Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

geçerisiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi

Yanıt
Old 04-06-2007, 16:31   #1
hırs

 
Varsayılan geçerisiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi

taraflar arasında noterde yapılmayan satış vaadi başlığı altında bir sözleşme yapılıyor buna göre alıcı satıcıya yüklü bir miktar kapora veriyor ve yine sözleşme gereğince alıcı bu taşınmazda 6 ay süre ile kiracı sıfatı ile oturmayı ve bu süre içinde ayrıca kira bedeli ödemeyi kabul ediyor ve bu bedeli peşin ödüyor.6 ay sonunda ise alıcı yabancı olduğu için askeriyeden izin geldiğinde taşınmazın alıcı üzerine tescil edileceği ve satış parasının da bundan sonra ödeneceği yazılıyor.Ancak bu altı ay dolmadan ve hatta daha sözleşme yapılmadan önce sözleşme konusu taşınmaza 3.şahıslar tarafından çok yüklü miktarlarda hacizler konuyor bu nedenle satıcı taşınmazı askeriyeden cevap gelmesine rağmen tapuda devredemiyor ve sudan bir bahane ile sözleşmeyi fesh ediyor.ancak yine sözleşmede sözleşmeyi fesheden satıcının alıcıya ödemiş olduğu kappora ve kira bedellerini faizi ile birlikte geri ödeyeceği yazılı.
Satıcı kanaatimce bu bedeli ödememek için alıcı aleyhine sanki arada daimi bir kira ilişkisi varmış gibi gösterip tahliye talepli icra takibi başlattı.Alıcı da takibe
sözleşme ilişkisi olmadığından itiraz etti.Bu durumda alıcının ne yapması gerekir
geçersiz sözleşmeye dayanarak nasıl bir hak talep edebilir yaması gereken nedenir ?
saygılarımla

yazılıyor.
Old 04-06-2007, 17:02   #2
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

Tapulu taşınmazların satışı veya satışının vaadi resmi şekle tabidir. (TMK 706, BK 213, Tapu K.26 Noterlik K. 60) Adi senetle satış vaat edilmesi geçerli sayılmaz. Herkes aldığını haksız iktasap kurallarına göre iade eder.Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak başkaca bir talepte bulunulamaz. Peşinen ödenen para sözleşmenin feshi bildiriminin tebliği tarihine göre güncelleştirilerek denkleştirici adalet ilkelerine göre alıcıya faizilmye birlikte iade edilir.
Nasıl güncelleştirilme yapılacağı aşağıdaki kararda yazılıdır.
Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/12330

K. 2002/825

T. 20.1.2002

• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapulu Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Geçersiz Olduğu - Taraflar Verdiklerini Haksız İktisap Kuralları Gereğince Geri İsteyebildikleri )

• TAPULU TAŞINMAZIN SATIŞINA İLİŞKİN SÖZLEŞME ( Resmi Biçimde Yapılmaması Halinde Geçersiz Olduğu - Taraflar Verdiklerini Haksız İktisap Kuralları Gereğince Geri İsteyebildikleri )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Gözönüne Alınacağı )

• HAKSIZ İKTİSAP NEDENİYLE İADE ( Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması ve Bu Şekilde İadeye Karar Verilmesi Gereği )

4721/m.2,634

818/m.213

2644/m.26

1512/m.60

ÖZET : Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler
Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücün ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır.
DAVA : Davacı, davalıdan 2.10.1995 tarihinde haricen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 171 ve 182 parsellerdeki davalı hissesini satın aldığını, bedeli ödemesine rağmen davalının taşınmazlardaki hisselerini 3. şahıslara sattığını belirterek taşınmazların dava tarihindeki değeri olan 2.000.000.000 TL.nın dava tarihinden faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen yargılamaya katılmamıştır.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 372.600.000 TL.nın dava tarihinden yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
KARAR : Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir ( MK.634, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri ). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.
Ne varki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.
Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemiyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.
Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, davalı, tapulu taşınmazları 2.10.1995 tarihinde davacıya haricen satıp teslim etmiş ve satış bedeli olan 236.000.000 TL.yi almıştır. Bu para satış tarihindeki alım gücü ile davalının mal varlığına girip kalmıştır. Harici satım sözleşmesinde tapunun hangi tarihte verileceği konusunda bir açıklık da bulunmamaktadır.
Diğer yandan iadenin kapsamını belirlemede geçersiz sözleşmenin artık ifa edilemiyeceğini öğrenildiği önem arzeder.
İade hakkını kullanmakta geciken alacaklı kendi kusuru ile artan zararını iade borçlusundan isteyemez.
Davacı, 3. şahıslara taşınmazların devredildiğini öğrenir öğrenmez bu davayı açtığını iddia ettiğine göre tarafların bu konuda delilleri sorulmalı, davacının edimin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarih tam olarak saptanmalıdır. İadenin kapsamını belirlemede ödeme tarihi ile edimin ifa edilmeyeceğinin öğrenildiği tarih esas alınmalıdır.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacının 2.10.1995 tarihinde ödemiş olduğu 236.000.000 TL.nin, çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle ( azalan alım gücünün ) ( enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ) ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücü davacının, edimin ifa edilmiyeceğini öğrendiği tarih itibariyle yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara istemle de bağlı kalınarak hükmedilmelidir.
Mahkemece bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 20.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi. (KAZANCI BİLEŞİM)
Old 04-06-2007, 17:06   #3
Av.Murat Serezli

 
Varsayılan Enteresan

Sayın Meslektaşım,

Olayınızda taşınmaz teslimi var. Taşınmazın teslimi olduğu için taraflar arasında yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmamasının size karşı ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılmasını oluşturabilir. Kaldı ki konan hacizlerin muvazaa koktuğunu ben burdan hissedersem.....siz de bunu ispatlarsınız gibi geliyor bana...Yok olmadı mülkiyet ispatlayamadım diyorsanız, terditli talep edin Bana sorarsanız açacağınız davadaki talebiniz hem mülkiyet hem de verdiğiniz kaporanın faiziyle iadesi olmalı....Sebebsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ödediğiniz kaporoyu alabilirsiniz. Geçersiz sözleşme olarak mahkeme yorum yaparsa, o takdirde geçersiz sözleşmeye dayanarak verilen şeyler iadeye tabidir. Maalesef cezai şartı talep edemeyeceksiniz görüşündeyim....
Kolay gelsin
Old 04-06-2007, 17:56   #4
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

ilk yanıtıma hapis hakkının da kullanılabileceğini eklemek istiyorum.
Not: Kat mülkiyetine tabi inşaattan yapım halindeyken daire alınmış olsaydı (inşaat hukukunu ilgilendiren bir olay olsaydı iyiniyet korunurdu. )
Saygılarımla.
T.C.
YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1985/14-541

K. 1986/257

T. 21.3.1986

• TAŞINMAZ MÜLKİYETİN NAKLİ ( Resmî Şekil )

• RESMİ ŞEKİL ( Taşınmaz Mülkiyetinin Nakli )

• TAPULU TAŞINMAZI ADİ SENETLE İKTİSAP ( Taşınmazın Teslimi )

• TAPULU TAŞINMAZI TESLİM ( Taşınmazı Adi Senetle İktisap )

• MUVAZAA ( Tapulu Taşınmazın Adi Senetle İktisabı )

• ALACAĞIN TEMLİKİ

• İYİNİYET

• KÖTÜ NİYET, TAPU SİCİLİNE İYİNİYETLE DAYANMA

743/m.634

ÖZET : Taşınmaz mülkiyetinin nakli için yapılacak sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenmesi yasa gereğidir.
26.5.1954 gün ve 8/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararında taşınmaz mülkiyetinin nakli ve nakil vaadini içeren sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenmemiş olması halinde bu belgenin mutlak batıl ( yok hükmünde ) olduğu dile getirilmiştir. Geçersiz belge hak veya borçdoğurmaz ve esasen geçersiz sözleşmenin ifasıda istenemez.
Geçersiz bir sözleşme sonucu tapulu taşınmaz alıcı durumundaki kişiye teslim edilmiş olsa bile mülkiyet hakkı sahibi, yasal yoldan her zaman kendisini men ettirebilir. Taşınmazı teslim almış olan sadece ödediği bedeli kendisine iade edilinceye kadar hapis hakkına sahiptir. Teslim keyfiyeti mülkiyetin naklinde gözönünde tutulacak bir husus değildir.
Taşınmazın mücerret teslimi ifa olarak kabul edilemez, ifa kabul edilirse o zaman eldeki ifa dâvasının anlamını izah mümkün olmaz.
Tapu Sicilinin aleniyeti ilkesi karşısında taşınmazı teslim alırken o tarihte malikin kim olduğunu Tapu Dairesinde incelemeyen kimsenin Medeni Kanun’un 3. maddesi karşısında iyiniyetli olduğu da kabul edilemez.
Bir dâvadaki haklılık için sebep gösterilmesi yeterli olmayıp sebebin hukukî olması da icap eder. Hukuki sebepten yoksun olan dâva başkaca bir incelemeye mahal kalmadan reddedilir.
Dâvacı hukuken korunmaya değer bir hakka dayanmalıdır ki muvazaya iddiasında bulunabilsin.
Old 04-06-2007, 18:50   #5
Av. Muzaffer ERDOĞAN

 
Varsayılan geçerisiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi

Sayın serezli

aradaki teslim kira akdine ilişkin yani gayrimenkulün bedelinin tam olarak ödendiğini ve mülkiyetin geçeceğini kabul etmiyor. ilişki tek başına mülkiyetin nakline ilişkin değil.

Kaldıki burada Yargıtay'ın verdiği ilk kararda tarafların tamamen edimlerini yerine getirmiş olması aranıyordu diye anımsıyorum. Daha sonra da Yargıtay da bu ilişkiyi (bakış açısını) daha zor koşullara bağladı.

Sayın avbetül;
Burada kötüniyet kokusu var. Ben munzam zararı düşünmenizi öneririm.

Saygılar
Old 05-06-2007, 02:04   #6
Heybe Hukuk

 
Varsayılan

Sayın meslektaşım;

Bende Sayın Muzaffer Erdoğan'ın fikrine katılıyorum.

Bence burada birbirinden farklı iki sözleşme kurulmuş. İlki geçersiz bir satış vaadi; ikincisi de kira akdi. Kira akdinin varlığı bence şüphesiz. Dolayısıyla arada böyle bir sözleşme olmadığından bahisle yapılan itiraz neticesi açılacak itirazın iptali davasında hakim de ileri sürülmesi durumunda bu arada yapılmış sözleşmede kiralama iradesinin varlığını ve bunun karşılıklı kabulünü takdir edecek ve karşı tarafın icra inkar tazminatı istemesi halinde de buna hükmedecektir.

Bunun haricinde geçersiz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak Sayın Kocabaş ve Serezlinin yanıtlarına da katılıyorum. İvedilikle bir sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası açmanız; işbu davada Sayın Kocabaş'ın da belirttiği üzere hapis hakkınızdan bahisle ayrıca verilmiş olan paraların sözleşme tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte tahsilini; oluşan munzam zarar için de takdir ve iddia edeceğiniz kısmı ve ayrıca dava neticesi verilecek hükmün icrasını temin amacıyla da taşınmaz kaydına ihtiyaten tedbir konulmasını talep edebilirsiniz.

Kolay gelsin..
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
İzale-i Şuyu-şerh-satış vaadi Av.Günar Meslektaşların Soruları 5 01-04-2010 14:25
Satış Vaadi Sözleşmesi secretmask Meslektaşların Soruları 14 20-04-2009 17:41
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Usulleri ad-hoc Meslektaşların Soruları 7 20-06-2007 16:43
mirasta taşınmaz satış vaadi Av.Cihan Nuri Hukuk Soruları Arşivi 5 12-02-2007 18:28
Taşınmaz Satış Vaadi detay82 Meslektaşların Soruları 3 26-01-2007 11:20


THS Sunucusu bu sayfayı 0,12115097 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.