Tahliye kararı verilmişken sözleşme şartları geçerli olur mu ?

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibi akabinde, temerrüt nedeniyle mercide açılan davada tahliye kararı verilmiştir. Tahliye kararı kesinleşmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesi geçerli midir ? Kiralayan sözleşme hükümlerini dayanak yapabilir mi ?

Alıntı: Yazan bertali Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibi akabinde, temerrüt nedeniyle mercide açılan davada tahliye kararı verilmiştir. Tahliye kararı kesinleşmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesi geçerli midir ? Kiralayan sözleşme hükümlerini dayanak yapabilir mi ?

Kiralayan sözleşme hükümlerini hangi konuda "dayanak" yapacaktır?

Kiralayan közleşmedeki muacceliyet şartını tahliye kararından sonra uygumak istemektedir.

Alıntı: Yazan bertali Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibi akabinde, temerrüt nedeniyle mercide açılan davada tahliye kararı verilmiştir. Tahliye kararı kesinleşmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesi geçerli midir ? Kiralayan sözleşme hükümlerini dayanak yapabilir mi ?

Temerrüde dayalı tahliye davalarında "akdin feshi suretiyle tahliye" istenildiği için, akit feshedilmektedir. Bu itibarla Bk.260 dairesinde kararın kesinleşmesiyle birlikte akit feshedilmiş bir akit olarak değerlendirilecektir.

Alıntı: Yazan bertali Kiralayan közleşmedeki muacceliyet şartını tahliye kararından sonra uygumak istemektedir.

Bana göre mümkündür.

Alıntı: Yazan Saim Temerrüde dayalı tahliye davalarında "akdin feshi suretiyle tahliye" istenldiği için, akit feshedilmektedir. Bu itibarla Bk.260 dairesinde kararın kesinleşemsiyle birlikte akit feshedilmiş bir akit olarak değerlendirilecektir.

Sayın Saim,

Soruda, tahliyeye ilişkin kararın "kesinleşmediği" özellikle vurgulanmaktadır.

Konuya emsal olacak Yargı kararı bulumadım.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Bana göre mümkündür.

Feshedilmiş akde dayanarak istenebilir mi?

Alıntı: Yazan Saim Feshedilmiş akde dayanarak istenebilir mi?

Feshedilmiş bir akit yok ki?

Umarım bunu da Borçlar Hukuku ÇG ye taşıyıp 6 ay tartışmayız. Yoksa tartışır mıyız. Cengiz Bey, yetişin.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Feshedilmiş bir akit yok ki? Umarım bunu da Borçlar Hukuku ÇG ye taşıyıp 6 ay tartışmayız. Yoksa tartışır mıyız. Cengiz Bey, yetişin.

Evet, doğrudur karar kesinleşmemiştir henüz. Benim cevabım da dikkat ederseniz, kesinleşmesi halinde akit feshedilmiş olur şeklindedir.

Fakat şurası da bir gerçektir:

1) Kiralayan muacceliyet şartını kullanmamış, ödenmeyen geçmiş kira dönemlerinin tahsilini istemiştir. Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulup, tutulması da dahil, bu durum tartışılabilir bir durumdur.

2) Muacceliyet şartı, ileriye yönelik tüm kira müddetince bedellerinin ödenmesine yöneliktir. Oysa kiralayan, kira akdinin feshini kendisi talep etmiştir ve ileriye yönelik kira ilişkisinin devam etmeyeceğini iradesiyle ortaya koymuştur.

3) Muacceliyet şartı, bir ceza şartı değildir. (Düşünceme göre)

Alıntı: Yazan Saim 1) Kiralayan muacceliyet şartını kullanmamış, ödenmeyen geçmiş kira dönemlerinin tahsilini istemiştir. Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulup, tutulması da dahil, bu durum tartışılabilir bir durumdur.

Kiralayan kendi lehine olan bir durumu kullanmadıysa bunu bir feragat olarak nitelendirmemek gerekir. Olsa olsa hoşgörü denilebilir. Kiracı, hala kira paralarını ödememekte direniyorsa, muacceliyet şartını devreye sokmakta (Hiçbir manada) sakınca yoktur. Dolayısıyla "fazlaya ilişkin hakların saklı tutulup, tutulmaması" somut olayda fazladan bir bilgi olmaktadır.

Alıntı: 2) Muacceliyet şartı, ileriye yönelik tüm kira müddetince bedellerinin ödenmesine yöneliktir. Oysa kiralayan, kira akdinin feshini kendisi talep etmiştir ve ileriye yönelik kira ilişkisinin devam etmeyeceğini iradesiyle ortaya koymuştur.

Malumunuz veçhile, kira sözleşmeleri tek taraflı irade beyanıyla feshedilememektedir. Dava derdesttir. Bu nedenle, kira sözleşmesi tüm koşullarıyla ayaktadır.

Alıntı: 3) Muacceliyet şartı, bir ceza şartı değildir. (Düşünceme göre)

Nihayet büyük bir keyifle size katılıyorum.

İCRA VE İFLAS KANUNUÇözüm İİk 269 ve atıf yaptığı Borçlar Kanunu 269. maddelerinde. Tahminimce bu özellikteki bir ihtilaf yargı konusu olmuştur.





ADİ KİRA VE HASILAT KİRALARI İÇİN ÖDEME EMRİ VE İTİRAZ MÜDDETİ
MADDE 269 - (Değişik: 538 - 18.2.1965 / m.109) Takip âdi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.


BORÇLAR KANUNUI - MÜSTECİRİN TEMERRÜDÜ
MADDE 260 - Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tâyin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Kiralayan kendi lehine olan bir durumu kullanmadıysa bunu bir feragat olarak nitelendirmemek gerekir. Olsa olsa hoşgörü denilebilir. Kiracı, hala kira paralarını ödememekte direniyorsa, muacceliyet şartını devreye sokmakta (Hiçbir manada) sakınca yoktur. Dolayısıyla "fazlaya ilişkin hakların saklı tutulup, tutulmaması" somut olayda fazladan bir bilgi olmaktadır. Malumunuz veçhile, kira sözleşmeleri tek taraflı irade beyanıyla feshedilememektedir. Dava derdesttir. Bu nedenle, kira sözleşmesi tüm koşullarıyla ayaktadır. Nihayet büyük bir keyifle size katılıyorum.

İleriye yönelik kira bedellerini talep eden kiralayan, kiracının oturmasını gözeterek kira alacakalrını önceden almayı amaç edinmektedir Bu itibarla sizin de memnuniyetle kabul ettiğiniz gibi "muacceliyet şartının cezai şart olmadığı" gerçeği gözetildiğinde, akdin feshi kararının kesinleşmesiyle birlikte o güne kadar olan (yani kesinleşmeye kadar olan) kira bedelleri -belki- alınabilirse de, fesih sonrası dönem için böyle bir imkanın olmayacağı da kuşkusuz açıktır.

Alıntı: Yazan Saim İleriye yönelik kira bedellerini talep eden kiralayan, kiracının oturmasını gözeterek kira alacakalrını önceden almayı amaç edinmektedir Bu itibarla sizin de memnuniyetle kabul ettiğiniz gibi "muacceliyet şartının cezai şart olmadığı" gerçeği gözetildiğinde, akdin feshi kararının kesinleşmesiyle birlikte o güne kadar olan (yani kesinleşmeye kadar olan) kira bedelleri -belki- alınabilirse de, fesih sonrası dönem için böyle bir imkanın olmayacağı da kuşkusuz açıktır.

Sayın Saim,

Ben üyemizin somut sorusunu yanıtlamayı tercih ederim. Soruda, derdest bir davadan söz edilmektedir. Dolayısıyla "kararın kesinleşmesinden sonraki dönem" için yazılacaklar, soru sahibine bir fayda sağlamayacaktır. Değilse, kira hukuku derya bir konudur ve tüm olasılıkları yazmak aylar alabilir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Saim, Ben üyemizin somut sorusunu yanıtlamayı tercih ederim. Soruda, derdest bir davadan söz edilmektedir. Dolayısıyla "kararın kesinleşmesinden sonraki dönem" için yazılacaklar, soru sahibine bir fayda sağlamayacaktır. Değilse, kira hukuku derya bir konudur ve tüm olasılıkları yazmak aylar alabilir.

Haklısınız Sayın Suat Ergin.

Sayın Saim'in görüşüne katılmak adalete daha uygun olur kanısındayım:

Kiralayanı kendi isteği ile sözleşme süresinden önce tahliye eden kiracıdan bütün gelecek ayların kirası istenemez; ancak ''yeniden kiraya verilebilecek süre'' için kira bedeli istenebilir.

Muacceliyet kaydı olan bir sözleşmede de aynı şekilde düşünülmeli ve kiralayan tahliye istediyse artık oturulmayacak aylar için muaccel kiraları isteme hakkı olmamalıdır. Sadece ''yeniden kiraya verilebilecek süre'' için kira bedeli istenmeli kanısındayım.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Sayın Saim'in görüşüne katılmak adalete daha uygun olur kanısındayım: Kiralayanı kendi isteği ile sözleşme süresinden önce tahliye eden kiracıdan bütün gelecek ayların kirası istenemez; ancak ''yeniden kiraya verilebilecek süre'' için kira bedeli istenebilir. Muacceliyet kaydı olan bir sözleşmede de aynı şekilde düşünülmeli ve kiralayan tahliye istediyse artık oturulmayacak aylar için muaccel kiraları isteme hakkı olmamalıdır. Sadece ''yeniden kiraya verilebilecek süre'' için kira bedeli istenmeli kanısındayım. Saygılarımla

Benim sorudan anladığım, tahliye kararı verilmiştir ve fakat kesinleşmemiştir. Kiracı da mecuru tahliye etmemiştir. Soruda yeniden muacceliyet şartını kullanabilir miyiz, şeklinde sorulduğunu anlamaktayım. Tersi sözkonusu olsa bile, şart geçerlidir. Kiracı ''yeniden kiraya verilebilecek süre'' dışındakilere itiraz edebilir. Ama önce öder.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Ama önce öder.

Sonra geri isteyebilir mi?

Yanıt EVET olacaksa önce ödemesi usul ekonomisine aykırı düşmez mi?
Ve ekonomisi kiralayana göre zayıf olan kiracıya ayıp olmaz mı?

Yanıt HAYIR olacaksa oturmadığı ayların kirasını vermesinin hukuki dayanağı ne olacaktır?

Sonuç olarak eğer kiracı muaccel ayları ödeyecekse tahliye etmesine gerek bulunmamaktadır. Oturmaya devam eder. Bu da gösteriyor ki muaccel kiraların istenmesi ile tahliye istenmesi birbirine ters düşmektedir.

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Sonra geri isteyebilir mi? Yanıt EVET olacaksa önce ödemesi usul ekonomisine aykırı düşmez mi? Ve ekonomisi kiralayana göre zayıf olan kiracıya ayıp olmaz mı? Yanıt HAYIR olacaksa oturmadığı ayların kirasını vermesinin hukuki dayanağı ne olacaktır? Sonuç olarak eğer kiracı muaccel ayları ödeyecekse tahliye etmesine gerek bulunmamaktadır. Oturmaya devam eder. Bu da gösteriyor ki muaccel kiraların istenmesi ile tahliye istenmesi birbirine ters düşmektedir.

Usul ekonomisine ters düşmemektedir. Mecurun ne kadar boş kalacağı belli değildir. Kişisel olarak, muacceliyet şartına imza atan kiracının iade talebinin de red edilmesi görüşündeyim. Madem sözleşme serbestisi var.

Muaccel kiraları kiracı öderse, kiralayanın yapacağı bir şey yok. Kiracı sözleşme sonuna kadar kira ödemeyecektir. Tahliye istenmesi ile ilgili bir terslik göremiyorum. Sorudan uzaklaştık, sordunuz diye yazıyorum yanlış anlaşılmak istemem.

Alıntı: Muaccel kiraları kiracı öderse, kiralayanın yapacağı bir şey yok.

Temerrüt nedeniyle tahliye kararını kesinleştirmeyecek mi?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Usul ekonomisine ters düşmemektedir. Mecurun ne kadar boş kalacağı belli değildir. Kişisel olarak, muacceliyet şartına imza atan kiracının iade talebinin de red edilmesi görüşündeyim. Madem sözleşme serbestisi var. Muaccel kiraları kiracı öderse, kiralayanın yapacağı bir şey yok. Kiracı sözleşme sonuna kadar kira ödemeyecektir. Tahliye istenmesi ile ilgili bir terslik göremiyorum. Sorudan uzaklaştık, sordunuz diye yazıyorum yanlış anlaşılmak istemem.

Aslında sorudan uzaklaşılmadığı kanaatindeyim. Sayın bertali; kararın kesinleşmediği dönemde bu imkandan yararlanıp, yararlanamayacağını tartışmak istiyor. Gelinen noktada tartışma da bu minvalde gelişti.

Muacceliyet şartı, kalan tüm kiraları kapsar. Varsayalım, 2.ayda kiracı temerrüde düştü,4. ayda karar verildi. Karar henüz kesinleşmedi. Kalan 8 ay için kira bedelini kiralayan isterse, bu durum akdin feshi isteği ile çelişmez mi? Hukuk tekniği bakımından karar kesinleşmediği için istemesine engel olmasa ve bunun kiralayn için bir hak olduğu açık bulunsa da, - hakkın kötüye kullanılmaması gerektiğini açıkça emreden- emredici mahiyetteki MK.2 hükmüne aykırı olabileceği kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Temerrüt nedeniyle tahliye kararını kesinleştirmeyecek mi?

Kiracı kararı temyiz etmeyecek mi? İyi geceler...

Alıntı: Yazan Saim Aslında sorudan uzaklaşılmadığı kanaatindeyim. Sayın bertali; kararın kesinleşmediği dönemde bu imkandan yararlanıp, yararlanamayacağını tartışmak istiyor. Gelinen noktada tartışma da bu minvalde gelişti. Muacceliyet şartı, kalan tüm kiraları kapsar. Varsayalım, 2.ayda kiracı temerrüde düştü,4. ayda karar verildi. Karar henüz kesinleşmedi. Kalan 8 ay için kira bedelini kiralayan isterse, bu durum akdin feshi isteği ile çelişmez mi? Hukuk tekniği bakımından karar kesinleşmediği için istemesine engel olmasa ve bunun kiralayn için bir hak olduğu açık bulunsa da, MK.2 hükmüne aykırı olabileceği kanaatindeyim.

Kiracı kararı temyiz eder de bozulursa??? Yarın devam ederiz.

1- Kiralayan evini bir yıllık sözleşmeyle kiraladığında, bir yıl boyunca kiralananı kullandırmayı borçlanır ve karşılığında kira bedelini almaya hak kazanır.
2- Kiralayan sözleşme bitmeden, kendi isteğiyle evden çıkar ve evi kullanmazsa, kiralayan -kural olarak- sözleşmenin bitimine kadarki kira bedelini talep edebilir.
3- Kiralayan, sözleşmeye aykırılık sebebiyle kiralananı mahkeme kararıyla tahliye etmek zorunda kalırsa, aynı 2. maddede olduğu gibi haksız olarak kiralananı boşaltmış olur. Bu halde de bakiye kiralar pekala istenebilir diye düşünüyorum.

Saygılar,

Alıntı: Yazan Adli Tip 3- Kiralayan, sözleşmeye aykırılık sebebiyle kiralananı mahkeme kararıyla tahliye etmek zorunda kalırsa, aynı 2. maddede olduğu gibi haksız olarak kiralananı boşaltmış olur. Bu halde de bakiye kiralar pekala istenebilir diye düşünüyorum. Saygılar,

Tahliye kararı verilirken akit de feshedildiği için, mahkeme kararı kesinleştiğinde nasıl ki -fesih sonrası dönem bakımından- kalan aylara ait kira bedeli talep edilmeyecekse, burada da talep edilmemesi gerekir.

Alıntı: Yazan Saim Tahliye kararı verilirken akit de feshedildiği için, mahkeme kararı kesinleştiğinde nasıl ki -fesih sonrası dönem bakımından- kalan aylara ait kira bedeli talep edilmeyecekse, burada da talep edilmemesi gerekir.

Süresinden önce feshedilen bir akitde, fesih sebebiyle zarara uğrayan kişi, haksız olan taraftan zararını talep edemez mi?

Alıntı: Yazan Adli Tip 2- Kiralayan sözleşme bitmeden, kendi isteğiyle evden çıkar ve evi kullanmazsa, kiralayan -kural olarak- sözleşmenin bitimine kadarki kira bedelini talep edebilir

Yukarıdaki cümlenizdeki ''kural olarak'' sözcüklerinin anlamını açarsak uygulamada kiracının sadece iki aylık kira ödemekle yükümlü olduğu gerçeği ile karşılaşırız.

Kural olarak kira kullanma karşılığı ödenir. Kullanmayandan kira istenmesi Deli Dumrul masalını anımsatıyor.

Alıntı: Yazan Adli Tip Süresinden önce feshedilen bir akitde, fesih sebebiyle zarara uğrayan kişi, haksız olan taraftan zararını talep edemez mi?

Eder: Bilirkişi incelemesi yapılır ve dava konusu kiralananın kaç ayda kiraya verilebileceği böylelikle saptanır ve sadece saptanan ayların kirası ödenir.

Alıntı: Yazan Adli Tip Süresinden önce feshedilen bir akitde, fesih sebebiyle zarara uğrayan kişi, haksız olan taraftan zararını talep edemez mi?

Tazminat ayrı bir şey ama.

Kira sözleşmesinin süresinden önce feshinde, kiralayanın zararı, -kural olarak- geriye kalan kiralardır. Ancak, kiralayanın bu zararını tam olarak belirleyecek şey, gayrimenkulun yeniden kiraya verileceği zamana ve yeni kira sözleşmesindeki kira bedeline göre ortaya çıkacaktır. Bu zarar yasaya, sözleşmeye ve hakkaniyete uygun olarak tazmin! edilecektir.

Saygılar,