Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kira Sözleşmesinin tadilat nedeniyle feshi (BK 350/2) - Fesih Bildirim Süresi

Yanıt
Old 18-02-2013, 09:32   #1
fidel kadastro

 
Varsayılan Kira Sözleşmesinin tadilat nedeniyle feshi (BK 350/2) - Fesih Bildirim Süresi

merhaba,

elimizde 01.03.2006 tarihli bir kira sözleşmesi var[kira sözleşmesi madde 300 uyarınca belirsiz süreli hale gelmiş midir?]. kiraya veren kiracıya 13.02.2013 tarihinde borçlar kanunun 350/2 uyarınca(tadilat nedeniyle) fesh etmek istediğini bildirmiştir.

fesih bildirim süresinin hesabı için borçlar kanununun hangi maddesine göre değerlendirme yapmak gerekecektir? 328. mi, 329. mu, yoksa 347 mi?

buna göre fesih bildirimi süresinde yapılmış mıdır?

yardımlarınız için şimdiden çok teşekkür ederim.
Old 18-02-2013, 10:01   #2
Av.M.Duman

 
Varsayılan

bildiğim kadarıyla madde 347'nin uygulanması 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. seçenek sayınızı ancak ikiye düşürebildim.
Old 18-02-2013, 10:12   #3
fidel kadastro

 
Varsayılan

öncelikle teşekkür ederim. bahsi geçen kira sözleşmesi borçlar kanunu madde 327 uyarınca belirsiz süreli hale gelmiştir. ben de bunu tespit ettim. fesih sebebi de borçlar kanunu madde 350 olarak ileri sürülmüştür. fesih bildirimi için 328. maddede yer alan 3 aylık fesih bildirim süresine uyulmamış gibi bir kanı oluştu bence. ancak yine de başka meslektaşların da görüşlerini almak istedim.
Old 18-02-2013, 10:45   #4
fidel kadastro

 
Varsayılan

347. maddenin uygulamasıyla ilgili şöyle bir husus var:

"Geçici Madde 2 - (1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır."

Bu madde uyarınca borçlar kanununun 347. maddesi olayımızdaki kira sözleşmesine şu an için uygulanamaz kanaatindeyim. Bu sebeple 327. madde uyarınca belirsiz süreli addedilen kira sözleşmesi 350/2 uyarınca sona erdirilmek isteniyorsa fesih bildirim süresi genel hükümlere göre belirlenmelidir. bu da kiralanan taşınmaz olduğu için madde 328 ve 329 uyarınca üç aydır diye düşünüyorum.
Old 18-02-2013, 11:40   #5
Admin

 
Varsayılan

Borçlar kanunundaki kiralara ilişkin genel hükümler ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ait özel hükümleri birbirinden ayırmayı unutmayınız.

BK 299-339 arası hükümler genel hükümlerdir. 339-357 arası hükümler ise konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak özel hükümler. Kanunda bir konuya özel hüküm varsa, genel hükümler uygulanmayacağından eğer kiralanan yer konut veya çatılı işyeriyse, bakmanız gereken maddeler 339-357 arasıdır. Bu maddelerde özel olarak düzenlenen bir hüküm varsa, 299-339 arası hükümler devre dışı kalır. 299-339 arası hükümler bu mecurlar için ancak özel bir hüküm düzenlemesi yoksa uygulanır (veya bu mecurlar dışındaki arsa vs. yerlere tatbik edilir).

Dolayısıyla eğer kiralanan yer konut veya çatılı işyeriyse, Bk 300 gereğince sözleşmeniz süresiz hale GELMEZ, zira bu mecurlarda sözleşmenin nasıl uzadığını madde 347/1 özel olarak düzenlemiştir. Bu maddeye göre bahsettiğiniz sözleşme 01.03.2013 tarihinde sona erecektir. Geçici 2. maddenin varlığına buna engel değildir, çünkü geçici 2. madde 347/1'in başına değil, son cümlesine özel bir düzenleme getirmektedir. ("Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere"). Dolayısıyla maddenin ilk cümlesindeki "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır." geçerlidir. Bir an için bu maddeyi uygulamasanız dahi (örneğin yürürlüğü durdurulmuş olsa veya sözleşmeniz BK'nın yürürlüğünden eski olduğu için eski kanuna tabi olduğunu düşünseniz dahi), eski kanuna göre de (6570 sayılı yasa) bu konudaki düzenleme aynı şekildedir.

Bu nedenle kiralayan ihtarnamesinde belirttiği gibi 350. maddeye dayanarak sözleşmenizi 01.03.2013 tarihinde sona erdirebilir ve çektiği ihtar -süre tutma anlamında- doğrudur. Kiralayan bu davayı 350.maddeye dayanarak hiç ihtar çekmeden de sözleşme sonunda (eski kanuna göre 1.3.2013-1.4.2013 arasında) açabilirdi, ancak ihtarname çekerek dava açma süresini bir sonraki dönemin sonuna (1.3.2014) kadar uzatmış. Elbette bu süre ve usule ilişkin bir yorum. İhtarda belirttiği gerekçenin haklılığı haksızlığı -siz itiraz ediyorsanız- tahliye davasında ayrıca tartışılır.
Old 19-02-2013, 10:54   #6
fidel kadastro

 
Varsayılan

Cevaplarınız için teşekkür ederim. Müvekkile gelen ihtarnamede zorunlu inşaat sebebiyle müvekkilin tahliyesi hususu ve tahliye hakları saklı kalmak kaydıyla yeni kira döneminde de kira bedelinin 800-TL'den 2600-TL'ye çıkarıldığı bildirilmiş.

İhtarnamede hem zorunlu inşaat sebebiyle mecurun tahliye edilmesi hem de kira bedelinin artırılması talep edilmiştir. İki husus birbiriyle çelişkilidir diye düşünüyorum. Zira kiraya verenin tahliye talep etmesi aslında kira bedelini artırmak için bir bahane olarak kullanılmakta ve tahliye sebebi samimi görünmemektedir. Bununla ilgili Yargıtay İçtihatlarını araştırdığımda pek dişe dokunu bir karar bulamadım. Eğer bilginiz dahilinde bir Yargıtay İçtihadı varsa tarafımla paylaşabilir misiniz?

Bir de daha önce sitede konu özelinde sayın Av. Cengiz Aladağ'ın eda davasıyla tespit davasının birlikte açılamayacağı yönünde bir görüşüne rast gelmiştim. Bu minvalde (zorunlu inşaat sebebiyle)tahliye davasıyla kira tespit davasının birlikte açılması hukuken mümkün müdür? Konuyla ilgili bir Yargıtay Kararını da aşağıda iletiyorum.

Yargıtay
6. Hukuk Dairesi

Esas : 2004/6776
Karar : 2004/7416
Tarih : 27.10.2004

*YENİDEN İNŞA
*İHTAR
*TAHLİYE İRADESİ

(6570 s. GMKHK. m. 7) (2004 s. İİK. m. 272)

Özet : 6570 Sayılı Kanunun 7/ç maddesi uyarınca açılacak tahliye davalarının Yerleşen Yargıtay İçtihatları ve İcra İflas Kanunun 272. maddesinin kıyasen uygulanması sonucu sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılması veya daha evvel ya da bu bir aylık süre içinde ihtar tebliği suretiyle tahliye iradesinin davalıya bildirilmesi halinde, bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılardan Önder Dalbudak tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava yeniden inşaat nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece tahliye kararı verilmiş, hükmü davalılardan Önder Dalbudak vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili, davalının kiracı olduğu 632 ada 18 parseldeki işyerinin, yıkılarak yerine yeniden inşaat yapılacağını, komşu parsel maliki ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının tahliyesini talep etmiştir. Davalılar usulüne uygun tebligata rağmen duruşmaya gelmemiş, cevap vermemişlerdir.

6570 Sayılı Kanunun 7/ç maddesi uyarınca açılacak tahliye davalarının Yerleşen Yargıtay İçtihatları ve İcra İflas Kanunun 272. maddesinin kıyasen uygulanması sonucu sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılması veya daha evvel ya da bu bir aylık süre içinde ihtar tebliği suretiyle tahliye iradesinin davalıya bildirilmesi halinde, bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Olayımızda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.1.2003 başlangıç, 31.12.2003 sona erme tarihlidir. Davalıya gönderilen 9.12.2003 keşide, 11.12.2003 tebliğ tarihli ihtarname "1.1.2004 tarihinden itibaren kira parasının 222.000.000 TL. ye çıkarılması ve üçüncü kişilerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak üzere anlaştıklarını, tahliye hakları saklı kalmak kaydıyla on gün içinde yeni bir kira sözleşmesi yapmaları gerektiğini, aksi halde tespit davası açılacağını" içermekte olup açıkça tahliye iradesi davalıya bildirilmemiştir. Bu bildirim süre kesen ihtar niteliğinde kabul edilemez. 5.4.2004 tarihinde açılan dava bu sebeple süresinde değildir. Davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27.10.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Old 19-02-2013, 11:07   #7
Admin

 
Varsayılan

6570 sayılı kanun zamanında otomatik yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin artması için Yargıtay çoğu durumda (istisnalar var!) kiracıya önceden bir ihtarname çekilmesini şart koşuyordu. Eğer bu ihtar çekilmezse ve kiracı da kirayı hiç arttırmazsa, kiralayanın hiçbirşey yapması mümkün olmuyordu, kira tesbit davası bile (yine çoğu durumda) reddediliyordu.

Bu nedenle kiralayan kanuna dayalı bir nedenle (örneğin sizin durumunuzdaki gibi tadilat nedeniyle tahliye) kira sözleşmesini yenilememe arzusunda ise, bu konuda ihtar çekerken, mutlaka sözleşme yenilenecek olursa kira bedelinin de ne olmasını istediğini belirtmek durumundaydı. Zira kiralayanın ihtarda tahliye talep etmesi, önümüzdeki yılın kirasının alınmayacağı anlamına gelmiyor: Dava açmaktan vazgeçebilir, dava açabilir ama kaybedebilir, dava açıp kazanabilir ama dava devam ederken önümüzdeki yıla girileceğinden tahliye gerçekleşinceye kadar kira bedeli ödenmeye devam edebilir vs.

Dolayısıyla kiralayanın bu ihtarla beraber önümüzdeki yılın kirası için taleplerini yazmasına da hiçbir engel yoktur, tam aksine yazmaması onun için hak kaybı anlamına gelebilirdi. Kiralayanın bu talebi "kirayı fahiş arttırma" amaçlı olarak da yorumlanamaz, zira siz o talep etti diye bu rakamı ödemek durumunda değilsiniz, sözleşmeye/önceki kira tesbit davalarının durumunda göre "doğru kirayı" belirleyip siz bu rakamı ödeyebilirsiniz. Kiralayan bunun doğru kira olmadığı görüşündeyse tesbit davası açar, siz haklıysanız kaybeder, bu kadar basit.

Aynı şekilde tadilat amaçlı tahliye talep edilmesi, kira bedelinin arttırılması için bir bahane olarak da görülemez. Eğer bu bir bahane ise tahliye etmezsiniz ve tahliye davası da kiralayan haksızsa reddedilir. Ayrıca kirayı arttırma amaçlı davranacak bir kiralayan da kolay kolay 350. maddeye dayalı tahliye davası açmaz, çünkü bu maddeye göre tahliye gerçekleştiğinde, 355. maddeye göre kiralayan mecuru 3 yıl başkasına kiralayamayacağı gibi, tadilat bittikten sonra da ilk size teklif etmek zorundadır. Kısacası sadece kirayı arttırma amacında olan bir kiralayanın en son açacağı davalardan biri tadilat nedeniyle tahliye davasıdır.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
kira süresi içinde fesih süresi? av.mass Meslektaşların Soruları 0 31-01-2012 18:38
kira sözleşmesi fesih, kira bedelinin iadesi. other Meslektaşların Soruları 1 03-08-2011 15:21
tanık ve delil bildirim süresi Konuk Kadınlara Hukuki Destek Merkezi (KAHDEM) 3 02-01-2009 12:57
kira sözleşmesi fesih yasağı- cezai şart eda1035 Meslektaşların Soruları 4 13-10-2008 13:36
yeni malik bildirim süresi hesabı putto Meslektaşların Soruları 2 02-11-2006 17:40


THS Sunucusu bu sayfayı 0,04208112 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.