İzale-i Şuyuu

Sayın Hukukçular, Hukuksever okuyucular:

Aşağıda açıkladığım bir konuda görüş vedeğerlendirmelerinizi, bilgi ve tespitlerinizi ve tecrübelerinizi bu alana bildirebilirseniz müteşekkir kalacağım:

Konu: Bir gayrimenkulun izale-i şuyu yoluyla satılması mı daha güvenlidir ve karlıdır yoksa ortakların anlaşıp içlerinden birine vekalet verip kendilerinin satmaları mı daha kazançlıdır?

Olay: Sivas şehrinde veraset yoluyla 8 kardeşe (A,B,C,Ç,D,E,F,G) intİkal etmiş,iştirak halinde bir iş hanı var. bu handa çeşitli büyüklüklerde 23 dükkan mevcut.Mimari yapısı dolayısıyla fiziki olarak bu 23 dükkanın 8 paydaşa eşit şekilde bölünmesi mümkün değil.Ayrıca kiracı sorunları dolayısıyla bu işhanı çok az kira geliri sağlıyor. Kira gelirlerinin tahsili konusunda da hissedarlar arasında ahenk ve işbirliği yok. Eski ve çok bakımsız olduğundan belediye idaresi ile de sorunları olan bir bina. İşhanının bugünkü tahmini piyasa değeri 700.000,00 ABD Doları.

Şimdi bu 8 paydaş arasında iş hanını ne yapalım konusunda şu iki görüş çarpışıyor:

Birinci Grup şöyle diyor: İçimizden birisine (D'ye ) (içimizden en zengin ve paralı olanına) düzenleme şeklinde satış vekaletnamesi verelim. Bu kardeşimiz işhanını bugünkü cari değeri neyse o fiyatlardan en iyi şekilde satmak için çalışsın, alıcı bulsun, pazarlık yapsın, satsın, parayı tahsil etsin ve sonra hepimize dağıtsın.

İkinci Grup şöyle diyor: Hayır. Böyle yapmayalım. Bu işhanı dede yadigarıdır. Manevi değeri vardır.Aramızda bir noter senedi ile bir kooperatif veya bir limited şirketi veya bir vakıf tesis edelim ve tek elden birlik içinde ahenk içinde işhanını yönetelim, bölünmeyelim ve sonra da vasiyet yaparak bu işhanını çocuklarımıza birakalım.

Birinci Grup buna şöyle cevap veriyor: Bu iş hanı artık işe yaramaz halde. Bir an önce elden çıkarmakta yarar var. Aksi halde belediye ve vergi dairesi ile başımız derde girecek. Eğer satılması fikrimize katılmazsanız " izale-e şuyu" için mahkede aleyhinize dava açmak zorunda kalırız ki bu durumda işhanı mahkeme eliyle gerçek değerinden çok daha düşük fiyatlardan satılır ve bundan her birimiz büyük zarara uğrarız. En iyi hareket tarzı işhanının vekil tayin edeceğimiz (D( tarafından piyasada serbestçe satılmasıdır.

İkinci Grup birinci grubun yukarıdaki görüşüne şüphe ve kuşku ile bakıyor. Kişisel nedenlerle (D) ye güvenmiyor veya bu satış işinin daha nötr ve emin ve hukuken daha garantili bir şekilde gerçekleştirilmesini arzu ediyor. Ama bunun nasıl gerçekliştirilebileceğini bilmiyorlar.

Yukarıda açıklanan olay karşısında, 4 sualim var:

1. Gayrimenkulün izale-i şuyu yoluyla satışa çıkarılması halinde mahkeme gayrimenkulün en gerçek piyasa değeri üzerinden satılmasını gerçekleştirebilirmi ? Yoksa yargıç " bu para nasıl olsa benim cebime girmiyor, bu işi bir an önce bitireyim deyip iş hanını bir veya iki açık artırma sonunda en yüksek fiyatı verene satar mı?
Yoksa, hissederlar fiyatı beğenmezlerse, üçüncü veya dördüncü açık artırmaya gidebilir mi ? Yani yargıç, kendisini maliklerin yerine koyup, gerçek ir iş adamı gibi, gayrimenkulün en yüksek değerden satılması için gayret gösterir mi ? Gösterirse, mevzuat çerçevesinde, neler yapmakla yükümlüdür?

2. Hissedarların mali menfeatları açısından gayrimentulün mahkeme eliyle izale-i şuyu yolu ile satılması mı daha uygundur yoksa hissedarların aralarında anlaşıp tek bir vekil yoluyla gayrimenkulu serbestçe satmaları mı daha kazançlı olabilir ?

3. Bu gibi işler gerçek hayatta en iyi, en hukuki ve en güvenilir şekilde nasıl yapılmaktadır, nasıl tanzim edilmektedir?

4. Bu konuda okumamı tavsiye edeceğiniz bir kitap, makale,araştırma biliyorsanız lütfen yazınız.

Acele cevabınızı bekliyorum.

Saygılar ve en iyi dileklerimle,

Sayın Nur,
İzalei şüyuu (ortaklığın giderilmesi) davaları ortak malın paylaşımında tarafların anlaşamaması halinde mahkeme eli ile sorunun çözülmesidir. Bu durumda, mal aynen paylaştırılamıyorsa, satılarak bedeli paylaştırılır ve her halükarda, satış bedeli piyasa satış bedelinin altında kalır! Ayrıca, belirtmek icap eder, mahkeme hakimi kanunları uygular, ''benim malım değil, bana ne'' demez.. size de lazım olacak hakimler için bu tür düşüncelerden arınmanızı tavsiye ederim.

Kardeşlerin bir diğerine yada bir kaçına vekalet vermesi mümkün olsa bile, sizin anlatımınızdan çıkarılan sonuç, kardeşler birbirine tam güvenmediğinden bunun mümkün olmamasıdır.. yani fiilen bu vekalet gerçekleştirilemez... çünkü vekalet mekanizmasında esas GÜVEN' dir..!

Yapılması gereken: Kardeşler arasında birbirine güvenenler, güvendiğine vekalet vererek satışı yapmalarıdır.. yada kendileri bizzat satış sırasında gelip imza atmalarıdır.. müşteri bulunanakadar vekalete gerek yoktur, alıcı hazır olduğunda ise gelip imza atmak yada satış tutarı belirli ise, bu tutara satmak kaydı ile vekalet vermek mümkündür... neticede her işin başı Güvene bağlıdır.! Kolay gelsin..

Küçük bir not: THS gönüllü hukukçuların katkı sağladığı bir sitedir. Cevap verenler, kendi görüşlerini yazarlar ve acele cevap verip vermemeleri tamamen ihtiyaridir. Bu hesapla arz etmek icap eder ki, ricaya dayalı talepler acele cevabın ilacıdır!

Saygılarımla..

Sayın Avukat Mehmet S.Tikici

Soruma cevap vermek nezaketini gösterdiğiniz için teşekkür ederim. Benim için yararlı oldu. Çalışmalarınızda başarılar dilerim.

Cevabınızda bazı boşluklar var. Bu nedenle size, diğer sayın hukukçulara ve hukuk severlere şu soruları yöneltmek istiyorum:

1. İzale-i şuyu hangi kanunun hangi maddeleri ile düzenlenmiştir. Bu kanunu bu sitede bulmak mümkün müdür ? İzale-i şuyu kanununun ayrıntılarını düzenleyen yönetmelik var mı ?

2. Anılan kanuna göre, yargıç, gayrimenkulün satışı için kaç açık artırma yapar? Ben iki olarak biliyorum. Doğru mu ? İkinci açık artırma neticesinde en yüksek fiyatı veren alıcının verdiği fiyatı ortaklar düşük bulurlarsa, bu ortakların ortak başvuruları halinde yargıç izale-i şuyu işlemini mesela 6 ay veya 1 yıl sonraya teher eder mi ve yeniden açık artırma-üçüncü ve dürdüncü- yapar mı? Yoksa yetkisi en fazla 2 açık artırma ile mi sınırlıdır ?

3. Deniyor ki, yargıç, izale-i şuyu işlemine başlamadan evvel, taşınmaz malın toplam satış değerinin belirli bir oranı üzerinden ortak malıklerin her birinden mahkeme kasanına "harç" yatırmalarını ister. Ve bu oran oldukça yüksekmiş. Bu oran nedir?

4. Ortak maliklerden biri veya birkaçının bu harcı peşinen ödemeye mali gücü yoksa, bu durdumda izale-i şuyu tehir mi edilir? Tehir edilirse ne zamana kadar?

Cevabınızı bekliyorum.

Saygılar ve en iyi dileklerimle.

Sayın Nur,

Sorularınıza mümkün olabildiğince açık yanıt vermeye çalışacağım:

Alıntı: 1. İzale-i şuyu hangi kanunun hangi maddeleri ile düzenlenmiştir. Bu kanunu bu sitede bulmak mümkün müdür ? İzale-i şuyu kanununun ayrıntılarını düzenleyen yönetmelik var mı ?

1. İzale-i şuyu davaları bazı özel kanun hükümleri ayrık tutulursa (YMK.642 miras hükmü vs.gibi) yeni Medeni Kanunumuzun 696-699. maddelerinde ve özellikle 699/2 fıkrada kaleme alınmıştır. Medeni kanunumuzun Eşya hukukuna ilişkin faslında yer almaktadır. YMK.703. maddesinin atfı (miras=tereke malları için izale-i şüyu davasının) paylı(müşterek) mülkiyete ilişkin 699.madde çerçevesinde çözüme kavuşturulması gereğine işaret eder. (YMK=Yeni Medeni Kanun)

Alıntı: 2. Anılan kanuna göre, yargıç, gayrimenkulün satışı için kaç açık artırma yapar? Ben iki olarak biliyorum. Doğru mu ? İkinci açık artırma neticesinde en yüksek fiyatı veren alıcının verdiği fiyatı ortaklar düşük bulurlarsa, bu ortakların ortak başvuruları halinde yargıç izale-i şuyu işlemini mesela 6 ay veya 1 yıl sonraya teher eder mi ve yeniden açık artırma-üçüncü ve dürdüncü- yapar mı? Yoksa yetkisi en fazla 2 açık artırma ile mi sınırlıdır ?

2. YMK.699. maddeyi okuma fırsatı bulabilirseniz görülürki, orrtak mal, mümkün ise aynen taksim edilir.. (aynen taksim=yani parçalayarak, parsel suretiyle dağıtmak mümkün ise), aynen taksim mümkün değil ise, genelde mümkün olmaz; pazarlıkla yada açık artırma ile satışa karar verilir.. Bütün paydaşlar rıza gösterir ise; hissedarlar arasında da artırma suretiyle satışa hükmedilebilir.. buna hakim karar verir.. Açık artırma usulü ve esasları İcra İflas Kanununun taşınmazlara ilişkin hükümleri doğrultusunda yapılır.. İİK.123. vd. özellikle sorunuz ile direkt alakalı 129. madde icabı Birinci satış için tahmini değerin %75' ine, alıcı çıkmaz ise 2.satışta tahmini değerin %40' ına satılır. Bu tutarların rüçhanlı alacak ve masrafları karşılaması gerekir.. (İlgili maddeleri okumanız şarttır) (İİK.=İcra İflas kanunu=3494 sayılı kanun)

Malın satışından önce bilirkişi değer tespit raporu alınır. Bu rapora itiraz edilebilir.. kesinleşen yada itiraz edilmeyen rapora uygun olarak satış yapılır. satış kararı verildikten sonra ve rapora itiraz edilmemiş ise; satış, gününde yapılır.. Tarafların hepsi o yönde rıza belirtir ise, satış ertelenebilir..
Dava için yetkili ve görevli mahkeme malın bulunduğu yer Sulh mahkemeleridir.. (HUMK.13.madde)

Şimdilik bu sorulara cevap yazabildim.. 3 ve 4. sorulara diğer meslektaşlarım umarım katkı sağlarlar..Çünkü harç oranları hakkında bilgim yok!

Saygılaırmla..

Av.Tikici

Sayın Hukukçular, Sayın Hukukseverler,

İzale-i Şuyu konusunda aşağıdaki sorumu yöneltmek istiyorum, görüşlerinizi, değerlendirmelerinizi, tespitlerinizi, tecrübelerinizi bu alana bildirebilirseniz müteşekkir kalacağım.

Olay:

Toplam satış değeri 1,2 Trilyon TL değerinde bir işhanı var.Miras dolayısıyla 10 varis iştirak halinde malikler.Dolayısıyla her bir varisin hissesinin değeri 120 milyar Tl.

İşhanının mimarı yapısı dolayısıyla fiziken paylaştırılması mümkün değil ve mirasçıların bir kısmı, anlaşmazlık nedeniyle, izale-i şuyu davası açmak yoluyla işhanını tasfiye etmek istiyorlar.

Öğrenildiğine göre, mevzuatımız gereği, izale-i şuyu davası açılabilmesi için gayri menkulun toplam satış değerinin % 6'sı oranında mahkeme harcının mahkeme kasasına peşinen yatırılması gerekiyormuş.

Soru 1 : Bu oran doğru mudur? Doğru değilse doğrusu nedir ?

%6 oranını kabul ettiğimizde mahkeme kasasına toplam 72 milyar TL'nin harç olarak peşinen yatırılması gerekiyor ki buna göre her bir hissedarın 7,2 milyar Tl mahkeme harcını peşinen yatırması gerekiyor.

Soru 2 : İzale-i şuyu yapılmasını istemeyen yani malın bölünmesini istemeyen hissedarlar, kendi paylarına düşen harçları ödemeye yanaşmazlarsa, veya hissedarlardan bir kısmının bu miktarda yüksek bir harcı peşinen ödemeye mali gücü yetmiyorsa izale-i şuyu davası nasıl icra edilecektir ?

Soru 3 : Yargıç, ödenmesi gereken toplam harcın tümü ödeninceye değin davayı tehir mi edecektir? Azami ne süre ile tehir edebilir?

Soru 4 : İzale-i şuyu davası açan yani davacı taraflar, harçlarını ödemek istemeyen veya ödemeye mali gücü yeterli olmayan paydaşlar namına, ileride malın satılmasından elde edilecek hasıladan mahsup edilmek üzere, kendi harçlarına ilaveten bu harçları da ödeyebilirler mi?

Mümkünse cevabınızı bekliyorum.

Saygılar ve esenlik dileklerimle.

Gördüğüm kadarıyla dava konusu oldukça yüksek ve bu yüzden de ilgili kişilerin birebir bir avukatla görüşmesi menfaatlerinin daha etkin bir şekilde korunması için gerekli görünüyor.Lütfen bir avukata danışınız.

Sayın Jus

İzale-i Şuyu konusunda avukatla bire bir görüşmemizi telkin eden nazik cevabınız için teşekkür ederim. Cevabınız uyarıcı, aydınlatıcı, faydalı olmuştur.

Her konuda, özellikle izale-i şuyu gibi karmaşık konularda avukata danışmadan ve avukat tutmadan hareket etmememiz gerektiğinin idraki içindeyiz.

Sayın Avukat Mehmet.S.Tikici'nin ve sizin cevabınızda yukarıda sorduğum sorular cevapsız kalmıştır.

Bu soruları yöneltmemin iki amacı var:

1. İzale-i şuyu konusundaki bilgilerimizi derinleştirmek.

2. Avukat tutmadan önce avukatımızın karşısına biraz ön bilgi edinmiş olarak çıkmak. Böylece avukatımız da bizimle görüşme yaparken gereksiz zaman kaybetmemiş olur.

Ayrıca bu hukuk sitesinin adı " Hukuk Soruları ". Dolayısıyla bir nevi " brain storm " yaparak aklımıza gelen her türlü hukuku soruyu sormamızda ve mümkünse cevap/bilgi almamızda bu sitenin hukukçu olmayan üyelerinin hukuk bilgilerinin derinleşmesi/genişlemesi bakımından yararlı olacağını değerlendiriyorum.

Mümkünse sorduğum soruları cevapsız bırakmamanızı dilerim.

Saygılar ve esenlik dileklerimle.

Sayın Nur,
Harç oranı %o 9 olup (Binde 9) ilam harcı olup mahkemeler genellikle bu harcın da satış sonrası ve satış bedelinden yine belirttiğiniz gibi hisseleri oranında hissedarlardan alınmasına karar vermektedir.Bu oranın da arz ettiğim gibi satış bedelinden alınması yönünde karar verilmektedir.

% 6 olarak belirttiğiniz oran daha önceleri alınan vergi oranıyıdı.Sanıyorum bundan dolayı bir karışıklık sözkonusu.Satış bedeli üzerinden KDV.ve tapuda intikal için harç alınacaktır.KDV.ihale alıcısından alınır.Tapu harcı ise yine satış bedelinden kesilmektedir.
Sanıyorum sorularınızın karşılığı olmuştur.

Selam ve saygılarımla...

Av.M.Aydın Bilen

Alıntı: Mümkünse sorduğum soruları cevapsız bırakmamanızı dilerim.

tabiidir ki burada soru sorma özgürlüğümüz bakidir ve de forumun kuruluş amacı bahsettiğiniz 'brainstorm',yani fikir yürüterek belirli bir sonuca varmayı hedefleyen uğraştır.Yalnız yine takdir edersiniz ki herkes bilgisi ve zamanı dahilinde bu uğraşa katılabilir.Ve aslolan bu konularda karşılıklı bir avukata danışarak sorunun çözülmesidir, burası sadece ilgiliye önbilgi sağlayabilir.Bu konu daha önce de tartışılmıştı sanırım ama tekrarlamakta fayda gördüm.

Bu arada sayın Bilen'e cevabı için teşekkür ediyorum ve umarım sizi aydınlatabilmiştir.

Sayın Nur,

Avukata gitmeden önce hazırlanmak hakikaten takdire şayan bir davranış şekli, bu anlamda sizi kutlamak gerekir.
Diğer yandan, avukata giderken nezaket dahilinde hazırlananın, doktora tezi hazırlayan bir akademisyen tarzı ile kendini heder etmemesi gereği de ortada olan bir durumdur. Bırakınız, öğrendiğinizden fazlasını da sizden ücret alacak avukat gerçekleştirsin..

Tabi ki, avukatınızı sınava tabi tutmak niyetinde iseniz, orasını bilemeyiz..

Saygı ve esenlikler..

Sayın Aydın Bilen, Avukat, Sayın Jus, Sayın Kıvılcım

Nazik ve değerli cevaplarınız için teşekkür ederim.

Saygılar ve esenlik dileklerimle