kira mı haksız işgal mi?

merhabalar, 1996 yılında icra ihalesiyle bir ev satılıyor evde ihale borçluları ya da yakınları oturuyor. İhale alıcısından da bizim müvekkil evi alıyor aldıktan sonra oturan şahsı evden çıkarmak için hukuki bir girişimde bulunuyorlar dava filan ama niteliğini tam bilemiyoruz. 2-3 yıl sürüyor bu mücadele bir sonuç alınamıyor ondan sonra ev bu güne dek olduğu gibi kalıyor yine oturan şahıslar evde oturmalarına devam ediyor. Biz de bu şahıslara karşı önceki girişim sonuçlanmadığı için 98'den itibaren zımni kabul ile kira sözleşmesi diyerek örnek 13 ilamsız takip başlattık evde oturan şahıs itirazın son gününde "aramızda kontrat filan yoktur borcum da yoktur" diye itiraz etti. merak ettiğim soru şu şimdi biz bu şahsa karşı sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası mı açmalıyız yoksa asliye hukukta müstakilen müdehalenin men'i ve ecrimisil davası mı açmalıyız. olaya ilişkin yargıtay kararı ve görüşlerinizi sunarsanız sevinirim. iyi çalışmalar.

Arada yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi olmadığına göre Kira Hukukuna göre yapacağınız girişimler sonuçsuz kalacaktır. Elatmanın önlenmesi (ve istiyorsanız ecrimisil - zamanaşımına dikkat)davası açmalısınız. Ancak öncelikle daha önce açılan davayı öğrenin ki, karşınıza bir sürpriz çıkmasın. Saygılarımla. .

sayın aladağ önce açılan davanın niteliğini öğrenemiyoruz. ayrıca önceki girişim sonuçsuz kalınca biz 98'den itibaren zımnen kira ilişkisi doğdu diye nitelendirip geriye dönük 5 yıllık kira alacağı ile birlikte tahliye istedik. şimdi biz müdehalenin men-i davası açınca bu adamlar taşınmazı icra ihalesinden önce işgal ettikleri için kira ilişkisi vardır şeklinde nitelendirebilir mi diye düşünüyorum.

Belki ihale alıcısının halefi olarak İİK 135'deki hakkı müvekkiliniz de kullanabilir diye aklıma geliyor ama hiç örneğini görmedim. Araştırmak gerek. Taşınmazda oturanların bir kira sözleşmesine dayanmaları mümkün değil gibi geliyor bana, yeter ki takip borçlusu ilk malik ile eski tarihli bir sözleşme olmasın.
Önceki davayı araştırmanız, o davanın da elatmanın önlenmesi davası olup, karşınıza bir kesin hüküm çıkmaması açısından önemli. Yıl belli ise esas defterinden numarası bulunup, karar kartonundan ilama bakılabilir.

Merhaba;

Öncelikle, eski malik ile oturanlar arasındaki ilişkinin mahiyetini tespit etmek gerekir. Oturanlar ile eski malik arasında bir kira ilişkisi mi vardı yoksa akrabalığa dayalı rızaen oturma mı vardı (ücret almadan mı oturtuyordu..)

1-) Eğer eski malik ile gayrimenkulde oturanlar arasında kira akdi var ise:
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7/d maddesinde mülkiyetin el değiştirmesi durumunda mevcut kiracının hukuki durumu düzenlenmiştir. Buna göre;
Eski malikin kiracılarla yaptığı sözleşme, mülkiyeti devralan yeni maliki, kural olarak, bağlamaz. Fakat, yeni malik, evde oturan ve eski malik ile aralarında kira sözleşmesi bulunan bu kimseleri, keyfi olarak da tahliye edemez.
Yeni malikin sırf mülkiyeti devraldıktan sonra bu kimseleri çıkarabilmesi için, kendisinin, eşnin ya da çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak için bu eve ihtiyacı olması gerekir.
Yeni malik, bu ihtiyaçları karşılamak için, evin boşaltılmasını istiyorsa, mülkiyeti devraldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıların eline geçecek şekilde durumu ihbar edip, altı aydan az olmamak üzere kiracılara süre vermesi gerekir. Eğer yeni malik, devirden itibaren bir ay içinde böyle bir ihbar çekmezse, eski malikin yaptığı kira sözleşmesini aynen kabul etmiş sayılır.
Somut olayda hukuken nitelenmesi gereken şu:
- Mevcut oturanlar ile eski malik arasındaki ilişki kira ilişkisi miydi?
Eğer kira ilişkisi ise, mülkiyeti devralan yeni malik, 1 ay içinde karşı tarafa ulaşacak şekilde, konut-işyeri ihtiyacını içeren ve boşaltma talepli ihbarı yaptı mı?
Eski malik ile oturanlar arasındaki ilişki kira ilişkisi ise ve yeni malik de bir ay içinde tahliye ihbarı göndermemişse, kira sözleşmesi yeni malik için de zımnen kurulmuş demektir. Tahliye için genel kira hukuku şartları var mı yok mu ona bakılmalı. (Sözleşmeye aykırılık var mı, yeni malik açısından mecura ihtiyaç var mı, iki haklı ihtar v.s.)

2-) Eski malik ile oturanlar arasındaki ilişki kira ilişkisi değilse, hatır veya aile ilişkisine dayalı bir rızaya dayanan oturma varsa o zaman 6570 sayılı kanun geçerli değildir burada. Fuzuli işgal söz konusudur.
Fuzuli işgal, mülkiyete müdahale anlamına gelir. Mülkiyete müdahale sebebiyle Medeni Kanun'un koruma olarak saydığı davalardan "men-i müdahale ve tahliye davası" açılabilir. Aynı davada "meni müdahale, tahliye ve ecrimisil" talep etmek mümkündür. Sizin de ifade ettiğiniz gibi, "meni müdahale ve tahliye gayrimenkulün" aynından kaynaklanan davalar olduğu için zamanaşımına tabi olmayan davalardır, mülkiyet devam ettiği sürece dava edilebilirler. Fakat ecrimisil talebi beş yıllık zamanaşımına tabidir. Karşı taraf ilk itiraz olarak ileri sürmezse 5 yıldan fazla işgal için de ecrimisil talep etmeniz mümkün.

Siz somut olayınızın bu soyut düzenlemelerden hangisine uyduğunu tespit edip, ona göre dava açmalısınız.

Saygılar...