Emlak komisyonculuğu komisyon ücretinin tahsili sorunu SATIŞ GERÇEKLEŞMEMİŞ YAZILI SÖZLEŞME VAR

Öncelikle tüm meslektaşlarıma iyi çalışmalar diliyorum. Bir davada çıkış yolu bulamadığım için son çare olarak siz değerli meslektaşlarıma danışma ihtiyacı duydum. Müvekkil şirket emlak komisyonculuğu yapıyor. Yer sahibi ile müteahhit'i bir araya getirerek "Alım Satım ve Komisyon anlaşması" yapıyorlar. Müvekkil ile birlikte yer sahibi ve müteahhit de adi yazılı sözleşmeyi imzalıyor. Sonrasında noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanacakken yer sahibi imzalamaktan vazgeçip noterden ayrılıyor. Ardından da ihtarname çekip sözleşmeyi iptal ettiğini bildiriyor. Burada sözleşmede 70.000tl ilk komisyon ücreti kararlaştırılmış, bu ücreti tahsil şansımız nedir sizce iki tarafa da mı dava açmalıyım yoksa sadece vazgeçene mi aynı zamanda sözleşmede komisyon ücreti arsanın satış bedelinin %3 ü olarak her iki taraftan alınacak diye de belirlenmiş karışık bir olay örnek yargıtay kararınız varsa gördermenizi bekliyorum benim olayımda satış gerçekleşmediği için pek pozitif bakamıyorum şimdiden çok teşekkürler iyi çalışmalar

Sayın Meslektaşım; sözleşmelerde işin tanımı ( simsarlık, tellallık veya komisyonculuk gibi ) ve kapsamı nedir ve ücretin şartlarıyla ilgili bir hüküm var mı? İşin tanımına göre farklı kararlar var.

Alıntı: Yazan Av.Evren Akçay Sayın Meslektaşım; sözleşmelerde işin tanımı ( simsarlık, tellallık veya komisyonculuk gibi ) ve kapsamı nedir ve ücretin şartlarıyla ilgili bir hüküm var mı? İşin tanımına göre farklı kararlar var.

Öncelikle zaman ayırdığınız için teşekkür ederim meslektaşım.

sözleşmenin
5. maddesi; mal sahibi ile müşterisi bu anlaşmayı sağlayan emlak komisyoncusu anlaşmanın imzası anından itibaren her biri gerçek satış değeri üzerinden %3'er komisyon ödemeyi kabul ederler.

BEŞİNCİ MADDEDE HANGİ SÖZLEŞMENİN KASTEDİLDİĞİ BELLİ DEĞİL, RESMİ SÖZLEŞME Mİ BU SÖZLEŞME Mİ

6. maddesi; Anlaşmazlık halinde, haksız olan taraf bu anlaşmada yazılı tazminatlarla birlikte ayrıca diğer tarafın maruz kalacağı her nevi zarar, ziyan, mahkeme ve icra masrafları ve ücreti vekaleti de ödemekle yükümlüdür.

ALTINCI MADDEDE AÇIKÇA VAZGEÇEN TARAF KOMİSYON ÜCRETİNİ ÖDER DE DEMİYOR.

8. maddesi ; Yukarıda belirtilen isimlerden hangi taraf vazgeçerse 250.000-TL ödeyecektir.

SEKİZİNCİ MADDE DE BU 250 BİN TL NİN KİME ÖDENECEĞİ AÇIK DEĞİL, EN AZINDAN YAZSA BURADA KOMİSYONCUYA BELLİ BİR KISMI ÖDENECEK DİYE AMA YAZMIYOR

9. maddesi ; Komisyon Bedeli 70.000-TL olarak belirlenmiştir. 10.000-TL MÜVEKKİL komisyoncuya ödenmiştir.

BİR DE BÖYLE BİR MADDE VAR AMA YİNE SÖZLEŞME GERÇEKLEŞMESE DAHİ KOMİSYON ÜCRETİ ÖDENECEKTİR DİYE BİR HÜKÜM YOK

6098 Sayılı TBK’nın 520-525 maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi ise “… simsarın ( tellalın ), taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanını hazırlamasına veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Eğer imzalanan sözleşme simsarlık sözleşmesi ise TBK 521. maddesine göre; Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
Eğer sözleşme Alım veya satım komisyonculuğu ise, TBK 539. maddesine göre; Komisyoncu, ücretinin ödenmesini kendisine verilen işi yapınca isteyebileceği gibi, işin yapılmaması vekalet verene yükletilebilen bir sebepten kaynaklanması halinde de isteyebilir. Komisyoncu, başka sebeplerle işin yapılamaması durumunda, ancak emeğinin yerel adete göre belirlenecek karşılığını isteyebilir.
Bu kapsamda sözleşmenin içeriği önemli. Simsarlıkta sözleşmenin kurulması ücret kazanmaya hak kazandırır. Bu konuda aşağıda ki HGK kararı faydalı olur diye düşünüyorum.

T.C
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS NO:2014/19-1
KARAR NO:2015/1539
KARAR TARİHİ: 10.06.2015


Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 7. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 20.12.2011 gün ve 2011/334 E., 2011/2467 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 22.04.2013 gün ve 2013/4095 E., 2013/7298 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı vekili; müvekkilinin davalıya "K......./ ANKARA" adresinde bulunan taşınmazı gösterdiğini ve taraflar arasında ''Satılık ve Kiralıklarda Yer Gösterme Sözleşmesi'' düzenlendiğini, ancak davalının sözleşmeye aykırı şekilde, müvekkilini devre dışı bırakarak sözkonusu taşınmazı kiraladığını ve sözleşmede kararlaştırılan 7.080 TL'yi ödemediğini, bunun üzerine müvekkilinin alacağının tahsili amacıyla yapılan icra takibinin davalının haksız itirazı ile durduğunu belirterek, davalının itirazının iptali ile takibin devamına ve %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacı tarafından gösterilen yerlerin müvekkili tarafından beğenilmediği için kira sözleşmesi düzenlenmediğini, daha sonra müvekkilinin kendi imkanlarıyla dava dilekçesinde belirtilen mecuru bulduğunu ve bu yerle ilgili mal sahipleriyle kira sözleşmesi düzenlediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece toplanan delillere göre; davacının kendisine hiçbir yetki verilmeden dava konusu taşınmazı göstermesinin tek başına dava konusu alacağı talep etmesi için yeterli olmadığı gibi, emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme, tarafları anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme tutanağına dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı, tanık beyanlarına göre de davacı tarafın mal sahibinin muvafakatını almadan aracılık yapmaya kalkıştığının anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı, 15.04.2010 tarihli "Kiralıklarda yer gösterme (emlak komisyonculuğu) sözleşmesi" ne dayanarak, alacak isteminde bulunmuştur. Davalı vekili cevaplarında ve itirazında sözleşmenin imzalandığını kabul etmiş, ancak kiralanan yerin davacı tarafından gösterilmediğini, kendi imkanları ile bulduklarını ifade etmişlerdir. Sözleşmenin B/2. maddesinde de '... kendisi veya yukarıda tanımlanan diğer kişiler (yakınları) adına her ne suretle olursa olsun emlakçıyı devre dışı bırakarak, satın aldığı/kiraladığı takdirde... kirada 1 aylık kira bedeli + KDV'sini tellallık ücreti olarak ödeyecektir."düzenlemesi getirilmiştir.
818 sayılı B.K. 404/son maddesi uyarınca gayrimenkule ilişkin tellallık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir. Gayrimenkul tellallığı sözleşmesinde taşınmaz sahibinin imzasının olacağına dair bir düzenleme yoktur. Davalı vekilinin sözleşmenin kendileri tarafından imzalandığını kabulü gözetilerek, davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı araştırılıp, sözleşmenin B/2. madde şartı gerçekleşip gerçekleşmediği yönünde bir karar verilmesi gerekirken bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, mahkeme kararının bozulması gerekmiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme ve taraflar anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme tutanağına dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı, tanık beyanlarına göre de davacı tarafın mal sahibinin muvafakatini almadan aracılık yapmaya kalkıştığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından temyiz edilen karar, Özel Dairece; yukarıda yer alan gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnilmiş, direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; gayrimenkul tellallığı sözleşmesinde taşınmaz sahibinin imzasının bulunmasının gerekip gerekmediği, burada varılacak sonuca göre; davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı ve sözleşmenin B/2. maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için “tellallık(simsarlık) sözleşmesi ”nin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır:
Tellallık(simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır.

TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın(tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu.
Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.

Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye(BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.

Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir.
Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).



Somut olayda; davacı vekili müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu, davalının kiralamak üzere işyeri aradığını söyleyerek müvekkilinden aracılık hizmeti talep ettiğini, müvekkilinin davalıya "K....ANKARA" adresinde bulunan taşınmazı gösterdiğini, taşınmazın davalıya gösterilmesinden sonra taraflar arasında 15.04.2010 tarihli Satılık ve Kiralıklarda Yer Gösterme sözleşmesi başlıklı tellaliye ücret sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek sözleşmenin imzalanmasından kısa bir süre sonra müvekkilini devre dışı bırakarak söz konusu taşınmazı kiraladığını, davalı ile yapılan görüşmelere rağmen davalının sözleşmede kararlaştırılan bir aylık kira bedeli + KDV'sine tekabül eden 7.080 TL.yi ödemediğini, bunun üzerine alacağın tahsili için Ankara 12. İcra Müdürlüğünün 2010/10764 E. sayılı dosyası ile davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına ve % 40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 15.04.2010 tarihli tellallık(simsarlık) sözleşmesi imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir.

Hal böyle olunca yerel mahkemece, işin esasına girilerek davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı ve sözleşmenin B/2. maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, sözleşmede taşınmaz maliklerinin imzası bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 10.06.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.