Bir Kimseyi Bir Hakkı Kullandırmaya Zorlama - Kat İrtifakı Başvurusundan İmtina

Müvekkil ile kişi aynı bina içinde oturmaktadır. Binanın oturma izni var fakat kat irtifakı bulunmamaktadır. (Bilindiği üzere kat irtifakının alınabilmesi için tüm maliklerin birlikte başvurması gerekir) Fakat diğer malik kat irtifakı almaya yanaşmamaktadır. Ayrıca çatısı akmakta yeni bir çatı veya çatıyı onarmak için de gereken bedele katılmak istememektedir. Bu durumda müvekkilim kişiyi hakkını kullanmak için diğer maliki zorlayabilir mi ? Herhangi bir dava açılabilir mi ?

Yorumlarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Önder Demirtaş Müvekkil ile kişi aynı bina içinde oturmaktadır. Binanın oturma izni var fakat kat irtifakı bulunmamaktadır. (Bilindiği üzere kat irtifakının alınabilmesi için tüm maliklerin birlikte başvurması gerekir) Fakat diğer malik kat irtifakı almaya yanaşmamaktadır. Ayrıca çatısı akmakta yeni bir çatı veya çatıyı onarmak için de gereken bedele katılmak istememektedir. Bu durumda müvekkilim kişiyi hakkını kullanmak için diğer maliki zorlayabilir mi ? Herhangi bir dava açılabilir mi ? Yorumlarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Binanın oturma izni var

demişsiniz ama "kat irtifakı" yok. Emin misiniz? Ha, burası Türkiye mümkün mü, derseniz mümkün derim.

Kat İrtifakı/Mülkiyeti yoksa Kat Mülkiyeti Kanununu uygulayamazsınız diye düşünmekteyim. Genel hükümler çerçevesinde çözmelisiniz. Yani masrafa katılan malikler katılıp, rücu edecekler.

Teşekkür ederim cevabınız için evet burası Türkiye maalesef meslektaşım.Fakat sorduğum sorunun cevabını alamadım sanırım.Şöyle açıklık getirmeye çalışayım: bina içinde yalnızca müvekkilim ve kat irtifakı almaya yanaşmayan malik oturmaktadır.Dolayısıyla Belediye'ye birlikte başvuramıyorlar haliyle Belediye'de kat irtifakı vermek için gereken belgeleri Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gönderemiyor.Kanımca; sizin dediğiniz gibi genel hükümlere göre çözülebilecek bir uyuşmazlık olsaydı Belediye'de kat irtifakını almak için tek malikin iradesini yeterli görürdü.

Paydaş adedi beş veya daha fazla olsaydı,kat irtifakı için karara katılmayan paydaşın payının iptali KMK m.ek 4'e göre mümkün olurdu.İki paydaşlı taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası dışında bir çare gözükmemekte . Diye düşünüyorum.

Sayın Yücel Kocabaş öncelikle cevabınız için teşekkür ederim. Müvekkilim ve diğer malik halihazırda ayrı katların malikleri olup ortada el birliği ile mülkiyet yoktur.Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasından bahsedebilir miyiz?

Alıntı: Yazan Av.Önder Demirtaş Teşekkür ederim cevabınız için evet burası Türkiye maalesef meslektaşım.Fakat sorduğum sorunun cevabını alamadım sanırım.Şöyle açıklık getirmeye çalışayım: bina içinde yalnızca müvekkilim ve kat irtifakı almaya yanaşmayan malik oturmaktadır.Dolayısıyla Belediye'ye birlikte başvuramıyorlar haliyle Belediye'de kat irtifakı vermek için gereken belgeleri Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gönderemiyor.Kanımca; sizin dediğiniz gibi genel hükümlere göre çözülebilecek bir uyuşmazlık olsaydı Belediye'de kat irtifakını almak için tek malikin iradesini yeterli görürdü.

Binada iki kişinin oturduğunu atlamışım ama yine de sorunuza cevap vermişim. Genel hükümler(B.K, TMK) çerçevesinde çözeceksiniz.

Sayın Av. Suat Ergin binada yalnızca iki kişinin oturduğunu soru mesajımda daha açık yazabilirmişim Ayrıca teşekkür ederim cevabınız için çok yardımcı oldunuz.

Alıntı: Yazan Av.Önder Demirtaş Müvekkilim ve diğer malik halihazırda ayrı katların malikleri olup ortada el birliği ile mülkiyet yoktur.Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasından bahsedebilir miyiz?

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığına göre binanın tamamı üzerinde paylı mülkiyet(müşterek mülkiyet) durumu vardır. (parsel itibariyle her bir katta 1/2 ,1/2 gibi) Hem elbirliği ve hem de paylı mülkiyette paydaşlar veya ortaklar ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Alıntı: Yazan Av.Önder Demirtaş Sayın Av. Suat Ergin binada yalnızca iki kişinin oturduğunu soru mesajımda daha açık yazabilirmişim Ayrıca teşekkür ederim cevabınız için çok yardımcı oldunuz.

Şu karar size yol gösterebilir. Amaç öncelikle zarar değil de, kat mülkiyetinin kurulması ise tabi.

Alıntı: T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2016/5083 K. 2016/10565 T. 22.9.2016 • ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (Koşulların Oluşmaması Durumunda Ancak Satışa Karar Verilmesi Gerektiği Hususu Düşünülmeden Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi İçin Dava Açan Davacı Vekiline Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gerekli İşlemleri Yapmak Üzere Süre Verilmesinin Hatalı Olduğu) • TADİLAT PROJESİ (Bağımsız Bölüm Olup Olmadığı Niteliklerinin Ne Olduğu da Açıklattırılarak Davaya Konu Taşınmaz Üzerindeki Yapının Onaylı Projesinin ve Sonradan Değişiklik Yapılmış İse Buna İlişkin Tadilat Projesinin Olup Olmadığının Taraflara ve İlgili Belediyeye Sorulup Etraflıca Araştırılması Gerektiği) • PROJEYE AYKIRILIKLAR (Giderildiği Takdirde Onay Verilebileceğinin Saptanması Durumunda Öncelikle Aykırılıkların Giderilmesi Daha Sonra Yapının Fiili Durumunu Yansıtan Projenin Hazırlattırılıp İlgili İmar Müdürlüğünün Onayının ve Buna Bağlı Olarak Oturma İzin Belgesinin Alınması Gerektiği) • FİİLİ TAKSİM (Dava Konusu Taşınmaz Üzerindeki Yapıda Her Bir Bağımsız Bölümün Değeri ve Bu Değere Göre Özgülenecek Arsa Payı Uzman Bilirkişi Aracılığıyla Saptanıp Varsa Fiili Taksim veya Mülkiyetin Tespitine İlişkin Kesinleşmiş Kararların Dikkate Alınması Gerektiği - Ortaklığın Giderilmesi) • PAYLARIN DENKLEŞTİRİLMESİ (Taksim Yoksa Çekilecek Kura İle Önce Her Paydaşa Birer Bağımsız Bölüm Özgülendikten Sonra Arta Kalan Bağımsız Bölümlerin Pay Oranları da Gözetilmek Suretiyle Yine Kura İle Paydaşlara Özgülenerek Gerekiyorsa Bedel Farkı Nedeniyle Ödenecek İvaz da Belirlenmek Suretiyle Payların Denkleştirilmesi Gerektiği) 634/m.10,12 ÖZET : Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan zemin ve normal katlardaki bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerektiği hususu düşünülmeden, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi için dava açan davacı vekiline kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi ve onun tarafından da yerine getirilemediğinin açıklanması esas alınarak satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. DAVA : Dava dilekçesinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalılarla birlikte malik bulundukları Balıkesir ili merkez Atatürk Mahallesi 788 ada 227 parselde ve Balıkesir İli Edremit İlçesi Avcılar Köyü 113 ada 11 parselde kayıtlı taşınmazlarda ortaklığın satış, davalılar ise kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilmesini istemiş; mahkemece, davanın kabulü ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu Balıkesir ili Merkez Atatürk Mahallesi 788 ada 227 (5381 ada 4 parsel) parsel sayılı taşınmaz üzerinde bodrum, zemin üzerinde üç normal kat ve bir çatı katından oluşan 6 katlı betonarme karkas bir yapı bulunduğu, 6 hisseli taşınmazda 6 bağımsız bölümün olduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre de, bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan zemin ve normal katlardaki bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerektiği hususu düşünülmeden,ortaklığın satış yoluyla giderilmesi için dava açan davacı vekiline kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi ve onun tarafından da yerine getirilemediğinin açıklanması esas alınarak satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.09.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.Önder Demirtaş Sayın Yücel Kocabaş öncelikle cevabınız için teşekkür ederim. Müvekkilim ve diğer malik halihazırda ayrı katların malikleri olup ortada el birliği ile mülkiyet yoktur.Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasından bahsedebilir miyiz?

Müvekkiliniz ve diğer kişi kat irtifakı yoksa ayrı katların malikleri değil ayrı katları fiilen kullanan durumundadır. Bağımsız bölümlerin tapuda kişiler adına tescili ancak kat irtifakının kurulması ile olur. Kat irtifakı olmadığından tapu kaydından kimin hangi kata malik olduğunun anlaşılması mümkün değildir. Tapunun hisseli arsa tapusu şeklinde gözükmesi gerekir. Bu bağlamda da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın öncelikle fiili paylaşım durumuna göre kat irtifakı tesis edilmek suretiyle giderilmesi mümkün olmazsa satış suretiyle giderilmesi talep edilebilir.

Yargıtay 18. HD 2015/20975 2016/20975 18.01.2016

Alıntı: Buna göre; mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz olarak yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda kaç adet bağımsız bölüm olduğu her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa bir bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması böylece tahkikatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesi, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise satışa karar verilmesi gerekir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Şu karar size yol gösterebilir. Amaç öncelikle zarar değil de, kat mülkiyetinin kurulması ise tabi.

Sayın Av. Suat Ergin, önceliğimiz kat mülkiyetinin kurulmasıdır.Gönderdiğiniz Yargıtay kararından da anladığım üzere kat mülkiyetinin kurulması talepli ortaklığın giderilmesi davası açmamız gerekiyor.