özel kişi müteahhidin kat karşılığı inş.söz.aykırı davranışı

Özel kişi müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inş.sözleşmesi usule uygun şekilde yapılıyor.İnşaat ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içerisinde dairelerin eksiksiz,iskanı alınmış şekilde teslimatı sözleşme maddesi olarak belirlenmiş,süresinde teslim edilmeyen daireler için "her bir bağımsız bölüm ve her geçen ay için günün rayiç kira bedeli kadar parayı cezai şart olarak arsa sahiplerine ödeyecektir" hükmü sözl.mevcut.Ayrıca "taraflar sözleşmeyi ihlal ettikleri takdirde, kusurlu taraf diğer tarafa arsanın beyan değeri kadar parayı toplam olarak, kanuni faizi ile ödeyeceklerdir"hükmü de sözl.mecvut.Dairelerin hangi özellikte yapılacağı da ayrıntılı şekilde sözleşmeye eklenmiş.Bu arada arsa sahipleri malesef müteahhit lehine tapuda ferağ vermişler.Asıl dava açılmadan yaptırdığımız tespite göre,bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin bedeli ve ortak yerlerdeki eksikliklerin bedeli ve aylık kira bedeli bilirkişiler marifetiyle belirlendi,tespite taraflar itiraz etmedi.
Şimdi sorularım şunlar;
1-Müteahhit özel kişi olması sebebi ile görevli mahkeme Ticaret mahkemesi mi ?TTK m.12 ve diğer hükümleri gereği inşaat işi ticari iş sayılıyor ve tarafın biri için ticari iş olan diğer taraf için de ticari iş sayılır hükümlerini olayımızda nasıl yorumluyorsunuz?açıkladığım üzere, müteahhit özel kişi ,ancak işi bu kat krşılığı inşaat yapıp satmak,ayrıca müteahhidin bu durumunu ispat külfeti bize mi düşer?
2-Olayda uygulanacak faiz oranı nedir,avans faiz oranı görevli mahkeme ASl.HUKUK MH. ise talep edilebilir mi,yasal faiz mi talep edilmelidir?
3-Faiz talebinde temerrüd tarihi; sözl.inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içerisinde dendiği için bu tarih kesin vade sayılır mı, yoksa arsa sahiplerinin müteahhide çektikleri ayrı bir ihtar tarihini mi esas almak gerekir?
4-Tespit davasındaki ortak alanlardaki eksiklikler belirlenmiş idi, bunun talebi nasılolacak, toplam miktarı talep edemeyiz sanırım,kat mülkiyeti hisse oranındamı talep edeceğiz.
5-açacağımız dava aynen ifa ve cezai şart olarak belirlenen kira tazminatı ile eksik ifanın bedelini tahsile yönelik olacak ancak, yukarıda belirttiğim üzere, arsanın rayiç bedelini de talep etmek, aynen ifa davası için uygun bir istem olurmu? Görüş ve içtihatlarla desteğiniz için teşekkürler....

Selamlar;

*Otumak/barınmak amaçlı satın alma söz konusu olmadığından, kanaatimce, görevli mahkeme Ticaret Mahkemesi olacaktır.

*Sözleşmede açıkça belirtildiğinden, talep edilecek faiz oranı yasal faiz olmalıdır.

*"Vadesi kesin olan hallerde ayrıca ihtara gerek yoktur" . Bu durumda sözleşmedeki 18 ayın geçmesinin kesin vade olarak düşünülmesi gerektiğini ispatlayabilmeniz halinde, 18 ay sonrası temerrüt için geçerli olmalıdır.

Diğer hususlarda anlayamadığım yerler var: Arsa sahipleri toplam kaç kişidir? Sadece biri tarafından mı vekil edildiniz? Arsanın tamamı mı, yoksa yalnızca payına düşen kadarı mı yükleniciye tapuda devredilmiştir?

Arsa sahiplerinin tamamının vekaleti yoksa, hisse payı kadarı için talepte bulunmanız hakkaniyet gereği olur. Ancak siz sözleşmenin aynen ifası+ cezai şart düşünüyorsanız; ortak alandaki eksikliklerin nakden tazmini değil, ancak giderilmesini talep söz konusu olacaktır

Saygılarımla...