kiralayanın ölmesi-oğlunun kira bedellerini istemesi-sözlü kira akdi-takibe itiraz

Sayın meslektaşlarım merhaba;

Meslekte tecrübem az, sizlere danışmak istediğim bir husus var.İşin içinden bir türlü çıkamadım.

Müvekkilin babası sağlığında evini kiraya veriyor. Ancak yazılı bir kira akdi yok. Kiracı senelerce bu evde oturuyor. 3 sene evvel müvekkilin babası(kiralayan) vefat ediyor. oğulları artık kira parasını almaya başlıyor fakat sonra ne oluyorsa 19 aydır kira ödenmeden oturmaya devam ediyor. Toplamda 5 kardeşler. oğullarından 1 tanesi o evin de bulunduğu binayı yıkıp yeniden inşa edecek(yasal çerçevede tabiki) Bunun için bana geldi ve ihtarname çekmek istediğini söyledi. Tahliye ve 19 aydır ödenmeyen kira alacağını istiyor. "Evin miras yoluyla intikal ettiğini ve paylı mülkiyete çevrilse dahi tahliye bölünemeyeceğinden tek başına tahliye isteyemeyeceğini, hatta sadece kendisinin ihtarname çekmesinin de uygun olmayacağını" anlattım. (Yine de ihtarname çektik fakat netice tabiki alamadık)

Neyseki kiracı geçen gün evi kendi rızasıyla boşalttı fakat hala 19 aylık kira bedeli ödenmedi. Bu kez müvekkile "toplam kira alacağını icra yoluyla alamayacağını, kendisinin sadece kendi payına düşen kısmı icra takibi konusu yapabileceğini" anlattım.(umarım doğru biliyorumdur, lütfen düzeltin)

Sonuç olarak müvekkilin ısrarları sonucu ilamsız takip ile 19 aylık kira alacağını takibe koyduk ve tabiki itiraz etti.

Sormak istediğim hususlar şunlar:
-Şimdi kiracı, takibi açan şahısla arasında kira akdi olmadığını, babasıyla sözlü kira ilişkisi olduğunu söylüyor. Dolayısıyla oğluna kira borcum yok diyor. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açsam, zorunlu dava arkadaşlığı dolayısıyla ve kiracı kiralayan ilişkisi olmadığı için reddedilecek diye düşünüyorum. Haksız işgal sebebiyle ecrimisil talep edebilir miyim? Ve tabii bunu ölenin mirasçılarından yalnız birisi talep edebilir mi? (yanıtın hayır olduğunu neredeyse duyar gibi oluyorum ama çözüm bulamadım)

-İkinci olarak; diyelim ki itirazın iptali davası açtım. Elde ne ödeme belgesi var ne kira sözleşmesi var. Kiracı da itiraz dilekçesinde elden ödeme yaptığını ancak müvekkilin diğer kardeşine ödediğini söylemiş. Oysaki ortada ödeme yok.(en azından ben yok diye biliyorum=)) Elden ödeme durumunu kiracının mı ispat etmesi gerekli? Çok uzun yazdığımın farkındayım özür dilerim ama dediğim gibi işin içinden çıkamadım. Nerdeyse kendi başına aldığım ilk işlerimden birisi sayılır.

Not: Toplam kira alacağı, yıllık üfe-tüfe artışları ile birlikte 7.940,00 TL.

Muris ile kira ilişkisi kabul edilmiş olup, sözlü olması fark yaratmayacaktır. Ödediğini de kiracı ispatlamalıdır.
Ancak tüm mirasçılar zorunlu dava arkadaşlığı kapsamında birlikte hareket etmelidir...
''..Dava, kira alacağının tahsili amacıyla yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davacıların tek başlarına dava açma hakkı bulunmamaktadır. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın tüm ortaklarının birlikte dava açması yada birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekmektedir. Bu durumda davacılar dışındaki diğer mirasçıların da davaya muvafakatinin sağlanması, bu mümkün olmadığı takdirde davacıya terekeye temsilci tayini için süre verilmesi, davanın tayin edilecek temsilci vasıtası ile yürütülmesi gerekirken, yazılı şekilde taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi doğru olmadığından hükümün bozulması gerekmiştir...''T.C.YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2010/11993
K. 2011/2663 T. 8.3.2011

Sevgili Meslektaşım sizden özür diliyorum mesajınıza bir hayli geç yanıt verdiğim için. Bu mesaj nedense gözümden kaçmış ihmal etmişim.

Mİrasçıların sonradan muvafakatını alma yolunu düşünmüştüm ancak bunun bir prosedrü var mıdır? Bir kısmı farklı ildeler ve davaya katılacaklarını sanmıyorum. Açılan davaya muvafakat ediyoruz gibi bir dilekçe hazırlasam ve hepsinin imzasını alsam, bunu da mahkemeye sunsam geçerli olur mu? 😊

Diğer mirasçılar, mahkemesi, dosya numarası ve davanın konusunu da
bildirerek Noter'de ayrı ayrı veya birlikte muvafakat düzenlettirmelidirler, diye biliyorum. Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan Cumhur Okyay Diğer mirasçılar, mahkemesi, dosya numarası ve davanın konusunu da bildirerek Noter'de ayrı ayrı veya birlikte muvafakat düzenlettirmelidirler, diye biliyorum. Kolay gelsin...

Teşekkürler Sayın Meslektaşım;
Adi yazılı şekilde kabul edilemez mi peki?

Alıntı: Yazan Av. Meltem ERTÜRK Sayın meslektaşlarım merhaba; Meslekte tecrübem az, sizlere danışmak istediğim bir husus var.İşin içinden bir türlü çıkamadım. Müvekkilin babası sağlığında evini kiraya veriyor. Ancak yazılı bir kira akdi yok. Kiracı senelerce bu evde oturuyor. 3 sene evvel müvekkilin babası(kiralayan) vefat ediyor. oğulları artık kira parasını almaya başlıyor fakat sonra ne oluyorsa 19 aydır kira ödenmeden oturmaya devam ediyor. Toplamda 5 kardeşler. oğullarından 1 tanesi o evin de bulunduğu binayı yıkıp yeniden inşa edecek(yasal çerçevede tabiki) Bunun için bana geldi ve ihtarname çekmek istediğini söyledi. Tahliye ve 19 aydır ödenmeyen kira alacağını istiyor. "Evin miras yoluyla intikal ettiğini ve paylı mülkiyete çevrilse dahi tahliye bölünemeyeceğinden tek başına tahliye isteyemeyeceğini, hatta sadece kendisinin ihtarname çekmesinin de uygun olmayacağını" anlattım. (Yine de ihtarname çektik fakat netice tabiki alamadık) Neyseki kiracı geçen gün evi kendi rızasıyla boşalttı fakat hala 19 aylık kira bedeli ödenmedi. Bu kez müvekkile "toplam kira alacağını icra yoluyla alamayacağını, kendisinin sadece kendi payına düşen kısmı icra takibi konusu yapabileceğini" anlattım.(umarım doğru biliyorumdur, lütfen düzeltin) Sonuç olarak müvekkilin ısrarları sonucu ilamsız takip ile 19 aylık kira alacağını takibe koyduk ve tabiki itiraz etti. Sormak istediğim hususlar şunlar: -Şimdi kiracı, takibi açan şahısla arasında kira akdi olmadığını, babasıyla sözlü kira ilişkisi olduğunu söylüyor. Dolayısıyla oğluna kira borcum yok diyor. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açsam, zorunlu dava arkadaşlığı dolayısıyla ve kiracı kiralayan ilişkisi olmadığı için reddedilecek diye düşünüyorum. Haksız işgal sebebiyle ecrimisil talep edebilir miyim? Ve tabii bunu ölenin mirasçılarından yalnız birisi talep edebilir mi? (yanıtın hayır olduğunu neredeyse duyar gibi oluyorum ama çözüm bulamadım) -İkinci olarak; diyelim ki itirazın iptali davası açtım. Elde ne ödeme belgesi var ne kira sözleşmesi var. Kiracı da itiraz dilekçesinde elden ödeme yaptığını ancak müvekkilin diğer kardeşine ödediğini söylemiş. Oysaki ortada ödeme yok.(en azından ben yok diye biliyorum=)) Elden ödeme durumunu kiracının mı ispat etmesi gerekli? Çok uzun yazdığımın farkındayım özür dilerim ama dediğim gibi işin içinden çıkamadım. Nerdeyse kendi başına aldığım ilk işlerimden birisi sayılır. Not: Toplam kira alacağı, yıllık üfe-tüfe artışları ile birlikte 7.940,00 TL.

Mesajınızda çok şey sormuşsunuz. Yanlış bilgiler de mevcut. Benim de detaylı cevap yazacak zamanım yok. Ama kısaca yanlış yoldan gittiğinizi yazabilirim.

1- Siz icra takibini "Muris X'in mirasçısı Hüsamettin Kesekağıdı" şeklinde mi, açtınız? İfadenizden böyle olmadığını anlıyorum. O zaman kiracının "Ben murisin kiracısıyım, sizi tanımıyorum" şeklinde itiraz etmesi haklı. Bence yeni bir takip yapın.

2- İcra takibini açarken yukarıdaki gibi doğru isimle açsaydınız bile, "itirazın iptali" davasını açmayın derdim. Çünkü iştirak halinde(muhtemelen öyledir) mülkiyet sözkonusu ise tüm paydaşlar icra takibi açmalıydı. Dava sırasında davaya muvafakat alabilirsiniz ama geriye dönüp icra takibine muvafakat alamazsınız. O nedenle davanız red edilir.

Şimdilik bu kadar.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Mesajınızda çok şey sormuşsunuz. Yanlış bilgiler de mevcut. Benim de detaylı cevap yazacak zamanım yok. Ama kısaca yanlış yoldan gittiğinizi yazabilirim. 1- Siz icra takibini "Muris X'in mirasçısı Hüsamettin Kesekağıdı" şeklinde mi, açtınız? İfadenizden böyle olmadığını anlıyorum. O zaman kiracının "Ben murisin kiracısıyım, sizi tanımıyorum" şeklinde itiraz etmesi haklı. Bence yeni bir takip yapın. 2- İcra takibini açarken yukarıdaki gibi doğru isimle açsaydınız bile, "itirazın iptali" davasını açmayın derdim. Çünkü iştirak halinde(muhtemelen öyledir) mülkiyet sözkonusu ise tüm paydaşlar icra takibi açmalıydı. Dava sırasında davaya muvafakat alabilirsiniz ama geriye dönüp icra takibine muvafakat alamazsınız. O nedenle davanız red edilir. Şimdilik bu kadar.

Sayın üstat;

Sizlerden özür dilerim mesajınızı yanıtsız bırakmışım. Dosyayı kısa süreliğine rafa kaldırınca aklımdan çıkmış kusuruma bakmayın. Evet çok şey sormuştum ancak meslekteki heyecanıma verin. Ne yapacağımı bilemediğimden olsa gerek.

Evet tahmininiz doğru, sadece mirasçılardan tek birinin ismi ile takip başlattım, hatta öncesinde sadece onun ismiyle ihtarname gönderdim. Ama bunlar, "zorunlu dava arkadaşlığını" bilmediğimden değil, salt müvekkilin ısrarı ve isteği üzerine oldu. Şimdi "eh peki sen bilirsin" deyip itirazın iptali açarım ama dediğiniz gibi reddedileceği aşikar.

Tavsiyeleriniz üzerine epey kafa patlattım. Şöyle yapabilir miyim?: Duran icra takibi için itirazın iptali açmasam, doğrudan doğruya alacak davası açsam. Yine tüm mirasçıların birlikte hareketi lazım biliyorum fakat mirasçıların muvafakatı için hakimden süre istesem?

Çünkü mirasçılar noterden muvafakat ederken dosya esas vs bildirmeleri gerekiyor diye öğrenmiştim, o yüzden de davanın açılmış olması lazım ki muvafakat edebilsinler

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Mesajınızda çok şey sormuşsunuz. Yanlış bilgiler de mevcut. Benim de detaylı cevap yazacak zamanım yok. Ama kısaca yanlış yoldan gittiğinizi yazabilirim. 1- Siz icra takibini "Muris X'in mirasçısı Hüsamettin Kesekağıdı" şeklinde mi, açtınız? İfadenizden böyle olmadığını anlıyorum. O zaman kiracının "Ben murisin kiracısıyım, sizi tanımıyorum" şeklinde itiraz etmesi haklı. Bence yeni bir takip yapın. 2- İcra takibini açarken yukarıdaki gibi doğru isimle açsaydınız bile, "itirazın iptali" davasını açmayın derdim. Çünkü iştirak halinde(muhtemelen öyledir) mülkiyet sözkonusu ise tüm paydaşlar icra takibi açmalıydı. Dava sırasında davaya muvafakat alabilirsiniz ama geriye dönüp icra takibine muvafakat alamazsınız. O nedenle davanız red edilir. Şimdilik bu kadar.

Sayın Ergin, epey uzun zaman geçti fakat müvekkille yeni irtibat kurabildim. Dediğiniz gibi ilk açtığım takibi görmezden geleceğim. Tüm mirasçılar tek bir kardeşe vekaletname vermişler (keşke bunu bana ilk başta söyleselerdi bu kadar zaman kaybetmezdik) şimdi ben vekaletname verilen kardeşten kendime vekaletname çıkarmasını isteyeceğim ve belirttiğiniz gibi ""Muris X'in mirasçısı ...... " şeklinde takip başlatacağım. Fakat şunu sizlere sormak isterim:

-Bu şekilde ilamsız takip başlatıp, itiraz üzerine dava mı açsam, yoksa doğrudan doğruya genel mahkemede alacak davası mı açsam? (kiralanan şuan itibariyle yıkılmış ve bilirkişi incelemesi yapılamaz, ayrıca kira akdi de murisle sözlü bir şekilde yapılmış) Elimde sadece tanık beyanları var. Sizce ispat külfeti açısından hangi yolu izlemem lehime olur? Değerli vaktinizi ayırabilirseniz çok mutlu olurum..

Alıntı: Yazan Av. Meltem ERTÜRK Sayın Ergin, epey uzun zaman geçti fakat müvekkille yeni irtibat kurabildim. Dediğiniz gibi ilk açtığım takibi görmezden geleceğim. Tüm mirasçılar tek bir kardeşe vekaletname vermişler (keşke bunu bana ilk başta söyleselerdi bu kadar zaman kaybetmezdik) şimdi ben vekaletname verilen kardeşten kendime vekaletname çıkarmasını isteyeceğim ve belirttiğiniz gibi ""Muris X'in mirasçısı ...... " şeklinde takip başlatacağım. Fakat şunu sizlere sormak isterim: -Bu şekilde ilamsız takip başlatıp, itiraz üzerine dava mı açsam, yoksa doğrudan doğruya genel mahkemede alacak davası mı açsam? (kiralanan şuan itibariyle yıkılmış ve bilirkişi incelemesi yapılamaz, ayrıca kira akdi de murisle sözlü bir şekilde yapılmış) Değerli vaktinizi ayırabilirseniz çok mutlu olurum..

"Alacaklı: Muris Feridun Gölgedeçök'in mirasçıları X, W'ye vekaleten; kendisine asaleten Müsamettin Kesekağıdı" şeklinde yapın.

Alıntı: Elimde sadece tanık beyanları var. Sizce ispat külfeti açısından hangi yolu izlemem lehime olur?

Önceki kira aylıkları nasıl ödenmiş? Kiracının kiracılığını kanıtlayacak başka bir şey yok mu? Kira parası tanık dinletilme sınırını aşıyor mu? Bir sürü soru gelir aklıma.

Kesekâğıdı tedavülden kalktı.. Poşetçioğlu. ))

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin "Alacaklı: Muris Feridun Gölgedeçök'in mirasçıları X, W'ye vekaleten; kendisine asaleten Müsamettin Kesekağıdı" şeklinde yapın.

Bu şekilde yapacağım, teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Önceki kira aylıkları nasıl ödenmiş? Kiracının kiracılığını kanıtlayacak başka bir şey yok mu? Kira parası tanık dinletilme sınırını aşıyor mu? Bir sürü soru gelir aklıma.

Tecrübeniz sebebiyle aklınızda sorular ardı ardına sıralanıyor üstadım=) Bizlerin eksikliği bu.. inşallah sizler kadar tecrübe kazanırız zamanla.

Şimdi borçluya, murisin oğullarından birisi 'zorunlu dava arkadaşlığını gözardı ederek'takip yapmıştı. Borçlu da itiraz etti ancak alacaklı sıfatımız hatalı olduğu için itirazı bertaraf edemedik. Ancak ititrazında muris ile sözlü kira akdi yaptığını ikrar ediyor. Ödemelerini de alacaklı sıfatı olan oğlundan başka bir oğluna ELDEN ödediğini söylüyor. Ancak ne makbuzu var ne başka bir evrakı.. Ne yazıkki kira alacağımız tanıkla ispat sınırını da aşıyor. Tek tanıklarımız da murisin birkaç oğlu. Yeni açacağım takibe de aynı ikrarları ve itirazları yapacaktır bundan eminim. Ancak umarım bu kez de derdestlik itirazı ile karşılaşmam..

İtirazla duran bir takibi o şekilde bırakıp başka bir takip açılmasında derdestlik sorunu olmaz.

Ancak itirazında "Kira bedeli şu kadardı onu diğer mirasçıya elden verdim." mi demiş?
Yoksa "Kira bedelini diğer mirasçıya elden verdim." mi demiş?

Takipte şu kadar ay kirası aylık ... hesabıyla ....TL olarak talep edildiği halde "kira miktarı bu kadar değildi aramızdaki anlaşmaya göre kira X liraydı" demediyse sözlü kira ilişkisini ikrarı dışında kira bedelini de zımnen ikrar etmiş olur.

Açılacak alacak davasında bu dosya içeriğindeki ikrara dayanılabilir. Zaten başka yol görünmemektedir.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Öte yandan takip arkadaşlığı, dava arkadaşlığının tabi olduğu kurallara bağlıdır. Mirasçıların açtığı davalarda mirasçılardan biri tüm terekeyi ilgilendiren alacağı tek başına dava etmişse, kendi paylarına düşen kısım dava edilen diğer mirasçıların sonradan icazeti kabul edilmektedir. Ancak mirasçı yalnızca kendi payını dava etmişse artık diğerlerinin sonradan vereceği icazetle <kendi payları dava edilmiş olmadığından> zorunlu dava arkadaşlığı koşulunun yerine gelmiş olduğu kabul edilmemektedir. Buna bağlı olarak da tek mirasçının açmış olduğu dava, davanın birlikte açılması ile doğuracağı hukuki sonuçları (hak düşürücü süreyi koruma, zamanaşımını kesme gibi) doğurmamaktadır.

Burada terekeyi temsilen tüm tereke alacağı takip konusu edilmiş olup itirazın iptali davasında, bir mirasçı tarafından "alacağın tümü için" başlatılmış icra takibine de icazet verilebileceğinin kabulu gerekir. (Bence)

Çizginin üst kısmını baz alarak takipten bağımsız bir alacak davasında icra dosyasındaki beyanı delil gösterebilir ve sonuca gitmeyi deneyebilirsiniz.

Çizginin altında kalan kısma göre ise itirazın iptali davasını hep birlikte açar ve kendi hakları için yapılmış takibe icazet verdiğinizi, tahsilatın takip alacaklısı tarafından yapılmasına muvafakat ettiğinizi belirtip itirazın iptalini talep edersiniz. Dayanağınız, mirasçının "tüm kira alacağını takibe konu etmiş olmasıdır."

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL İtirazla duran bir takibi o şekilde bırakıp başka bir takip açılmasında derdestlik sorunu olmaz. Ancak itirazında "Kira bedeli şu kadardı onu diğer mirasçıya elden verdim." mi demiş? Yoksa "Kira bedelini diğer mirasçıya elden verdim." mi demiş? Takipte şu kadar ay kirası aylık ... hesabıyla ....TL olarak talep edildiği halde "kira miktarı bu kadar değildi aramızdaki anlaşmaya göre kira X liraydı" demediyse sözlü kira ilişkisini ikrarı dışında kira bedelini de zımnen ikrar etmiş olur. Açılacak alacak davasında bu dosya içeriğindeki ikrara dayanılabilir. Zaten başka yol görünmemektedir.

Evet meslektaşım, kira bedeline bir itiraz yok. "şahsa hiç borcum yoktur, ben kira bedellerimi diğer oğluna elden ödedim zamanında" demiş. Tam vekalet ile yeniden işleme başlayacağım ancak yeni bir icra takibindense(çünkü biliyorum itiraz edecek) direk olarak alacak davası açacağım gibi görünüyor. Tek düşündüğüm, Sayın Ergin'in sorduğu gibi 'tanıkla ispat sınırı'nı aştığı için ispat konusunda sıkıntı yaşayıp, bir de müvekkile karşı vekalet ücreti ödettirmek..

Çizginin altındaki kısım biraz daha risk gibi göründü gözüme =)