Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri üzerine düşünceler

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin uygulanmasından doğan toplumsal sorunlar üzerinde ivedilikle durulmalıdır. Tersi durumda giderek büyüyen bu sorunlar, kamunun gündemine taşınamayacak, bireysel sorun ve sonuçlarmış gibi kanıksanmaya devam edecektir.
Yürürlükteki Borçlar Yasasının 355 -371. maddeleri arasında düzenlenmiş olan Eser Sözleşmesi (istisna akdi) kapsamındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri; daha kuruluş aşamasından itibaren kamuyu ilgilendiren, ilgilendirmesi gereken sözleşmelerdir.

İnşaat ruhsatı verilmesinden, inşaat süresince işçi ve çevre güvenliğinin sağlanmasına ve denetlenmesine, çevre düzenine, trafik akışına, sonunda (deprem, sel baskını, yangın, sığınak, otopark, su, elektrik, asansör, doğalgaz vb. mevzuatın öngördüğü koşullara uygun olmasıyla) oturma izni (iskan) verilmesine kadar bir çok aşamada kamu hukuku ve kuruluşları, kamu adına sözleşmenin bir anlamda tarafı ve denetleyicisidir (doğrusu, olmaları gerekir).
Sözleşmenin yanları (arsa sahibi ile yüklenici) arasında doğan uyuşmazlıklar, sorunun bir bölümüdür ve yazımızın kapsamı dışındadır. Üzerinde durmak istediğimiz asıl konu; sözleşmenin kuruluşunun ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıkların kamusal sonuçlarıdır.
Evet, mülkiyet anayasal bir haktır. Ancak bu hak, kamu yararına aykırı olarak kullanılamaz. Evet Borçlar Yasasında sözleşme özgürlüğü öngörülmüştür. Ve evet demokratik hukuk devletinde, yurttaş mülkiyet hakkını yasalar çerçevesinde özgürce kullanabilir. Fakat bu özgürlüğünde bir sınırı vardır. Vardır da denetleyeni yoktur!

Üzerinde yapı yapılacak arsanın imar durumuyla, anakent ve ilçe belediyeleri arasındaki plan uygulamalarıyla, bilimsel yöntemle ve kamusal yarar dikkate alınarak arsa üretmek yerine, “rant” hırsıyla başlayan daha ilk adımda görüldüğü gibi, yalnızca arsa sahibi ve yüklenici değil; kamu adına kamu kurum ve kuruluşları da sözleşmenin “tarafsız” tarafıdır (olması gerekir).
Uygulamadan, daha doğrusu uygulamamadan doğan sözleşmesel sorunlar; iç ilişkide (sözleşenler arasında) yanların birbirlerinden beklentilerinin çoğu zaman bir hukukçu gözetiminde saptanmamasından; dış ilişkide ise, mevzuatın yetersizliğinden çok; kamu görevlilerinin “görev bilincinden !” kaynaklanmaktadır.

Sözleşmenin yer aldığı Borçlar Yasasının 1926’dan beri yürürlükte ve uygulanıyor olması; yasanın yaşamla ne denli uyumlu olduğunu göstermektedir. Ancak buna karşın sözleşmenin uygulanması kamusal sorunlara yol açıyorsa, bunun bir nedeni “uygulamanın” siyasal boyutuysa, öteki de yasaların yeterince bilinmemesi! Ya da kasten uygulanmamasıdır!

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine, sözleşme yapılabilmesi için, zorunlu bir ön koşul getirecek, sözleşmeyi kentsel bütünlük içinde denetleyecek ve kentsel tasarımı ve kamu yararını gözetecek ek yasal düzenlemeler yapılmalı, var olan yasalar da titizlikle uygulanmalıdır.