Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Kiralayanla Malikin Ayrı Olması durumunda ortaya çıkan hukuki problemler

Yanıt
Old 16-02-2009, 11:37   #121
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Gemici
Sayın Saim,

Problemi, kira sözleşmesine takılıp kalmadan, genel hukuk prensipleri doğrultusunda değerlendirmek gerekir bence. Böyle olunca da malik bakımından daha önemli olan satış sözleşmesine bakmak gerekir.

1 - Önce üzerinde tartıştığımız kira sözleşmesini göz önünde bulundurup şu soruyu soralım:
Malikin haberi veya rızası olmadan malikin malını kiraya veren kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin hukuki akıbeti ne olur? Kıracının iyi niyetli olduğunu düşünürsek durum nasıl değerlendirilir?

2 - Aynı şekilde bir satış sözleşmesi göz önünde bulunduralım:
Satıcının, malikin haberi veya rızası olmadan malikin malını üçüncü bir kişiye sattığını düşünelim. Alıcının iyi veya kötü niyetli olup olmadığına göre durum nasıl değerlendirilir?

Not: Yukarıdaki ikinci soruyu sorarken iyi niyetli alıcıyı koruyan Alman hukukunu göz önünde bulunduruyorum. Kira konusunda Alman hukuku malik olmayanın da kiralayan olabileceğini kabul ediyor bildiğim kadarı ile.

Saygılarımla


Sayın Gemici,

Sorularınızı esas alarak hareket edelim.


Borçlar Kanunumuz Adi Kira akdini,

"MADDE 248 - Adi icar, bir akittirki mucir onunla, müstecire ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder."

şeklinde tarif etmiş olup, 249. maddede ise, mecurun kiracıya kira müddeti boyunca "kullanılabilir şekilde" teslim edilmesini ve kullanılabilir şekilde bulunduurlmasını;

"MADDE 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir."

Şeklindeki mutlak ifade ile ortaya koymuştur.

Buna göre, bir kimse, bir taşınmazı (mecuru) bir başka kimseye kiralamak istediğinde, mecuru kira akdinden beklenen amaca uygun şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddetinin sonuna kadar da bu teslimin sonucu olarak kullanılabilir halde bulundurmak şartına riayet etmek zorundadır.

Kira akdi borçlandırıcı bir işleme dayalı olduğundan, kiralanan mecurun teslim edilmesi gerekli ise de, akdin sıhhati için teslim şart da değildir. ( T.C. YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ E. 1978/1866 K. 1978/2108 T. 8.5.1978)

Bu itibarla herhangi bir kimse bir başkasına ait taşınmazı için pekala bir başkası ile hüküm ve sonuçları kendi üzerinde doğmak üzere kira akdi imzalayabilir ve kendisi kiralayan olabilir. Bu akdin hüküm ve sonuçları doğal olarak taraflarını bağlar.

Bu itibarla sözkonusu olayda malik, haberi olmadan kendi taşınmazının konu edildiği kira akdine "icazet" vermedikçe, söz konusu kira akdi malik'i bağlamaz. Malik başlangıçta rızası olmadığı halde yapılan kira akdine sonradan arzu ederse icazet verebilir ve bu halde akit kendisini de bağlar.

Ancak sizin sorunuzda ve baştan beri gelen ihtilafta malik'in, kendi adına değilde kiralayanın kendi adına ve hesabına kira akdi yapmasına rızasının olmadığını varsaydığımız için, bu durumda Malik, mülkiyet hakkı sahibi olduğu taşınmazının zilyetliğine vaki tecavüzü def etmek (Müdahalenin Men'i) -Eski Medeni kanun Madde 618-yetkisine sahip bulunduğu ve haksız müdahaleye son vermek hak ve kudretine malik olduğu kuşkusuzdur. Müdahalenin men'ini sağlayabilmek için müdahalenin "malik açısından" haksız olması ve yine "malik bakımından" hukuki bir sebebe daynamaması gerekir.

Somut soruda kiralayan malik değildir. Bir başkasının mülkiyetinde olan bir taşınmazın zilyetliğini hiç bir temsil yetkisi de olmaksızın bir üçüncü kişiye teslim etmektedir. Temsil yetkisi olmadığı için yapılan kira akdi maliki bağlamayacağı gibi, zilyetliğin -malik olmayan- kiralayan tarafından kiracıya teslim edilmiş olması hususu da malik bakımından haklı bir sebebe dayanmadığı için MK.618 dairesinde müdahalenin men'i hükümleri uyarınca malike karşı hükmü de yoktur.

Malik, kendisi bakımından haklı bir nedene dayanmayan taşınmazın zilyetliğinin kiracıya geçtikten sonra kira müddeti boyunca devam etmesini bertaraf etmek hakkına sahiptir. Kiracı, malik olmayan kiralayana karşı; şeklen sadece tarafları için geçerli olan "kira akdine" dayanarak, zarar ziyan iddiasını dile getirebilir. Bu duurm malik'i ilgilendirmez. Kiracı ile malik olmayan kiralayan arasındaki bir mevzuudur.

Kiracının iyi niyetli olmasının bu olayda malik'e karşı hak ileri sürmesine yetmeyeceği de kuşkusuz açıktır.

Olayı menkul mülkiyetinin nakline ilişkin MK.901. madde kapsamında değerlendirmek hatalı olur. Menkul mülkiyetinin nakline ilişkin hükümlerin "tapulu" gayrımenkul mülkiyetinin nakline ve zilyetliğine yönelik uygulanması mümkün değildir. MK.901'e göre emin sıfatı ile zilyet olan şahıstan bir menkulu edinen iyi niyetli (alıcının) kişinin iyiniyeti "teslim ile" korunurken (Çünkü menkul mala zilyet olan karine olarak onun sahibi sayılmaktadır), MK.nun tapulu gayrımenkullerde mülkiyetin devrinin resmi şekil şartının yerine getirilmesine bağlanmış olması nedeniyle alıcının iyiniyeti, yetkisiz kişiden (hatta sahte vekaletname olsa bile) kazanımlara engeldir.(Çünkü taşınmazlarda malik sıfatı tapu kaydına bağlıdır) ( Bkz. Oğuzman - Seliçi Eşya Hukuku, 4. Bası, sh.196 vd)

Özetle; Menkul mülkiyetinin naklinde (mk.901) iyiniyetli (alıcının) iyiniyeti korunurken, gayrımenkullerde bu mümkün değildir. (Taşınmazlar bakımından Alıcıdan satın alan 3.kişinin durumu farklıdır MK.931) zilyetlik bakımından ise MK.618. maddenin Tapulu gayrımenkul sahibine bahşettiği Müdahalenin men'i ve -gerektiğinde istihkak davaları-, malikin rızası olmadan taşınmazının yetkisiz kişiler tarafından bir başka kişiye kiraya verilmesinin, malik açısından geçerliliğinin olmamasına dayanaktır.
Old 16-02-2009, 12:56   #122
Adli Tip

 
Varsayılan

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1996/1-405
K. 1996/535
T. 3.7.1996
• MEN'İ MÜDAHALE VE ECRİMİSİL DAVASI ( Mülkiyet Hakkı Sahibi ile Davalı Arasında Yerle İlgili Olarak Akdi ve Yasal Hiçbir Bağın Bulunmaması-Bu Nedenle Ayni Hakka Üstünlük Tanınmak Suretiyle Davanın Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• KİRALAYAN SIFATI ( Mutlaka Malik Olmasının Gerekmemesi ve Bir Kişinin Başkasına Ait Bir Taşınmazı da Akdi ve Yasal Bir Yetkisi Bulunması Şartıyla Kiraya Verebilmesi )
• İPTAL VE TESCİL KARARLARI ( Bu Tür Kararların Geriye Dönük-Geçmişe Şamil Hüküm ve Sonuç Doğurması-Bu Tür Kararlarla Sadece Devam Eden Mülkiyet Hakkının Belirlendiği ve Yeniden Bir Mülkiyet Hakkı Meydana Getirilmemesi )
• KİRA İLİŞKİSİ ( Kiralayanın Mutlaka Malik Olmasının Gerekmemesi-Bir Kişinin Başkasına Ait Bir Taşınmazı da Kiralayabilmesi )
• KİRALAYANIN MALİK OLMAMASI ( Kiralayan Malik Değilse Kiraya Verebilmek için Akdi veya Yasal Bir Yetkisinin Bulunmasının Gerekmesi-Aksi Halde Maliki Bağlalayan Bir Kira Akdinden Bahsedilememesi )
6570/m.7
818/m.254
ÖZET : Kiralayının mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiralayabilir. Ancak kiralayan malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisini bulunması gerekir. Aksi halde maliki bağlayan bir kira akdinden bahsedilemez.

DAVA : Taraflar arasındaki "Meni müdahale ve ecri misil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Siirt Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 21.6.1995 gün ve 144-123 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 18.12.1995 gün ve 15668-16805 sayılı ilamiyle; ( ... Dava, Vakıflar İdaresi üzerine tapuda kayıtlı taşınmaza haksız elatmanın önlenmesi ve ecri misil isteğine ilişkindir. Toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre sinema olarak kullanılan taşınmazın Kadastro Mahkemesi'nde dava dışı kişiler ile Vakıflar arasında davaya konu olduğu Kadastro Mahkemesi ilamı ile davacı idare üzerine tescil edildiği sabittir. Davalı ise söz konusu yeni Kadastro Mahkemesi kararından önce dava dışı kişiden kiraladığını bildirmiştir. Ancak taşınmaz satış yoluyla değil, mahkeme kararı ile Vakıflar İdaresi üzerine tescil edildiğinden önceki malikle yapılan kira akdine değer verilemez. Başka bir anlatımla kira akdi Vakıflar İdaresi'ni bağlamaz. Hal böyle iken, davanın kabul edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Davada uyuşmazlık, davalının çifte tapu niteliğinde bulunduğunun tespiti sonucu aldığı tescil tapusu hükmen iptal edilen dava dışı gerçek kişi ile yaptığı kira bağıtının bu yerin kayden de maliki olan davacı Vakıflar İdaresi'ni bağlayıp bağlamayacağı ve olayda 6570 sayılı yasanın 7/d maddesi ile Borçlar Kanunu'nun 254. maddesinin uygulama yeri olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiralayabilir. Ancak kiralayan malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisinin bulunması zorunludur. Aksi halde maliki bağlayan bir kira bağıtından söz edilemez. Bunun yanında Borçlar Kanunu'nun 254. maddesinde "Temlik suretiyle yahut icaren takibat veya iflas tariki ile mülkiyeti sona eren" kiralayan ile ilgili düzenleme getirilmiştir. Maddenin uygulanabilmesi için, gerçek malikin taşınmazı kiraya vermesi daha sonra mülkiyet hakkının sayılan nedenlerle el değiştirmesi gerekir. 6570 sayılı yasanın 7/d maddesinde ise, kiralananda mülkiyet hakkını iktisap eden kişiye, bu yerde önceki malik ile kira akdi yapan kiracı arasındaki hukuki ilişkinin etkisi düzenlenmiştir. O itibarla mülkiyet hakkının yeniden kazanılması ( "iktisabın" yoksa, devam edegelen bir mülkiyet hakkı mevcutsa, bu maddenin uygulama yeri yoktur. ). Yine ifade edilmelidir ki iptal ve tescil kararlarının geriye dönük ( geçmişe şamil ) hüküm ve sonuç doğuracağı zira bu tür kararlarla, sadece devam eden mülkiyet hakkının belirlendiği ve yeniden bir mülkiyet hakkı meydana getirilmediği gerek uygulamada gerekse bilimsel alanda ortaklaşa kabul edilmektedir. Somut olayda da çekişmeli yere ait davacının doğru ( sahih ) esaslı tapu kaydının bulunmasına karşın aynı yer için yolsuz ve geçersiz tapu alan kişi, bu yeri davalıya kiraya vermiş, daha sonra ikinci tapu hükmen geçersiz sayılmıştır. Davacı vakıfların bu yerdeki mevcut mülkiyet hakkı, hiçbir surette kesintiye uğramamıştır. Vakfın taraf bulunmadığı tescil davasında, yolsuz tescille aynı yere ikinci tapu alan davalının akdinin, ne mülkiyet hakkından ne de taşınmazı iktisabından söz edilemez. Bu itibarla Borçlar Yasası'nın 254 ve 6570 sayılı yasanın 7/d maddelerinin olayda uygulama yeri mevcut olamaz. Esas mülkiyet hakkı sahibi ile davalı arasında bu yerle ilgili olarak akdi ve yasal hiçbir bağ da bulunmamaktadır. Hal böyle olunca açıklanan nedenlerle ayni hakka üstünlük tanınmak suretiyle davacı idarenin açtığı el atmanın önlenmesi davasının kabul edilmesi gereğine işaret eden Özel Daire bozma kararının bu kısmı Hukuk Genel Kurulu'nca aynen benimsenmiştir.

Ecrimisil isteği ile ilgili temyiz itirazlarına gelince, davacı idarenin gönderdiği ihtarnamenin kendisine tebliğ edildiği tarihte davalı, nizalı taşınmazda akdinin bir hakkı bulunmadığına ittila kasbetmiş duruma girmiştir. O nedenlerle bu tarih başlangıç alınmak suretiyle talep de gözetilerek davacı lehine ecrimisil hükmedilmek icap eder. Bu hususun düşünülmemesi de doğru değildir. O halde açıklanan gerekçelerle, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.7.1996 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY :

I-MADDİ OLAY : Dava konusu taşınmazın mal 1960 yılında Medeni Kanun'un 639. maddesine istinaden ( dava dışı ) Cemalettin adına tescil edilir. 1976 yılında ise satım yoluyla bir başkasına intikal ettirilmiş ve bu kişi de üzerinde lokanta, sinema, kıraathane, bilardo salonu gibi betanorma karkas binalar yaparak bunları çeşitli kişilere ( ve bu arada davalıya ) kiralamıştır. Bilahare davacı Vakıflar İdaresi daha eski bir tapuya dayanarak anılan taşınmazın kaydını iptal ettirerek adına tescil ettirmiş ve davalı kiracıya karşı görüşülmekte olan işbu el atmanın önlenmesi ile misil davasını açmıştır. Bu hususlar dosya kapsamı, bilirkişi raporu ile tapu iptal ve tescil dosyasından açıkça anlaşılmaktadır.

Aşağıda açıklamaya çaba gösterilecek görüşler münhasıran somut olayda sınırlı bulunmaktadır.

II-KİRALANAN BİR TAŞINMAZIN EL DEĞİŞTİRMESİ HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERER Mİ?

A ) ÇAĞLAR BOYUNCA BU KONUDA BULUNAN ÇÖZÜM TARZLARI HAKKINDA KISA AÇIKLAMALAR:

1-Birinci çözüm tarzına göre sözleşmesi son bulmaz. Zira Alman ve İngiliz hukukunda kabul edilen bu sistemde kiracıya ( aynı istifade hakkı ) tanınmıştır.

2-İkinci çözüm tarzında ise kural olarak kira sözleşmesi son bulmaktadır. Roma hukukunun etkisinde kalan bu sistemde özel düzenleme veya yasanın bulunmadığı hallerde kiralanan bir taşınmazın ( satın dahil ) herhangi bir yolla el değiştirmesi hallerinde kira sözleşmesi münfesih sayılmaktadır.

3-Türk/İsviçre hukukunda ise ( ifrat ve tefritten ) kaçınılarak, kiralananın el değiştirmesi ve onun üzerinde kiracının haklarıyla bağdaşmayan bir hak elde edilmesi halinde kiracının sürprizlerle karşılaşmaması için bazı önlemler öngörülmüş ve bu nedenle kiracı az-çok garanti altına alınmıştır. Zira kanunlarımız, taşınmazın el değiştirmesinin kiraycı bozacağı kuralını mutlak surette kabul etmemiştir ( BK.mad 254/2 ve 6570 sayılı kanun mad. 7/d ).

B ) 6570 SAYILI KANUNUN 7/D BENDİNDE SÖZÜ GEÇEN İKTİSAP SÖZCÜĞÜ NASIL YORUMLANMALIDIR?

1-Prof. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu: Borçlar Hukuku, C:1, İst. 1980, sh 647

"Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap edenlerden kimlerin amaçlandığı hususu; Medeni Kanuna göre, gayrimenkulün iktisap sebeplerinden herhangi biri ile ( satım, bağış, miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi ) kiralananın maliki durumuna giren kimse, 6570 sayılı kanunun 7/d maddesine istinaden, kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilecektir. ÇÜNKÜ İKTİSAP SEBEBİNİN NEVİ KANUNDA TAYİN VE TAHDİT OLUNMAMIŞTIR."

2-Prof. Dr. Halûk Tandoğan; Borçlar Hukuku, c:1 Ank. 1985 sh:137

"6570 sayılı kanunun 7/d bendi gereğince, taşınmazı Medeni Kanun hükümlerine göre ( yani satım, bağışlama, miras gibi yollarla ) iktisap eden kimse tahliye davası açabilir. Aksi takdirde mevcut kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür."

3-Prof.Dr. Kenan Tunçomağ; Türk Borçlar Hukuku, c:11, İst. 1977, sh:635

"Taşınmaz mülkiyetini edinme, devren gerçekleşebilir; örneğin, satım veya bağışlama sözleşmesiyle mülkiyet kazanmada durum budur. Fakat taşınmaz mülkiyeti aslından kazanılmış olabilir; örneğin miras, cebri icra, mahkeme ilamıyla olan durum budur. Hatta Yargıtay, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı haricen satın alanlara da 6570 sayılı kanunun 7/d maddesin uygulamıştır. Çünkü tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın zilyetliğini devir suretiyle haricen satımı geçerlidir. Gerçekten Yüksek 6. HD. 15.9.1983; 8281/8412 sayılı ilamı bu merkezdedir"

4-Senai Olgaç; Tahliye Davaları, İst 1968, sh:170;

"Medeni Kanun hükümlerine göre İKTİSAP SÖZÜ GENİŞ ANLAMLIDIR. Medeni KANUNUN 633. maddesine göre ( miras, cebri icra yoluyla veya mahkeme ilamına dayanılarak ) ve Medeni Kanun'un 634. maddesine göre ölüme bağlı tasarruflarla veya evlenme mukavelesi ile ) iktisap edebileceği gibi, satım, trampa, bağışlama nevinden bir sözleşme ile de iktisap edilebilir."

5-YARGISAL UYGULAMALAR:

a ) "Maddede ( Yani 6570 sayılı kanunun 7/d ) iktisap sebepleri açıklanmamış olup bu hususlar Medeni Kanunun 633. maddesinde belirtilmiştir. Taşınmaz mal icraen alınmışsa ihale tarihi iktisap tarihi olmak gerekir. Muristen kalma da yeni iktisap sayılır." ( 6.HD.17.6.1974;3004/2915 )

b ) "Yeni malik eski malikin bütün hukukunu iktisap etmekle evvelki malikle yaptığı kira sözleşmesine dayanabilir." ( 6. HD. 22.9.1961; 5544/4995 )

III-KİRAYA VEREN, ŞEY ÜZERİNDEKİ HAKKINI ( YANİ MÜLKİYETİNİN VEYA İNTİFA HAKKININ DAYANDIĞI İŞLEMİN İPTALİ YÜZÜNDEN ) KAYIP EDERSE YAHUT İNTİFA SÜRESİ DOLARSA İSVİÇRE'DEKİ BASKIN GÖRÜŞE GÖRE OLAYA BORÇLAR KANUNUNUN 254. MADDESİ KIYASEN UYGULANIR. ZİRA;

A ) Belli bir olay için konulmuş bulunan bir kuralda öngörülen ilkenin benzer bir başka olayda uygulanmasına hukukta kıyas denilmektedir. Çünkü her iki olay arasındaki çıkar uyuşmazlığı az-çok birbirlerine benzemektedir. ( Egger, mad. 1; Akıpek, sh:131, Edis, sh:127 )

B ) Becker, İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, çev.Suat Dura, Ankara 1993, sh: 272; Reymond, sh: 228 Tandoğan, sh127:

"Kiralayanın devir ( satış, hibe gibi ) ya da cebri icrada satıştan başka bir nedenle ( örneğin olayımızda olduğu gibi mahkeme kararı ile ) KİRA KONUSU ÜZERİNDEKİ TASARRUF YETKİSİNİ KAYBETTİĞİ HALDE kiracıyı koruma amacı ile Borçlar Kanunu'nun mad. 254/Bizde aynı zamanda 6570 sayılı kanun mad. 7/d ) uygulanması zorunludur. Örneğin, kiralayan taşınmaz üzerinde sadece intifa hakkına sahipken taşınmazı kiralıyor ve bilahare bu hakkı sona eriyor. Bu durumda yeni iktisap eden ( olayımızda davacı Vakıflar idaresi ) olarak işlem görmesi gereken yeni malik kira ile bağlıdır."

C ) Oser/Schonenberger ise olayı şöyle çözümlemektedir: Somut olayın özelliğini mutlaka dikkate almak gerekecektir. Örneğin kiracının kiraya vreenin mülkiyet hakkını sınırlayan durumu bilip bilmediğine bakılmak gerekir.

IV-DAVALI KİRACI İYİ NİYETLİDİR:

A ) TANIMI : Hakkının mevcut olmadığını bilmeyen ve duruma göre göstermesi gereken dikkate göre bu ciheti bilmesi icap etmeyen kimse iyi niyet sahibidir. ( MK mad.3 )

B ) İTİMADIN KORUNMASI:

Gerçekten de ( daalı/kiracı ) var olarak farz ettiği hukuksal duruma güvenmiş olup, bir başkasının zararına olarak gerçek hak sahibinin menfaatlerinin feda edilmesi pahasına korunmaktadır. Bunun gerekçesi ise, iyi niyetin korunması demek güvenin ( itimadın ) korunması demek olduğu şeklinde açıklanmaktadır. Fakat yerinde bir güven ( itimat ) korunmaya layıktır. Yerinde bir güven için yeterli özeni göstermek gerekir. O kadar ki ihmal sonucu hataya düşen dahi kötü niyetli sayılmaktadır. İyi niyet için kanunun koyduğu karinenin aksi ( MK.mad.3/1 ) hasım tarafından her zaman ispatlanabilir. ( Egger, sh: 102 Böylece daalının HAKSIZLIK YAPMA BİLİNCİ ancak bu şekilde ortaya konulabilmektedir.

C ) ŞAHSİ BİR HAKKA DAYANAN ( İYİ NİYETLİ ) FER'İ ZİLYETİN ( KİRACININ ) BU HUKUKSAL İLİŞKİYE GÖRE, ASLİ ZİLYEDE KARŞI SORUMLULUK DERECESİ NE İSE, BU DERECE, GERÇEK HAK SAHİBİ KARŞISINDAKİ SORUMLULUĞUNDA DA ÖLÇÜ VE KISTAS OLACAKTIR ( Wieland, sh: 835, Homberger sh: 146; madde 938, no:14; Feyzioğlu, sh: 143 ve orada anılan Ostertag, mad. 938 )

VI-SOMUT UYUŞMAZLIKTA DAVACI VAKIFLAR İDARESİNİN HAKLARI NELERDİR?

A ) Davacı İdare koşulları oluştuğu takdirde tahliye davası açabilir.

B ) Ayrıca kiraya veren aleyhine yine koşuları oluşması şartıyla vekaletsiz iş görme davası açabilecektir. Zira kiralayan topladığı kira bedellerini Vakıflar İdaresi'ne iade etmekle yükümlüdür. Böylece davacının ( ecri misil ) davalarına has olan işgalcinin kötü niyetini ve kendisinin zarara uğradığını ispat zorunluğundan kurtulmuş olacaktır. ( 8.3.1950; 22/4 ve 4.6.1958; 15/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları, ayrıca bkz. Von Tuhr, Borçlar Hukuku, Çev. Cevat Edege, Yargıtay Yayını, Ank. 1983, sh:454 )

VII-SONUÇ :

A ) KURAL : İyi niyetli feri zilyet ( olayımızda davalı konumundaki kiracı ) esas hak sahibine ( olayımızda sonradan gerçek hak sahibi olduğu mahkeme kararı ile belli davacı konumundaki Vakıflar İdaresi ) karşı da, varlığına inandığı hakka dayanarak kullanmadan ötürü sorumlu tutulamaz ( Karahasan, sh: 1229 ). Zira iyi ve kötü niyetli zilyetler mutlaka birbirinden ayrılmakta ve ayrı hükümlere tabi tutulmaktadır. ( fyzioğlu, sh: 141 ) Öyle ki davalı kiracılık hakkını elde ederken başkasının hakkına tecavüz ettiğini bildiği hususu ne iddia ve ne de ispat edilmiştir. ( Birsen, sh:113 )

B ) DAVALI ( KİRACI ) HAKLI ZİLYET OLDUĞUNDAN ÖTÜRÜ HAKKINDAKİ ECRİ MİSİL İSTEMİ YANINDA EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASININ DA REDDİ GEREKİR.

Gerçekten de davalı eğer HAKLI ZİLYET ise, el atmasının önlenmesine karar verilemeyecektir. Türk Hukuku'nda genel kabul görmüş bulunan haklı zilyetliğin tanımı Avusturya Medeni Kanunu'nun 316. maddesinde aynen şu şekilde yapılmıştır. "Ber şeşin zilyetliği eğer muteber sebebe dayanıyor, yani hukuksal bir neden üzerine bina ediliyorsa haklı, aksi halde haksız zilyetlik var demektir."

Kişisel bir hakka dayanan kiracının bu hukuksal ilişkiye göre, asli zilyede karşı sorumluluk derecesi ne ise, bu derece, ileride yargılama sonunda gerçek hak sahibi olan kişi karşısındaki sorumluluğunda da ölçü ve kıstas olacaktır.

Oysa bu bilimsel gereklere rağmen Genel Kurul'un sayın çoğunluğunca varılan sonuç Mecellenin bulduğu çözüm tarzının dahi gerisinde kalmıştır. Zira Mecelle mad. 1192'de aynen şu hüküm yer almaktadır: "Herkes mülkünde-keyfe mayeşa- tasarruf eder. Fakat başkasının hakkı taalluk ederse malik mülkünde istiklal üzerine tasarruftan men eder." Gerçekten de somut olayı salt ( ayni hak ) açısından inceleyen ve ( konuyla yakından ilgisi bulunan BK. mad. 254/2 ile 6570 sayılı kanunun mad. 7/d'yi ) son derece dar bir şekilde yorumlayan sayın çoğunluk, haklı zilyetlik olgusunu dahi gözardı etmiştir. böyle olunca da iyi niyetli kiracının el atmasının önlenmesine karar verilmesinde duraksanmamıştır. Oysa burada tartışılan ( HGK'deki sayın daire sözcüsünün deyimi ile kutsal! ) mülkiyet hakkı ve ( çift tapu ) olgusunda Medeni Kanun'un 931. maddesinin uygulama kabiliyetinin bulunup bulunmadığı sorunu değildi. O kadar ki Medeni Kanunu'muzun ve diğer kanunlarımızın hiçbir yerinde "Haklı bir sebebe" dayanan kiracının el atmasının önlenmesine ve ecri misil ödetilmesine ilişkin hiçbir hüküm bulunmamaktadır.

C ) H.U.M.K.238/II'de özü edilen maruf ve meşhur vakıalar, genel olarak herkesin bildiği vakıalardır. Bunlar daha çok önemli olaylardır: İkinci Dünya Savaşı, genel seçimlerin yapıldığı gün vs. gibi Nöşatel Temyiz Mahkemesi, Kanton resmi gazetesinde yayımlanan bir olayın maruf sayıldığına ve tarafların bu olayı ispat etmesine gerek bulunmadığına karar vermiştir. ( Kuru, c:11, İst. 1990, sh: 1354 )

Gerek davalı kiracının ve gerekse kendisine anılan taşınmazı kiralayan ( tapunun eski sahibi bulunan üçüncü kişinin ) kötü niyetli olduğuna dair dosyada hiçbir bilgi, belge ve hatta herhangi bir iddia olmamasına karşın eski deyimi ile olayla hiçbir benzerliği bulunmayan ( veçhi şebah ) bazı örneklerle çoğunluk görüşünü desteklemeye çalışan bir kısım sayın kurul üyelerinin açıklamalarına ( Pense Juridique ) açısından burada değinilmemiştir.

B ) UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMLENMESİNDE İZLENEN YORUM TARZI YANLIŞTIR.

1-GENEL OLARAK :

Yorumda amaç, norm'dan mümkün olan en iyi, en değerli hukuksal fikri elde etmektir. Bu, ancak ve ancak normun temas ettiği uyuşmazlık için en adil çözüm tarzını sunan anlam olabilir. Hakim, olayın özelliğine en iyi bir şekilde cevap veren çözüm tarzını seçmelidir.

Norm, mahiyeti itibarıyla, menfaatleri adil bir surette uzlaştırmaya yönelik bir girişimdir. Yorum'da kanun yapıcının bu aşamada fikri çalışmasına devam demektir. Bu nedenle hakim hukuk kuralını "Kendisi kanun koyucu olsa idi onu nasıl koyacak idi ise" o şekilde anlamalıdır. Menfaatler durumunu göz önünde tutan ( İnteressen Jurrisprudenz ) görüşün amacı da budur ( Egger, sh:63 )

2-ÖZEL OLARAK

Davacı Vakıflar idaresi yasa gereği taşınmazlarını kiraya vermek zorundadır. Davalı da kiracı durumundadır. İhtiyacı gerçekleştiği takdirde 6570 sayılı yasa uyarınca kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Taraf menfaatlerine uygun bir çözüm bu olmak gerekirken Genel Kurulun sayın çoğunluğu yasayı dar yorumlayıp sanki mülkiyet hakkı ile kişisel hak çatışma halinde imiş gibi mülkiyet hakkını üstün tutma endişesine kapılmıştır. Böylece uygulanan normun tekmil hukuk düzeni ile ilişkisi iyiden iyiye hesaba katılmadığından ( doğru hukuk ) yaratma olanağı da kaçırılmış oldu. Kaldı ki mülkiyet hakkının üç ( İ ) ila açıklanan yani, İstimal, İstihlak ve İstifade hakları malik Vakıflar İdaresinin üzerinde olduğu gibi durmaktadır.

E ) ÇOĞUNLUK OYLARIYLA VARILAN SONUÇ MECELLE'NİN KABUL ETTİĞİ VE FAKAT MODERN HUKUKLARDA REDDEDİLEN ÇÖZÜM TARZINA UYMAKTADIR.

Mecelle'nin 910. maddesi şu hükmü içermekte idi: "Gasıb-ül gâsıb aynı gâsıb hükmündedir." Maddenin anlamı şudur: Gasibin elinden malı iyi niyetle ( kira, hibe, satım, rehin vs. ) yollarla alan kişiler de kötü niyetli sayılmak ve tazminatla yükümlü tutulmak gerekecektir.

Önce şu husus belirtilmelidir: Davalı kiracı ikinci el tapu sahibinden taşınmazı kiralamış ve dosya kapsamına göre tapu sahibinin kötü niyetli zilyetli olduğuna dair en ufak bir emare dahi bulunmamaktadır. Zira varlığına inanılan ve henüz iptal edilmemiş bir tapu kaydına dayanılarak zilyetlikler sürdürülmektedir. Kaldı ki az yukarıda da ( VII/A ) açıklandığı üzere Modern Hukuklar iyi ve kötü niyetli zilyetler şöyle dursun; kötü niyetli zilyetler arasındaki bağlantıyı dahi inceden inceye dokumaktadırlar. Gerçekten de taşınmaz kötü niyetli zilyetler arasında tedavül etmişse, bunlardan her biri kendi zilyetlik zamanından sorumlu olur. Dr. Kemalettin Utku arada teselsül bulunduğunu, Prof.Stak ise bulunmadığını ileri sürmektedirler. Prof. Tekinay ise olayda BK. 50. maddesinin şartları ( yani zilyetlerin müşterek kusuru ) oluşmadıkça teselsülden söz edilemeyeceği görüşündedir ( Tekinay, sh: 210 )

F ) BULUNAN YORUM TARZI MANTIKLA DA İSPAT EDİLMELİDİR.

Herhangi bir norm uygluanırken yorum işi yukarıda izah edilen kurallara uygun olarak ilmi bir biçimde yapılmak ve bulunan yorum tarzı, mantıkla da ispat edilebilmelidir. Sonucun, normun lafzına veya ruhuna ya da tarafların çıkarlarına uyduğunu ileri sürmek yeterli değildir. Seçilen yorum tarzının hangi nedenlerden ötürü daha elverişli bulunduğu gösterilmelidir. Bu ispat mantıki ve inandırıcı olmalıdır. ( Hirş, Ernest: Pratik Hukukta Metod, Ank. 1978, sh: 109 )

Davacı Vakıflar İdaresi istediği takdirde 3. kişi ile yapılan kira sözleşmesini kabul edebilir ve buna dayanarak tahliye ( 6570 sayılı kanun md 7/d ) veya kira tespiti davası açabilir. Gerçekten de BK. 254/2 de taşınmazın yeni malikinin feshi ihbar etmediği sürece sözleşmenin devamını kabul etmiş sayılacağına ilişkin bir karine kabul edilmiş bulunmaktadır. Aynı sonuç 6570 sayılı kanun madde 7/d hakkında öncelikle söz konusudur. Dahası var: Kiralanan şeyi devir alan kimse kirayı devam ettirmeye hazır ve kira sözleşmesinde kişiye ait bu değişikliğin kiracıya bir zarar getirmeyeceği sabit ise, kiracının zarar ve ziyan istemeye hakkı da ortadan kalkmış olur ( Alfred, Marten, Borlar Kanunu Şerhi, Hukuku Medeniye Akitleri, c:2, İst. 1931, sh:95 ) Şimdi davacı Vakıflar İdaresi ( baştan beri iyi niyetli kiracılık savunmasında bulunan davalı hakkında ) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye ya da kira tespit davası açınca ilgili yasa ve İçtihatlar uyarınca görülüp sonuçlandırılacak; aynı Vakıflar İdaresi benim canmı ( el atmanın önlenmesi ) davası açmak istiyor derse bu kez asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilecek ve bu davaya da bakılabilecektir. Yani tabir caizse iş tamamen davasının keyfine bırakılacak ve bu da kurallara uygun sayılacaktır. Kiracılık savnumasınd abulunan davalıya ise yargı eliyle "Senin böyle bir savunmaya hakkın yoktur. Davacı malik olduğuna göre her şey onun keyfine tabidir." Anlamında cevap verilecek ve de buna uymayan yerel mahkemelerin kararları ( kural bozması ) adı altında bozulacaktır.

G-VARILAN SONUÇ YÖNTEM BİLİME DE AYKIRI DÜŞMÜŞTÜR.

Hukuksal uyuşmazlıkların ve sorunların çözümünde tutulan mantıksal yol, çağlar boyu çok değişik düşünce akımlarının altında kalmıştır. Buna göre;

1-KAVRAM HUKUKÇULUĞU:

Bir uçta, pozitivizmin kıskacında sıkışıp kalmış, yasa kurallarına bağnazca bağlanmış kavram hukukçuları yer almaktadır. Bunlar mekanik bir mantıkla, tek yanlı, yalınkat bir tümdengelim yöntemiyle, adeta bir robot gibi hüküm üretmektedirler.

2-SERBEST HUKUKÇULUK:

Karşı kutuptasya, ekzistansiyanalizmin rüzgârına kapılmış ve yasa kurallarını rafa kaldırıp salt somut olay adaletine ilişkin sübjektif değer yargılarına bağlanmış serbest hukukçular sıralanmaktadır. Bunlar da tek yanlı bir tümevarım yöntemiyle, somuttan soyuta tırmanan bir değer yargısıyla uyuşmazlığı çözmektedirler.

3-İNTERRESSEN JURİSPRUDENZ ( MENFAAT BAĞDAŞTIRMA METODU ):

Günümüzün sağlıklı, tutarlı yaklaşımı ise, hukuk kuralı ile maddi olay arasındaki ilişkiyi karşılıklı etkileşimi ve somut bütünlüğü içinde ele alır. Buna göre, maddi olay somut menfaatler çatışması bağlamı içinde, kendisini sarıp sarmalayan tüm maddi koşullar, özel ilişkiler de dikkate alınarak derinlemesine değerlendirilir. Bunun gibi, yasa kuralı da öncesi ve sonrası olmayan statik bir buyruk olarak değil de tarihsel gelişim süreci içinde, kendisini yaratan dinamikler ve yansıttığı menfaatler dengesi dikkate alınarak nesle bir gözlemle, günün koşulları içinde değerlendirilir. Nihayet soyut kuralın ( büyük önermenin ) somut uyuşmazlık olayı ( küçük önerme ) ile çakıştırılmasının pratik yaşamdaki somut ekonomik ve sosyal etkileri hesaba katılır; uygulamanın pratikte Anayasa'nın temel değer yargılarına özel olarak eşitlik ilkesine ve sosyal devlet ilkesine uyarlığı yerindeliği ve amaca uygunluğu sıralanıp denetlenir. ( Bu konuda özlü bilgi için bkz. Serozan, Rona; Sağlararası İşlem Yoluyla Ölüme Bağlı kazandırma, İst. 1979 sh. 203 vd. )

SONSÖZ : Yukarıda arzedilmeye çalışılan nedenlerle saygıdeğer çoğunluğun varmış bulunduğu sonuca katılamıyoruz.

KARŞI OY :

Somut olayda yalnızca mülkiyet hakkının şahsi hakka üstünlüğü ilkesine ağırlık vererek sonuca gitmek mümkün değildir. Olayların gelişimi nedeniyle Medeni Kanun'un 2. maddesindeki hakların kullanılması biçiminden yararlanmak hakkaniyet gerekir. Davacı ile davalının taşınmazı kendisinden kiraladığı kişinin taşınmazla ilgileri değerlendirildiğinde davalının bu yerde işgalci olduğu düşünülemez. Davacı davadan önce davalıya aralarında yeniden kira sözleşmesi yapılmasını ihtarname ile bildirdiğine göre de davalıyı eylemli kiracı kabul etmek uygun olur. Ancak; sözü geçen ihtarnamede alacaktan da söz edildiğine göre davacı alacakla ilgili bölümde haklıdır. Bu şekilde iki bölümde değerlendirilen isteklerden meni müdahale ishteğinin reddedilmiş olması doğru olup alacak isteğinin reddedilmiş olmasını uygun bulmadığından karara katılamıyorum.
Old 16-02-2009, 13:23   #123
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Alıntı:
Adli Tip
Esas mülkiyet hakkı sahibi ile davalı arasında bu yerle ilgili olarak akdi ve yasal hiçbir bağ da bulunmamaktadır. Hal böyle olunca açıklanan nedenlerle ayni hakka üstünlük tanınmak suretiyle davacı idarenin açtığı el atmanın önlenmesi davasının kabul edilmesi gereğine işaret eden Özel Daire bozma kararının bu kısmı Hukuk Genel Kurulu'nca aynen benimsenmiştir.

Alıntı:
Alıntı:
Adli Tip
ÖZET : Kiralayının mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiralayabilir. Ancak kiralayan malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisini bulunması gerekir. Aksi halde maliki bağlayan bir kira akdinden bahsedilemez.


Sayın Adli Tip,

Karar için teşekkür ederim. Bu kararı Sayın Suat Bey'e de göstermemiz gerekiyor.
Old 16-02-2009, 13:40   #124
Adli Tip

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Saim
Bu karardaki olay birebir bizim tartışmamıza uymasa da "Karşı oy yazısındaki" görüşün daha doğru olduğunu düşünüyorum.

Not: Kararı satır satır okuyamadım, zira gözlerim yanıyor. Yüzeysel okudum ve kanaatim hemen yukarıdadır. )

Old 16-02-2009, 13:46   #125
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Adli Tip


Bu olay neredeyse birebir bizim olayımıza uyuyor. Daha önce ekleseydin de Suat abi sussaydı. Karşı oy'a katılmanızda mahsur yoktur. )
Old 16-02-2009, 15:50   #126
Engin Özoğul

 
Varsayılan

Saim Abi

Haddim olmasa da bu karara ilişkin bir iki soru yöneltsem beni kırmayarak -idol sıfatıyla- cevap verir misin?
Old 16-02-2009, 15:56   #127
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Engin Özoğul
Saim Abi

Haddim olmasa da bu karara ilişkin bir iki soru yöneltsem beni kırmayarak -idol sıfatıyla- cevap verir misin?

Rica ederim, niye kırayım.

Tabi ki sorun lütfen.Sevinirim.
Old 16-02-2009, 16:05   #128
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Sen soruyu sor ben eve gidince cevap yazarım. Yola çıkıyorum şimdi.
Old 16-02-2009, 16:36   #129
Engin Özoğul

 
Varsayılan

Saim Abi,

BİR... Sence bu kararın diğerleriyle çelişen bir yönü var mı?

İKİ... Malik bakımından bağlayıcı olmayan kira sözleşmesi "kiralayan" ve "kiracıyı" bağlar mı?

ÜÇ... Bağlar ise kiralayan sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan hakları kullanabilir mi?

DÖRT... Bağlar ama kullanamaz dersek (bugüne kadarki mesajlarından anladığım kadarıyla bunu söylüyorsun) son eklenen kararda bu görüşü destekleyecek bir gerekçe var mı? (Not: Bence yok. Çünkü karar bütün olarak değerlendirildiğinde kiralayanın malikten ya da yasadan yetki almadığı hallere, kira sözleşmesinin maliki bağlamayacağından başka bir sonuç bağlamamış)

BEŞ... Bugüne kadar malikin "kira ilişkisine göz yummak dışında bir imkanı olmadığı"nı söyleyen oldu mu? Bildiğim kadarıyla kimse malikin elinin kolunun bağlı olduğunu söylemedi. Hatta ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceği tüm kararlarda belirtildi. Malike içtihaden(yargıtay kararlarında bu tabir kullanılmış) tanınan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme imkanı sence müdahelenin meni davası açma imkanından daha mı değersiz?
Old 16-02-2009, 17:51   #130
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Saim Abi,

BİR... Sence bu kararın diğerleriyle çelişen bir yönü var mı?

Bu kararda diğer kararlarla çelişen bir yönden ziyade, diğer kararlarda irdelenmeyen bir husus incelenmiş olduğundan dolayı önemlidir.

O da şudur: Kararda Malik, malik olmayan kiralayan ve kiracı üçlüsü ele alınmış, malik'in rızası olmadığı halde ona ait bir taşınmazın kiraya verilmesi halinde bu durumun kiralayan ile kiracıyı bağlayacağını ancak rıza göstermedikçe malik'i bağlamayacağı ve kira akdinden kaynaklanan talep ve hakların malik'e karşı ileri sürülemeyeceği açıkça hükme bağlanmıştır. Bunun anlamı şudur, malik taşınmazını kullandırtmayacaktır ve bu durumda ne kiracı ne da kiralayan hukuki temelde malike karşı hak ileri süremeyecektir.

Bizim dediğimiz şey de bu zaten.


Alıntı:
İKİ... Malik bakımından bağlayıcı olmayan kira sözleşmesi "kiralayan" ve "kiracıyı" bağlar mı?

Kira akdi, taraflarını elbette ki bağlar. Ancak tarafların kira akdinin konusu olan mecura, malik'in karşı gelmesine rağmen hükmetmesi mümkün olamayacaktır. Bu karar bunu söylüyor.

Alıntı:
ÜÇ... Bağlar ise kiralayan sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan hakları kullanabilir mi?

Kiralayan, kira akdinin konusu olan kiralanaın kullanımını kiracıya kira müddeti boyunca sağlama yükümlülüğünü, "Malik izin vermeyeceği için" (Müdahalenin men'i ve isthkak davaları nedeniyle) yerine getiremeyecektir.

Bunun anlamı şudur: Kira akdi tarafları için geçerlidir. Taraflar birbirlerine karşı hak ve taleplerini sözleşme dairesinde ileri sürebilirler.

Ancak, Malik; mülkiyet hakkından dolayı taşınmazı üzerinde kullanma, tasarruf etme gibi haklara tek başına sahiptir. (Yasal istisnalar ve hukuki söleşmelere bağlı kısıtlamalar hariç)

Bu nedenle Malik, taşınmazı üzerindeki haksız müdahaleyi engelleyecektir ve bu nedenle kiralayan, kira akdinin gereğini yerine getirememiş olacağından akdin geçerli olmasının malik'e karşı bir tesiri olmayacaktır.



Alıntı:
DÖRT... Bağlar ama kullanamaz dersek (bugüne kadarki mesajlarından anladığım kadarıyla bunu söylüyorsun) son eklenen kararda bu görüşü destekleyecek bir gerekçe var mı? (Not: Bence yok. Çünkü karar bütün olarak değerlendirildiğinde kiralayanın malikten ya da yasadan yetki almadığı hallere, kira sözleşmesinin maliki bağlamayacağından başka bir sonuç bağlamamış)

Evet destekleyecek gerekçe var. Karar, rızası olmayan ve yetki vermemiş bulunan Malik'e karşı bu akdin etkisinin olmayacağını açıkça söylemektedir. Hatta bir adım daha atıp, müdahalenin men'i talebini kabul etmiştir. Daha ne sonuç bağlasın? Bu noktada yanlış yorumladığını düşünüyorum.

Alıntı:
BEŞ... Bugüne kadar malikin "kira ilişkisine göz yummak dışında bir imkanı olmadığı"nı söyleyen oldu mu? Bildiğim kadarıyla kimse malikin elinin kolunun bağlı olduğunu söylemedi. Hatta ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceği tüm kararlarda belirtildi. Malike içtihaden(yargıtay kararlarında bu tabir kullanılmış) tanınan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme imkanı sence müdahelenin meni davası açma imkanından daha mı değersiz?

Müdahalenin Men'i yetkisi mutlak etki gösterir ve haksız tecavüz derhal giderilir. 6570 sayılı yasa çerçevesinde Tahliye davası açıp, tahliyeyi sağlamak koşullara bağlıdır ve zordur. Bu anlamda daha az değerlidir.
Old 16-02-2009, 18:22   #131
Engin Özoğul

 
Varsayılan

Alıntı:

Bu kararda diğer kararlarla çelişen bir yönden ziyade, diğer kararlarda irdelenmeyen bir husus incelenmiş olduğundan dolayı önemlidir.

O da şudur: Kararda Malik, malik olmayan kiralayan ve kiracı üçlüsü ele alınmış, malik'in rızası olmadığı halde ona ait bir taşınmazın kiraya verilmesi halinde bu durumun kiralayan ile kiracıyı bağlayacağını ancak rıza göstermedikçe malik'i bağlamayacağı ve kira akdinden kaynaklanan talep ve hakların malik'e karşı ileri sürülemeyeceği açıkça hükme bağlanmıştır. Bunun anlamı şudur, malik taşınmazını kullandırtmayacaktır ve bu durumda ne kiracı ne da kiralayan hukuki temelde malike karşı hak ileri süremeyecektir.

HGK kararında da aynı durum yok mudur?

Alıntı:
Kiralayan, kira akdinin konusu olan kiralanaın kullanımını kiracıya kira müddeti boyunca sağlama yükümlülüğünü, "Malik izin vermeyeceği için" (Müdahalenin men'i ve isthkak davaları nedeniyle) yerine getiremeyecektir.

Orada da Hazine ecrimisil talep etmiş ve almış. Dolayısıyla müdahalenin meni davası yerine ecrimisil talebi var. Yani malikin izni yok. Ama hem 6. Daire hem de HGK tahliye davası açılabileceğine karar vermiş.

Alıntı:

Bu nedenle Malik, taşınmazı üzerindeki haksız müdahaleyi engelleyecektir ve bu nedenle kiralayan, kira akdinin gereğini yerine getirememiş olacağından akdin geçerli olmasının malik'e karşı bir tesiri olmayacaktır.

Malike karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bir talep yöneltileceği bu forumda hiç söylenmedi diye hatırlıyorum.

Söylenen şey kiralayanın, kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğiydi.

Alıntı:

Müdahalenin Men'i yetkisi mutlak etki gösterir ve haksız tecavüz derhal giderilir. 6570 sayılı yasa çerçevesinde Tahliye davası açıp, tahliyeyi sağlamak koşullara bağlıdır ve zordur. Bu anlamda daha az değerlidir.

Burada kast ettiğim şuydu esasında: Malik müdahalenin meni davasını her zaman açabilir. Bu mülkiyet hakkının doğal sonucudur. Ancak kiralayana tanınan "ihityaç nedeniyle tahliye davası açma" hakkı içtihaden tanınmış ekstra bir imkandır. Bunu yazmamın nedeni de şuydu: Kimse malikin elinin kolunun bağlı olduğunu iddia etmemişti


Bkz:

Alıntı:
Yazan Mr. Ergin

Sorunun zor ve zekice olan tarafı burasıdır. Kiralayanın dava hakkı mutlaktır. Yasadan kaynaklanmaktadır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yasayla değil; içtihaden belirlenmiştir. Mülkiyet hakkına dayalıdır.

Hem malik olmayan-kiralayan hem de kiralayan olmayan-malik ayrı ayrı kendileri veya oğulları için, dava açarsa mevzuata göre malik olmayan-kiralayana üstünlük tanımak gerekecektir. Yargıtay bir kararında, kiralayan-malik mecuru 3. kişiye satmış olsa bile, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini belirlemiştir.

Bana göre, yasa hazırlanırken sanki tüm kiralayanların aynı zamanda malik olacağı kabul edilmiş gibi kaleme alınmıştır. Aslında malik olmayan-kiralayanın dava açabilmesi için malikin onayının da aranması gerekmelidir. Aksi takdirde hakkaniyete aykırı durumlar sözkonusu olabilecektir.

İki kardeş düşünelim. Birisi Almanya'da yaşayıp ülkemizde dükkan/ev satın almış olsun. Türkiye'deki kardeş kiralayan sıfatıyla taşınmazı kiralamış olsun. Daha sonra kendi oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açsa ve davanın sonunda kazansa ve oğlu taşınmazda oturmaya başlasa, hukuki sıfatı ne olacaktır? Yani malik olan amcası kendisine tahliye davası açabilecek midir? Bence hayır. Peki fuzuli işgalden dolayı açabilecek midir?

Konu fuzuli işgalden devam etseydi müdahalenin meni davasının açılabileceği zaten oybirliği ile kabul edilecekti O yüzden Yargıtay'ın bu kararında yeni bir açılım olduğunu düşünmüyorum.
Old 16-02-2009, 18:25   #132
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Benim için konu aydınlanmıştır. (Karar için) Teşekkürler Adli Tip!
Old 16-02-2009, 19:52   #133
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Saim
Benim anlayamadığım husus, sizlerin (Suat bey, Engin ve Adli Tip) Yargıtay kararı dışında gösterebildiğiniz yasal bir dayanak ve hukuki bir gerekçenin olmamasıdır.

Zaten ben temelde Yargıtay'ın kararının hatalı olduğunu düşünüyorum ve eleştiriyorum. Ama siz bana Yargıtay kararını getirip, benim düşüncemin aksini ispatlayan delil olarak gösteriyorsunuz. Bu bana göre topu taca atmaktır.
Saim Bey bu mesajınızı okurken çok güldüm. İyi bir espri idi. Ancak sadece 1 (Yazıyla bir) kararı dayanak göstermişiz gibi yazmanıza bir anlam veremedim. Toplam 8 Adet karar(Ki 2 tanesi HGK, bir tanesi İBK)sunmuşuz ama sizi ikna edememişiz. Yargıtay kararı dışında yasal dayanak gösteremediğimizden söz etmeniz ise espri gücünüzü göstermektedir. Yasal dayanağı forumun başında yazmıştık. Yine yazalım. Ki foruma sonradan katılanlara kolaylık olsun.
6570
Alıntı:
Yazan 6570 S.Y
MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,

b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,

c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,

ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,

Tahliye dâvası açabilirler.

Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeğe mecburdur.

Biz ısrarla kiralayanın, malikten başka şahıslar olabileceğini dile getirirken siz ilk başlarda, yasadaki “kiralayan” kavramının malik olarak anlaşılması gerektiğini savundunuz.

Daha nasıl dayanak göstereceğiz. Yasa maddesi çok açık ona rağmen İBK, HGK ve Daire kararları alıntıladık. Ne yapmamız gerekirdi başka…Bu sunulanlara itibar etmiyorsunuz da doktrine mi itibar edeceksiniz.

Yazdıklarınız espri olarak algıladım. Çünkü yasa maddesi açık olmasına ; 8 adet karar sunmamıza rağmen(Yargıtayın konu hakkında yerleşik görüşü olduğunu göstermektedir) bizim tanıdığımız Saim Bey, “Dayanak gösteremediniz” demez. Siz tüm THS tarafından, meslektaş sorularına verdiğiniz cevaplarla takdir edilmektesiniz. Aynı şeyleri ben de düşünmekteyim. İyi bir avukat olduğunuzu, her platformda söylerim. Ama hala “espri değildi” diyecekseniz o zaman sizin deyiminizle



Alıntı:
Yazan Saim
Bunları izah etmek ve savunmak, özel bir maksat güdülmedikçe mümkün değildir

Ayrıca konu hakkında fikirlerinizde değişiklik olduğunu da gözlemlemekteyim. İlk mesajlarınızdan birinde şöyle demektesiniz:

Alıntı:
Aslında gayet açık. Kısır döngü yok. Şöyle düşünelim:

Malik mutlak hak sahibidir. Aslolan, malik'in taşınmazını kendisinin kiraya vermesidir. Ancak çeşitli nedenlerle malik, kira akdine taraf olmayabilir. Böyle bir durumda; yani, kiralayının malik dışında bir başka kimse olduğu durumlarda, kiralayanın "temsil" kuralları temelinde hareket ettiğini farz etmek zorunludur. Aksi takdirde, yetkisiz kişinin malikin de rızası olmaksızın malike ait bir taşınmaz için 3.kişi ile herhangi bir şekilde kira akdi yapması "yetkisiz temsil" nedeniyle geçerli sayılamaz. (BK.38)

Bu itibarla, kiralayan malik değilse, temelde bir yetkiye dayalı olarak akit yapmış olmalıdır. Temsil esasları Borçlar Kanunumuzda kapsamlı olarak düzenlenmiştir. Doğrudan temsil ve dolaylı temsil esasları ortadadır. (BK.32 vd. okuyunuz!)

Ama sonra bakın ne demişsiniz:




Alıntı:
Yazan Saim- 109 no.lu mesaj
Bir taşınmazı malik olmayan kişiler de kirayaverebilir. Bu mümkündür. Malik olmayan kişi, bir başkasının taşınmazını kiraya verebilmesi için;

Ya Malik ile yasal ve hukuki bir ilişkiye dayalı olarak hareket eder,

Ya da hiç bir hukuki yetkisi ve ilşkisi olmadan, tamamen haksız ve hukuksuz olarak hareket eder.

Birinci ihtimalde, yapılan kira kontratı ya temsil, ya kanundan dolayı vekaletsiz iş görme ya da benzeri bir hukuki sözleşme ya da yasal ilişki nedeniyle yapılan akit, Malik hesabına yapılmış olur.

İkinci ihtimalde Kiralayan, malik ile hiç bir hukuki ilişkiye girmemiştir ve fakat taşınmazı bir şekilde kiracı denen kişiye kiralamıştır.Bu zorbalıkla kapıyı kırarak da olabilir, hile ile anahtarı ele geçirmek suretiyle de...

Böyle bir durumda yetkisiz temsil nedeniylle BK.38 dairesinde akit malik'i bağlamaz ise de kiracı iyiniyetli ise, vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde sözleşmenin Malik ile kiracı arasında geçerli sayılmasını kabul etmek gerekir.

Ama daha 10 mesaj geçmişken, bakın bu defa ne demişsiniz:

--

Alıntı:
Yazan Saim-119

Kiralayan kavramı, elbette ki kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesi nedeniyle oluşur. Ve elbette ki kira akdi taraflarını bağlar. Ancak, kira akdinin şeklen oluşması yeterli değildir. Bu akdin konusu olan taşınmazın zilyetliğinin de sürekli biçmde kiracıya devredilmesi icap eder. Kiralayanın bir şekilde başlangıçta bir başkasının mülkiyetindeki taşınmazı kiracıya teslim etmiş olsa da, malikin rızası olmadıkça bu zilyetlik ve şahsi hak bahşeden kira akdi, mülkiyet hakkı sahibine karşı dermeyan edilemez. Kiracının iyiniyetli olmasının mülkiyet hakkına tesir edemeyeceği düşüncesindeyim. Kiracı, kendisini aldatan kiralayana karşı kira akdinden doğan her türlü şahsi taleplerini dile getirebilir.
Nihayetinde aşağıdaki noktaya gelebildiniz:



Alıntı:
Yazan Saim- 121 No.lu mesaj
Bu itibarla herhangi bir kimse bir başkasına ait taşınmazı için pekala bir başkası ile hüküm ve sonuçları kendi üzerinde doğmak üzere kira akdi imzalayabilir ve kendisi kiralayan olabilir. Bu akdin hüküm ve sonuçları doğal olarak taraflarını bağlar.

Siz sürekli fikir değiştirdiğiniz için, Sevgili Adli Tıp ve Engin cevap yazarken “Dediklerinizden şöyle anlıyorum. Doğru mu” mealinde cevaplar yazdılar. Mesajlarınız net değildi.

En sonunda yine tuhaf bir şey yaptınız ve dediniz ki;

Alıntı:
Yazan Saim
Sayın Adli Tip,

Karar için teşekkür ederim. Bu kararı Sayın Suat Bey'e de göstermemiz gerekiyor.

Bu olay neredeyse birebir bizim olayımıza uyuyor. Daha önce ekleseydin de Suat abi sussaydı. Karşı oy'a katılmanızda mahsur yoktur. )


Bizim sunduğumuz 8 (Birini anımsatayım İBK) adet karara itibar etmediniz. Ama karşı oylarla dolu karara itibar ettiniz. Evet, sadece bir karara itibar edebildiniz. Oysa, biz sizi diğer forumlardan da çok iyi tanıyoruz. Spesifik kararlara itibar etmezdiniz. Edenleri de haklı olarak eleştirirdiniz. Hatta size mi ait bilemiyeceğim ama “ Yargıtaycılık” gibi bir kavram yine sizin katıldığınız forumlarda neşet etmişti. Yazı çok uzun olacağı için, son kararın eleştirisine geçmeyeceğim.

Konu hakkında da yazacaklarım bitmedi. Nihayet men’i müdahale konusuna gelebildiniz. Anımsarsanız benim sorum üzerine forum başlarında şöyle demiştiniz:




Alıntı:
Yazan Saim 16 No.lu mesaj
Oğul ile hiç bir kira ilişkisi yoksa (yazılı veya sözlü) oğul zorunlu olarak fuzuli şagildir, diye düşünürüm.
--

Ben ise daha 73 no.lu mesajda şöyle demişim:



Alıntı:
Yazan Ben
Benim sorduğum soruya fuzuli şagil diye cevap verdiniz ya, sizi oradan müdahelenin men'ine götürmeyi düşünmüştüm

Sonunda yine benim dediğime geldiniz. Ama çok ayak direttiniz. Sizin şimdi söylediğinizi ben günler önce söylemiştim.

Son mesajlarda yaptığınız şeyi, günler önce yapmayı istemiştik. Yani “temsil yetkisi” konusunu kapatalım, yasanın eleştirisine geçelim, diye kaç kez yazdım. Malikin haklarını tartışmaya giremedik ki hiç…
Old 16-02-2009, 19:55   #134
Adli Tip

 
Varsayılan Uzun Özet

Saim Abi;

Ben bugünkü kararı eklediğimde tamamını okuyamamıştım. Fakat kararda sizin baştan beri bahsettiğiniz TEMSİLden ve YETKİden bahsedildiği için, müdahalenin meni davasından bahsedildiği için, karşı oyu kapsamlı olduğu için, tartışmaya renk katar diye eklemiştim.

Zira kararın tartışmamıza bire bir uygun olduğunu sanmıyorum. Karar, malikin değişmesiyle ilgili.

Karar gerçekten de sizin düşüncenizi destekleyen bir karar. Lakin bizin düşüncemizin de aksini söylemiyor.

Yüzlerce mesaja yeniden göz attım. Zamanla konu çok dağılmış ve neyin tartışıldığı kaynamış çok defa.

Ancak aşağıdaki mesajları biraz hatırlayalım:


Alıntı:
Yazan Saim Abi 1 nolu mesaj
Sayın Av-Ufuk,

Peki, Kiralayan kendi oğlu için mi ihtiyaç nedeniyle Tahliye davası açacaktır yoksa Malik'in oğlu için mi? özetle: Kim, kimin adına açacaktır?

Ya da şöyle soralım;

Hem Malik'in oğlunun hem de kialayanın oğlunun ihtiyacı varsa ve bu iki şahıs ayrı ayrı kendi oğulları için Tahliye davası açarlarsa, durum nasıl çözülür?


Bu soru bu zamana kadar cevaplanmamış

Sonra...

Alıntı:
Yazan Saim Abi 13 nolu mesaj
Aslında gayet açık. Kısır döngü yok. Şöyle düşünelim:

Malik mutlak hak sahibidir. Aslolan, malik'in taşınmazını kendisinin kiraya vermesidir. Ancak çeşitli nedenlerle malik, kira akdine taraf olmayabilir. Böyle bir durumda; yani, kiralayının malik dışında bir başka kimse olduğu durumlarda, kiralayanın "temsil" kuralları temelinde hareket ettiğini farz etmek zorunludur. Aksi takdirde, yetkisiz kişinin malikin de rızası olmaksızın malike ait bir taşınmaz için 3.kişi ile herhangi bir şekilde kira akdi yapması "yetkisiz temsil" nedeniyle geçerli sayılamaz. (BK.38)

Alıntı:
Yazan Saim Abi 16 Nolu mesaj
Kiralayan malik değilse ve bu haliyle tahliye davası açıp, işyerini tahliye ettirmişse, böyle bir durmda;

Bir önceki malik-kiralayan temel ilişkisindeki temsil esasları malik tarafından "kaldırılmadıkça", (BK.34) kiralayanın temsil yetkisi devam eder.

Kiralayan baba; oğlu ile yazılı veya şifahi bir kira akdi yapmış (ve oğul kira ödemekte ise,) kira akdi geçerlidir. Oğlu ile şifahi ya da yazılı bir akit yapıldığı halde, oğul kira da ödememekte ise, malik, kiranın kendisine ödenmesini bir ödeme mahalli göstererek ihtar edip, öedenmezse temerrüt nedeniyle taşınmazdan tahliyesini isteyebilir...

Oğul ile hiç bir kira ilişkisi yoksa (yazılı veya sözlü) oğul zorunlu olarak fuzuli şagildir, diye düşünürüm.

Alıntı:
Yazan Saim Abi 31 No'lu mesaj
Öncelikle Borçlar Kanununun bazı temel hükümlerini zikretmem gerekiyor. Bildiğiniz gibi bir kimse bir başkasının malını kiraya verebilmek için mutlaka temsil yetkisine haiz olması veyahut temsil yetkisi bulunmamış olsa da sonradan mal sahibinin işleme icazet vermesi (rıza göstermesi) gerekir ki akit geçerli olsun! Aksi takdirde yoldan geçen birisi bir şekilde bir kiracı bularak ve hatta kira kontratı yapıp, sizin veyahut bizim taşınmazımızı da kiraya verebilirdi. (BK.38)
……

Şunu hiçbir zaman unutmamak gerekir:

Aslolan maliktir. Malik olmayan kiralayan, malikin temsilcisidir. Bunun aksini hukuki temelde iddia etmek mümkün değildir. 6570 sayılı yasada zikredilen kiralayan, malik olan veyahut malik adına ve hesabına ya da kendi adına malik hesabına hareket eden kiralayandır! ! Yoksa maliklerin malını mülkünü hiç bir temsil ilişkisi de olmadan, kafasına göre kiraya veren sarıçizmeli -ve hatta muhtemelen iri kıyım- Mehmet Ağa değildir!

Ben böyle düşünüyorum.

Alıntı:
Yazan Saim Abi 34 No'lu Mesaj
Yetkisiz temsil halinde kira akdinin geçersiz olması temsil hükümlerinin zorunlu bir sonucudur ve gerekli özeni göstermeyen kiracı bakımından bunun sonuçlarına katlanmak da normal olmalıdır. Esasen bilindiği üzere temsil yetkisinin yazılı olması da gerekmez. Halin icabı bu gibi hallerde kiracıyı korumak için yeterlidir. Halin icabı kiracıyı haklı göstermeyecek durumda ise zaten kiracı bunun sonucuna katlanmak zorundadır.

Diğer yandan yine bana göre; eğer malik olmayan kiralayanın kendi oğlunun ihtyacı için tahliye davası açıp, kiralananı da mecburen oğluna tahsis ederse bu durumda başlangıçta var olmayan bir yetkiye, salt kiralayan sıfatı nedeniyle sahip olmuş olacaktır. Malik, temsil yetkisi verirken bu yetki ile, kira akdi yapılarak kiracıya tahsis edimesini ve buradan bir kira geliri elde etmeyi amaçlamaktadır. Temsil yetkisi, bu yetkinin sınırları içinde geçerlidir. Malik, başlangıçta bu yetkinin sınırlarının kanunun bir lafzi nedeniyle -kendiliğinden- genişletilmesini arzu etmemektedir ve belki de genişleyeceğini bilse bu yetkiyi kiralayana asla vermeyecektir. Malik olmayan kiralayanın -salt Kiralayan sıfatı nedeniyle-,malikin haklarına onun rızası hilafına sahip olmaması icap eder, düşüncesindeyim.

Alıntı:
Yazan Saim Abi 36 No'lu Mesaj
Siz, kiralayanın kiraya veren olacağını ve bu itibarla kira akdinin ancak tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurabileceğini, -bir başkasının taşınmazı bakımından- kiralayan olmak için temsil ilişkisine de (bazan) gerek olmadığını belirtiyorsunuz. Bu yaklaşım hatalı sayılamaz ancak kanaatimce eksik sayılabilir. Çünkü, öncelikle bu iddiada kiralayanın mecura nasıl zilyet olduğunu ve hangi yetki ile kira akdi imzaladığını izah etmemektesiniz. Bu düşünce kabul gördüğü takdirde herhangi bir kimse, herhangi bir taşınmazı bir yetkiye de gerek kalmaksızın bir başkasına kiralayabilir. yeter ki taşınmazın anahtarını elde etmiş olsun ve kiracıya teslim etmiş olsun! Misal: Boyamak için anahtarı teslim ettiğiniz boyacının, kiralayan olması gibi...

Bu durumda malikin mülkiyet hakkı, hiç bir hukuki temele dayanmaksızın "kira akdinde -hangi yetki?- kiralayan sıfatı ile" taraf olan kişi tarafından sınırlandırılmış olur ki bunun Anayasal mülkiyet hakkına tecavüz olacağı açıktır, düşüncesindeyim.

Alıntı:
Yazan Saim Abi 47 No'lu Mesaj
Not: Kiralayan her zaman malik olmak zorunda değildir ancak kiralayan gökten zembille inip kiralayan olmamıştır. Sahipli mallar bakımından kiralayan olabilmek için Malik ile hukuki bir ilişkiye ihtiyaç vardır!

Alıntı:
Yazan Saim Abi 52 No'lu Mesaj
Ben tekrar yazmak zorundayım ki, bir malın sahibi varsa yetkisi olmayan bir başkası onu kiraya veremez!



Ta ki 52. mesaja kadar
siz kira sözleşmesinin GEÇERSİZ olacağını belirtmişsiniz.

************


Alıntı:
Yazan Saim Abi 62 No'lu Mesaj
Elbette ki iki kişi arasında imzalanan sözleşmeler emredici hukuk kaidelerine (BK.20) aykırı olmadıkça taraflarını bağlar ve taraflar, taraf ehliyetine haiz ise, sözleşme mutlak suretle geçerli olur.

Sözleşmenin geçerli olarak kurulması, diğer tarafa bildiğin gibi şahsi talep hakkı bahşeder.

hal böyle olmasına rağmen, geçerli bir sözleşme ile bir edim yükümlenen kişi, sözleşme konusunun kendisine ait olmaması nedeniyle edimini ifa edemeyedebilir ve bu durumda sözleşme dairesinde diğer akide karşı sorumlu olabilir...

Bunlar farklı şeylerdir.

Bakınız BK.38. madde yetkisiz temsili düzenler ve temsil olunanı akdin bağlamayacağını ortaya kor. Mal benimse ve ben malı sözleşme beni bağlamadığı için teslim etmiyorsam siz yetkisiz temsil ile benim malımı sözleşme konusu yapıp, başkasına teslim edemezsiniz ki ben bunu ifade etmek istiyorum.

62. Nolu mesajda, yetkisiz malikin yaptığı kira sözleşmesinin geçerli olduğunu fakat bu kira akdinin maliki bağlmayacağını belirtmişsiniz.
Son sunduğumuz Yargıtay kararı bu savınızı destekliyor. Bence de, bu sözleşme malik tarafından rıza gösterilmedikçe maliki bağlamaz.


Alıntı:
Yazan Saim Abi 81 No'lu Mesaj
Konu, ek sorularla yahut ilgisiz konulara girilerek epeyce dağıtıldı.

Esas itibariyle tartışılması gereken husus;

Malik olmayan kiralayan'ın kendisi, eşi veya çocuğunun mesken yahut işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracı aleyhinde Tahliye Davası açması halinde, Malik'in de aynı zamanda kendisi, eşi veya çocuğunun benzer ihtiyacı için talepte bulunması durumunda, sorun nasıl çözülecektir?

Malik olmayan kiralayan'ın, Malik'e karşı hukuki durumu nedir?

Sanırım bu sorunuz da halen cevaplanmamış.


Alıntı:
Yazan Saim Abi ... mesaj
Kiralayan, kira akdinin konusu olan kiralanaın kullanımını kiracıya kira müddeti boyunca sağlama yükümlülüğünü, "Malik izin vermeyeceği için" (Müdahalenin men'i ve isthkak davaları nedeniyle) yerine getiremeyecektir

Bu son mesajınız bence sizin baştan beri üzerinde durduğunuz ihtimal. Oysa bizim söylediğimiz diğer ihtimal. Yani kararlara da konu olduğu üzere, ya kiralayan kira müddeti boyunca kiralananın kullanımını kiracayıca sağlarsa? Burada kiralayan borcunu yerine getirdiği için, kiracıdan yasadan kaynaklanan tüm haklarını talep edebilir.



Netice itibariyle,

Bence de kira akdinin kiralayan ve kiracıyı bağlayıcığı hususunda uzlaşma sağlanmış durumda.

Diğer hususlara da, (müdahalenin meni, fuzuli şagil, ihtiyaç nedeniyle tahliye, malikin oğluyla, kiralayanın oğlunun ihtiyaçları vs...) tartışılır mı bu saatten sonra bilmem.

Saygılarımla,


Not:
Bu foruma uzmanlık alanım olmayan bir konuyla ilgili olduğu için ve çok sevdiğim saydığım Abilerimin hemfikir olamadıkları bir konu olduğu için baştan beri girmekte tereddüt etmiştim. Ama sadece tereddüt ettiğimle kaldım Güzel bir fikir cimnastiği oldu bence. Engin'in mesajına atfen yazıyorum: umarım bu forum bir kırgınlığa sebep olmamıştır. Benim kırdığım üzdüğüm birisi olduysa peşinen özür dilerim.
ÖNERİ: Bence bu hususu yüzyüze değerlendirelim ilk fırsatta. Rakıyla, muhabbetle.

THS 1. Malik Olmayan Kiralayan Buluşması.
Bu konuya mesaj yazmaları ve İstanbul'da olmaları hasabiyle,
Saim Abi, Cengiz Abi, Admin, Suat Abi, Engin ve Ben.
Old 16-02-2009, 20:09   #135
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Sevgili Adli Tip,

Ben şunu başından beri söylüyorum: Kira akdi, malikin rızası olmadıkça malik açısından geçersizdir. Kira akdi tarafları için geçerlidir. Hal böyle olmasına rağmen malik için geçersiz olan kira akdinin, şeklen tarafları arasında geçerli olmasının Malik için bir manası yoktur. Çünkü Malik, müdahalenin men'i suretiyle iracıyı çıkarabilir.

Ben bunu başından beri aynı şekild söylüyorum. Konu belirttiğin gibi değişik sorularla ve farklı açılardan sorulduğundan, Malik bakımından verdiğim "kira akdi yetki olmaığı sürece geçersizdir..." cevabını bir sonraki soru veya olayda "kira akdi tarafları için geçerlidir..." dememi farklı yorumlaman, sorunun ve verdiğim o anki cevabın zemininin farklı olmasındandır. Yoksa söylediğim şey aynıdır.

Bir tek (yanlış hatırlamıyorsam) 19 nolu mesajımda çelişkil ifade kullandığımı düşünüyorum ki o da kracının iyiniyetli olması hali ile ilgiliydi. Düzeltiyorum o mesajımı.

Not: Toplantı teklifin bence de süper.
Old 16-02-2009, 20:21   #136
Av.Ufuk Bozoğlu

 
Mutlu Merhaba,

Alıntı:
Hem Malik'in oğlunun hem de kialayanın oğlunun ihtiyacı varsa ve bu iki şahıs ayrı ayrı kendi oğulları için Tahliye davası açarlarsa, durum nasıl çözülür?


Alıntı:
Bu soru bu zamana kadar cevaplanmmış

Cevaplandı aslında, kiralayanın sözleşmesel hakkı önceliklidir diyenler için kiralayanın oğlu için açtığı davası kabul edilir,

Maliğin mülkiyet hakkı önceliklidir diyenler için, malikin oğlu için açtığı dava kabul edilir.


Geçiyordum uğradım, bakalım sitemizin abileri, kardeşleri, oğulları iyiler mi dedim

Yeni bir kitap yazıyorum bu arada, Oğullar ve Kiralar /Ufukyev )
Old 16-02-2009, 20:24   #137
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan av-ufuk
Cevaplandı aslında, kiralayanın sözleşmesel hakkı önceliklidir diyenler için kiralayanın oğlu için açtığı davası kabul edilir,

Maliğin mülkiyet hakkı önceliklidir diyenler için, malikin oğlu için açtığı dava kabul edilir.


Geçiyordum uğradım, bakalım sitemizin abileri, kardeşleri, oğulları iyiler mi dedim

Yeni bir kitap yazıyorum bu arada, Oğullar ve Kiralar /Ufukyev )

Evet, gayet güzel bir tespitte bulunmuşsunuz. Bu kadar!
Old 16-02-2009, 20:32   #138
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Bir de şu hususu vurgulamadan geçmemeliyim. THS'de, Sevgili Suat Ergin ile sevgili Admin'in Kira hukuku ile ilgili olarak çok donanımlı olduklarını bilen ve üyelere de onların görüşünü de almalarını öneren birisiyim.

Ancak bu konu sadecekira hukuku ile ilgili ve onunla sınırlı değil. İçinde Eşya hukuku ve Borçlar hukukunun (sözleşmeler), temsil ve kira ile ilgili genel hükümleri de bolca mevcut.
Old 18-02-2009, 17:06   #139
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Ortalık biraz durulduğuna göre ben devam ediyorum. Henüz 20 inci mesaj yazılmamışken, yazmak istediğim şeyleri yazayım. Yasa maddesi açıkça “kiralayan” dediğine göre, kimdir bunlar, sorusuna geçelim artık.

1- KİMLER KİRALAYAN OLABİLİR:

1.1. Malik : Malikin kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalamasında ihtilaf yoktur.
1.2. Temsilci: Bir kişi maliki temsilen, kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir(Malik olmamasına rağmen).
1.3. Vekaleten: Bir kimse malikin vekili olarak, kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir(Malik olmamasına rağmen)..
1.4. İntifa Hakkı Sahibi: Bir kimse intifa hakkı sahibi ise, malik olmasa da kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir
1.5. Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip hissedarlar: Bunlar da taşınmazın tamamına sahip olmasalar da, kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir.
1.6. Diğer kişiler: Saim Bey’in boyacısı, Sayın Av.Armağan Konyalı’nın emlakçısı v.s gibi vekaletsiz işgörenler.

Benim tespit edebildiğim “kiralayan” olabilecek kişiler bunlardır. Şimdi bunlardan bazılarını ele alalım.

Temsilci:

Saim Bey ısrarla kiralayan malik değilse, aralarında mutlaka bir akdi ilişki bulunmalıdır, demektedir. Kiralayan ancak “temsil yetkisini” kullanarak mecuru başkalarına kiraya verebilir. Ben temsilcinin daha çok tüzel kişiliği temsil ederek, kiraya verebileceğine inanmaktayım. Ancak Saim Bey, B.K. 32 ve devamı maddeleri gereğince böyle bir şeyin olabileceğini savunmaktadır. Ancak vekalet ilişkisi varsa, içinde temsil hükümlerini de barındıracağından bu konuda tatmin oldum, diyemem.

Ama neticede, yukarıda da yazdığım gibi. temsil yetkisi ile kiralayan olunabilir. Ancak Saim Bey’in ve bazı katılımcıların ısrarla vurguladığı “kiralayan ya maliktir, ya da ortada bir temsil ilişkisi vardır” tezine (bugüne kadar yaptığım ve az sonra yapacağım açıklamalar ışığında) şiddetle karşı çıkıyorum. Bütün kira ilişkilerinde kiralayan yetkili temsilci olmak zorunda değildir. Benim rastladığım kararlarda, temsil yetkisine dayanarak bir sözleşme yapılırsa, hak ve borçların tamamı temsil olunana geçmektedir. Hemen belirteyim ki kira konusu ile ilgili böyle bir karar bulamadım. Daha çok istisna akdi ile ilgili kararlar…Böyle kabul edilecek olursa, kiralayan kendi adına dava açamayacaktır. Temsil edilen adına açabilecektir. Ancak yasa maddesine bakıldığında bazı davaların ancak kiralayan tarafından açılabildiğini görmekteyiz. Örneğin tahliye taahhüdüne dayalı olarak yapılan takip ve davayı ancak kiralayan sıfatı olan açabilecektir. Saim Bey bu sıkıntıyı nasıl aşacaktır? Yine kiracının açacağı dava kime karşı açılacaktır? Temsil yetkisi hükümleri geçerli ise, malike açılması gerekecektir.

Bence Saim Bey’in en büyük yanılgısı budur. Bütün kira ilişkilerini temsil yetkisi konusuna indirgemiştir.

İntifa Hakkı Sahibi:

Kuru mülkiyet kendisine ait olmamasına rağmen, intifa hakkı sahibi de kiralayan sıfatıyla sözleşme yapabilmektedir. Bu hususta bir ihtilaf olmamasına rağmen, Saim Bey’in bu durumu kabullenmiş bulunması, inandığı teoriye ters düşmektedir. Çünkü intifa hakkı sahibi, kimseyi temsil etmemektedir. Malik ile aralarında akdi bir ilişki de bulunmamaktadır.

Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip hissedarlar:

Bir taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olan hissedarları da, kiralayan sıfatıyla sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme diğer hissedarları da bağlamaktadır. Burada da” kiralayan mutlaka malik olmalı veya akdi ilişkiye dayanarak onu temsil etmeli” görüşü geçerli değildir. Kiralayan olan hissedarlar bırakın akdi ilişkiyi, tam tersine diğerleriyle genellikle husumet halindedir.

Vekaleten :

Bir kimse vekaleten bir başkasına ait taşınmazı kiraya verebilmektedir. Bu konuda da ihtilaf yoktur. Bu kişi de sadece kiralayan sıfatını taşıyabilecek kimselerden birisi olabilir. Kiralayanla olan ilişkisi temsil hükümlerini de içerir. Dava , malik adına veya aleyhine açılacaktır.

Diğer kişiler:

Bu kişiler çeşitli sebeplerle kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilecektir. Kiracı ve kiralayan arasında geçerli bir sözleşme olacaktır. Ancak Saim Bey ve Sayın Av. Armağan Konyalı’nın örnekleri uç örneklerdir. Boyacıya anahtar verildikten sonra onun da mecuru kiraya vermesi ve malikin de buna uzun süre ses çıkarmaması hayatın olağan akışına pek uygun değildir. Yine de böyle bir sözleşme varsa taraflar arasında geçerli olacaktır.

Ancak yargı kararlarına da girmiş hayatın akışına uygun örnekler vermek gerekirse birkaç örnek sıralayalım:

Benim bir müvekkilim tam 15 yıl sonra, oturduğu evin kendisine ait olmadığını öğrenmiştir. Elinde harici sözleşme ve tapu da vardır. Hisseli bir arsa göstermişler, içinde de bir ev bulunmaktadır. Müvekkil zamanla bir ev daha yapmıştır. Ancak Belediye İmar-ıslah planı yapınca, kör badem gözlü olmuş asıl tapu malikleri ortaya çıkmıştır. Meğer müvekkilin elindeki tapu ise boş bir arsaya aitmiş. Olayın forum konusuyla ilgisine gelince…Müvekkil tapu sahibiyle akdi ilişki ve temsil yetkisi de olmamasına rağmen, evlerden birisini kiraya vermiş olsaydı akit geçersiz mi olacaktı?

İkinci örnek, Hazine arazisine yapılan gecekonduları biliyorsunuz. Bunların bazılarında kiracı oturmaktadır. Pekiyi Saim Bey, onlar da kiralayan kimdir? Hazine mi?

Üçüncü örnek…Müvekkiller murisin ilk eşinden olma çocuklarıdır. Diğer mirasçılar, sağ kalan eş ve diğer çocuk. Miras hisseleri her birinin ¼ olduğu için, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanamamaktadır. Buna rağmen sağ kalan eş hakkı olduğuna inanarak, murisin ölümünden sonra bazı kiracılarla sözleşme yenilemiştir. Taraflar arasında geçersiz midir? Tabii ki, geçerlidir. Zaten 1 yıldır kira paraları eş tarafından tahsil edilmiştir. Ancak durumu yeni öğrenen müvekkiller bize gelince, kiracılara ihtar çekerek sözleşmenin geçersiz olduğunu işyerini boşaltmalarını ihtar ettik. Yakın zamanda tahliye davası açacağız. Bunu niye anlattım? Admin, Engin, Adli Tip ve ben baştan itibaren kiralayanın malik dışında kişiler olabileceğini savunurken bu gibi masumane durumların olabileceğini, ancak malikin haklarının elinden alınmadığını, gerektiğinde müdahale edebileceğini savunduk.

Diğer kişilere daha çok örnek verebiliriz. Ama bence gerek yok. Saim Bey ???

2- 6570 SAYILI YASA’nın 7/b-c MADDESİNİN ELEŞTİRİSİ:
Bu foruma yazdığım ilk mesajımı yeniden anımsatmak istiyorum:



Alıntı:
Yazan Ben 9 No.lu mesajdan
Hem malik olmayan-kiralayan hem de kiralayan olmayan-malik ayrı ayrı kendileri veya oğulları için, dava açarsa mevzuata göre malik olmayan-kiralayana üstünlük tanımak gerekecektir. Yargıtay bir kararında, kiralayan-malik mecuru 3. kişiye satmış olsa bile, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini belirlemiştir.

Bana göre, yasa hazırlanırken sanki tüm kiralayanların aynı zamanda malik olacağı kabul edilmiş gibi kaleme alınmıştır. Aslında malik olmayan-kiralayanın dava açabilmesi için malikin onayının da aranması gerekmelidir. Aksi takdirde hakkaniyete aykırı durumlar sözkonusu olabilecektir.
Saim Bey’in düşüncesine karşı çıkarken mevzuatı, Yargıtay kararlarını ve uygulamayı dayanak yapmıştım. Yoksa yasanın hazırlanış biçimine itirazım olmadığından değil…Zaten forumdaki ilk mesajımda da ( c) bendinin hakkaniyete(Dolayısıyla ( b) bendinin de) aykırı durumlar yaratabileceğini yazmışım. Gerçekten de kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi yasadan kaynaklanan bir durumdur. Malike ise bu hak içtihaden tanınmaktadır. Kiralayan, malikin haberi dahi olmadan, kendi oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açabilecektir. Kiralayanın ve malikin aynı anda dava açmasını bir kenara bırakalım. Kiralayanın açtığı dava sonucunda mecurda kendi oğlu oturacağından sözleşme yapmaları eşyanın tabiatına aykırıdır. Bu durumu öğrenen ve rıza göstermeyen malik ne yapacaktır? Saim Bey önce fuzuli şagil dedi, sonra müdahalenin men’i dedi. Fuzuli şagil olmaz. Müdahalenin men’i olabilmesi için mecurda haksız yere oturulması gerekmez mi? Oysa oğulun elinde mahkeme ilamı bulunmaktadır. İlam onun ihtiyacı için tesis edilmiştir. O halde???
Malik ecrimisil isteyebilecek midir?

Bir başka sorum daha var. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracı cebri icra yoluyla mecuru boşaltırsa, mecur 3 yıl kiraya verilemez. Malik müdahalenin men-i davasını kazansa, yine kiraya veremeyecek midir?

Bir sorum da doğrudan Saim Bey’e olsun. Saim Bey, elinde kontrat olan müvekkil adayı ofisinize geldi, diyelim. Bir iş hanının kiralayanı olsun. Kontrata baktınız onun ismi yazılı.Sözleşmede 1 aylık kira ödenmezse diğerleri muaccel olacak hükmü bulunmaktadır. Kira süresi 10 yıllık olsun, bakiye kira dönemi de 5 yıl olsun. Aylık kira 100.000 USD olsun. Kiracı dolardaki artış nedeniyle şifahi olarak kira parasının TL’ye çevrilmesini istemiş ve kiralayan red etmiş olsun. Kiracı da bu sebepten 2 ay üst üste kira aylıklarını yatırmamış olsun. Kiralayan banka hesap cüzdanını size göstermiş ve durumun aynen anlattığı gibi olduğunu tespit etmiş olun.

Soru: Kiralayana “malik misin”, “değilsen temsil yetkin var mı” diye sorar mısınız? Bir an için müvekkilinizi kırmayı göze alarak sorduğunuzu düşünelim. Gelen olumsuz yanıt üzerine ne yaparsınız? Davayı yine de üstlenir misiniz? Yoksa bana mı gönderirsiniz?
Old 19-02-2009, 13:02   #140
korayoz

 
Varsayılan

Bence herkes birbirini yanlış anlamış. Aslında hepimizin görüşü aynı yönde
Old 19-02-2009, 13:13   #141
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan korayoz
Bence herkes birbirini yanlış anlamış. Aslında hepimizin görüşü aynı yönde

Yapmayın Sayın korayoz...Günlerce farklı şeyler söyledik. Nasıl hepimizin görüşü aynı olabilir. Saim Bey'in yukarıda yarım bıraktığı mesaja göre, galiba görüş ayrılığımız devam etmekte...
Old 19-02-2009, 14:46   #142
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Suat Bey, bu tartışma başladığından bu yana belki ilk defa derli toplu düşüncelerini yazmış bulunyor. Teşekkür ederiz.
Önce Suat beyin son açıklamasından önemli olan paragrafını hemen aşağıya alıp, sonra kendi düşüncelerimi yazmak istiyorum:

Alıntı:
Temsilci: Saim Bey ısrarla kiralayan malik değilse, aralarında mutlaka bir akdi ilişki bulunmalıdır, demektedir. Kiralayan ancak “temsil yetkisini” kullanarak mecuru başkalarına kiraya verebilir. Ben temsilcinin daha çok tüzel kişiliği temsil ederek, kiraya verebileceğine inanmaktayım. Ancak Saim Bey, B.K. 32 ve devamı maddeleri gereğince böyle bir şeyin olabileceğini savunmaktadır. Ancak vekalet ilişkisi varsa, içinde temsil hükümlerini de barındıracağından bu konuda tatmin oldum, diyemem. Ama neticede, yukarıda da yazdığım gibi. temsil yetkisi ile kiralayan olunabilir. Ancak Saim Bey’in ve bazı katılımcıların ısrarla vurguladığı “kiralayan ya maliktir, ya da ortada bir temsil ilişkisi vardır” tezine (bugüne kadar yaptığım ve az sonra yapacağım açıklamalar ışığında) şiddetle karşı çıkıyorum. Bütün kira ilişkilerinde kiralayan yetkili temsilci olmak zorunda değildir. Benim rastladığım kararlarda, temsil yetkisine dayanarak bir sözleşme yapılırsa, hak ve borçların tamamı temsil olunana geçmektedir. Hemen belirteyim ki kira konusu ile ilgili böyle bir karar bulamadım. Daha çok istisna akdi ile ilgili kararlar…Böyle kabul edilecek olursa, kiralayan kendi adına dava açamayacaktır. Temsil edilen adına açabilecektir. Ancak yasa maddesine bakıldığında bazı davaların ancak kiralayan tarafından açılabildiğini görmekteyiz. Örneğin tahliye taahhüdüne dayalı olarak yapılan takip ve davayı ancak kiralayan sıfatı olan açabilecektir. Saim Bey bu sıkıntıyı nasıl aşacaktır? Yine kiracının açacağı dava kime karşı açılacaktır? Temsil yetkisi hükümleri geçerli ise, malike açılması gerekecektir. Bence Saim Bey’in en büyük yanılgısı budur. Bütün kira ilişkilerini temsil yetkisi konusuna indirgemiştir.

Suat Bey, değerli üyeler;
Kiralayanın malik olmadığı durumlarda, kiralayana değil, malik'e ait bir taşınmaz kiralanmaktadır. Başka bir ifade ile kiralanan mecur, kiralayana değil, malik'e aittir. Sanıyorum bu durum Suat bey tarafından da kabul edilecektir.
O halde malik'in mülyetindeki taşınmazı üzerinde bulunan haklarını -öncelikle- incelemek gerekecektir.
Bilindiği üzere Mülkiyet hakkı, Yeni Türk Medeni Kanununun (683-778). maddelerinde düzenlenmiş olup, özellikle 704-761. maddeler arasında ise konumuzla direkt ilgili "taşınmaz mülkiyeti" esasa bağlanmştır. Medeni Kanunun taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler incelendiğinde açıkça görülür ki, mülkiyet hakkı sahibine mutlak yetkiler vermektedir. Anayasamızın 35. maddesi mülkiyet hakkının anayasal niteliğine vurgu yapıp, güvence altına almış ancak mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceğini de açıkça belirtmiştir. Bu bağlamda YMK. nun 683. maddesinde sınırları çizilen mülkiyet hakkının sahibine hangi genel yetkileri verdiğine baktığımızda aynen şu şekilde bir düzenlemeye rastlarız:
Alıntı:
Medeni Kanun MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

O halde malik, -hukuk düzeninin sınırları içinde sahibi olduğu - malı üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir, kullanma, yararlanma gibi haklarını istediği gibi kullanabilir. İkinci fıkraya göre de, malına haksız yere el atan kişilere karşı istihkak davası ve müdahalenin men'i davası açabileceğini ortaya koymuştur. Bu fıkrada önem arzden husus, el atmanın "haksız" olması halinin değerlendirilmesinde yatmaktadır. Haksız el atmak malik açısından önem arz eder. Yani el atan kişi malik veya malik'in yetki verdiği kişiler ile hukuki bir zeminde ilişki içinde değilse, malik bakımından haksız el atan konumundadır. Somut olayımızda olduğu gibi malik veya malik'in yetki verdiği kişiler dışında, ilgisiz bir kişi ile hukuki zeminde kiracının anlaşmış olması, kiracıyı malik'e karşı "haklı" bir nedene dayalı mala el atan konumuna getirmeyecektir.
Bu husus Prof. Dr. Şeref Ertaş'ın,-Seçkin Yayınlarından çıkan 4. bası ve Şubat-2002 Tarihli- "Yeni Medeni Kanun Hükümlerine göre eşya hukuku isimli kitabının 206. sayfasında "istihkak davası" başlığı altında bir örnekle de açıklanmış ve yetkisiz bir başkası ile olan akdi kira ilişkisinin malik'e karşı ileri sürülemeyeceği ve bu durumun, kiracının malike yöneltebileceği "haklı" bir sebep olarak değerlendirilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur.
Bu hesapla, malik kendisi ile veya temsilcisi ile anlaşmamış olan ve buna rağmen mala el atan kişilere karşı mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm haklarını ileri sürebilecektir ve bu temelde haksız el atmanın sona erdirilmesini de talep edebilecektir. Yetkisiz kişi ile kiracı arasında imzalanan kira akdinin malik'e karşı etkisi olmayan bir kira akdi olacağı, yetkisiz kişi ile kiracı arasındaki akdi ilişkinin kendileri (tarafları" arasında geçerli olacağı, fakat malik'in müdahalenin men'ini isteyerek kiracıyı kiralanandan çıkartabileceği çok açık bir şekilde ortadadır. Tüm bu açıklamalarda göstermektedir ki; malik veya malik'in yetki verdiği kişiler ile kira akdi yapılmadığı veyahut malik'in yetkisiz kiralayanın işlemine icazet vermediği hallerde, kira akdi malik'e karşı ileri sürülemeyecektir. Bu itibarla malik bakımından geçerli ve bağlayıcı bir kira akdinden bahsedilmesi için, kiralayanın ya doğrudan malik olması yahut kiralayanın malik olmadığı hallerde ise malik'in yetkilendirdiği veyahut sonradan işlemine icazet vererek kendisi bakımından geçerli kıldığı bir kişinin olması gerekir. Bu kişi temsilcidir. Ben bunu başından beri dile getirdiğim halde, olayı salt kira akdi olarak gören, eşya hukukunun emredici hükümlerini görmezden gelen Suat Bey'e bir türlü anlatamadım. Bu nedenle, kiracı ister iyi niyetli olsun isterse kötü niyetli olsun, bu durum tapulu malın malik'ine karşı ileri sürülemez. Yukardan beri yapılan tüm açıklamalarım tapulu mülkiyet için geçerlidir. Bu açıklamalarımın diğer soruları da cevapladığı kanaatindeyim ve bu nedenle lüzumsuz ayrıntılara girmeye gerek duymuyorum.
Old 19-02-2009, 15:05   #143
Engin Özoğul

 
Varsayılan

Görüş ayrılığı yaratan iki nokta şuydu diye hatırlıyorum:

BİR... Malik ile kiralayan arasında meşru bir hukuki ilişki yoksa kira sözleşmesi geçersizdir.

İKİ... Malik ile arasında herhangi bir hukuki ilişki olmamasına rağmen taşınmazı kiraya veren kiralayan, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.

Birinci görüş ayrılığı esasında bir anlaşmazlıkmış. Bu aşıldı anladığım kadarıyla. Saim Abi de kira sözleşmesinin geçerli olduğunu fakat maliki bağlamayacağını ifade etti. Ben Saim Abi'nin kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu ifade ettiğini sanmıştım. Ama öyle değilmiş. Esasında kimse de bu sözleşmenin maliki bağlayacağını ifade etmemişti.

İkinci görüş ayrılığı ise henüz aşılmış değil
Old 19-02-2009, 15:13   #144
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Engin Özoğul

İKİ... Malik ile arasında herhangi bir hukuki ilişki olmamasına rağmen taşınmazı kiraya veren kiralayan, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.

.

İkinci görüş ayrılığı ise henüz aşılmış değil

Engincim,

Birincisi, Kira söözleşmesi malik'i bağlamıyorsa, kiracı o mecur üzerine malik'e karşı hiç bir iddia dile getiremez ve malik onu müdahalenin men'i temelinde çıkarır. Çünkü aralarında bağlayıcı bir akit yoktur.

Böyle bir durumda malik olmayan kiralayan -kendi veya eş ya da çocuğunun ihtiyacı için- zaten tahliye davası açamaz! Çünkü malik'i bağlamayan bir sözleşmeye bağlı olarak konusu olmayan bir şeyin tahliyesi de olamaz.
Old 19-02-2009, 15:25   #145
Engin Özoğul

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Saim Abi
Birincisi, Kira söözleşmesi malik'i bağlamıyorsa, kiracı o mecur üzerine malik'e karşı hiç bir iddia dile getiremez ve malik onu müdahalenin men'i temelinde çıkarır. Çünkü aralarında bağlayıcı bir akit yoktur.

Abi bu görüşüne hiç itiraz edilmedi ki.


Alıntı:
Yazan Saim Abi
Böyle bir durumda malik olmayan kiralayan -kendi veya eş ya da çocuğunun ihtiyacı için- zaten tahliye davası açamaz! Çünkü malik'i bağlamayan bir sözleşmeye bağlı olarak konusu olmayan bir şeyin tahliyesi de olamaz.

Bu noktada derin görüş ayrılığının devam ettiğini söylemiştim Abi
Old 19-02-2009, 15:27   #146
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Arkadaşlar katılan herkese teşekkürler. Benden bu konu için bu kadar.
Old 19-02-2009, 16:00   #148
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Engin Özoğul
Hagi'nin jübilesi gibi oldu Abi

Evet, ama ben hala halı sahada oynuyorum birazdan yine oynayacağım.
Old 19-02-2009, 17:34   #149
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Saim
Suat Bey, bu tartışma başladığından bu yana belki ilk defa derli toplu düşüncelerini yazmış bulunyor. Teşekkür ederiz.
Önce Suat beyin son açıklamasından önemli olan paragrafını hemen aşağıya alıp, sonra kendi düşüncelerimi yazmak istiyorum:


Suat Bey, değerli üyeler;
Kiralayanın malik olmadığı durumlarda, kiralayana değil, malik'e ait bir taşınmaz kiralanmaktadır. Başka bir ifade ile kiralanan mecur, kiralayana değil, malik'e aittir. Sanıyorum bu durum Suat bey tarafından da kabul edilecektir.
O halde malik'in mülyetindeki taşınmazı üzerinde bulunan haklarını -öncelikle- incelemek gerekecektir.
Bilindiği üzere Mülkiyet hakkı, Yeni Türk Medeni Kanununun (683-778). maddelerinde düzenlenmiş olup, özellikle 704-761. maddeler arasında ise konumuzla direkt ilgili "taşınmaz mülkiyeti" esasa bağlanmştır. Medeni Kanunun taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler incelendiğinde açıkça görülür ki, mülkiyet hakkı sahibine mutlak yetkiler vermektedir. Anayasamızın 35. maddesi mülkiyet hakkının anayasal niteliğine vurgu yapıp, güvence altına almış ancak mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceğini de açıkça belirtmiştir. Bu bağlamda YMK. nun 683. maddesinde sınırları çizilen mülkiyet hakkının sahibine hangi genel yetkileri verdiğine baktığımızda aynen şu şekilde bir düzenlemeye rastlarız:

O halde malik, -hukuk düzeninin sınırları içinde sahibi olduğu - malı üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir, kullanma, yararlanma gibi haklarını istediği gibi kullanabilir. İkinci fıkraya göre de, malına haksız yere el atan kişilere karşı istihkak davası ve müdahalenin men'i davası açabileceğini ortaya koymuştur. Bu fıkrada önem arzden husus, el atmanın "haksız" olması halinin değerlendirilmesinde yatmaktadır. Haksız el atmak malik açısından önem arz eder. Yani el atan kişi malik veya malik'in yetki verdiği kişiler ile hukuki bir zeminde ilişki içinde değilse, malik bakımından haksız el atan konumundadır. Somut olayımızda olduğu gibi malik veya malik'in yetki verdiği kişiler dışında, ilgisiz bir kişi ile hukuki zeminde kiracının anlaşmış olması, kiracıyı malik'e karşı "haklı" bir nedene dayalı mala el atan konumuna getirmeyecektir.
Bu husus Prof. Dr. Şeref Ertaş'ın, "Yeni medeni Kanun Hükümlerine göre eşya hukuku isimli kitabının 206. sayfasında "istihkak davası" başlığı altında bir örnekle de açıklanmış ve yetkisiz bir başkası ile olan akdi kira ilişkisinin malik'e karşı ileri sürülemeyeceği ve bu durumun, kiracının malike yöneltebileceği "haklı" bir sebep olarak değerlendirilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur.
Bu hesapla, malik kendisi ile veya temsilcisi ile anlaşmamış olan ve buna rağmen mala el atan kişilere karşı mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm haklarını ileri sürebilecektir ve bu temelde haksız el atmanın sona erdirilmesini de talep edebilecektir. Yetkisiz kişi ile kiracı arasında imzalanan kira akdinin malik'e karşı etkisi olmayan bir kira akdi olacağı, yetkisiz kişi ile kiracı arasındaki akdi ilişkinin kendileri (tarafları" arasında geçerli olacağı, fakat malik'in müdahalenin men'ini isteyerek kiracıyı kiralanandan çıkartabileceği çok açık bir şekilde ortadadır. Tüm bu açıklamalarda göstermektedir ki; malik veya malik'in yetki verdiği kişiler ile kira akdi yapılmadığı veyahut malik'in yetkisiz kiralayanın işlemine icazet vermediği hallerde, kira akdi malik'e karşı ileri sürülemeyecektir. Bu itibarla malik bakımından geçerli ve bağlayıcı bir kira akdinden bahsedilmesi için, kiralayanın ya doğrudan malik olması yahut kiralayanın malik olmadığı hallerde ise malik'in yetkilendirdiği veyahut sonradan işlemine icazet vererek kendisi bakımından geçerli kıldığı bir kişinin olması gerekir. Bu kişi temsilcidir. Ben bunu başından beri dile getirdiğim halde, olayı salt kira akdi olarak gören, eşya hukukunun emredici hükümlerini görmezden gelen Suat Bey'e bir türlü anlatamadım. Bu nedenle, kiracı ister iyi niyetli olsun isterse kötü niyetli olsun, bu durum tapulu malın malik'ine karşı ileri sürülemez. Yukardan beri yapılan tüm açıklamalarım tapulu mülkiyet için geçerlidir. Bu açıklamalarımın diğer soruları da cevapladığı kanaatindeyim ve bu nedenle lüzumsuz ayrıntılara girmeye gerek duymuyorum.

Saim Bey,
Aynı kitaptan bende de var(2005 Baskısı). İstihkak konusu 206 değil 236 ıncı sayfada geçmektedir(Demek ki sizdeki farklı bir baskı). Diyorsunuz ki ;

Alıntı:
Yazan Saim
“Bu husus Prof. Dr. Şeref Ertaş'ın, "Yeni medeni Kanun Hükümlerine göre eşya hukuku isimli kitabının 206. sayfasında "istihkak davası" başlığı altında bir örnekle de açıklanmış”


Siz örneği yazmamışsınız ama ben yazayım:
Alıntı:
Yazan Prof.Dr.Şeref Ertaş
Davalının eşya üzerindeki haklı bir nedene dayanıyorsa, malik istihkak davası açamaz. Malik(M), evini (K) ya kiralamışsa, artık (K)nın ev üzerindeki zilyetliği haklı bir nedene dayandığından, ona karşı (M) isthkak davası açamaz. Fakat (K), bu evi sözleşmede yasaklandığı halde,(Ü) ye tekrar kiralamışsa; (M), (Ü)ye karşı istihkak davası açabilir. Gerçi (Ü)nün zilyetliği de haklı bir nedene dayanmaktadır. Fakat bu neden, malik (M)ye etkili değildir. Davalının zilyetliğinin dayandığı haklı neden malike etkili olmadıkça, malik istihkak davası açabilir.
Bu örneğin hemen altında da, malikin ikinci dava hakkının müdahalenin men’i davası olduğu yazılıdır. Ben yine 6570 Sayılı maddesinin 12 inci maddesini alıntıladım:

Alıntı:
Yazan 6570 Sayılı Yasa
MADDE 12 - Kiracı, mukavelede hilâfına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lâzım ve mûtat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir.
Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye dâvası açılabilir.
Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.
---

Hocanın verdiği örnek için 6570 Sayılı Yasa’nın 12 inci maddesine göre dava açılmalıdır. Bunun adı da “akde aykırılık ve fuzuli işgal “davasıdır. 683 üncü maddeye göre verilen kararlara baktım. Hepsinde “elatmanın önlenmesi” istenmiştir. Yani Hoca’nın verdiği örnekle uygulanması istenilen yasa farklıdır. Neden hep konunun özüne giremediğiniz anlaşılmıştır. Yanlış kaynaktan beslenmişsiniz. Hem neden doktrin görüşü aramaktasınız ki? Ben yazıyorum, yetmiyor mu? Teori ve pratik farklıdır. Elimizde 6570 Sayılı Yasa var. O yetmediği zaman B.K.nun kira hukuku ile ilgili hükümleri bulunmaktadır. Başka yere bakmanıza gerek yoktur.

Alıntı:
Yazan Saim
Bu açıklamalarımın diğer soruları da cevapladığı kanaatindeyim ve bu nedenle lüzumsuz ayrıntılara girmeye gerek duymuyorum.
Benim sorularıma yanıt vermiyorsunuz. Sorularıma yanıt alıncaya kadar ben de lüzumsuz ayrıntılara girmek istemiyorum.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Oğlun ihtiyacı sebebiyle tahliye davası kim açacak? Kiralayan mı Oğlu mu? Av. Salim Meslektaşların Soruları 4 24-01-2011 12:38
Uyarlamada Ortaya çıkan Sorunlar II Av. Muzaffer ERDOĞAN Hukuk Sohbetleri 3 16-04-2008 15:27
Sonradan ortaya çıkan mirasçı üye19870 Meslektaşların Soruları 1 15-10-2007 10:06
iddianamede bulunmayan ama daha sonra ortaya çıkan suç av.egemen Meslektaşların Soruları 4 24-06-2007 11:26
Yapay Döllenme Sonucu Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar cüneyt tamam Hukuk Soruları Arşivi 1 05-03-2002 21:16


THS Sunucusu bu sayfayı 0,10287499 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.