan dışındaysa aynı husus İl İdare Kurulundan sorularak saptanır. Taksim tarzında yani taksim projesindeki bölümlerin hangi paydaşa verileceği konusunda taraflar anlaşamazlarsa mahkeme huzurunda kura çekilerek hangi kesimin hangi paydaşa verileceği belirlenir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı ortaklığın giderilmesi davasına dair karar davalılardan Emine Gülderen U. tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görülüşüp düşünüldü:

KARAR : Dava, 2 parça taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermiş, hüküm davalılardan Emine Gülderen U. vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim istenmesi halinde dava konusu her taşınmazın ayrı ayrı ele alınarak pay ve paydaş durumuna göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Paydaşlar muvafakat etmediği takdirde taşınmazın bir kesimi paydaşlar arasında paylı "müşa" bırakılamaz. Davada sulh vaki olmadığı sürece bir kısım taşınmazların bazı paydaşlara diğerlerinin diğer paydaşlara verilmesi şeklinde re'sen taksime gitmek mümkün değildir. Taksimde her bir taşınmazın pay ve paydaş durumuna arazinin verim niteliğine göre taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi aracılığıyla saptanması gerekir. Payların denkleştirilmesi için ivaz ilavesi icap ediyorsa fen ehline taksim projesi düzenlettirilir. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde ise taksim projesi eklenerek Belediye'den imar yasası ve yönetmeliği uyarınca bu taksime imkan olup olmadığı sorulur. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan dışındaysa aynı husus İl İdare Kurulundan sorularak saptanır. Taksim tarzında yani taksim projesindeki bölümlerin hangi paydaşa verileceği konusunda taraflar anlaşamazlarsa mahkeme huzurunda kura çekilerek hangi kesimin hangi paydaşa verileceği belirlenir.

Olayımızdaavaya konu 3 numaralı parselin yapılan keşifler sonucunda taksiminin mümkün olduğu teknik bilirkişilerce belirtilmiş, taksim krokileri çizilmiş ve onay makamınca da taksimin mümkün olduğu yolunda görüş bildirilmiştir. Bu durumda taşınmazın yukarıdaki esaslar nazara alınarak taksimine karar verilmesi gerekirken, bundan zuhul olunarak satış kararı verilmesi doğru olmadığı gibi satış bedeli üzerinden %o9 nisbetinde harç alınması gerekirken eksik harç alınması da hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.nun 428.maddesi uyarınca hükmün tüm taşınmazlar yönünden BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 19.11.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

yalnız ben şunu anlayamadım.arsanın bir kısmını noterden almış demişsiniz ancak noter satışı ile tapunun müvekkilinize geçmesi mümkün değil.Bunun haricinde hissesi var ise ortaklığın giderilmesi davası açarak,yasada hissedar olması nedeni ile kendisine tanınan önalım hakkını kullanarak arsayı alabilir.Tabi arsa üzerinde şuyu mümkün değilse bunun altını çizmek gerek.Eğer arsanın paydaşlar arasında şuyumümkünse mahkeme öncelikle buna karar verecektir.Kolay gelsin.

Noter satışı denen şey, uygulamada satış vaadi sözleşmesi olarak yapılan satıştır. Veya satış vaadi yerine doğrudan o yerin satışı ile ilgili olarak bir vekaletname de verilebilmektedir. Tapuda tescil yapılmadığı sürece açılacak ortaklığın giderilmesi davasında bu kişiler de davalı olarak gösterilmelidir.

T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2004/9277
Karar: 2004/9863
Karar Tarihi: 27.09.2004

ECRİMİSİL İSTEMİ - TAŞINMAZLARDA TARAFLAR PAYDAŞ OLMASI DURUMUNDA ECRİMİSİL İSTENEMEMESİ

ÖZET: Dava konusu taşınmazlarda taraflar paydaş olup, paydaşlar kural olarak birbirlerini intifadan men etmedikçe ecrimisil isteyemez. İntifadan men koşulu dava şartı olarak resen araştırılır. Bu kuralın ayrıcalıkları ise; ecrimisil istenen taşınmazın bağ bahçe gibi doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia etmesi vb. şekilde iradeyi açıklayan el atmanın önlenmesi ortaklığın giderilmesi davası açılmasıdır.

(4721 S. K. m. 683, 689, 693, 995)

Dava dilekçesinde 2.544.500.000 lira ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı, muris Osman Şendil'in vefatı üzerine mirasçılarına intikal eden 7 parsel sayılı 30 dönüm tarla, 4 dönüm arsa ve 21 parselde kayıtlı ahşap evden oluşan gayrimenkullerden tek başına istifade eden davalıdan kiraya verilmiş olsa idi getireceği gelir nedeniyle 1991-2001 dönemi için hissesine düşen 2.544.500.000 lira ecrimisilin yasal faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, evde oturması nedeniyle intifadan men edilmediğini bu nedenle iyileştirerek evde oturmaya devam ettiğini, 20 dönüm tarlayı kiraya verdiğini ve kira sözleşmelerini ibraz ettiğini, 4 dönüm arsanın boş durduğunu buna göre karar verilmesini dilemiş; vekili zamanaşımı def'inde bulunmuştur.

Mahkemece ev için kira esasına, tarlalar için ise ürün esasına göre belirlenen 5 yıllık ecrimisil bedelinden davacının ¼ hissesine düşen toplam 1.836.250.000 liranın faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu taşınmazlarda taraflar paydaş olup, paydaşlar kural olarak birbirlerini intifadan men etmedikçe ecrimisil isteyemez. İntifadan men koşulu dava şartı olarak resen araştırılır. Bu kuralın ayrıcalıkları ise; ecrimisil istenen taşınmazın bağ bahçe gibi doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia etmesi vb. şekilde iradeyi açıklayan el atmanın önlenmesi ortaklığın giderilmesi davası açılmasıdır.

Somut olayda, davaya konu evi; davalının kullandığı tarafların kabulünde olduğu ve ihtarnameden önce davalının intifadan men edildiği ispat edilemediği halde ev yönünden ecrimisile hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

Ayrıca, kiraya verilmek suretiyle tasarruf edilen 1 ve 2.parsel sayılı taşınmazlar için davalının kira esasına göre belirlenen ecrimisilden davacı hissesine isabet eden kısımdan sorumlu olduğu gözetilerek, varsa emsallere göre ilk dönem kira bedeli belirlenmek suretiyle sonraki dönemler için ise bu miktara TEFE'nin tam yansıtılması suretiyle artırılarak belirlenmesi ve hesaplanacak miktara hükmedilmesi gerekirken ürün esasına göre belirlenen miktara hükmedilmesi de doğru değildir.

Bunun yanında 7 parsel sayılı taşınmazın boş olduğu iddiasına ve keşfen de boş olduğunun saptanmasına göre ancak üzerindeki doğal semere getiren ağaçlardan elde edilecek gelir nedeniyle davalının sorumlu olduğunun düşünülmemesi usul ve yasaya uygun değildir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.09.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)

öncelikle müvekkiliniz miras dışı üçüncü kişi konumundamı? Böyle ise elbirliği mülkiyetinin üçüncü şahsa devri doğrudan satış yolu ile olmaz.Bunun için paylı mülkiyete dönüşmesi gerekmektedir.Diğer paydaşlar (23 kişi) doğrudan satış yapamıyor ve noterden satış düzenleniyorsa elbirliği mülkiyetinin varlığı söz konusudur.Bu meselenin halli ile mirasçılar dışındaki kişilerin paydaşlığı söz konusu olduğuna göre bunun irdelenmesi ve kalan 23 hisseninde devri yoluna gidilmesi gerekir.
Diger bir nokta, yarısınının tapusunu almış ve tek parsel üzerinde üzerinde işlem yapılıyorsa (paylı mülkiyet)en sağlıklı yol ortaklığın satış suretiyle sonlandırılmasıdır.

3 ortak 20 dönümden az bir "tarla"ya sahip iken ortaklardan biri bu tarlayı satmak istiyor. Fakat ilgili yasak nedeniyle bu mümkün değil iken bu hissesini satmak isteyen ve madden zor durumda olan ortak satış yoluyla ortaklığın giderilmesini mi talep edebilir sadece ? ne yapılabilir bu duruma karşı ?