Şuyulandırma - Ortaklığın Giderilmesi

İmar parselasyonu neticesinde A ve B parselleri oluşturuluyor. B parseli üzerine bina yapılıyor ve A parseline bakan kısma cephe bırakılıyor. Bu arada B ve A parselleri arasında B 'nin de bir miktar payı bulunuyor. Yapılan pazarlıklar sırasında B parseli sahibi A parselinin sahibine mektupla eğer binasına başlarsa A parseline bakan cepheye dış sıva yapmasına gerek olmayacağını bu haliyle 1.5 daireye razı olabileceğini ancak sıvayı yaptıktan sonraki safhada anlaşma istenirse sıva maliyetini de yansıtacağını bildiriyor. Neticede 1 daire,1.5 daire derken anlaşma olmuyor.
1- Belediye imar servisinden ortaklığın giderilmesi davasının kaldırıldığı ve açılamayacağı yönünde bilgi veriliyor. Tek yolun anlaşma olduğu söyleniyor. Ben imar kanununda böyle bir değişiklik göremedim. Bu doğru mudur? Yoksa İBK gibi bir durum mu var? İmar Kanunu m.16'da öngörülen 6 aylık süre hak düşürücü süre midir?
2- Ortaklığın giderilmesi davası açılırsa A parselinin tamamı mı yoksa sadece şuyulu kısım mı satılır?
3- Ortaklığın giderilmesi davası açılamıyorsa ne yapılabilir?

Alıntı: Madde 16 - Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.

İmar K.nun 16 maddesi şuyulandırılan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi yöntemi yukarıdaki gibi düzenlenmiştir. Bildiğimiz kadarıyla bu madde yürürlüktedir ve şuyulandırılan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağına dair bir hukuk kuralının da olmaması gerektiğini düşünüyorum. Ayrıca maddedeki 6 aylık sürenin hak düşürücü olmadığı , sadece ilgili idarenin (belediyenin ) de dava açabilme süresinin başlangıcının belirlediği kanısındayım.

Şuyulandırılan taşınmazlarla ilgili or. Gid. davasında ; Yargıtay kararlarına göre şuyulandırma işlemi tamamlanmamışsa bekletici neden yapılır ve yeni oluşan parsellerin tapuya tesçili sağlanır. Yeni bir imar parseli oluştuğundan , aynen taksimi imar yönünden mümkün olamayacağından satış suretiyle ort. Gid. istenir. Paylaşım şuyulandırmadan önceki kadastro parsellerinin değeri dikkate alınarak orantı kurulmak suretiyle yapılır. Genel kurallar bu şekildedir. Bu durumda başka bir ayrıntı yoksa ,Belediyenin verdiği hukuki bilgilerin sağlıklı ve yerinde olmadığını , anlaşmaya teşvik yönünden söylenmiş olabileceğini düşünüyorum.

Saygılarımla.

Merhaba, konu ile alakalı araştırma yapıyordum. Sizin davanız bitmiştir fakat konunun bir kısmı ile ilgili rastladığım aşağıdaki Yargıtay Kararları'nı ve görüşümü paylaşmak istedim.
(Bu arada davanız nasıl sonuçlandı paylaşırsanız memnun olurum)
Saygı ve selamlarımla.


İmar Kanunu Madde 16 - "Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir."


Kanun maddesinden benim anladığım şu:

Maddede, “…mahkeme kararı ile şüyuun izalesi … de yukarıdaki hükümlere tabidir” diyor. Yani “mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin … müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, … bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri … (tarafından) onaylanır.” diyor.

Daha kısası, “mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin … (-müracaat üzerine tevhid veya ifraz işlemlerinde olduğu gibi- mahkeme kararı ile şüyuun izalesi … de) … bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri … (tarafından) onaylanır.” demiş oluyor.

Yani, ortaklığın giderilmesi davasında, dava konusu taşınmaz, belediye veya mücavir alan sınırları içinde ise aynen taksim konusu belediyeden sorulmadan, olumlu görüş alınmadan aynen taksime karar vermek bozma sebebi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/1372, K.2011/6390:
‘’Dava, dört adet taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkindir. Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın ( ortaklığın ) satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir. Mahkemece uyuşmazlık tarafların imzasını taşıyan protokole göre çözümlenmiştir. Protokol hükümlerinin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup davaya konu taşınmazın ortaklığının aynen bölünerek giderilmesine karar verilmiş ise de onay makamı olan Belediye Encümeninin bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığına dair kararının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece Belediye Encümeninin kararı alınmaksızın Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ifrazın mümkün olduğuna dair yazısı ile yetinilmek suretiyle ortaklığının aynen bölünerek giderilmesine karar verilmesi hatalıdır’’.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2001/8785, K.2001/8920:
‘’Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim istenmesi halinde dava konusu her taşınmazın ayrı ayrı ele alınarak pay ve paydaş durumuna göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Paydaşlar muvafakat etmediği takdirde taşınmazın bir kesimi paydaşlar arasında paylı "müşa" bırakılamaz. Davada sulh vaki olmadığı sürece bir kısım taşınmazların bazı paydaşlara diğerlerinin diğer paydaşlara verilmesi şeklinde re'sen taksime gitmek mümkün değildir. Taksimde her bir taşınmazın pay ve paydaş durumuna arazinin verim niteliğine göre taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi aracılığıyla saptanması gerekir. Payların denkleştirilmesi için ivaz ilavesi icap ediyorsa fen ehline taksim projesi düzenlettirilir. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde ise taksim projesi eklenerek Belediye'den imar yasası ve yönetmeliği uyarınca bu taksime imkan olup olmadığı sorulur. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan dışındaysa aynı husus İl İdare Kurulundan sorularak saptanır. Taksim tarzında yani taksim projesindeki bölümlerin hangi paydaşa verileceği konusunda taraflar anlaşamazlarsa mahkeme huzurunda kura çekilerek hangi kesimin hangi paydaşa verileceği belirlenir’’

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi., E. 2013/1982 K. 2013/3905
“Somut olayda; dosya içerisinde bulunan 30.07.2012 tarihli fen bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazlardan 261 ada 8 parsel sayılı taşınmazda imar durumu, hisse ve hissedar sayısına göre aynen taksimin mümkün olduğu belirtilmiştir. İnşaat ve ziraat bilirkişisinden oluşan 18.07.2012 tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise dava konusu taşınmazların tamamında aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilemeyeceği belirtilmiştir. Bu durumda mahkemece, fen bilirkişisi raporunda 261 ada 8 parsel sayılı taşınmazda aynen taksimin mümkün olduğu belirtildiğinden, bu parsel ile ilgili ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre (taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde olduğundan) Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorularak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/5076 K.2014/8442
Somut olaya gelince; yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğu belirlenmiştir. Doğubayazıt Belediye Meclisinin 03.04.2012 tarihli kararında parsel üzerinde 6453 m2 park alanı ve yola ayrılan alanlar ile birlikte %40 zayiatla parselin imara uygun olduğu bildirilmiş ve İmar İşleri Müdürlüğü tarafından da mahkemeye bildirilen cevapta taşınmazın ifrazının ekteki imar plan krokisine uygunluk sağlaması koşulu ile mümkün olacağı belirtilmiştir. Buna rağmen mahkemece 15.04.2013 tarihli fen bilirkişi raporunun imar plan krokisine uymadığı ve idari yazı cevabından taşınmazın imar planına göre kısmen yola ve parka terkinden sonra aynen taksiminin mümkün olduğu bildirildiğinden yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde taraflara yola ve parka terke razı olup olmadıkları sorulmalı, razı oldukları takdirde en son imar planı uyarınca ifraz projesi düzenletilmeli ve belediye encümeninden bu projeye göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı sorularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir”.

Açıkçası dava açıp açmadığımı bile hatırlamıyorum. Ancak konu daha sonra da defalarca önüme geldi. Hatta şu an Belediye vekiliyim ve diğer taraftan da konuyla muhatap oldum.

Bu konuda İmar Kanunu 16. maddenin uygulanması çoğunlukla mümkün olmayan bir durum. Belediye ne karar alırsa alsın Tapu Sicil Müdürlüğü tüm malikler gelip imza atmadan şuyulandırılan taşınmazları tevhid edip tapuya tescil etmiyor. Bu anlamda taraflardan biri bile gelmediğinde uygulama mümkün olmuyor. Bu konuda Danıştay içtihadı da bu yönde ve asla tescil yapılamıyor.

Tescil olmayınca ortada ortak bir tapu olmuyor ve dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davası da açılamıyor, açılsa da bu nedenle reddediliyor.

Belediye'nin açacağı ortaklığın giderilmesi davasına gelince aynı şekilde tapuda ortaklık oluşmadığından bu dava da aynı kadere mahkum. Ancak burada Belediyenin veya kamunun bundan menfaatinin ne olduğu ve ortaklığın belirtilen süre içinde giderilmesinin sağlanmasının ne fayda sağlayacağı anlaşılamıyor. Kanun koyucunun burada neyi amaçladığı belirsiz ve ben bu maddenin pek bir uygulaması olduğun zannetmiyorum. Zaten rıza gösterip tapuda tescil yaptıran taraflar düzgün imar parselinde hisseli hale geliyorlar. Ortaklıklarını giderseler kime ne gidermeseler kime ne? Kimseyi mülkiyet hakkını kullanmaya hemen arsa üzerinde yapılaşmaya gitmeye zorlamak da mümkün olmadığına göre Belediye bu işi hızlandırmak için hangi saikle hareket edecek o da belli değil.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesine göre son dönemde alınan tevhit kararı ile ilgili belli şartlar altında tescil yapılabiliyor Şöyle ki şuyulandırılan parsellerden hiçbirinin yola terki yoksa gerekli başvuru ve tebliğ işlemleri yapıldıktan sonra belediyenin kararı ile resen tescil yapılabiliyor. Ancak parsellerden birinin bile terki varsa yine tapu tescili reddediyor. Çünkü burada da terk için rıza gerekiyor.