kira artış oranlarında ihtilaf üzerine başlatılan tahliye takibine itiraz

Sayın meslektaşlarım;

Tacir olan müvekkil ile kiralayan arasında var olan yazılı kira akdi her sene sözleşme gereği yenilenmektedir. Ancak 2013 yılına ait kira artış oranında bir ihtilaf vuku buldu. Bunun üzerine kiralayan 2014 senesinde, 13 örnek takip başlatarak, iddia ettiği bakiye kira alacağını ve ödenmemesi halinde tahliyeyi talep etti. Ayrıca müvekkil kira paralarını düzenli olarak ve yaptığı artış üzerinden yatırmaktadır.

Sormak istediğim husus şudur: Bu takibe itiraz edersek ve icra mahkemesince itirazımız kaldırılarak, kiralayanın iddiası yönünde artış yapılması gerektiğine hükmedilir ve bu karar üzerine biz takibe konu kısmı ödersek yinede tahliye mümkün olur mu?

T.C. YARGITAY

6.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/16231
Karar: 2013/303
Karar Tarihi: 16.01.2013


TAHLİYE DAVASI - TEMERRÜT SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ - DAVACININ DOKUZ AYLIK KİRA FARKINI İSTEMESİNDE BİR USULSÜZLÜK OLMADIĞI - TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYEYE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ - İHTARIN BELİRLİ VE MUACCEL KİRA BEDELİNİ İÇERMEDİĞİ

ÖZET: Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacının 9 aylık kira farkını istemesinde bir usulsüzlük yoktur. Mahkemece aldırılan … tarihli bilirkişi raporuyla, davalı idarenin ihtara konu 2009 yılı için aylık net … TL ödemesi gerekirken … TL ödeyerek aylık bazda .. TL ve ilk 9 ay için .. TL eksik ödeme yaptığı, temerrüt ihtarı üzerine yasal otuz günlük süre geçtikten sonra .. tarihinde 2008 Kasım, Aralık ile 2009 yılı eksik ödenen kira bedeli adıyla … TL ödediği ve temürrüdün gerçekleştiği belirlenmiştir. Bu durumda temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken ihtarın belirli ve muaccel kira bedelini içermediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(818 S. K. m. 315)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, davalının 1.1.1997 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince taşınmazda kiracı olduğunu, kira tespit davası sonucunda 1.1.2006 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 460 TL olarak belirlendiğini, sözleşmedeki artış oranı uygulandığında 2009 Ocak ayından Eylül ayına kadar kira bedelinin eksik ödendiğini, Ekim, Kasım, Aralık aylarının ise hiç ödenmediğini, 2.12.2009 keşide tarihinde noter ihtarı ile toplam 1672,92 TL kira borcunun 30 gün içerisinde ödenmesinin istendiğini, temerrüt ihtarının 09.12.2009 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini ancak süresinde ödeme yapmadığını, bu sebeple de davalının temerrüde düştüğünü ileri sürerek kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı, temerrüt ihtarına istinaden kira bedelinin belirlendiğini, 1253,74 TL eksik ödeme tespit edildiğini ve 5.2.2010 tarihinde davacıya ödendiğini, hesap hatası dışında ödemelerin zamanında yapıldığını savunmuştur.

Mahkemece, kira sözleşmesinde ödemelerin üçer aylık dönemler halinde yapılacağının belirtildiği, ne zaman ödeneceği belirtilmediğinden üçer aylık dönemlerin sonunda ödeneceğinin kabul edilmesi gerektiği, bu durumda temerrüt ihtarının keşide edildiği tarih itibariyle üç aylık dönem sonu gelmediğinden 2009 yılı Ekim, Kasım, Aralık aylarının istenemeyeceği, ayrıca ihtarnamede kira bedelinin ve miktarının net olarak belirtilmesi gerektiği, bu şarta uyulmadığından temerrüt ihtarının yeterli olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.

Taraflar arasında 05.04.2006 noter tasdikli 01.01.1997 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık yoktur. Sözleşmede ödemelerin üçer aylık dönemler halinde, kira artışının ise devlet ihale genelgesine göre yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı, davaya dayanak yaptığı 02.12.2009 keşide, 09.12.2009 tebliğ tarihli ihtarında 2009 Ocak ayından Eylül ayına kadar eksik ödenen ve ödenmeyen Ekim, Kasım, Aralık ayı kira bedelleri olmak üzere toplam 1672,92 TL kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesini, aksi halde tahliye davası açılacağını bildirmiş, sonrasında bu davayı açmıştır. Davalı vekili cevabında davacının 02.12.2009 tarihli temerrüt ihtarnamesine istinaden 2009 yılı kira bedelinin genelgeye göre aylık brüt 587.83 TL olarak hesaplandığını ve kira farkının 1253,74 TL olarak 05.02.2010 tarihinde ödendiğini, sözleşmeye göre ödemelerin 3'er aylık dönemlerde yapıldığını, temerrüdün gerçekleşmediğini bildirmiştir. Sözleşmeye göre kira bedelinin 3'er aylık dönemlerde ödenmesi nedeniyle 2009 yılı Ekim, Kasım ve Aralık ayı kira bedelleri ihtar tarihi itibariyle muaccel olmadığından temerrüde esas teşkil edemez. Ancak davacı 2009 yılı Ocak ayından Eylül ayına kadarki kira farklarını da istemiştir. Davacının 9 aylık kira farkını istemesinde bir usulsüzlük yoktur. Mahkemece aldırılan 06.03.2012 tarihli bilirkişi raporuyla, davalı idarenin ihtara konu 2009 yılı için aylık net 457,91 TL ödemesi gerekirken 394,11 TL ödeyerek aylık bazda 68.80 TL ve ilk 9 ay için 572,20 TL eksik ödeme yaptığı, temerrüt ihtarı üzerine yasal otuz günlük süre geçtikten sonra 05.02.2010 tarihinde 2008 Kasım, Aralık ile 2009 yılı eksik ödenen kira bedeli adıyla 1253,74 TL ödediği ve temürrüdün gerçekleştiği belirlenmiştir. Bu durumda temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken ihtarın belirli ve muaccel kira bedelini içermediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.01.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı