Işyeri Ruhsat Iptali

Sayın meslektaşlarım, içinden çıkamadığım bir dosyam var. Yardımlarınızı rica ediyorum ve yardımcı olan meslektaşlarıma da şimdiden teşekkür ediyorum.
Olay şöyle, bir müteaahit var. Bir inşaat yapıyor ve alt katını unlu mamüller kapsamında olacak bir işletmeye veriyor. Unlu mamüller işletme sahibi de kat maliklerinden aldığı muvafakatname ile belediyeden ruhsatını alıyor. Ancak, alınan muvafakatnamede, o dönem henüz daire satışları gerçekleşmediği için çoğu daire arsa sahibi ile müteaahhite ait olduğundan haliyle 8 daireli apartmanda sadece 3 kişinin imzası ile bu onay verilmiş oluyor.
Aradan geçen zamanla daireler satılıp sakinler yerleşiyor.Fakat bu işletme apartmana ciddi zararlar vermeye başlıyor. Örneğin, pasta ve unlu mamüller satış ve imalatı yapan bir işletme olduğundan böceklenmeler,çöpten gelen fareler tüm dairelere giriyor. Bunun yanında imalat olayına gece başladıkları için makinaları gece 2 de çalışmaya başlıyor ve sabaha kadar bu gürültü kimseyi uyutmuyor.
Bu hususlarda apartman sakinleri ilgili yerlere başvurmuşlar. Ses için desibel ölçümü yapılmış,faaliyet raporu incelenmiş tespit edilen eksiklikler için süreler verilmiş vs vs. Sonuçta apartman sakinlerinin neredeyse tamamı bu işletmeyi istemiyor.
Dosya bana geldikten sonra belediyeye ruhsat iptali için yazı gönderdiğimde burasının gayrı sıhhı işletme olduğu bu sebeple apartman altında faaliyet gösterebileceğini yazmışlar.
Cimer e şikayet ettim ancak henüz yanıt alamadım. Bu süreçte ne yapmamı önerirsiniz? Ruhsatı iptal edemiyorsam da bu işletmeyi nasıl rahatsız ederim? Kat mülkiyeti Kanununa göre bir işlem yapabilir miyim?

Meslektaşım KMK. md. 18 vd. ile KMK MD. 25'e bakın derim. Am 25. madde uygulamasına dikkat edin; çünkü bu madde gereğince karar almak oldukça zor.

Yine burada; belki rahatsız etme ve sağlığı tehlikeye atma suçlarından suç duyurusu düşünülebilir? (Olayın durumuna göre kararı siz verin)


KMK MD. 18 :

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.



KMK MD. 25: Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Meslektaşım, apartman sakinleri bize gelmeden evvel 174 ihbar hattını aramış,jandarmayı aramış,belediyeye gitmiş,cimer başvurusu oluşturmuş fakat hiçbir şekilde olumlu yanıt alamamışlar. Şimdi, bahsettiğiniz suç duyurusunu yaptığımızda, karşı taraf başvuruların sonucunu dosyaya sunarak kovuşturmaya yer olmadığına dair karar çıkartabilecektir.Ya da çıkartabilir mi? Savcılık kendisi gidip yerinde tespit yapmaya erinecektir. Buradaki savcılık bu konularda oldukça kötü.
KMK 18.md göre dava açıldığında da yine aynı deillere çıkmayacak mıdır yol? Sorunumuz şu ki; işletme gündüz sadece satış yapıyor. Ses yok, koku yok yani. Gece 2 den sonra üretim,ses ve koku olayları başlamaktadır. Resmi makam başvurularında da tespit ve desibel ölçümü için gece 12 de gelinmesi sebebi ile zaten olumlu sonuç alınamamıştır.
Ben, direk ruhsat iptali için idare mahkemesinde dava yolunu düşünüyorum ancak ruhsat dosyasına ulaşamadığım için inceleme yapamıyorum.
29187 sayılı yönetmeliğe göre apartman altındaki yüksek ateşli fırınların bina kolonlarına zarar verdiği gerekçesi ile müstakil yerlere taşınması gerektiği,bu sebeple ruhsat iptali istemiştim belediyeden. Fakat belediye de işyerinin unlu mamüller olduğu,fırın olmadığı, işyeri açma ve çalışma ruhsatları yönetmeliği 4. md ye göre gayrı sıhhı işletme olması sebebi ile meskenlerin yanında da açılabileceğini belirterek talebimizi reddetmiştir.
Buuradan nasıl ilerlerim acaba?

Alıntı: Yazan didem kunal Meslektaşım, apartman sakinleri bize gelmeden evvel 174 ihbar hattını aramış,jandarmayı aramış,belediyeye gitmiş,cimer başvurusu oluşturmuş fakat hiçbir şekilde olumlu yanıt alamamışlar. Şimdi, bahsettiğiniz suç duyurusunu yaptığımızda, karşı taraf başvuruların sonucunu dosyaya sunarak kovuşturmaya yer olmadığına dair karar çıkartabilecektir.Ya da çıkartabilir mi? Savcılık kendisi gidip yerinde tespit yapmaya erinecektir. Buradaki savcılık bu konularda oldukça kötü. KMK 18.md göre dava açıldığında da yine aynı deillere çıkmayacak mıdır yol? Sorunumuz şu ki; işletme gündüz sadece satış yapıyor. Ses yok, koku yok yani. Gece 2 den sonra üretim,ses ve koku olayları başlamaktadır. Resmi makam başvurularında da tespit ve desibel ölçümü için gece 12 de gelinmesi sebebi ile zaten olumlu sonuç alınamamıştır. Ben, direk ruhsat iptali için idare mahkemesinde dava yolunu düşünüyorum ancak ruhsat dosyasına ulaşamadığım için inceleme yapamıyorum. 29187 sayılı yönetmeliğe göre apartman altındaki yüksek ateşli fırınların bina kolonlarına zarar verdiği gerekçesi ile müstakil yerlere taşınması gerektiği,bu sebeple ruhsat iptali istemiştim belediyeden. Fakat belediye de işyerinin unlu mamüller olduğu,fırın olmadığı, işyeri açma ve çalışma ruhsatları yönetmeliği 4. md ye göre gayrı sıhhı işletme olması sebebi ile meskenlerin yanında da açılabileceğini belirterek talebimizi reddetmiştir. Buuradan nasıl ilerlerim acaba?

1- Suç duyurusu kararı size ait. Ruhsatı iptal edemiyorsam da bu işletmeyi nasıl rahatsız ederim? diye sorduğunuz için ben öneride bulundum. Suç duyurusunda takipsizlik kararı verilse dahi bu dosya KMK md. 25 yada ruhsat iptali konulu dava açtığınızda size delil olur diye düşünüyorum.

2- Başvurunuz reddedilmiş. Bu ret kararına iptal davası açabilirsiniz

Ayrıca incelemede şunu farkettim; iş yeri açılışında kat maliklerinden alınan muvafakatname de 12 daireli apartmanın 10 dairesi müteaahhite ait olup 10 daire için kendisi ve firması için imza atmış,diğer 2 daire için de daire sahipleri imza atarak imalathane için onay verilmiş. Bu durum yasal mıdır sizce? Böyle bir muvafakatname verilebilir mi?Ruhsat iptali için yeterli midir?

Alıntı: Yazan didem kunal Ayrıca incelemede şunu farkettim; iş yeri açılışında kat maliklerinden alınan muvafakatname de 12 daireli apartmanın 10 dairesi müteaahhite ait olup 10 daire için kendisi ve firması için imza atmış,diğer 2 daire için de daire sahipleri imza atarak imalathane için onay verilmiş. Bu durum yasal mıdır sizce? Böyle bir muvafakatname verilebilir mi?Ruhsat iptali için yeterli midir?

1- Meslektaşım tüm kat maliklerinden muvafakat alınmış. Sorun Gözükmüyor ama siz ruhsatın iptali için dav açabilirsiniz..


2- Bu arada bilirkişi incelemesinin sesin yapıldığı saatlerde alınmasına ilişkin kararı aşağıda sunuyorum..

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
Esas no: 2005/5647
Karar no: 2005/8544

Dava dilekçesinde davalının taşınmazdan tahliyesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili ile davalı S.Günbak vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı dava dilekçesinde tapuda işyeri ( dükkan ) olarak gösterilen zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün davalı tarafça cafe olarak kullanıldığını buradan çıkan gürültünün diğer bağımsız bölümlerde oturanlara rahatsızlık verdiğini ileri sürerek kiracı davalının bu bağımsız bölümden tahliyesini istemiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18.maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülük bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma ( sükna ) hakkı sahiplerine ya da bu bölümlerden herhangi bir nedenle sürekli olarak yararlananlara da uygulanır ve kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olurlar. Somut olayda kat irtifaklı anataşınmazın dükkan nitelikli 2 nolu bağımsız bölümün maliklerinden S.Günbak'ın bu bağımsız bölümü diğer davalı M.A.'a kiraladığı ve buranın Cafe olarak işletildiği anlaşılmaktadır.

Yargılama sırasında dinlenen tanıklar Cafe'de yapılan canlı müzik yayınının anataşınmazın diğer bağımsız bölümünde oturanlara rahatsızlık verecek boyutlarda olduğunu açıkça bildirmişlerdir. Yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda ise inceleme sırasında ses yayın cihazı olmadığından sesle ilgili gerekli ölçümlerin yapılamadığı belirtilmiş gürültünün rahatsız edici boyutlarda olması durumunda bağımsız bölümde ters tavan ve ses kesici perde yapılarak yalıtımın sağlanması suretiyle rahatsızlığın giderilebileceği görüşüne yer verilmiştir.

Tanık anlatımları ile bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde canlı müzik yayını yapıldığı ileri sürülen dava konusu bağımsız bölümde oluşan gürültünün rahatsızlık verecek boyutlarda olup olmadığının açıkça saptanabilmesi için bilirkişi incelemesinin müzik yayınının yapıldığı ( ses cihazlarının çalışır durumda olduğu ) bir sırada gerçekleştirilmesi, ölçümün buna göre yapılıp, sonuçta bu bağımsız bölümden ( cafe'den ) çevreye yayılan gürültünün anataşınmazdaki diğer bağımsız bölümde oturanları rahatsız edecek boyutlarda olup olmadığı saptanıp, bunun giderilmesi için alınması gereken önlemlerin açıkça belirlenmesi ve önlemlerin alınmasına karar verilmesi, gürültünün alınacak önlemlerle giderilmeyeceğinin anlaşılması durumunda ise gürültü çıkaran faliyete son verilmesine hükmedilmesi gerekirken yetersiz araştırmaya ve eksik incelemeye dayalı olan bilirkişi raporuna itibarla hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davalı tarafa iadesine, 03.10.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.