Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kİraci Ortada Yok

Yanıt
Old 24-02-2008, 18:41   #1
Altın Kalem

 
Önemli Kİraci Ortada Yok

Merhaba sayın meslektaşlarım.
Bir 6570 dahilinde bir taşınmaz kira sözleşmesi ile kiracı tarafından kiralanıyor ama içine yerleşmiyor ve kiralarıda ödemiyor. Kiralayan şu halde taşınmazı ihtar çekmeksizin kiraya verse problem çıkar mı? Çünkü ihtar çeksek ne diyeceğiz? Yerleşmeden tahliye etmesini istemek??? Ama diğer yandan hukuken kiralanmış bir yer ve kiraları ödenmese ve yerleşilmese bile hukuken kiralanmış. İlerde çıkıp gelip ben burayı kiralamıştım da diyebilir belli olmaz. Çelişkide kaldım. Süre açısından beklemek istemediğimiz için direkt başkasına kiralanmasını düşündüm.
Görüş ve önerilerinizi bekliyorum. İyi çalışmalar.
Old 24-02-2008, 19:07   #2
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Altın Kalem
Ama diğer yandan hukuken kiralanmış bir yer ve kiraları ödenmese ve yerleşilmese bile hukuken kiralanmış. .

Cevabı kendiniz vermişsiniz zaten. Ödenmeyen kira aylıkları için ihtarlı icra takibi yapmaktan başka çözüm yolu bulunmamaktadır.

Saygılarımla
Old 25-02-2008, 09:11   #3
Av.KATAYIFÇI

 
Varsayılan

kira ödenmediğinden dolayı ihtar cekmenız lazım,kiracı zaten ortada yok,zaman sizinm lehinize işleyecektır
Old 25-02-2008, 10:07   #4
Altın Kalem

 
Varsayılan

Cevaplarınız için teşekkürler arkadaşlar ama bizim kira alacağında gözümüz yok zaten, amacımız sadece tahliye. O yüzden daha pratik bir çözüm arıyorum arkadaşlar. Ama zannedersem en pratiği ihtar çekip beklemek olacak.
Old 25-02-2008, 11:42   #5
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

zaten kiracı, kiralanana taşınmadığına göre büyük olasılıkla adresi de bilinmiyordur. Eğer adresini biliyorsanız, çekeceğiniz ihtarda kiralananı teslime hazır olduğunuzu, eğer verilen süre içinde kiralananı teslim almaz ve kira bedellerini de ödemezse kira söz. feshedileceğine dair bir ihtar çekmek de mümkün.

Tahliye gerekmeyeceğine göre, yalnızca hukuken var olan fakat kiracının tesellümde temmerrüde düştüğü sözleşmenin feshi için dava açabilirsiniz diye düşünüyorum.

Yine de az rastlanır bir durum olduğuna şüphe olmadığından yorumlanması zor bir konu.

Böyle bir ihtar çekip verilen süre içinde taşınmazın teslim alınmadığından, sırf bu ihtardan sonra başka bir işlem veya dava açmaya gerek kalmaksızın, başkasına kiraya verseniz ortaya çıkabilecek hukuki sorun ne olabilir diye düşündüm. Yani önceki kiracının talep ve hakları ne olabilir. Sizden isteyebileceği tek şey, sözleşme gereğince taşınmazın kendisine teslimini talep edebilir. Siz de teslim görevinizi yerine getiremediğiniz için BK 249 ve devamı maddeleri gereğince karşı tarafın akdi fesih hakkı doğar. Bu da zaten sizin istediğiniz bir durum olur. Göndermiş olduğunuz ihtarnamede teslime hazır olduğunuzu bildirdiğiniz halde, teslim almayan kiracının da iyi niyetle davrandığının kabul edilmeyeceğini ve bu nedenle de MK genel hükümlerine göre bir hak talep edemeyeceğini düşünüyorum. Bu görüşe göre hareket edilirse fesih için dava açılmasına dahi gerek olmadığı da düşünülebilir.

Farklı bir yaklaşım olarak ortaya atmakla birlikte görüşümde ısrarlı olmadığımı eleştrilere açık olduğunu baştan bildirmek isterim.

İyi çalışmalar,



Old 25-02-2008, 12:02   #6
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Nazlı Yolaç
zaten kiracı, kiralanana taşınmadığına göre büyük olasılıkla adresi de bilinmiyordur. Eğer adresini biliyorsanız, çekeceğiniz ihtarda kiralananı teslime hazır olduğunuzu, eğer verilen süre içinde kiralananı teslim almaz ve kira bedellerini de ödemezse kira söz. feshedileceğine dair bir ihtar çekmek de mümkün.

Tahliye gerekmeyeceğine göre, yalnızca hukuken var olan fakat kiracının tesellümde temmerrüde düştüğü sözleşmenin feshi için dava açabilirsiniz diye düşünüyorum.

Yine de az rastlanır bir durum olduğuna şüphe olmadığından yorumlanması zor bir konu.

Böyle bir ihtar çekip verilen süre içinde taşınmazın teslim alınmadığından, sırf bu ihtardan sonra başka bir işlem veya dava açmaya gerek kalmaksızın, başkasına kiraya verseniz ortaya çıkabilecek hukuki sorun ne olabilir diye düşündüm. Yani önceki kiracının talep ve hakları ne olabilir. Sizden isteyebileceği tek şey, sözleşme gereğince taşınmazın kendisine teslimini talep edebilir. Siz de teslim görevinizi yerine getiremediğiniz için BK 249 ve devamı maddeleri gereğince karşı tarafın akdi fesih hakkı doğar. Bu da zaten sizin istediğiniz bir durum olur. Göndermiş olduğunuz ihtarnamede teslime hazır olduğunuzu bildirdiğiniz halde, teslim almayan kiracının da iyi niyetle davrandığının kabul edilmeyeceğini ve bu nedenle de MK genel hükümlerine göre bir hak talep edemeyeceğini düşünüyorum. Bu görüşe göre hareket edilirse fesih için dava açılmasına dahi gerek olmadığı da düşünülebilir.

Farklı bir yaklaşım olarak ortaya atmakla birlikte görüşümde ısrarlı olmadığımı eleştrilere açık olduğunu baştan bildirmek isterim.

İyi çalışmalar,




Sayın Av.Nazlı Yolaç,

Öncelikle yaptığınız fikir jimnastiğini paylaştığınız için teşekkür ederim.

Sadece bir soru sormak istiyorum.

Sorudaki kiracı, kira paralarını düzenli ödemiş olsaydı aynı şeyleri yazar mıydınız?

Saygılarımla
Old 25-02-2008, 12:07   #7
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Alıntı:
Sorudaki kiracı, kira paralarını düzenli ödemiş olsaydı aynı şeyleri yazar mıydınız?

O zaman kiracının kiralanını tesellümde temerrüt gösterdiğini düşünmezdim sanırım.
Old 25-02-2008, 12:22   #8
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Nazlı Yolaç
O zaman kiracının kiralanını tesellümde temerrüt gösterdiğini düşünmezdim sanırım.

O halde problemin sadece 'kira parasının ödenmemesi' olduğu yolundaki düşünceme de katılır mısınız? Bir başka deyişle kontrat yapıldıysa karine olarak; mecur teslim alınmış olmaktadır. Kiracıyı ayrıca mecura yerleşmeye zorlayabilir miyiz?

Saygılarımla
Old 25-02-2008, 15:03   #9
Altın Kalem

 
Varsayılan

Değerli meslektaşlarım benim çekintim kiracının daha sonra gelip kiralanan taşınmaz hakkında konut dokunulmazlığının ihlali gerekçesiyle şikayette bulunup bulunamayacağıyla ilgili. zira hukuken taşınmaz kiracıya aittir. Ama bu suça sokmak da biraz zorlama bir yaklaşım olur diye de düşünüyorum. Siz ne dersiniz?
Old 25-02-2008, 15:14   #10
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Alıntı:
O halde problemin sadece 'kira parasının ödenmemesi' olduğu yolundaki düşünceme de katılır mısınız?

Problemin sadece kira parasının ödenmemesi düşüncesi ilk bakışta doğru bir tespit gibi görünse de, mecurun teslim alınmaması ile birleştiği vakit kiracının sözleşmeden dönme niyetinde olabileceğini düşündürtüyor. Sözleşmenin hiçbir gereğini yerine getirmediği için kiralayanın da aslında ödenmeyen kira paralarını talep etmekten çok bu durumda mecuru başkasına kiraya vermeyi tercih ettiği bir durumda, kiralayanın kendisine ait olan mecuru teslim borcunu yerine getirmeye hazır olduğunu bildirmesi halinde buna rağmen mecuru teslim almayan kiracının temerrüde düştüğünün kabulü kaçınılmaz olacaktır.

Alıntı:
Kiracıyı ayrıca mecura yerleşmeye zorlayabilir miyiz?

Kiracıyı mecura yerleşmeye zorlayamayacağımız bir gerçek olsa da, kiralananı teslim almaktan kaçınması halini de göz ardı edemeyiz.

Bu şekilde düşünecek olursak hiç bir alacaklıyı alacağını almaya zorlayamayacağımız dolayısı ile hiç bir alacaklıyı da temerrüde düşüremeyeceğimiz anlaşılır ki; BK 90'a göre "yapılacak veya verilecek şey usulü dairesinde kendisine arz olunması" na rağmen teslim almazsa mütemerrid sayılacağı, bk 94'e göre de akdin feshinin mümkün olabildiği anlaşılmakta.

Fikir cimnastiğine devam ediyorum, karşı görüşlere açık olma durumumu sürdürdüğümü yinleyerek sözlerimi bitiriyorum,

Saygılar.

PS: Bu arada asıl soru sahibi bu fikirsel aşamaya dahil olmayarak belki de zaten teslim edilmiş olan bir mecur için boşuna fikir alışverişi yapmamıza neden olabilmektedir. Bu nedenle mecurun teslim alınma durumunu teyit ederse memnun oluruz.
Old 25-02-2008, 15:32   #11
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Türk Dil Kurumu sözlüğünde konut;
Alıntı:
İnsanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. yer, mesken, ikametgâh:
şeklinde tanımlanmaktadır.

Keza konut deyince hukuken de aynı anlam anlaşılmakta ve başka bir tanıma dayanmamaktadır.

Bu nedenle henüz teslim almadığı (Tabi teslim almamışsa) ve böylelikle içine şahsi eşyalarını da koymadığı/koyamadığı bir taşınmazın sırf kira akdine dayanarak konut vasfının kabulü pek mümkün olmasa gerek.
Old 25-02-2008, 15:33   #12
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Alıntı:
Ama bu suça sokmak da biraz zorlama bir yaklaşım olur diye de düşünüyorum. Siz ne dersiniz?

yukarıdaki açıklamam çerçevesinde ben de sizin gibi düşünüyorum.
Old 25-02-2008, 15:44   #13
Altın Kalem

 
Varsayılan

Sayın meslektşlarım sizlerin fikir cimnastiğine katılıyor ve takip ediyorum. Ayrıca bu sorunun cevabının ne olacağından öte karşılaşılması çok ender olan bu durum karşısında neler yapılabileceğini tartışarak bilgilerimizi tazelediğimizi ve beyin fırtınası oluşturmamızın faydalı olacağını belirtmek isterim. Son olarak uygulamada farklı neticelense dahi mahkemenin veya icra dairelerinin işlemlerini tabu olarak kabul edersek hukukçu nosyonu ve kimliğimizin ve nitekim avukatlığımızın ne anlamı kalır. Takdir edersiniz ki kanaatimce bir avukatı bir hakim veya savcıdan ayıran en büyük özellik sabit fikirli olmayışı ve olaylara farklı yaklaşımlar getirebilmesidir. Sonuç olarak ben bu tartışmanın dahi faydalı olduğu kanaatindeyim.
Merak ettiğiniz mecurun teslimi hususunda şu anda bir işlem yapmadım. Hala düşünüyorum. Ama büyük ihtimalle kiracıya sadece bir protesto çekip "kira bedellerinin ödenmediği ve aktin fesholunduğunu" bildireceğim ve taşınmazı başkasına kiralayacağız.
Old 25-02-2008, 15:46   #14
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Nazlı Yolaç
Problemin sadece kira parasının ödenmemesi düşüncesi ilk bakışta doğru bir tespit gibi görünse de, mecurun teslim alınmaması ile birleştiği vakit kiracının sözleşmeden dönme niyetinde olabileceğini düşündürtüyor. Sözleşmenin hiçbir gereğini yerine getirmediği için kiralayanın da aslında ödenmeyen kira paralarını talep etmekten çok bu durumda mecuru başkasına kiraya vermeyi tercih ettiği bir durumda, kiralayanın kendisine ait olan mecuru teslim borcunu yerine getirmeye hazır olduğunu bildirmesi halinde buna rağmen mecuru teslim almayan kiracının temerrüde düştüğünün kabulü kaçınılmaz olacaktır.


Kiracıyı mecura yerleşmeye zorlayamayacağımız bir gerçek olsa da, kiralananı teslim almaktan kaçınması halini de göz ardı edemeyiz.

Bu şekilde düşünecek olursak hiç bir alacaklıyı alacağını almaya zorlayamayacağımız dolayısı ile hiç bir alacaklıyı da temerrüde düşüremeyeceğimiz anlaşılır ki; BK 90'a göre "yapılacak veya verilecek şey usulü dairesinde kendisine arz olunması" na rağmen teslim almazsa mütemerrid sayılacağı, bk 94'e göre de akdin feshinin mümkün olabildiği anlaşılmakta.

Fikir cimnastiğine devam ediyorum, karşı görüşlere açık olma durumumu sürdürdüğümü yinleyerek sözlerimi bitiriyorum,

Saygılar.

PS: Bu arada asıl soru sahibi bu fikirsel aşamaya dahil olmayarak belki de zaten teslim edilmiş olan bir mecur için boşuna fikir alışverişi yapmamıza neden olabilmektedir. Bu nedenle mecurun teslim alınma durumunu teyit ederse memnun oluruz.

Sayın Av.Nazlı Yolaç,

'mecurun teslim edilme anı' hangi andır? Sözleşmenin yapıldığı ve anahtarların teslim alındığı an değil midir? Dahası matbu kira sözleşmelerinin hepsinde 1 inci sayfanın altında 'Kiralanan ile Birlikte Teslim OlunanDemirbaş Eşyanın Listesi' sütunu bulunmaktadır. Olayda teslim olgusu gerçekleşmiştir.

Soruyu dikkatli okursanız, soru sahibi özellikle 'yerleşme'den söz etmektedir. Kimse kiraladığı yere hemen yerleşmeye zorlanamaz. Memurdur, tayin beklerken yer kiralamıştır. İşlemler 3-4 ay süreceği için, mecuru boş bırakmış olabilir.

B.K.'ndan örnek vermek isterseniz, kira ile ilgili hükümleri düzenleyen 249 ve devamı maddelerden örnek vermelisiniz.

Saygılarımla
Old 25-02-2008, 16:02   #15
Altın Kalem

 
Varsayılan

Değerli meslektaşlarım. Konut dokunulmazlığını ihlal suçunun oluşmayacağı kanaatine hasıl oldum. Biraz araştırdım ve konut dokunulmazlığını ihlal suçunda sahibi tarafından boş bırakılmış veya terk edilmiş yerlerin konut olarak kabul edilmediği sonucuna vardım. Ayrıca suçla korunan hukuki yararında kişilerin huzur ve güvenliği oluşu nazara alındığında bu suç kesinlikle oluşamaz.
Old 25-02-2008, 17:16   #16
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Alıntı:
Siz de teslim görevinizi yerine getiremediğiniz için BK 249 ve devamı maddeleri gereğince karşı tarafın akdi fesih hakkı doğar. Bu da zaten sizin istediğiniz bir durum olur.

Sn.Av Suat Ergin,

ilk yorumumda yukarıdaki alıntıda görüldüğü üzere BK 249 ve devamından zaten söz etmiştim.

ayrıca, yukarıdaki yorumlarımın hiç birisinde teslim olgusunu tartışmadım, hepsinde de eğer teslim almadıysa veya teslim edilmediyse ifadelerini kullandım.

Alıntı:
Kimse kiraladığı yere hemen yerleşmeye zorlanamaz. Memurdur, tayin beklerken yer kiralamıştır. İşlemler 3-4 ay süreceği için, mecuru boş bırakmış olabilir.
Ancak bu durumda kira bedelini öder. Somut olayda ise taşınmazı da kullanmıyor, kira bedelini de ödemiyor, iki olgu birleştiği vakit kiracının kira sözleşmesinden dönme niyetinde olabileceği varsayımı çağrışıyor. Kiralayan, sözleşme süresine ait kira bedelini tahsil etmek niyetinde olmayıp mümkünse taşınmazını yeniden kiraya vermek isteğinde olduğuna göre,

eğer kiracı sözleşmeden cayma eğiliminde ise (yani tahmin doğru ise) bu anlamdaki bir ihtarname ile kiracı da sözleşmenin feshine yönelebilir.

Eğer kiracı sözleşmeden caymayı hiç istemiyorsa bu ihtar üzerine şunu diyebilir, "işte kira bedellerini ödüyorum, ben canımın istediği zaman mecura girerim, istersem hiç girmem"

O zaman kiralayanın yapacağı bir şey kalmaz. Sözleşmedeki kira bedellerini tahsil ederek, sözleşmeyi sürdürür.

Bir de şöyle düşünelim, biri geldi taşınmazı kiralamak istedi, koşullarda anlaştınız, sözleşmeyi imzaladınız, anahtarı da verdiniz. Sözleşmede kiracının tebligat adresi (ki çoğu zaman böyledir) kiralanan mecurun adresi. Yani kiracının başka adresi yok. Sözleşme noterden yapılmadığı zaman (ki çoğu zaman böyledir)bu adrese 35.e göre tebligat şansı da yok.

Kira bedellerini alamıyorsunuz, kiracı ortada yok, ne parayı tahsil edebiliyorsunuz, ne de ihtar tebliğ edebiliyorsunuz.

Malınızdan faydalanamıyorsunuz, kirasını alamıyorsunuz, başkasına kiraya da veremiyorsunuz, ööööle karşıdan bakıp ah çekiyorsunuz. Taşınmazda kullanım veya herhangi bir eşya olmadığına göre fiilen tahliye gerekmiyor. Yani icra dairesine başvurarak tahliye ettirmenize dolayısı ile mutlaka elinizde bir tahliye kararı olmasına ihtiyacınız yok.

Bu durumda, taşınmazı başkasına kiraya verseniz, sonra ilk kiracı gelse burayı bana kiraya vermiştin dese sizden ne talep edebilir? BK 249a göre kiralananı kullanılmaya salih halde bulundurmanızı isteyebilir, peki siz kiralananı böyle bulundurmuyorsanız ne yapar? 249/2'ye göre sözleşmeyi feshedebilir.

Buradaki malikin haklılığını veya iyiniyetini ortaya koymak için göndereceği kiralananı kullanılmaya hazır halde teslime hazır olduğunu bildirmesinde ne sakınca veya engel vardır.

Kaldı ki, malik kötüniyetli olarak iki farklı kişiye aynı anda kiraya verse dahi taşınmazdan istifade edemeyen kiracının talep edebileceği başka bir şey var mıdır? Yoksa yalnızca duruma istinaden kirayı ödemekten imtina ederek sözleşmeyi fesih mi edebirlir?

Sn.Ergin,
şimdi bu yazdıklarımdan da alıntı yapıp yeni açılımlarla konuya devam edeceğiniz içime doğdu. Ya da size çok malzeme verdim gibi geldi. her nerden çıkardımsa artık::))
Old 25-02-2008, 17:21   #17
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Bir de şu var ki;

Alıntı:
kullanım veya herhangi bir eşya olmadığına göre fiilen tahliye gerekmiyor.

Taşınmazın boş durumda olduğuna dair tespit yaptırarak, daha sonra bu kişinin konutta şu değerde eşyam vardı, alınmış, çalınmış gibi iddialarına karşı tedbirli davranabilirsiniz.
Old 25-02-2008, 20:37   #18
bilenkişi

 
Varsayılan

Kira yok,peşinat yok,güvence yok sözleşme var. Bu sözleşme nasıl geçerli olabilir?
Old 25-02-2008, 21:13   #19
Av.Cengiz Aladağ

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bilenkişi
Kira yok,peşinat yok,güvence yok sözleşme var. Bu sözleşme nasıl geçerli olabilir?

Siz de yazmışsınız, "sözleşme var". Olan sözleşme neden geçersiz olsun? Üstelik kira sözleşmesi gibi, şekle bağlı olmayan bir sözleşme.
Old 25-02-2008, 23:37   #20
bilenkişi

 
Varsayılan

Sözleşmenin tamamını görsek daha isabetli olacak.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Ortada Olmayan Cep Telefonu Ve Gasp pegasus1 Meslektaşların Soruları 1 28-11-2007 08:52
SÖzleŞmesİ Olmayan Kİraci ncelik Meslektaşların Soruları 1 02-11-2007 16:19
Ortada Kalma Düşüncesi-Mal rejimi Konuk Kadınlara Hukuki Destek Merkezi (KAHDEM) 1 24-10-2007 22:43
250 bin öğrenci ortada kaldı Av.Engin Özoğul Hukuk Haberleri 0 04-01-2007 11:57


THS Sunucusu bu sayfayı 0,04246712 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.