Eski ve Yeni Kat Mülkiyeti Kanununda Kombiye Geçiş İle İlgili Hükümler

merhabalar,fikrinizi almak istediğim husus,
kat mülkiyeti hakkında müvekkil aparmanında merkezi ısıtma sistemi kullanarak ısınıyor,fakat şimdi apartman olarak kombi sistemine geçilmek isteniyor ve müvekkilim bu duruma karşı kombi sistemine geçmek istemiyor.
benim bildiğim Eski kat mülkiyeti kanuna göre böyle durumlarda bir kişinin itiraz etmesi yeterli idi fakat şimdi kanun değişti ve ,
şimdi yeni çıkarılan kat mülkiyeti kanuna göre durumu ne olucak ?itiraz etse geçerli olurmu?yoksa salt çoğunluk sağlanmış olması bu kararın alınmasında yeterli midir.?

Önemli bir yenilik de m.10 çerçevesinde yapılmıştır. Buna göre,

“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”

Yani bu değişiklikle, birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm yanında, yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katının veya (birbirine bitişik bulunmasa dahi) bölümünün de tek bir bağımsız bölüm olarak tescili imkanı getirilmiştir.

Anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak için önceki düzenlemedeki bütün kat maliklerinin rızası değiştirilerek, beşte dördünün yazılı rızası aranmıştır. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacağı hükmü getirilmiştir.

Sitede kütüphane bölümünde yeni KMK karşılaştırmalı bir makale mevcut. Umarım yardımcı olmuşumdur.Yukarıdaki bölümü ilgili makaleden olduğu gibi aldım, belirteyim.

Alıntı: Yazan av_mine merhabalar,fikrinizi almak istediğim husus, kat mülkiyeti hakkında müvekkil aparmanında merkezi ısıtma sistemi kullanarak ısınıyor,fakat şimdi apartman olarak kombi sistemine geçilmek isteniyor ve müvekkilim bu duruma karşı kombi sistemine geçmek istemiyor. benim bildiğim Eski kat mülkiyeti kanuna göre böyle durumlarda bir kişinin itiraz etmesi yeterli idi fakat şimdi kanun değişti ve , şimdi yeni çıkarılan kat mülkiyeti kanuna göre durumu ne olucak ?itiraz etse geçerli olurmu?yoksa salt çoğunluk sağlanmış olması bu kararın alınmasında yeterli midir.?

Sayın av_mine,

Sanırım siz, KMK nun 43 üncü maddesinde hüküm altına alınan 'Çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilavelere' katılmak istemeyen kat malikinin haklarıyla somut olayı karıştırıyorsunuz.

Uygulanması gereken hükümler KMK 32 ve 33 üncü maddeleridir.

32 inci maddede bir değişiklik yapılmamıştır. Maddenin ilgili bölümünü alıntılıyorum:

Alıntı: MADDE 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, katmalikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Görüldüğü üzere herkes, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Kat malikleri kurulunun kararlarını beğenmeyen kat maliki ne yapmalıdır?

KMK 33 üncü maddede bu konuya ilişkin hüküm mevcuttur. Değişik hali ve eski halini alıntılıyorum:.

Değişiklikten önceki hali:

Alıntı: KANUN NO: 634 KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kabul Tarihi: 23 Haziran 1965 Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hâkimin müdahalesini istiyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tesbit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.

Şimdiki hali:

Alıntı: KANUN NO: 5711 KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN Kabul Tarihi: 14 Kasım 2007 MADDE 17- 634 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir." "Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır."

Görüldüğü üzere konuyla ilgili tek değişiklik, koyulaştırdığım bölümlerdir. Buna göre, müvekkiliniz toplantıya katılıp karara muhalefet ettiyse bu tarihten; toplantıya katılmadıysa kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde(Fakat her halükarda 6 ay) iptal davası açabilecektir. Aksi takdirde karar kesinleşmiş olacak ve uyulması da mecburidir.

Alıntı: Yazan Av.Nesrin Sitede kütüphane bölümünde yeni KMK karşılaştırmalı bir makale mevcut. Umarım yardımcı olmuşumdur.Yukarıdaki bölümü ilgili makaleden olduğu gibi aldım, belirteyim.

Yukarıdaki açıklamalar nedeniyle yaptığınız alıntının olaya uygun olmadığını düşünmekteyim.

Saygılarımla

Galiba yanlış yönlendirme yaptım. Konuyu algılayamamışım. Umarım herhangi bir hak kaybına neden olmamışımdır.Kanun tam metni olmadan bundan sonra cevap yazmayacağım.Site yöneticilerinden ve sn.av_mine'den özrü bir borç bilir, sn.Suat Ergin'e teşekkür ederim.

I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(EKLENMİŞ FIKRA RGT:07.07.2005 RGNO: 25868 KANUN NO:5378/19)
Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile özürlünün kullanımından sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(DEĞİŞİK FIKRA RGT:02.05.2007 RGNO:26510 KANUN NO:5627/16)
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(DEĞİŞİK FIKRA RGT:02.05.2007 RGNO:26510 KANUN NO:5627/16)
Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

@Suat ERGİN: Bu değişiklikleri görmüş müydünüz?

MADDE 19- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır."

ben de bu hususla ilgili bir soru sormak istiyorum. 42. maddeye 02.05.2007 tarihinde eklenen bölümle "inşaat alanı 2000m2 ve daha üzeri olan yapılarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır" deniyor.müvekkilim olan bir binada 54 daireden sadece bir tanesi ferdi sisteme geçilmemesi yönünde görüş beyan ediyor. gerekçesi bir kaç yıl önce bina ortak gider ve yakıtını ödememesi nedeniyle cebri icra yoluyla ödemek zorunda kaldığı 2.000,00-TL. "bu param ödenirse ben de olumlu oy kullanırım" diyor.
kanunun bu maddesini bu şekilde kötüniyetli olarak kullanan kat maliklerine karşı ne yapılabilir?
aklıma madde 25'te düzenlenen "kat mülkiyetinin devri" hususu geliyor ama bu maddenin işletilebilmesi için söz konusu davranış yeterli gibi gelmiyor bana. bu konuda bilgisi pratiği olan arkadaş varsa ve bilgilendirirse çok sevinirim. düzenleme biraz yeni olduğu için ilgili yargıtay kararı da bulamadım.saygılar.