üst daireden su sızıntısı

Bir dairenin üst katında bulunan taşınmazdan, müvekkilin alt kattaki dairesine su akmaktadır. Tavanda ve tabanda hasarlar mevcuttur. Üst kattaki daire sahibine ısrarlı olarak uyarılmasına rağmen, bu sızıntıyı gidermemektedir.

Sizlerden öğrenmek istediğim, bu sızıntının önlenmesi için bizim bir şeyler yapıp yapamayacağımız noktasındadır. Nihayetinde üst kattaki daireye işçi sokup çalıştıramayacağımıza göre nasıl bir yaptırım ile bu sızıntının önüne geçebiliriz.

Mahkeme kanalıyla tespit yaptırmanızı tavsiye ederim. Sonrasında tespit davası esnasında bilirkişi raporu sonucunda çıkan miktara göre dava açmanız yerinde olacaktır

Komuşuluk hukukunun ihlali söz konusu olup, üst kat maliki diğer maliklere zarar vermemekle yükümlüdür.

Tespit dava açıp, zararın kaynağını ve masrafını tespit ettirip yaptırdıktan sonra üst kat malikine rücu edebileceğiniz gibi, zararın aynen tanzimini de talep edebilirsiniz. Sözkonusu taşınmaz kullanım aşamasındaysa bahseetiğim ikinci yol pek pratik olmayacaktır.

Merhaba,

Bu konuda sorum var.

Müvekkil kiracı. Üst kattan su sızması nedeniyle banyosunda hasar var. Üst katta oturan da kiracı.

Sözlü uyarılar işe yaramamış durumda. Gerek müvekkilin kendi ev sahibi, gerek üst kat kiracı, gerekse onun ev sahibi konuyla ilgilenmiyor.

Müvekkil tespit davası açabilir mi? Kiracı olması bu davayı açmasına engel midir? (Daha sonra da zararın tahsili davası)

Davayı açabiliyorsa davalı üst kat maliki midir, üst kattaki kiracı mıdır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mudur?

Müvekkilin kendi ev sahibinin sorumluluğu nedir? Daha sonra ona rücu edebilir mi, ya da kiradan düşebilir mi?

Teşekkürler

1.Su sızıntısının nedeni ve önlenmesi için ne gibi önlemlerin alınması gerektiği, oluşan hasar durumu, zarar miktarı ve onarım giderleri gibi konularda "delil tespiti" istenir. Verilecek rapora göre gerekli önlemler alınmaz ve onarım giderleri karşılanmaz ise KMK.m33'e göre hakimim müdahalesi için "eda davası" açılır. Gerek delil tespiti ve gerekse esas dava yönünden KMK.na göre Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

2.Daire sahibinin dava açma hakkı bulunduğu gibi, kiracının da kullanım alanını ilgilendiren bu gibi konularda dava hakkının bulunduğu yargı kararları ile kabul edilmektedir.

3.Su sızıntısı üst kata ait borudan geliyorsa ,KMK.m. 19/3 m. göre verilen zarardan üst dairenin kat maliki sorumludur. 18/2 m. göre kiracının da sorumluluğu bulunduğundan dava her ikisi aleyhine müştereken açılabileceği gibi bunlardan birisi aleyhine de açılabilir. Sızıntı ortak alandaki borudan geliyor ise davaya tüm kat maliklerinin davalı olarak katılması gerekir.

4.TBK.m. 301'e göre, kiraya veren, sözleşme süresince kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlü olduğundan ve yapılan onarım giderleri zorunlu ve yararlı giderlerden olduğundan, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa bunların kiralayandan da talep edilebileceğini düşünüyorum.

20. Hukuk Dairesi 2017/3293 E. , 2017/9496 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı dava dilekçesinde;... ili,...ilçesi, ... mahallesi,... Apartmanı, No:25 K:4'de bulunan mesken nitelikli bağımsız bölümün maliki olduğunu, davalının ise aynı binanın 5. katında ve hemen üstündeki dairede ikamet ettiğini, yaklaşık 1,5 yıldan beri dairesindeki banyonun tavanında su sızıntısından kaynaklı boya kabarmaları ve rutubet oluştuğunu, bu durumun davalıya defalarca iletilmesine rağmen, sorunun bir türlü giderilmediğini, bu nedenle ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/34 Değişik iş sayılı dosyası ile durumun tespiti talebinde bulunduğunu ve hasar miktarının belirlendiğini, davalının dairesinden kendi dairesine su sızıntısı ile gerçekleşen müdahalenin men'ine, gereken tamirat bedellerinin davalı tarafından karşılanmasına, şimdilik 500,00.-TL'nin ve tespit dosyası yargılama giderlerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin de yine davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; davanın, üst katta bulunan davalının dairesinden davacının banyosuna akan su sızıntısının giderilmesi ve sızıntı nedeni oluşan zararların tazmini istemine ilişkin olduğu, Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesine göre kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemekle karşılıklı olarak yükümlü oldukları, aynı Kanunun 19. maddesi uyarınca anataşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, anagayrimenkule kusuru ile verdiği zarardan da diğer kat maliklerine karşı sorumlu oldukları, bilirkişi raporunun bütün olarak değerlendirilmesinde, davalının, davacının üst katında bulunan bağımsız bölümünden alt kata, davacıya ait bağımsız bölüme su sızıntısının olduğu, söz konusu sızıntının apartmanın ortak tesisatı ile ilgisinin olmayıp davalıya ait banyo yalıtımının olmamasından ve davalıya ait banyonun zemininin eskimiş olmasından kaynaklandığı, zeminin yalıtımının olmaması ve eski olması nedeni ile davacının dairesine tavandan suların sızdığı ve davacının dairesinde zarara sebebiyet verip davacının evinde sızıntı nedeni ile sağlıksız bir ortam oluştuğu, bu itibarla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca arızanın ortak tesisattan kaynaklanmaması nedeni ile diğer kat maliklerinin sorumluluğunun bulunmadığı, davalının söz konusu zarardan kendisinin bireysel olarak sorumlu olduğu, davalının konutunda meydana gelen arıza nedeni ile alt katta oturan davacının konutunun zarar gördüğü ve alt katta oturanların yaşantısının olumsuz etkilendiği, bu itibarla arızanın giderilmesinin davacının menfaatine olduğu, arızanın davalının konutu içerisinde olması ve arızanın ancak davalının konutu içerisinden giderilebilecek nitelikte olması ve KMK'nın 23. maddesinde belirtilen şartların da mevcut olmaması, mülkiyet hakkı nazara alınarak sızıntının davalı tarafından giderilmesi gerektiği gerekçesiyle, arızanın niteliği dikkate alınarak 10 gün süre içerisinde arızanın giderilmesine, sızıntı nedeni ile taleple bağlı kalınarak davacının dairesinde meydana gelen zarar miktarı ve tespit gideri toplamı olan 1.125,00.-TL'nin davalıdan tahsiline ve davacıya verilmesine, verilen süre içerisinde tamiratın yapılmaması ve sızıntının önlenmemesi durumunda 3.200,00.-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dava; Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan muarazanın giderilmesi ve tazminat istemine ilişkindir.
Dava, gerçek kişiler arasında olup üst kat banyoda sızan su nedeni ile gerekli tamiratın davalı tarafından yaptırılması ve zararın tazmini istemine ilişkin olup, meydana gelen zararın bilirkişi raporu ile belirlendiği, ayrıca davalı tarafça mahkemeye ibraz edilen 06.03.2015 havale tarihli cevap dilekçesi açılan davanın kabul edildiği gözönünde bulundurularak yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûl ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcanın temyiz edene yükletilmesine 15/11/2017 günü oy birliği ile karar verildi.