ortak alana ilişkin ecrimisil ve eski hale getirme

herkese iyi günler ve iyi çalışmalar...
olayımız apartmanda hisse ve sayı olarak üstün olan tek bir kişi ortak alan olarak kanunda sayılmış sığınağı kendi dükkanının deposu, kapıcı dairesini kiraya vererek gelir elde etmektedir. iki dairesini satarak bu kişi sayı ve hisse üstünlüğünü kaybedince diğer daire sahipler kurulu topluyor ve yönetici seçiyor. bahsettiğim iki yerin apartman yönetiminin kullanımına verilmesine karar veriyor. bizde plana aykırlık olduğunda eski hale getirme ile yaklaşık 15 senedir bnu kişi kira ve kullanımdan faydalanmış olduğundan ecrimisil talep etmek istiyoruz. 1-bu hususta eksik bir yanımız var mı?
2- vekaletnameyi dairelerden ayrı ayrımı veya dairelerden ortak mı veya yöneticiden mi alacağız?
3- şu anda kapıcı dairesinde oturan kiracı için aynı zamanda ne talep edebilirim?
4 ecrimisilde geriye dönük kaç senelik talepte bulunulabilir.

Ecrimisilde geriye dönük 5 yıl talep edilebilir. Kiracı ile ilgili ihtarname çekilerek yeni bir kira kontratı tanzimi veya kalınması ıstemıyorsa tahlıye proseduru dusunulebılır.Vekaletnamenizi apartmanın ortak kullanım alanı söz konusu olduğundan apartman yönetiminden almalısınız

KANUN NO: 634

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

.........
IV - ORTAK YERLER:
MADDE 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıdayazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar,tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler,asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar,kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genelkömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasınamahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar,kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöpkanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo vetelevizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunmaveya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer)konusuna girer.
T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/4034

K. 2005/6441

T. 20.6.2005

• ÇATIYA KURULAN GSM BAZ İSTASYONUNUN KALDIRILMASI İSTEMİ ( Bütün Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Alınmış Bir Karar Sağlanmadan Anataşınmazın Ortak Yeri Kiraya Verilemeyeceği - Kabulü Gereği )

• KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİ ( Alınmış Bir Karar Sağlanmadan Anataşınmazın Ortak Yeri Kiraya Verilemeyeceği - Çatıya Kurulan GSM Baz İstasyonunun Kaldırılması İsteminin Kabulü Gereği )

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Tarafları Arasında Hak ve Yükümlülükler Doğuran Sözleşmenin Tarafı Olmayan Kat Malikinin İstemiyle Feshine Karar Verilemeyeceği )

• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERİNİN KİRAYA VERİLMESİ ( Bütün Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Alınmış Bir Karar Sağlanması Gereği )

• ORTAK YERLERİN KİRALANMASI ( Ancak Tüm Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Verecekleri Karar Üzerine Yapılabileceği )

634/m.19

ÖZET : Dava dilekçesinde çatıya kurulan GSM baz istasyonunun kaldırılması istenilmiştir. Anataşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Yasanın buyurucu nitelikteki bu hükümleri karşısında, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karar sağlanmadan, anataşınmazın ortak yeri kiraya verilmiş ise, bu sözleşme Kat Mülkiyeti Yasası açısından hüküm ifade etmez. Böyle bir sözleşmeye dayanılarak anataşınmazın ortak yerine kurulan tesisin kaldırılması gerekir.
Kat Mülkiyeti Yasasına aykırı durum oluşturan kira sözleşmesinin uygulanmasının bu suretle önlenmesi mümkün ise de, tarafları arasında hak ve yükümlülükler doğuran sözleşmenin, tarafı olmayan kat malikinin istemiyle feshine karar verilemez.
DAVA : Dava dilekçesinde çatıya kurulan GSM baz istasyonunun kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre bütün kat maliklerinin muvafakatı olmaksızın, bir kısım kat malikleri veya bunların izniyle üçüncü kişiler tarafından anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve değişiklik yapılamayacağı gibi ilave bir tesiste kurulamaz. Aynı Yasanın 45. maddesine göre de, anataşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Yasanın buyurucu nitelikteki bu hükümleri karşısında, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karar sağlanmadan, anataşınmazın ortak yeri kiraya verilmiş ise, bu sözleşme Kat Mülkiyeti Yasası açısından hüküm ifade etmez. Böyle bir sözleşmeye dayanılarak anataşınmazın ortak yerine kurulan tesisin kaldırılması gerekir. Bu yönde verilen kararda bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Yasasına aykırı durum oluşturan kira sözleşmesinin uygulanmasının bu suretle önlenmesi mümkün ise de, tarafları arasında hak ve yükümlülükler doğuran sözleşmenin, tarafı olmayan kat malikinin istemiyle feshine karar verilemez. Mahkemece bu husus nazara alınmadan, diğer istemlerin yanında davalılar arasında imzalanan 01.12.1995 günlü kira sözleşmesinin de iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.06.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 1994/9450

K. 1994/12137

T. 13.10.1994

• ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ ( Yöentim Planında Hüküm Bulunmaması Halinde Uygulanacak Hükümler )

• YÖNETİM PLANINDA DÜZENLENMEYEN HUSUSLAR ( Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi Hakkında Uygulanacak Hükümler )

• HAKİMİN MÜDAHALESİ ( Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi-Kat Mülkiyeti )

634/m.9, 33

ÖZET :Ortak yerlerin kiraya verilmesi konusunda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir düzenleme bulunmadığına göre Medeni Kanunun müşterek mülkiyete ait hükümlerinin uyuşmazlığa uygulanması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde meni müdahale istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Mimari projesinde dava konusu ortak yer garaj olarak ayrılmış ise de kat malikleri kurulunun davacılardan Mehmet Güler’in de vekaleten katıldığı 12.7.1976 tarihli kararı ile belli bir meblağ karşılığında davalıya kiraya verildiği anlaşılmakta olup, dosya içerisinde bulunan 13.3.1980 tarihli tespit raporunda da bu yerin boyutları ve konumu itibari ile garaj olarak kullanılmasının mümkün olmadığı saptanmıştır.
Ortak yerlerin kiraya verilmesi konusunda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir düzenleme bulunmadığına göre anılan kanunun 9. maddesi ile 33. maddesinin 1. fıkrası hükmü gereği Medeni Kanunun müşterek mülkiyete ait hükümlerinin uyuşmazlığa uygulanması gerekir.
Garaj olarak kullanılması mümkün olmadığı saptanan bu yerin Medeni Kanunun 624. maddesinin 2. fıkrası hükmündeki pay ve paydaş ekseriyeti ile kiraya verilebileceği dikkate alınarak ve kat malikleri kurulunca alınan kiraya verme kararını Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre tüm kat maliklerini bağlayıcı olduğu gözönünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.10.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/4762

K. 2003/5601

T. 27.6.2003

• ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİNE İLİŞKİN DAVADA HUSUMET ( Yönetici ve Kat Malikine Karşı Dava Açılması - Salt Kiracıya Karşı Maliklerden Biri Tarafından Açılacak Davanın Bakılması Gereği )

• RESEN İNCELEME ( Kat Mülkiyeti Yasasına Göre Hakimin Müdahalesini Gerektiren Uyuşmazlıklar - Resen Araştırma İlkesinin Geçerli Olduğu )

• HAKİMİN KESİN SÜRE VERMESİ ( Süreye Uyulmamasının Sonuçlarının Kararda Birer Birer Açıklanarak Gösterilmesi Gereği - Süreye Uyulmamasının Sonuçlarının Neler Olduğunun Yazılıp Açıklanmaması Halinde Kesin Süre Kararının Sonuçlarını Doğurmayacağı )

• KESİN SÜRE ( Hakim Tarafından Davacı Tarafa delillerini Bildirmesi İçin Kesin Süre Verilmesi - Süreye Uyulmamasının Sonuçlarının Neler Olduğu Kararda Açıklanmaması Halinde Sonuç Doğurmayacağı )

• AVUKATLIK ÜCRETİNE KATMA DEĞER VERGİSİNİN EKLENMEYECEĞİ

1086/m. 163

634/m. 38, 45

1136/m. 168

ÖZET : Hakimin kesin süre vermesi halinde bu süreye uyulmamasının sonuçlarının neler olacağını kararda birer birer açıklanmak suretiyle göstermesi ve mehil verilen tarafın bu çerçevede uyarılması gerekir. Mahkemece verilen kesin süre ile ilgili kararda ( ara kararı ve kesin süreye riayetsizliğin sonucu davacı vekiline anlatıldı ) denilmiş ise de riayetsizliğin sonuçlarının neler olduğu yazılıp açıklanmamış bulunduğundan bu ara kararı kesin süre kararının sonuçlarını doğurmaz.
Ortak yerlerin kiraya verilmesi durumunda açılacak davalarda salt kiracıya karşı maliklerden birisi tarafından açılmış olması halinde dahi bu davanın bakılıp sonuçlandırılması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : l-Davacılar vekili dava dilekçesinde anagayrimenkulün ortak kullanım alanında cep telefonu baz istasyonu kurulması için kendisine yetki verilen yönetici davalının, diğer davalı şirketle yaptığı kira sözleşmesine baz istasyonunun monte edileceği yer konusunda madde koymadığı, davalı şirketin de baz istasyonunu müvekkillerinin bağımsız bölümünün penceresinin yakınına monte etmek suretiyle sağlığa zararlı durum yarattığını ileri sürerek baz istasyonunun tamamen kaldırılmasını veya çatıya konularak yerinin değiştirilmesini istemiştir.
Mahkemece davaya ilişkin tüm delillerini ve karar defterini dosyaya sunması ve kararda tüm olumlu oy kullananların davaya dahil edilmesi için davacı vekiline 10 gün süre verilmesine 28.11.2002 tarihli oturumda karar verilmiş; duruşmanın ertelendiği 26.12.2002 tarihli oturumda da verilen kesin mehile uyulmadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 163.maddesi hükmü uyarınca, hakimin kesin süre vermesi halinde bu süreye uyulmamasının sonuçlarının neler olacağını kararda birer birer açıklanmak suretiyle göstermesi ve mehil verilen tarafın bu çerçevede uyarılması gerektiği Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında kabul edilmektedir.
Olayımızda mahkemece verilen kesin süre ile ilgili kararda ( ara kararı ve kesin süreye riayetsizliğin sonucu davacı vekiline anlatıldı ) denilmiş ise de riayetsizliğin sonuçlarının neler olduğu yazılıp açıklanmamış bulunduğundan bu ara kararı kesin süre kararının sonuçlarını doğurmaz.
Öte yandan Kat Mülkiyeti Yasasının 45.maddesi hükmü uyarınca, ortak yerlerin kiraya verilmesi durumunda açılacak davalarda salt kiracıya karşı maliklerden birisi tarafından açılmış olması halinde dahi bu davanın bakılıp sonuçlandırılması gerektiği görüşü Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Dairemiz uygulamalarında benimsenmiştir.
Eldeki davada davacı yönetici, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verdiği kiralama kararını Kat mülkiyeti Yasasının 38.maddesi uyarınca yerine getirmekle görevli olduğu gibi söz konusu kararda kira sözleşmesi yapması için kendisine yetki verildiği ve yasanın 38.maddesi uyarınca sorumlu vekil olarak davada kat maliklerini temsil hakkına da sahip olduğu cihetle ve aynı zamanda kat maliki olan davalı yöneticiye karşı açılan davanın bu yönüyle de bakılıp sonuçlandırılması gerekmektedir.
Bundan ayrı Kat mülkiyeti Yasasına göre hakimin müdahalesini gerektiren uyuşmazlıklarda sağlıklı bir sonuca ulaşılabilmesi açısından gerekli bilgi ve belgelerin taraflardan istenilmesi ya da doğrudan hakimin ilgili mercilerden getirtmesi mümkün ve gereklidir.
Açıklanan nedenlerle mahkemece yönetici ve kiracıya karşı açılan davanın esasına girilip, gerekli görülecek bilgi ve belgelerin gerektiğinde resen getirtilip tüm deliller toplanıp bu çerçevede tahkikat tamamlandıktan sonra hasıl olacak duruma göre bir karar verilmelidir.
Ayrıca,
2-Dava sonunda karşı tarafa yüklenecek avukatlık ücretinin Avukatlık Yasasının ( değişik ) 164/son maddesi yorumlanmasında hataya düşülerek davalı taraf yerine avukata ödenmesine karar verilmiş olması,
3-Avukatlık Yasasının 168.maddesi hükmü uyarınca hazırlanacak tarifelerde sadece avukatlık ücretinin nevi ve miktarının gösterilmesi ve mahkemelerce de bu çerçevede ücrete hükmedilmesi gerekmekte olup ücret dışında bir hususa hükmedilemez. Bu bakımdan Avukatlık. Yasasında öngörülmediği halde Katma Değer Vergisi konusunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 21.maddesinde yer alan hükme dayanılarak bu verginin ücrete ilave edilmesi yolunda hüküm kurulmuş olması,
Doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.6.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/497
Karar: 2002/1567
Karar Tarihi: 12.02.2002
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 45.maddesi; anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmüştür. Yargıtay uygulamalarında da, ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde yasanın bu kuralına uyulması aranmaktadır.
(634 S. K. m. 45)
Dava: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Dava dilekçesinde, kat irtifaklı anagayrimenkulün B Blokunun çatısına davalı şirketin, bütün kat maliklerince oybirliği ile verilmiş bir karar alınmadan yapılan kira sözleşmesine dayalı olarak baz istasyonu kurduğu açıklanarak sağlığa da zararlı olan bu tesisin faaliyetinin durdurulmasına ve sökülüp kaldırılmasına karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece, bu konuda verilmiş kat malikleri kurulu kararı olup olmadığı araştırılmadan ve çatıyı kiraya veren kişinin anagayrimenkuldeki sıfatı ( malik, yönetici, kiracı vs ) belirlenip davaya katılımı sağlanmadan davanın kabulüyle apartmanın çatısı üzerinde kurulan cep telefonu baz istasyonunun sökülüp kaldırılmasına karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 45.maddesi; anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmüştür. Yargıtay uygulamalarında da, ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde yasanın bu kuralına uyulması aranmaktadır.
Somut olayda, mahkemece B Blok çatısına baz istasyonu kurulması ve davalı şirkete kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile verilmiş bir kararının bulunup bulunmadığının blok veya site yönetimi ile davacıdan sorularak tespiti, varsa bu kararın tapudaki listeye göre bütün kat maliklerinin oybirliği ile verilmiş olup olmadığının incelenmesi; oybirliği ile verilmiş bir karar varsa davanın reddine; oybirliği sağlanamadan bir karar verilmişse karara olumlu oylarıyla katılan kat maliklerinin ve ayrıca sözleşmeye imza koyan Ümit K'in davaya dahil edilmeleri bakımından dava dilekçesinin bunlara tebliği suretiyle; kat malikleri kurulu kararı yoksa sadece kiralayan Ümit K'in davaya katılmasıyla taraf teşkili sağlandıktan sonra toplanacak delillere göre hasıl olacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili tamamlanmadan ve eksik incelemeye dayalı olarak hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.2.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)


Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************