Tapuda yanlış taşınmazın satışı

Merhaba. Bir sorum olacak.
İki kardeşin elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olduğu 2 taşınmaz var.
Kardeşlerden A taşınmazlardan birinin içini yeniletiyor, bu taşınmaz diğerine göre 30-40.000 tl daha değerli hale geliyor. Sonra tapuda yenilenen taşınmazın A adına diğerinin de B adına tescilini sağlıyorlar.

B taşınmazını (içi yapılmamış olan) C'ye satıyor. Ancak sonra görüyorlar ki, tapuda ilk işlem hatalı yapılmış yani A'nın içini yaptırdığı taşınmaz kardeşi B adına kayıtlı olduğu için C'ye yapılan satışta da buna dikkat edilmemiş ve yanlış taşınmaz satılmış. C bunu öğrenince tapuda düzeltim için harç ödemek istemiyor.

Hak düşürücü süreyi de dikkate alarak, yapılması gereken sizce nedir?
Şimdiden teşekkür ediyorum.
Av. E. DEMİR

Hak düşürücü süre içerisinde hatadan kaynaklı tapu iptali davası açılabilir. Dava aşamasında alıcı büyük ihtimalle değişime muvafakat edecektir kanaatindeyim.

Teşekkür ederim ilginiz ve cevabınız için.

Bu durumda davayı sizce A mı açmalıdır? Yoksa A ile B birlikte C'ye karşı mı dava açmalıdır?
Davada A'nın taşınmazının tescilinin iptali istenecekse, doğru olan taşınmazın C adına tescili nasıl sağlanacak sizce? Mahkeme hepsine aynı davada karar verir mi bilemedim.

Aşağıdaki karardan da görüleceği üzere, 3. kişinin muvazaa vb. kötü niyetli bir iktisabı söz konusu değilse, tapuda iyi niyetli kazanımının korunması gerekir. Diğer deyişle, A'nın B ve C'ye kaşı açacağı davada C yönünden tapu iptali muvazaa vb bir neden varsa ileri sürülebilir. Tabi iyi niyet koruması ilk hataya düşen bakımından geçerli sayılmalıdır. Zira C'nin akidi B bakımından satış sözleşmesindeki irade fesadı her halükarda ileri sürülebilir. Bu durumda kanımca davanın sözleşme tarafı B tarafından C'ye karşı açılması ve bu davada A'nın ihbar yoluyla feri müdahil olarak B yanında davaya katılması sağlanabilir.
Hatta bu davada A bakımından asli müdahalenin şartları dahi tartışılabilir. Zira, dava sonucunda verilecek karar doğrudan mülkiyet hakkını etkileyecektir.Dava konusu taşınmaz aslen A'nın içini yaptırdığı ve belki de oturduğu taşınmazdır.

Alıntı: T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2010/5112 – K. 2010/7027 – T. 16.6.2010 • HATA NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Esaslı Hataya Düşen Taraf Sözleşme İle Bağlı Sayılamayacağı – Hatanın Esaslı Kabul Edilebilmesi İçin Girişilen Taahhüdün Başlıca Sebebini Teşkil Etmesi Gerektiği ) • ESASLI HATA ( Düşen Taraf Sözleşme İle Bağlı Sayılamayacağı/Hatanın Esaslı Kabul Edilebilmesi İçin Girişilen Taahhüdün Başlıca Sebebini Teşkil Etmesi Gerektiği – Tapu İptali ve Tescil ) • HATANIN İSPATI ( Her Türlü Delil İle İspat Edilebileceği – Davacı Tanık Deliline Dayandığı/Tanıkların Dinlenmesi Gerekirken Hata İddiasının İspatlanamadığı Gerekçesiyle Davanın Reddine Karar Verilemeyeceği ) • TANIK DELİLİ ( Hatanın Varlığı Her Türlü Delil İle İspat Edilebileceği – Davacı Tanık Deliline Dayandığı/Tanıkların Dinlenmesi Gerekirken Hata İddiasının İspatlanamadığı Gerekçesiyle Davanın Reddine Karar Verilemeyeceği 818/m. 4721/m. ÖZET : Dava, esaslı hata hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Esaslı hataya düşen taraf sözleşme ile bağlı sayılamaz. Hatanın esaslı kabul edilebilmesi için, girişilen taahhüdün başlıca sebebini teşkil etmesi gerekir. Hataya düşülmeseydi böyle bir sözleşmenin hiç veya açıklanan şekilde yapılmayacağının ispat edilmesi zorunludur. Hatanın varlığı her türlü delil ile ispat edilebilir. Somut olayda, davacı tanık deliline dayanmıştır. Tanıkların dinlenmesi gerekirken hata iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. DAVA : Taraflar arasında birleştirilerek görülen davada; Davacı, kayden maliki olduğu ve üzerinde iki katlı evi bulunan 5608 ada 13 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması ile 12 ve 13 parsel olarak iki parsele ayrıldığını, 2003 yılında boş arsa niteliğinde olan 13 no’lu parseli davalı Halil’e sattığını, ancak satış esnasında parsellerin hata ile karıştırılması sonucunda üzerinde bina bulunan 12 nolu parselin satışının yapıldığını, 2007 yılında Halil’in bildirmesi üzerine öğrendiğini, davalı Halil’in bu karışıklığı gidermeye yanaşmadığını ve taşınmazı diğer davalı Hatice’ye muvazaalı olarak sattığını ileri sürüp satış işlemlerinin iptali ile adına tescilini; olmazsa taşınmazın değeri olan 40.000.-YTL’nin müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsilini istemiştir. Davalı Halil, hata bulunmadığını, taşınmazın tapu bilgilerine göre alınıp satıldığını, davalı Hatice, tapu kaydına güvenerek iyi niyetle taşınmazı diğer davalıdan 40.000.-YTL bedelle satın aldığını bildirip, davanın reddini savunmuşlar, davalı Hatice birleşen davasında, davalıların el atmasının önlenmesini istemiştir. Mahkemece, hak düşürücü sürenin geçtiği, hata ve muvazaa iddialarının ispatlanamadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi S.A.’nın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü: KARAR : Dava, hata hukuksal nedenine dayalı tapu iptali tescil, birleşen dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi isteklerine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı adına kayıtlı bulunan 5608 ada 13 parsel sayılı taşınmazın 27.01.1998 tarihinde imar uygulaması sonucu 10594 ada 12 ve 13 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazların yine davacı adına kayıtlandığı, davacının imarla oluşan 10594 ada 12 parsel sayılı taşınmazı 14.11.2003 tarihinde davalı Halil’e satış yoluyla temlik ettiği, Halil’in de eldeki dava açılmadan kısa bir süre önce 14.04.2008 tarihinde 12 no’lu parseli diğer davalı Hatice’ye satarak devrettiği anlaşılmaktadır. Davacı maliki olduğu boş alan 13 no’lu imar parselini satmak isterken hataya düşürüldüğünü, üzerinde bina bulunan 12 no’lu taşınmazı sattığını ileri sürerek, eldeki davayı açmıştır. Bilindiği üzere; sözleşmenin konusu, niteliği ve ödenecek miktar gibi hususlarda dikkatsizliği veya bilgisizliği sonucu gerçek iradesine uymayan beyanda bulunmak suretiyle esaslı hataya düşen tarafın sözleşme ile bağlı sayılamıyacağı kuşkusuzdur. Hemen belirtmek gerekir ki, Borçlar Kanunu’nda esaslı hatanın tanımı yapılmamış, 24. maddede sınırlayıcı olmamak üzere örnekler gösterilmiştir. Kısaca iç irade ile açıklanan irade arasındaki bilmiyerek yapılan uyumsuzluk olarak tanımlanan hatanın esaslı kabul edilebilmesi için, uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa benimsendiği gibi, girişilen taahhüdün başlıca sebebini teşkil etmesi, daha açık söyleyişle hem yanılgıya düşen taraf yönünden ( sübjektif unsur ), hemde iş hayatındaki dürüstlük kuralları ( objektif unsur ) açısından, hataya düşülmese idi böyle bir sözleşmenin hiç veya açıklanan biçimde yapılmayacağının isbatlanması zorunludur. Bu koşulların varlığı halinde hataya düşen taraf, isterse iptal hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili ( makable şamil ) olarak ortadan kaldırılabilir ve verdiği şeyi geri istiyebilir. Yeter ki hatanın ileri sürülmesi B.K.’nun 25.ve M.K.’nun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kuralına aykırı olmasın. Hemen belirtmek gerekir ki, sözleşme yapılırken hataya düşen tarafın kusurlu bulunması sözleşmenin iptaline engel değildir. Ne var ki, B.K.’nun 26. maddesinde öngörüldüğü gibi hatayı bilmiyen veya bilecek durumda bulunmayan ve kusursuz olan karşı tarafın menfi, gerektiğinde müsbet zararının ödenmesi gerekir. Öte yandan, iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hatanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde, sözleşmenin karşı tarafına yöneltilecek tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirilebileceği gibi defi veya dava yoluyla da kullanılabilir. Ayrıca hatanın varlığı her türlü delille isbat edilebilir. Somut olaya gelince, davacı hata iddiasını tanık göstermek suretiyle ispat etmek istediğini belirtmiş ve tanıklarını da göstermiştir. TMK’nun 6. maddesi hükmü uyarınca herkes iddiasını ispatla mükelleftir. Buna göre ispat külfeti davacıdadır. Mahkemenin yemin delilinin varlığını hatırlatması üzerine davacının yemin deliline başvurduğu ve mahkemece de buna göre neticeye gidildiği görülmektedir. Hemen belirtmek gerekir ki, davacı tanık deliline dayandığına göre öncelikle mahkemece tanıkların dinlenmesi gerekirken bu husus göz ardı edilmek suretiyle ilk el durumunda bulunan Halil’e yapılan temlikin hata ile illetli olmadığı kabul edilerek Halil ile Hatice arasındaki ilişkinin de yazılı delille kanıtlanması gerektiği gerekçesi ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde özellikle ve öncelikle davacının göstermiş olduğu tanıkların dinlenilmesi, gerçekten de Halil’e yapılan temlikin hatalı olduğu kanaatine varılır ise Halil ile Hatice arasındaki ilişkinin davacının 3. kişi olması sebebiyle her türlü delil ile kanıtlanması gerekeceğinin düşünülmesi ve anılan bu ilişki içerisinde 05.02.1947 tarih, 20/6 sayılı inançları Birleştirme Kararı’nın uygulama yerinin bulunmadığının gözetilmesi gerekirken eksik tahkikatla yetinilmek suretiyle yazılı olduğu üzere karar verilmesi isabetsiz olduğu gibi kabul tarzı itibariyle işin esası yönünden karar kuran hakimin aynı zamanda usul hükümlerini karara gerekçe yapmasının da doğru olmadığı ayrıca davalı Halil’e yemin ihtaratı yapılmış olmakla beraber beyanı alındıktan sonra yemini verilmemiş olması da doğru değildir. SONUÇ : Davacının, temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 16.06.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.