Işyeri Kira Sözl.faiz Orani

Ödenmeyen kira bedelleri ile ilgili olarak kiralayan vekili olarak kiracıya 13.örnek ödeme emri göndereceğim.Tarafların her ikisi de ticari şirkettir.Sözleşmede "kira bedelleri süresinde ödenmediği takdirde kiracı aylık %10 gecikme faizi öder" şeklinde madde vardır.Uygulanacak faiz oranı ne olmalıdır) (B.K 346.da düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağı maddesinin uygulaması tacir olan kişiler için 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir)
Hernekadar B.K 120. maddede akti faizin yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre uygulanacak faizin %100'den fazla olamayacağı belirtilmekte ise de ticari işlerdeki sözleşme serbestisi kuralı gereği aylık %10 faizi uygulayabilir miyim.(T.T.K hükümlerinin B.K'na göre daha özel hükümler olması sebebiyle),saygılarımla.

Sayın zeynep1969 olayınızla birebir örtüşmemekle beraber aşağıdaki yargıtay kararının faydalı olacağını düşünüyorum. (ilk karşı oy olayınızı açıklıyor gibi)

KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ KİRA ARTIŞ HÜKMÜNÜN GEÇERLİLİĞİ

6101 Sa.Ka.2
TBK.344
6217 Sa.Ka.30
Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7.maddesinde;
"…3 yıllık sabit kira bedelinin bitiminde, 4`ncü yılın başından itibaren yıllık kira bedelleri her yıl % 40 artırılarak ödenecektir. "
şeklindeki düzenleme geçerlidir.
Bu itibarla, ödenmesi gereken kira miktarının belirlenmesinde bu sözleşme hükmünün esas alınması gereklidir.fk

DAVA VE KARAR:
Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;

Eskişehir 3.Sulh Hukuk Mahkeme’since davanın reddine dair verilen 05.05.2011 gün ve 2011/359 E-2011/679 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 13.02.2012 gün ve 2011/21149 E.-2012/3092 K. sayılı ilamı ile;

(...Davacı vekili; davalının yazılı kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı olduğunu, müvekkili belediyece 01.01.2010 tarihinde başlayacak yeni dönemde aylık kiranın 1.650 TL olarak ödenmesinin bildirildiğini, ancak davalının yeni dönemde aylık kirayı 1.150 TL olarak ödediğini ileri sürerek; 01.01.2010–31.12.2010 kira döneminde eksik ödenen toplam 6.000 TL kira fark alacağının dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkiline davaya konu döneme ilişkin aylık kiranın açık ve net olarak bildirilmediğini, diğer taraftan bu döneme ilişkin aylık kiranın tespiti için müvekkili tarafından açılan davanın reddedildiğini, davacı belediyenin ise kira tespitine yönelik bir dava açmadığını, bu nedenle müvekkili tarafından yatırılan kira parasının davacı belediye tarafından zımnen kabul edildiğini savunarak; davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davacının tek taraflı olarak belirlediği kira parasını davalının ödemesi gerektiği yönünde bağlayıcı sözleşme hükmü bulunmadığı, davalıya yapılan bildirimin davacıya dönem sonuna kadar kira parasının tespiti davası açma hak ve yetkisi verdiği ancak davacı tarafından süresinde bu yönde bir dava açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş;

hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir

Dosyada bulunan bilge ve belgelerden; davacı ile dava dışı Mustafa arasında 25.03.1994 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin düzenlendiği, davalının 25.12.1997 tarihli encümen kararı ile kiralananı önceki kiracıdan devraldığı, bilahare kira dönem başlangıcının yılbaşına çekildiği anlaşılmakta olup, taraflar arasında bu konularda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık 01.01.2010 tarihinde başlayan dönemde aylık kira parasının ne miktar olduğu konusundadır.
Sözleşmenin Özel Şartlar bölümü 7.maddesinde “4. yılın başından itibaren kira parasının her yıl %40 artırılacağı” kararlaştırılmıştır. Bu artış oranı belli ve geçerli olup, tarafları bağlar.

Şu halde mahkemece; 01.01.2010 tarihinde başlayan dönemde aylık kira parasının hesaplanması için bir önceki dönem kirasına sözleşmenin 7.maddesindeki artış oranının uygulanması ve davacı kiralayanın talep edebileceği kira fark alacağının belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istemin tümden reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Dava, kira fark alacağının tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece; davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.

Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davacı vekili getirmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7. maddesinde yer alan “4’üncü yılın başından itibaren kira parasının her yıl %40 artırılacağı” şeklindeki düzenlemenin, davaya konu 2010 yılı kira miktarının belirlenmesinde dikkate alınmasının gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, eldeki dava; bir kira tespit davası değil, sözleşme uyarınca ödenmesi gereken kira tutarı ile kiracı tarafından fiilen ödenen miktar arasındaki farkın tahsili istemine ilişkindir. Bu itibarla, somut olaya tatbiki gereken kural; sözleşme serbestîsi ilkesi çerçevesinde tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları kira sözleşmesindeki artışa ilişkin hükümlerdir.

Somut olaydaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7.maddesinde; “…3 yıllık sabit kira bedelinin bitiminde, 4`ncü yılın başından itibaren yıllık kira bedelleri her yıl % 40 artırılarak ödenecektir” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.Bu itibarla, ödenmesi gereken kira miktarının belirlenmesinde bu sözleşme hükmünün esas alınması gereklidir.

Davacı taraf, dava dilekçesi ile 2010 yılına ilişkin kira alacağının davalı tarafından eksik ödendiğini ileri sürülerek işbu alacak davasını açılmış olduğundan, yapılması gereken; Özel daire bozma ilamında da belirtildiği üzere, bir önceki dönem ödenen kiraya, sözleşmedeki % 40 artış hükmünün uygulanması suretiyle davacı alacağının belirlenmesidir.

Genel Kurul’daki görüşmeler esnasında bir kısım üyelerce; 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. maddesinin somut olaya tatbikinin gerektiği, bu hüküm uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu, bu nedenle sözleşmedeki %40 artış hükmü yerine ÜFE artış oranının uygulanmasının gerektiğini belirtmiş iseler de, çoğunluk tarafından bu görüş, somut olayda dava konusu yapılan kira dönemindeki alacağın yeni yasanın yürürlüğünden önceki bir döneme ilişkin olması dikkate alınarak kabul edilmemiştir.

O halde; Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇavacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı
( BOZULMASINA ), karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 25.03.1994 başlangıç ve 10 yıl süreli olup, kiralayan Eskişehir Büyükşehir Belediyesi tarafından şehirlerarası terminalde büfe olarak kiralanmıştır. Kiralayan davacı, 01.01.2010-31.12.2010 tarihleri arasındaki yenilenen dönemde ödenmeyen fark kira alacaklarının tahsilini istemiştir. Kira sözleşmesinin yedinci maddesinin son cümlesinde, “üç yıllık sabit kira bedelinin bitiminde 4.ncü yılın başından itibaren yıllık kira bedelleri her yıl %40 artırılarak, her yılın kira bedeli Ocak ayının sonuna kadar Belediye veznesine defaten ve nakden yatırılacaktır” şeklindedir. Mahkemece aylık kiranın 1.650.-TL olduğu ispatlanamadığı nedeniyle sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir.

Yüksek Üçüncü Hukuk Dairesi 13.02.2012 günlü Bozma kararında, “Sözleşmenin özel şartlar yedinci maddesindeki her yıl %40 artış şartının belli ve geçerli olduğu tarafları bağladığı, 01.01.2010 tarihinde başlayan dönemde bu artış oranı uygulanarak, davacı kiralayanın talep edebileceği kira farkı alacağı belirlenerek hüküm altına alınması” gerektiği nedeni ile bozulmuştur.

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun`unun 344.cü maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerli” olacağı düzenlenmiştir.

Bu düzenleme ile, sözleşmenin yenilenmesi halinde yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin artışı konusu sözleşme serbestisi gereği taraflara bırakılmakta, fakat üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşulu getirilerek sınırlandırmaya gidilmiştir.

Türk Borçlar Kanun`unun 344/III.cü maddesinde, “Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözönünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği, her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği” düzenlenmiştir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun`unun yürürlüğü uygulama şekli hakkındaki Kanunun 4.ncü maddesinde, Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin henüz herhangi bir hak doğurmamış fiil ve işlemlere uygulanması düzenlenmiştir. Böylece 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle kazanılmış hak niteliğinde olmayan beklenen haklar bakımından önceki Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Türk Borçlar Kanun`unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.nci maddesinde “Kamu düzenine genel ahlaka emredici kurallara ilişkin düzenlemeleri sözleşmeler bakımından derhal yürürlüğe gireceği” düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile eski kanun zamanında kurulmuş ve sonuçlarını doğurmuş hukuki ilişkiler yeni kanunla geçersiz kılınamaz ise de, yasa koyucu, “Temerrüt, sona erme, tasfiyeye ilişkin durumlarda mutlak surette Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanmasını amaçlamıştır.

Davacı Büyükşehir Belediye Başkanlığı, 25.03.1994`te başlayıp 10 yıllık süre bittikten sonra, yenilenen 01.01.2010-31.10.2010 kira dönemi için sözleşmenin 7.ci maddesinde belirtilen her yıl için %40 artış şartını ileri sürerek kira farkları toplamını istemişse de, bu istemin sonuçları oluşturması Türk Borçlar Kanun`unun 1 Temmuz 2012`de yürürlüğe girmesinden sonraki döneme kalmıştır. Yenilenen kira döneminin 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun`unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2 ve 4.cü maddesi hükümleri gözetilerek, oluşacak kira bedellerinde TBK`nun b.344/1 ve 344/III.maddesi hükümleri gereği “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde veya beş yıldan sonraki her beş yılın sonunda yenilenen kira yılında uygulanacak kira bedelleri üretici fiyat endeksindeki artış oranları gözetilerek belirlenecektir. Bu durum 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun`unun, kiracıyı korumayı amaçlayan düzenlemeleri ihtiva etmesi, bu düzenlemelerin kamu düzeni ve genel ahlak kurallarına aykırı olmamak amacıyla düzenlenmiş olmaları nedeniyle mutlaka uyulması gereken kurallardır.

Yüksek 3.cü Hukuk Dairesi`nin13.02.2012 günlü Bozma kararı yukarıda belirtilen ilkelere aykırı olup, mahkemenin direnme kararı yerinde olduğundan çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

KARŞI OY YAZISI

Dava, kira farkı alacağının tahsili istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının davacıya ait kiralananda 20.03.1994 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, sözleşmede yıllık kira bedelinin % 40 oranında artırılacağı kararlaştırıldığı halde, davalının bu artış şartına uymadığını, 01.01.2010 tarihinde başlayacak yeni kira döneminde aylık kiranın 1.650.-TL olarak ödenmesi bildirildiği halde, yeni dönemde aylık kirayı 1.150.-TL olarak ödediğini ileri sürerek, 01.01.2010-31.12.2010 döneminde ödenmeyen 6.000.-TL kira bedeli farkı alacağının davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davaya konu döneme ilişkin aylık kiranın açık ve net olarak bildirilmediğini, davacı tarafından kira tespit davası açılmadığını, davalı tarafından yatırılan kira parasının davacı tarafından alınmak suretiyle, zımnen kabul edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, 01.01.2010-31.12.2010 dönemine ilişkin olarak davacının tek taraflı belirlediği aylık 1.650.-TL kira bedelinin davalının ödemesi gerektiği yönünde bağlayıcı sözleşme hükmü bulunmadığı, aylık kira bedelinin 1.650.-TL olduğuna dair mahkeme kararı da bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine, yüksek özel dairece, sözleşmenin özel şartları bölümünün 7.maddesinde, 4. yılın başından itibaren kira parasının her yıl %40 oranında artırılacağı kararlaştırılmış olup, bu artış şartı oranı belli ve geçerli olduğundan tarafları bağlayacağı gerekçesiyle, mahkeme kararı bozulmuştur.

Yerel mahkeme ile Yargıtay Özel Dairesi arasındaki uyuşmazlık, sözleşme ile kararlaştırılan % 40 oranındaki artış şartının kanun gereği yenilenen kira dönemlerinde geçerli olup olmadığı noktasındadır.

Ancak, öncelikle belirtmek gerekir ki, buradaki sorun uzun süreli sözleşmeler yönünden değildir. Uzun süreli sözleşmelerde, sözleşme süresince sözleşmeyle belirlenen miktarın ödeneceği ya da artış şartının uygulanacağı tartışmasızdır. Sorun, sözleşmenin kanun gereği birer yıllık sürelerle uygulandığı dönemlere ilişkindir.

Bilindiği üzere, aylık kira bedellerine sınırlama getiren Mülga 6570 Sayılı Kanunun 2. ve 3.maddeleri Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile iptal edilmiş ve yeni düzenleme için kanun koyucuya 6 aylık süre tanınmıştır. Bu altı aylık süre zarfında kanun koyucu tarafından yeni düzenleme yapılmadığından, doğan boşluk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı ile doldurulmuştur. Anılan içtihada göre, Yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde, yenilenen dönemde, sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerin yenilenmiş olduğuna, kira parasının olağan rayiç, bu tespit edilemezse, ekonomik esaslar, hak ve nesafet kuralları uyarınca hakim tarafından belirlenmesi gerektiğine içtihat edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.12.1990 gün ve E.3/527, K.627 sayılı içtihadında; kira sözleşmesinin Kanun gereği yenilenmesi halinde, sözleşmeye konulan artış şartının yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olacağı, diğer dönemlerde geçerli olmayacağı, bunun kamu düzenine aykırı olacağı ve bu nedenle kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartların, uyuşmazlık halinde, Yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı tevhidi içtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gerektiği içtihat edilmiştir.

Bu içtihatlar ve açıklamalar ışığında somut olayımıza dönüldüğünde, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin kurulduğu 25.03.1994 tarihinden sonra aradan geçen uzunca süreye rağmen, sözleşmede öngörülen artış şartı düzenli olarak uygulanmamış, en son aylık kira bedeli, 01.01.2009 tarihinde başlayan kira döneminde 1.150.-TL olarak ödenmiştir. Sorun, 01.01.2010 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin ne şekilde belirleneceğine ilişkindir.

Az yukarıda açıklanan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ile, bu kararda atıfta bulunulan tevhidi içtihat kararına göre, sözleşmede öngörülen artış şartı yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olup, diğer dönemler için geçerli olmadığından ve bu husus kamu düzenini ilgilendirdiğinden, sözleşme ile kararlaştırılan % 40 oranında artış yapılarak kira bedelinin belirlenmesi mümkün bulunmamaktadır.

Bu durumda, cari enflasyon oranı kira parasının belirlenmesinde belirleyici olacaktır. Esasen uygulamada kural olarak, ÜFE oranında artış yapılmakta ve Yargıtay dergilerinin son sayfalarında aylık ve yıllık ÜFE artış oranları her ay ilan edilmektedir.

Nitekim, 01.07.2012 tarihinde yürülüğe giren 6098 sayılı TBK.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344.maddesinde; "tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." hükmü öngörülmüştür. Kanun koyucu bu şekilde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerinin belirlenmesiyle ilgili tüm kuşkuları bertaraf ederek,ÜFE oranında artış yapılmasını kural olarak benimsemiş bulunmaktadır.

Bu bağlamda, bu düzenlemelerin kira tespitinde esas alınacağı, kira alacağının hesaplanmasında ise, sözleşmedeki artış şartı dikkate alınacağı ileri sürülebilirse de, bunun her eda davasının zorunlu olarak bir tespit davasını ve her eda hükmünün zorunlu olarak bir tespit hükmünü içerdiği hukuki kuralına uygun düşmeyeceği ortadadır. Esasen kira bedelinin tespitinde ayrı, kira alacağının belirlenmesinde ayrı yöntemler belirlenerek, farklı miktarların benimsenmesi hak ve nesafet kurallarına uygun düşmeyecek, kişilerin hak ve adalete olan inanç ve güvenlerini sarsacaktır.

Öte yandan; Kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili az yukarıya alınan kanun hükmü açıklayıcı (düzenleyici) olmayıp, emredici mahiyette olduğu tartışmasızdır. Esasen TBK.nun`da kiracı lehine getirilen düzenlemeler kamu düzenini ilgilendiren ve mahkemece re`sen gözetilmesi gereken kurallardandır.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun`un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde, TBK.nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de, TBK.nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıları koruma amacıyla getirilen TBK.nun 344.maddesindeki yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Tüm bu açıklamalara rağmen, kira sözleşmesindeki artış oranının geçerli olacağının benimsenmesi halinde, ortaya şöyle bir tablonun çıkması kaçınılmazdır. Kira sözleşmesinin yapıldığı 25.03.1994 tarihinde aylık kira bedeli 46.-TL`dir. Bu kira bedelinin üç yıl sabit olacağı ve dördüncü yıldan itibaren her yıl Ocak ayında %40 oranında artırılacağı kararlaştırıldığından, aylık kira bedelleri, 1997 yılında 64.4.-TL, 1998 yılında 90.16.-TL, 1999 yılında 126.- TL, 2000 yılında 176.- TL, 2001 yılında 246.- TL, 2002 yılında 344.-TL, 2003 yılında 481.- TL, 2004 yılında 673.-TL, 2005 yılında 942.- TL, 2006 yılında 1.318.- TL, 2007 yılında 1.845.- TL, 2008 yılında 2.583.- TL ve 2009 yılında 3.616.- TL ve 2010 yılında 5.062.-TL olmaktadır.

Artış oranının %50, %60, %70 olması durumunda, “ki sözleşmenin yapıldığı 1994`lü yıllarda enflasyon oranına bağlı olarak bu oranlarda artış öngörülmekteydi.” ortaya çıkacak olan rakamın hangi miktarlarda olacağını düşünmek bile işin önemini gözler önüne sermekte ve bu hususun ne denli kamu düzenini ilgilendirdiğini hiçbir tereddüde meydan vermeyecek şekilde ortaya koymaktadır.

Oysa, taraflarca ihtilaf konusu olmayan 01.01.2009 döneminde aylık kira bedeli sadece 1.150.-TL`dir. Aradaki orantısız farkın nedeni çok açıktır. Çünkü, sözleşmenin yapıldığı 1994 tarihinde yıllık enflasyon oranı %80`ler civarındadır. O tarihlerde ülkemizde yüksek oranda seyreden enflasyon oranı, sonraki yıllarda ve özellikle 2003 yılından itibaren %10 aralığına oturmuştur. 2012 yılında gerçekleşen enflasyon yıllık sadece %6,2`dir. Bu durum faiz oranlarında da kendini göstermiştir. 1995 yılında avans (ticari) faiz oranı %60 iken, 2003 yılından itibaren enflasyondaki düşüşe paralel olarak, düşüşe geçerek 2012 yılı sonu itibariyle yıllık %13,75`de karar kılmıştır. İskonto işlemlerinde uygulanan iskonto oranı da aynı seyiri izlemiştir. Yasal faiz oranı ise %60`lardan %9`a düşmüştür.

Kanunlarda hakime takdir hakkı tanınan hallerde, hakimin hak ve nesafet kurallarına göre, başka bir anlatımla hakkaniyet kurallarına göre karar vermesi gerektiği, Kanunun emredici hükmü gereğidir.

Tüm bu nedenlerle, sözleşme ile kararlaştırılan artış oranının sadece yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olacağından, bundan sonraki dönemlerde taraflarca ya da mahkemece belirlenmediği taktirde, ÜFE oranında artış yapılmasının kira sözleşmesinin mahiyetine, başlangıçta anılan tevhidi içtihat kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihadına uygun düşeceğinden ve özellikle 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK.nun kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili 344.maddesi hükmünün kamu düzenini ilgilendirmesi nedeniyle, 6101 Sayılı yürürlük kanunun 2 ve 7.maddelerine göre derdest davalara uygulanması gerektiğinden, sözleşmede yazılı %40 oranının yenilenen her kira dönemi için geçerli olup, tarafları bağlayacağına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum.

YHGK 10.04.2013 E.2012/3-1215 - K.2013/465
____________ oOo ____________