Yöneticinin sorumluluğu

Sayın Değerli Hukukçular;

634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 38. Maddesine 5711 sayılı kanunla eklenen ikinci fıkra , kurul kararlarının iptaline ilişkindavaların, husumet yönünde yöneticiler taraf gösterilerek açılabileceği hükmünügetirmiştir. Fıkranın devam eden cümlesinde aynen” Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapıtemsilciler kuruluna duyurur” ifadesinde bulunmuştur.

Kanunun “DUYURUR” amir hükmüne rağmen ihmalen veya kastenduyurmayan yönetici hakkında herhangi bir yaptırım getirilmemiştir. Ayrıcaduyurmanın hangi zaman dilimi içinde yapılacağı hakkında da hiçbir düzenlemeyoktur.

Kat maliklerinin her biri davalı olması nedeniylegerektiğinde müdahalede bulunabilmeleriiçin haberdar olmaları gerekir.Yönetici tarafından haberdar edilmediği için debu hakkı kullanamayacaklardır. Belki de bir hakkın kaybolması da söz konusuolabilecektir. Diğer taraftan kurul kararının iptali için açılan davayayönetici cevap da vermeyebilir, istenilen bilgi ve göndermeyebilir.

Yukarıdaki durumların varlığı halinde yöneticinin sorumluluğu söz konusu olmaktadır.38. maddenin birinci fıkrası aynen “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen birvekil gibi sorumludur.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu fıkrahükmünden hareketle, “vekil” olmasorumluluğunu yerine getirmemesi nedeniyle yönetici hakkında Borçlar Kanunu mu?Yoksa farklı bir yasa hükmümü uygulanması gerekir.?

38. maddenin ikinci fıkrasının varlığıhenüz dört yıl gibi bir zamanıdoldurduğundan , bu konuda kesinleşmiş bir yargı kararının olduğunu zannetmediğimden,konuyu tartışılmaya değer bulduğumuifade eder, saygılar sunarım.

Yıldırım ACAR

Konuyu tartışabilmek için sorunun ne olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir.

Bu sebeple meselenin somutlaştırılmaya ihtiyacı vardır.

Vekilin sorumluğu Borçlar Kanunun da düzenlenmiştir. Belirttiğiniz gibi, yönetici kasti bir davranışla yasa ile verilen görevi yerine getirmemişse ve bu davranış sebebiyle zarar meydana gelmişse, diğer kat temsilcilerinin yönetici aleyhine tazminat davası açma hakkı vardır.

Kolay Gelsin...

Şöyle bir örnek verilebilir:
634/19. maddeye göre ortak alanlarda inşaat,onarım,tesis vb. gibi işler yapmak için katmaliklerin beşte dördünün kararı gerekiyor. Kat malikleri kurulu toplantısında salt çoğunlukla alınmış karara istinaden, yönetimce bahse konu işlerden birinin yapımına geçilmiş. Maliklerden biri yasanın aradığı çoğunluk olmadığından,kurul kararının "yok olduğu" hususunda(634/33) karar alınması hakkında Sulh Hukuk Mahkemesine dava açtığında, bundan haberdar olan yönetici(gelen tebliğe göre) ,dava açıldığının kat maliklerine bildirmesi gerekirken bildirmemesi;yönetici yatırıma devam ederek kat maliklerinin varlığının azalmasına sebep olacağı nedeniyle de, bundan haberdar olan maliklerden biri, meydana gelen zararın büyümemesi, bir başka anlatımla,mal varlığının daha fazla azalmaması için bu defa yönetici hakkında dava açabilecek, yada farklı bir girişimde bulunabilecek iken bundan zamanında haberdar olmaması.

Alıntı: Yazan YILDIRIM Sayın Değerli Hukukçular; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 38. Maddesine 5711 sayılı kanunla eklenen ikinci fıkra , kurul kararlarının iptaline ilişkindavaların, husumet yönünde yöneticiler taraf gösterilerek açılabileceği hükmünügetirmiştir. Fıkranın devam eden cümlesinde aynen” Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapıtemsilciler kuruluna duyurur” ifadesinde bulunmuştur. Kanunun “DUYURUR” amir hükmüne rağmen ihmalen veya kastenduyurmayan yönetici hakkında herhangi bir yaptırım getirilmemiştir. Ayrıcaduyurmanın hangi zaman dilimi içinde yapılacağı hakkında da hiçbir düzenlemeyoktur. Kat maliklerinin her biri davalı olması nedeniylegerektiğinde müdahalede bulunabilmeleriiçin haberdar olmaları gerekir.Yönetici tarafından haberdar edilmediği için debu hakkı kullanamayacaklardır. Belki de bir hakkın kaybolması da söz konusuolabilecektir. Diğer taraftan kurul kararının iptali için açılan davayayönetici cevap da vermeyebilir, istenilen bilgi ve göndermeyebilir. Yukarıdaki durumların varlığı halinde yöneticinin sorumluluğu söz konusu olmaktadır.38. maddenin birinci fıkrası aynen “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen birvekil gibi sorumludur.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu fıkrahükmünden hareketle, “vekil” olmasorumluluğunu yerine getirmemesi nedeniyle yönetici hakkında Borçlar Kanunu mu?Yoksa farklı bir yasa hükmümü uygulanması gerekir.? 38. maddenin ikinci fıkrasının varlığıhenüz dört yıl gibi bir zamanıdoldurduğundan , bu konuda kesinleşmiş bir yargı kararının olduğunu zannetmediğimden,konuyu tartışılmaya değer bulduğumuifade eder, saygılar sunarım. Yıldırım ACAR

Yönetici mümkün mertebe en kısa sürede ve uygun zamanda, en nihayet hal ve koşullara göre "makul" süre içinde duyurma işlemini yerine getirmelidir.

Aleyhine açılacak tazminat davası genel hükümlere (BK.) dayalı tazmin davasıdır.

Alıntı: Yazan YILDIRIM Şöyle bir örnek verilebilir: 634/19. maddeye göre ortak alanlarda inşaat,onarım,tesis vb. gibi işler yapmak için katmaliklerin beşte dördünün kararı gerekiyor. Kat malikleri kurulu toplantısında salt çoğunlukla alınmış karara istinaden, yönetimce bahse konu işlerden birinin yapımına geçilmiş. Maliklerden biri yasanın aradığı çoğunluk olmadığından,kurul kararının "yok olduğu" hususunda(634/33) karar alınması hakkında Sulh Hukuk Mahkemesine dava açtığında, bundan haberdar olan yönetici(gelen tebliğe göre) ,dava açıldığının kat maliklerine bildirmesi gerekirken bildirmemesi;yönetici yatırıma devam ederek kat maliklerinin varlığının azalmasına sebep olacağı nedeniyle de, bundan haberdar olan maliklerden biri, meydana gelen zararın büyümemesi, bir başka anlatımla,mal varlığının daha fazla azalmaması için bu defa yönetici hakkında dava açabilecek, yada farklı bir girişimde bulunabilecek iken bundan zamanında haberdar olmaması.

Yöneticinin, ilan panosunda bu bilgiyi vermesi dahi bence yeterlidir.

Av.Selim Balku]Yöneticinin, ilan panosunda bu bilgiyi vermesi dahi bence yeterlidir.
Görüşüm:
Bilindiği gibi 634 sayılı kanun ikinci konut, yazlık olarak ifade edilen yaygın bağımsız bölümlerde de uygulanmaktadır. Kış aylarında hemen hemen hiç kimsenin bulunmadığı bir yazlık sitenin ilan panosuna asmak,yasanın "duyurur" emri gerçekleşmiş olabilirmi? Kanaatimce duyurunun yazılı yapılması daha uygun olur, diye düşünmekteyim. Dava muhatabı kat malikleridir.

634 sayılı yasanın 35. maddesi birlikte değerlendirildiğinde apartman aleyhine dava açılması şu madde kapsamında mütalaa olunabilir. (kanımca olunmalıdır.)

Alıntı: I - TOPLANTI ZAMANI: Madde 29/2 - Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Bu anlamda, yönetici kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmalı, davadan haberdar etmeli, mesele kurulca ele alınmalı ve ortaya çıkacak kararı m.35/a'ye göre yönetici uygulamalı, takip etmelidir. Kitabına uygun olan budur gibime geliyor.

Saygılar.