Apartman yöneticisinin sorumluluğu

Apartman yöneticisi 2 yıldır toplantı yapmıyor ve düzenli bir şekilde aidat topluyor.Bu toplanan aidatların ne için kullanıldığı bilinmiyor ve ortak alanlar için acilen yapılması gereken tadilat ve bakım işi de yapılamıyor.Kat malikleri toplantıya çağırmak için yeter sayıya ulaşamıyor.(Denetmen de seçilmemiş)
Bu halde tek kat maliki bu hususlarda Sulh Hukuk Mahkemesine basvurarak, toplantı yapılmasını ya da yöneticinin değiştirilmesini ve acilen yapılması gereken hususların yerine getirilmesini ve yöneticinin denetlenmesini sağlayabilir mi?

624 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesine göre; Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Bu çerçevede işlem yapılabilir ve dava açılabilir.

Alıntı: Yazan Av.Evren Akçay 624 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesine göre; Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Bu çerçevede işlem yapılabilir ve dava açılabilir.

Bizde mevcut bir yönetici var belirttiğim sebeplerle değiştirilmesini tek başına bir kat maliki isteyebilir mi ?

634 sayılı Kanunun 34. maddesine göre; "Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir." denilmiş. Yine aynı madde de;"
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. " denilmiş. Bahsettiğiniz olayda zaten 2 yıldır toplantı yapılmadığı ve yine yönetimde anlaşılamadığı için sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılabilir. Madde metni de bu yönde açık. Yine Apartman yöneticisinin usulsüz harcama yaparak kat maliklerini zarara uğrattığına ilişkin davada Kat Mülkiyeti Kanununun Ek. 1. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yöneticinin 1 yıllık görev süresi dolmuş olup,Kat Malikleri Kurulu süresinde toplanarak yeni seçimi yapmamıştır.Bu durumda kat maliklerinden birisi dahi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yeni yönetici atanmasını talep edebilir. Açılacak davada mevcut yöneticinin yeniden atanmaması gerektiren sebepler ayrıca mahkemeye bildirilebilir. Kimin yönetici olarak atanacağını hakim tayin eder.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/20682
K. 2014/6104
T. 3.4.2014

DAVA : Dava dilekçesinde, mahkeme tarafından yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı kat mülkiyeti kurulu, taşınmazda yönetici bulunmadığını belirterek yönetici atanmasını istemiş, mahkemece 05.09.2009 tarihli kat malikleri kurulu kararı ile seçilmiş bir yönetici bulunduğu ve bu kararın da usulünce iptal edilmiş olmadıkça seçilen yöneticinin, yöneticilik sıfatını muhafaza edeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34/6 maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.” hükmü düzenlenmiştir.

Dosyaya getirtilen anataşınmazın yönetim planının 21 ve 24. maddelerinde; genel kurulun her yıl kendi üyeleri arasından veya kat malikleri haricindeki kimselerden bir yönetici seçeceği düzenlemesi getirilmiştir. Aynı şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34/5 maddesinde; yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir hükmüne yer verilmiştir.

Somut olayda anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu olup toplam 11 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Kat malikleri kurulu tarafından 05.09.2009 tarihinde seçilen yöneticinin görev süresi bir yıl sonra 05.09.2010 tarihinde dolmuş olduğu ve kat maliklerinin yeni yönetici seçmedikleri anlaşılmıştır.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 34. maddesinin 2. fıkrasına göre, anagayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanmasının zorunlu olduğu, bu sebeple mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34/6 maddesi gereği gayrimenkule yönetici atanmasına karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.04.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Yöneticinin 1 yıllık görev süresi dolmuş olup,Kat Malikleri Kurulu süresinde toplanarak yeni seçimi yapmamıştır.Bu durumda kat maliklerinden birisi dahi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yeni yönetici atanmasını talep edebilir. Açılacak davada mevcut yöneticinin yeniden atanmaması gerektiren sebepler ayrıca mahkemeye bildirilebilir. Kimin yönetici olarak atanacağını hakim tayin eder. T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2013/20682 K. 2014/6104 T. 3.4.2014 DAVA : Dava dilekçesinde, mahkeme tarafından yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davacı kat mülkiyeti kurulu, taşınmazda yönetici bulunmadığını belirterek yönetici atanmasını istemiş, mahkemece 05.09.2009 tarihli kat malikleri kurulu kararı ile seçilmiş bir yönetici bulunduğu ve bu kararın da usulünce iptal edilmiş olmadıkça seçilen yöneticinin, yöneticilik sıfatını muhafaza edeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34/6 maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.” hükmü düzenlenmiştir. Dosyaya getirtilen anataşınmazın yönetim planının 21 ve 24. maddelerinde; genel kurulun her yıl kendi üyeleri arasından veya kat malikleri haricindeki kimselerden bir yönetici seçeceği düzenlemesi getirilmiştir. Aynı şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34/5 maddesinde; yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu olup toplam 11 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Kat malikleri kurulu tarafından 05.09.2009 tarihinde seçilen yöneticinin görev süresi bir yıl sonra 05.09.2010 tarihinde dolmuş olduğu ve kat maliklerinin yeni yönetici seçmedikleri anlaşılmıştır. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 34. maddesinin 2. fıkrasına göre, anagayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanmasının zorunlu olduğu, bu sebeple mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34/6 maddesi gereği gayrimenkule yönetici atanmasına karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.04.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.

Karar ile tam olarak netleşti. Teşekkürler. ..