Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmazın değeri

Yanıt
Old 08-10-2007, 16:30   #1
Av.Nursel

 
Varsayılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmazın değeri

İyi günler;
Size sormak istediğim konu şu :A şahsı ile mütaahhit , mütahite ait olan evin belli bir tarihte devri konusunda noterde taşınmaz vaadi sözleşmesi yapıyorlar. Ancak bu sözleşmede evin değeri 28,000,00 ytl gösteriliyor. Ancak evin değeri sözleşmede bu şekilde gösterilmiş ise de A şahsı mütaahide 70,000,00 ytl ödemiştir.Ayrıca bu ev bankadan çekilen kredi dolayısıyla ipoteklidir. Mütaahhit sözleşmede belittiği tarihte taşınmazın devrini yapmamıştır. A şahsı evin devrini istemekte ise de ipotekli olmasından dolayı çekinmektedir.
1- Taşınmaz vaadi sözleşmesinde taşınmazın değerinin 28,000,00 ytl gösterilmesi bağlayıcı mıdır? Yani mütaahhide ihtar çekip sözleşmenin feshini ve menfi zararını istese sözleşmedeki değeri mi yoksa gerçekte verdiği parayı mı isteyebilir?
2-A şahsı eğer sözleşmeyi feshetmeyip evi ipotekli olraka devralmak isterse ne tip bir sözleşme yaparak kendini garanti altına alabilir?
Görüşleriniz için şimdiden teşekkürler . İyi Çalışmalar
Old 08-10-2007, 17:52   #2
Sinerji Hukuk Yazılımları

 
Varsayılan

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2006/14-692
Karar: 2006/702
Karar Tarihi: 08.11.2006

ÖZET: Hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tes­pit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus ta­rafların inisiyatifine bırakılmadan, hakim tarafından resen yerine getirilmiş olacaktır. Harçlar Kanununun 16. maddesi de, müdahalenin meni, tescil ve tapu iptali gibi taşınmazın aynını ilgilendiren davalarda, taşınmazın değerinin esas alınacağını öngörerek görüşümüzü teyit etmektedir. Harç kaybı da böylece önlenmiş olacaktır. Benzer hukuki durumlardan olan, şufa ve tenkis davalarında, yıllar önce ilgili Özel Daireler içtihatlarını değiştirerek taşınmazların değerlerinin yeniden belirlenmesini içtihat etmişler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu değişime haklı olarak onay vermiştir.

(1086 S. K. m. 1, 2) (743 S. K. m. 642) (4721 S. K. m. 706, 716) (818 S. K. m. 22, 213) (1512 S. K. m. 89) (2709 S. K. m. 142) (492 S. K. m. 16)

Taraflar arasındaki <gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu ip&shy;tali, tescil> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27.07.2005 gün ve 148-655 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzeri&shy;ne, Yargıtay On dördüncü Hukuk Dairesinin 23.01.2006 gün ve 2005/10552 E. 2006/96 K. sayılı ilamı ile; (...Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi&shy;ne dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dava 22.02.2005 tarihinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış, bu mahkemece de davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava dilekçesinde davanın değeri 1.000 YTL olarak gösterilerek 223 ada 5 parsel sayılı taşınmaz tapusunun 1/2 hissesinin iptali ile davacı adına tes&shy;cili istenmiştir.

Sözleşmeye konu taşınmazın tamamının davanın açılarak mülkiyetin ak&shy;tarılması istenen 22.02.2005 tarihinde 1.000 YTL değerinde olduğunu kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmeyeceği gibi yapılan keşifte de de&shy;ğerin 46.149,30 YTL olduğu belirlenmiştir. Kaldı ki; sözleşmenin tarafı olan kişiler, kamu düzenine ilişkin olan mahkemenin görevini belirler şekilde söz&shy;leşme yapamazlar. Taşınmazın bu son değeri esas alınarak görevsizlik kara&shy;rı verilmesi yerine salt sözleşmede ve dava dilekçesinde yazılı bedele bakı&shy;larak harç kaybına da neden olacak şekilde işin esası yönünde karar veril&shy;mesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir...) gerekçesiy&shy;le bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama so&shy;nunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Bülent Aras

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görü&shy;şüldü:

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine iliş&shy;kindir.

Bu tür davalara uygulamada ferağa icbar davaları da denilmektedir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış va&shy;adi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde re&shy;sen düzenlenmesi gereken sözleşmedir. Bir başka anlatımla geçerliliği res&shy;mi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak meyda&shy;na getiren sözleşmelerdendir.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim bor&shy;cu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürür&shy;lükte bulunan Türk Medeni Kanununun 716. maddesi (743 sayılı Türk Kanu&shy;nu Medenisinin 642. md.) uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edi&shy;min hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için öncelikle aranacak unsurlardan birisi, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır. Ancak, Yüksek özel Daire görev yönünü öncelikle incelediğinden, diğer yönler inceleme konusu yapılama&shy;mıştır. Bu nedenle sözleşmenin geçerlilik şartları irdelenmemiştir.

Bilindiği üzere; mahkemelerin görevi kanunla belirlenir (Anayasa 142.md.; HUMK.md.1/1) HUMK. m. 1/2; <Görev dava olunan şeyin değeri&shy;ne göre belirtilmiş ise, görevli mahkemenin tespitinde, davanın açıldığı gün&shy;deki değer esas tutulmak üzere aşağıdaki maddeler hükümleri uygulanır. Faiz, icra tazminatı ve giderler görevin tespitinde hesaba katılmaz> hükmü&shy;nü amirdir.

HUMK. nun 1/2 maddesi; kaideyi koymuş ve görevin belirlenmesinde da&shy;vanın açıldığı gündeki değerin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.

HUMK. nun 1. maddesi 26.02.1985 gün ve 3156 sayılı Kanun ile değişti&shy;rilerek, yukarıda açıklanan şeklini almıştır.

HUMK. na göre; müddeabihi paradan başka bir şey olan davalarda iki ta&shy;raf müddeabihin değerinde uzlaşmazlarsa, müddeabihin davanın açıldığı gündeki değeri mahkemece tayin ve takdir olunur.(m.2/2)

Doktrinde bir kısım yazarlar bu hükümden hareketle iki tarafın müddeabihin değerinde uzlaşmaları halinde mahkemenin görevinin bu uzlaşılan değe&shy;re göre belirleneceği mahkemenin bu değere bağlı olduğu, resen kıymet tak&shy;dirine başvuramayacağı, mahkemenin müddeabihin değerinin tarafların uz&shy;laştıkları değerden farklı olduğunu tespit etse bile buna dayanarak görevsiz&shy;lik kararı veremeyeceği düşüncesindedirler.

HUMK. nun 2. maddesi, Nöşatel Usul Kanununun ikinci maddesinden alınmıştır, 1. ve 3. fıkralar Nöşatel Kanunundaki ile aynıdır. Nöşatel Usul Ka&shy;nununun 2. maddesinin 2. fıkrası ise şöyledir;

<Müddeabih paradan başka bir şey veya hak ise davanın açıldığı mahke&shy;me, sözlü ve basit duruşmadan (duruşmaya tarafları dinlendikten) sonra müddeabihin değerini takdir eder.>

Görüldüğü gibi; Nöşatel Usul Kanununda bizdeki <iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa> deyimi yoktur. Nöşatel Usul Kanununa göre; Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, taraflar anlaşma ile bunları değiştiremezler.

Bundan da anlaşıldığı gibi, kanunu tercüme edenler, Nöşatel Kanunun&shy;daki <apres debat deyimini, HUMK. nun m.2/II'ye "iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa> şeklinde tercüme etmişler ve fıkra bu şekilde kanunlaşmıştır.

Bu nedenle, md.2/II hükmünün, Nöşatel kanunundaki gibi anlaşılması gerekir. (Prof.Dr.Baki Kuru, HMUK., 6. baskı, 2001. c.3, s. 168 vd.) Çünkü, "Kanunlarımızı yorumlarken kendi metinlerimizi göz önünde tutmakla bera&shy;ber yorumlarda... bunların asıllarına da bakmaktan vazgeçemeyiz." (28.11.1945 gün ve 1945/13 Esas, 15 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı; 20.09.1950 gün ve 1950/4 Esas, 10 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)

Bu açıklamaya göre iki taraf müddeabihin kıymetinde uzlaşsalar bile mahkemenin res'en müddeabihin değerini takdir etmesi ve görevli olup ol&shy;madığını kendi takdir ettiği değere göre karara bağlaması gerekir. Çünkü, görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve bu nedenle hakim tarafından dava&shy;nın her aşamasında kendiliğinden nazara alınır. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar.

Olayımızda; satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. İsminden de anlaşılacağı gibi ortada bir sözleşme vardır ve iki taraflı sözleşmedir. İki tarafa da hak ve vecibeler yüklenmektedir. Bu sözleşmede taraflar taşınmazın değerini de belirlemişlerdir. Sözleşmeye müdahale edilmemesi genel kuraldır. Zaten yıl&shy;larca tarafların tespit ettikleri bu değere mahkemelerce müdahalede bulu&shy;nulmamıştır. Mahkemelerin görevleri tespit edilen bu değere göre belirlen&shy;miştir. Yargıtay Özel Daireleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da içtihatla&shy;rını bu yolda geliştirmişlerdir.

Ancak; Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen hak tapu iptali ve tescildir. Sözleşmenin asli unsurunu tapu iptali ve tescil oluş&shy;turmaktadır. Sözleşme ile elde edilmek istenilen nihai talep iptal ve tescildir. Tatbikatta görüldüğü gibi, bu talep, bazen çok uzun yıllarca yapılmamakta&shy;dır. Taşınmaz vaat olunana teslim edilmişse zamanaşımı da işlemeyeceğin&shy;den, taraflar tescil talebinde bulunmamaktadır. Çok zaman 20-30 yıl sonra talepte bulunabilmektedirler. Bazen de sözleşmede onlarca taşınmazın sa&shy;tışı vaat edilmektedir. 20-30 yıl önce veya onlarca taşınmazın satışının vaat edildiği sözleşmelerde gösterilen değerler yeni açılan davalarda çok cüzi kalmaktadır.

Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların satış bedelini sözleşme&shy;de bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değeri&shy;nin dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir.

Hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tes&shy;pit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus ta&shy;rafların inisiyatifine bırakılmadan, hakim tarafından resen yerine getirilmiş olacaktır. Harçlar Kanununun 16. maddesi de, müdahalenin meni, tescil ve tapu iptali gibi taşınmazın aynını ilgilendiren davalarda, taşınmazın değerinin esas alınacağını öngörerek görüşümüzü teyit etmektedir. Harç kaybı da böylece önlenmiş olacaktır.
Benzer hukuki durumlardan olan, şufa ve tenkis davalarında, yıllar önce ilgili Özel Daireler içtihatlarını değiştirerek taşınmazların değerlerinin yeniden belirlenmesini içtihat etmişler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu değişime haklı olarak onay vermiştir.

Özel Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurutu yukarıda açıklanan nedenler&shy;le; Eski kararlarından dönerek, yeni oluşuma göre kararını değiştirme gere&shy;ğini duymuşlardır.

Somut olayda; satış vaadi sözleşmesi 18.03.2004 tarihinde yapılmış, da&shy;va ise 22.02.2005 tarihinde açılmış, sözleşmeye konu taşınmazların değeri 1.000 YTL. olarak gösterilmiş, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre; davaya konu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin 46.149.300.000 TL. olduğu saptanmıştır.

Yukarıdan beri izah edilen nedenlerle ve Özel Dairenin bozma gerekçe&shy;sinde açıkladığı hususlar da nazara alınarak bozma kararına uyulması gere&shy;kirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenlerle di&shy;renme kararı bozulmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2006 gün ve 2006/14-91-115 sayılı ilamı, 12.04.2006 gün ve 2006/14-95-158 sayılı ilamı ve 31.05.2006 gün ve 2006/14-330-332 sayılı ilamında da aynı ilkeler benimsenmiş ve Yar&shy;gıtay'ın görüşünün bu yönde olduğu iyice pekiştirilmiştir.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde tem&shy;yiz peşin harcının geri verilmesine 08.11.2006 gününde oybirliği ile karar ve&shy;rildi.(¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Old 09-10-2007, 10:14   #3
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

Resmi sözleşmede yazılı satış bedelinin muvazaalı olduğu aslında daha fazla olduğu yazılı belge ile ispat edilebilir.Yazılı belge yoksa sözleşmede yazılı olan
miktar denkleştirici adalet kurallarına göre güncelleşitirilerek talep edilebilir.

İpotek kaydı, sözleşmeden önce varsa tarafları bağlar. Sözleşmeden sonra konulmuşsa ve satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş ise ipotek alacaklısını bağlamaz. Bağlaması için 3. Şahsın kötüniyetli olduğunun ispatı gerekir. İpotek alacağını alıcı öderse satıcıya rücu edebilir.Rücu hakkının varlığı şimdiden yapılacak bir sözleşme ile garanti altına alınabilir.

Bundan böyle yeni takyidatlar konulmaması için satış vaadi sözleşmesinin tapuye şerh edilmesi veya dava açıldığından ilk iş olarak ihtiyati tedbir istenmesi en azından dava açıldığının tapuya şerhinin talep edilmesi uygun olur diye düşünüyorum.

Baygılarımla.
Old 05-11-2007, 16:33   #4
Av.A.Bilgili

 
Varsayılan

Değerli Meslektaşlarım .Forumdaki güzel paylaşımlarınızdan benim için çok önemli olan bir dava için çok faydalı ve aydınlatıcı bilgiler edindim.Bilgi ve tecrübelerini bu forum vasıtası ile bizlerle paylaşan meslektaşlarıma teşekkürlerimi sunuyorum.

Konuyla ilgisi bakımından benim davamda şöyle bir sıkıntım var sizinle paylaşarak değerli görüşlerinize başvurmak istediğim:

Müvekkilim satış vaadi sözleşmesi ile 2006 yılında yükleniciye ait bloklardan 2 adet daire satın alır.Binalar 6 ayrı parselde 6 blok halinde.Daireler nerde ise bitmiş vaziyette ancak henüz kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçilmiş değil.Yüklenici özellikle sattığı ve bu arada müvekkile sattığı dairelerin de bulunduğu ve tapuda halen kendi adına gözüken 3 ve 4 parsele tahdit koyduruyor.Bu arada diğer 4 parsel temiz durumda.Şimdi biz müvekkile satılan dairelerin tekabül ettiği arsa paylarının tescili için bir dava açacağız amma bu tahditler dolayısı ile davayı kazanıp tescili gerçekleştirsek dahi bu tedbirler mevcut olarak tescil gerçekleşeceğinden ve borcun büyük miktarda olması dolayısı ile ,sonradan tahdit sahibinin bize karşiı ileri süreceği talepler açısından davayı kazanmamızın anlamsız kalması riski altındayız.Sorum şu,nasıl bir dava açalım?Mahkemeden bu parsellerdeki tedbirlerin kaldırılarak,temiz olan ve yükleniciye ait olan diğer parsellere tahvilini isteyebilir miyiz?Bunun yolu nedir?Yani her ne surette olursa olsun biz temiz olarak bu gayrımenkullerin tescilini isteyebilir miyiz?Tecrübelerinizi ve varsa elinizdeki yargıtay kararlarını paylaşırsanız çok sevinirim.Paylaşım için şimdiden teşekkürler.....
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Satış Vaadi Sözleşmesi secretmask Meslektaşların Soruları 14 20-04-2009 17:41
muris ile miraşçı arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi Avsibel Meslektaşların Soruları 4 09-10-2007 13:40
geçerisiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hırs Meslektaşların Soruları 5 05-06-2007 02:04
mirasta taşınmaz satış vaadi Av.Cihan Nuri Hukuk Soruları Arşivi 5 12-02-2007 18:28
Taşınmaz Satış Vaadi detay82 Meslektaşların Soruları 3 26-01-2007 11:20


THS Sunucusu bu sayfayı 0,14562392 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.