Şirket sahibine ait taşınmazın şirkete özgülenmesi

Merhaba değerli meslektaşlar.
Müvekkil şirket sahibi otel yapmak için ticari imarlı içerisinde de kiracı olarak özel bir okulun bulunduğu taşınmazı kendi adına satın alıyor. Tahliyesi için 1 aylık sürede ihtarname gönderdik. 6 aylık süreye de uyarak şirketin ihtiyacı için kiracının tahliyesini talep edeceğiz. YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2018/1074 esas numaralı kararında gerçek kişinin şirket ihtiyacı için taşınmazın tahliyesini isteyemeceğini belirtiyor. Şirket sahibinin taşınmazı şirket adına değil de kendi adına tescil ettirmesi dava aşamasında sorun oluşturur mu? İhtiyacın gerçekliğinin kanıtlanması için Turizm yatırımı belgesi talebi, belediyeye tadilat başvurusu yapılmış olması vb belgeler yeterli olabilir mi? Şirket ünvanında Turizm yazması yeterli midir? Özellikle öğrenmek istediğim taşınmazın şirket sahibi adına tescilinin bize engel olup olmayacağı. Desteğiniz için şimdiden teşekkür ederim.

T.C YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/ 8603
Karar: 2015 / 8905
Karar Tarihi: 22.10.2015

KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ - ŞİRKETİN İHTİYACI NEDENİYLE GERÇEK KİŞİNİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİNDE BULUNAMAYACAĞI - HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ



ÖZET: Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan K. G.İnşaat Turizm Gıda San. Tic. Ltd. Şti.'nin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
(6098 S. K. m. 350)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, müvekkilinin halen giyim eşyası satışı yapmakta olup M.J.markasının bayisi olduğunu, taşınmazı da işyeri ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, taşınmazın bulunduğu yerin kendileri için uygun olduğunu belirterek işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Yapılan yargılama sırasında davacı vekilinin ve dinlenen davacı tanıklarının beyanlarıyla; davacıya ait mağazalardan bir tanesinin kapatılarak dava konusu yere taşınmak istediğinin bildirilmesi karşısında, taşınmazın davacıya ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır. TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan K. G.İnşaat Turizm Gıda San. Tic. Ltd. Şti.’nin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.10.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2014/ 13439
Karar: 2015 / 3372
Karar Tarihi: 06.04.2015

TAHLİYE DAVASI - YENİ İKTİSAP VE İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİ - KİRALANAN TAŞINMAZIN ESASLI TADİLAT YAPILMAKSIZIN OTEL OLARAK KULLANILIP KULLANILAMAYACAĞI - EKSİK İNCELEME - HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ

ÖZET: Dava, yeni iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Öncelikle davacı vekiline tadilat neticesinde oluşturacakları otelin niteliği konusunda açıklama yapma imkanı sağlanmalı ve yapılmak istenen tadilatın esaslı tadilat olup olmadığı araştırılmalıdır. Mahkemece kiralanan taşınmazın esaslı tadilat yapılmaksızın otel olarak kullanılıp kullanılamayacağı hususu üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru değildir.
(6098 S. K. m. 351)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak nitelik itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, yeni iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirketin İstanbul, F..., A..- İ... Mah, M.. K...Cad. adresinde bulunan ... ada, .. parsel sayılı taşınmazı tadilat yaparak otel olarak işletmek amacıyla satın aldığını, davalının bu taşınmazda zemin, asma, 1. katlar ile teras katının bir bölümünde eski maliklerle akdettiği kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, davalıya TBK'nun 351.maddesine uygun olarak yasal süresi içinde taşınmazın ihtiyaç nedeniyle satın alındığının ve kiralananı 6 ay içinde tahliye ederek tesliminin bildirildiğini, ihtarnamenin kiracıya 08/11/2012 tarihinde tebliğ edildiğini, aradan 6 ay geçmiş olmasına rağmen, davalının kiralananı tahliye etmediğini belirterek müvekkilinin ihtiyacı için kullanmak amacıyla satın aldığı kiralananın kira sözleşmesinin sona erdirilmesiyle tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, restaurant olarak kullanılan mecurun davacı tarafından otel ihtiyacına binaen kullanılmasının mümkün olmadığını, davacının elektronik ve dış ticaret işleriyle iştigal etmek üzere kurulduğunu ve faaliyete geçtiğini, daha sonra iştigal sahasına otel işletmeciliğini de dahil ettiğini, bu hali ile ihtiyaç iddiasının ek iş mahiyetinde olduğunu ve ihtiyacın zaruri olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacı şirketin çalışma konusu içerisinde otel işletmeciliğinin olmadığı, davacının faaliyet gösterdiği bir işi bulunduğu, ikinci bir iş yapma isteğinin 6570 sayılı yasanın tarif ettiği anlamda zorunlu ihtiyaç kapsamı içerisinde düşünülemeyeceği ve davaya konu taşınmaza davacının zorunlu ihtiyacının olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Olayımıza gelince; Davalı şirket 01.03.1991 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda kiracıdır. Kira süresi 01.03.2001 tarihli ek sözleşme ile 10 yıl 8 ay süre ile uzatılmış, 23.12.2011 tarihli ek protokolle de 31.12.2011 tarihinden itibaren 10 yıl olarak belirlenmiştir. Davacı K.. A.. kiralanan taşınmazın tamamını 09.10.2012 tarihinde satın alarak kiraya verenin halefi olmuştur. Davacı şirket ,dava konusu taşınmaza tadilat yaparak otel olarak işletmek üzere ihtiyaçları bulunduğunu iddia etmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Her ne kadar yeni malik şirketin 07.09.2012 tarihinde tescil edilen şirket ana sözleşmesinde yer alan çalışma konusu içinde otel işletmeciliği bulunmasa da 30.01.2013 tarihli şirket genel kurul kararı ile şirket esas sözleşmesinin amaç ve kapsam başlıklı 3. maddesi tadil edilerek “Turizme yönelik otel, motel, bar. pansiyon. kamping, tatil köyleri, apart oteller, yeme, içme tesisleri, eğlence yerleri kurmak, işletmek, işletmeye vermek, bu yerleri satın almak, satmak, kiralamak, kiraya vermek” ibareleri eklenmek suretiyle otel işletmeciliği de çalışma konusu içine dahil edilmiş ve 20.02.2013 tarihli ticaret sicil gazetesinde ilan edilmiştir. Bu nedenle mahkemece davacı şirketin çalışma konusu içerisinde otel işletmeciliğinin bulunmadığının kabul edilerek hüküm kurulması hatalı olmuştur. Öte yandan ikinci iş yapma isteği işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmeye engel değildir. Kiralanan taşınmazın davalı tarafından fast food lokantası olarak kullanıldığı mahallinde yapılan keşif ile belirlenmiş 14.04.2014 tarihli bilirkişi raporunda davacı şirketin otelin niteliği konusunda beyanda bulunmadığı, bu nedenle tek yıldızlı bir otelin yapısal gereksinimleri ile fiili durumu karşılaştırılarak ana taşınmazın tek yıldızlı otele dönüştürülebilmesinin mümkün olabileceği belirtilmiştir. Davacı otelin niteliğine ilişkin beyanda bulunmamıştır. Bu nedenle öncelikle davacı vekiline tadilat neticesinde oluşturacakları otelin niteliği konusunda açıklama yapma imkanı sağlanmalı ve yapılmak istenen tadilatın esaslı tadilat olup olmadığı araştırılmalıdır. Mahkemece kiralanan taşınmazın esaslı tadilat yapılmaksızın otel olarak kullanılıp kullanılamayacağı hususu üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.04.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Şirket sözünü biraz daha açabilir miyiz? Tek kişi işletmesi mi? Sermaye şirketi mi, şahıs şirketi mi?

Alıntı: Yazan Av.Dr.Yahya DERYAL Şirket sözünü biraz daha açabilir miyiz? Tek kişi işletmesi mi? Sermaye şirketi mi, şahıs şirketi mi?

Şirket aile üyelerinden üç kişinin ortağı olduğu Limited Şirket şeklinde kurulu. Esas sözleşmesinde de bahse konu işleri yapmaya yetkili olduğu belirtilmiş durumda değerli üstadım. Esasen merak ettiğim husus otelin yapılacağı halihazırda içinde okul bulunan taşınmazı müvekkil kendi adına tescil ettiriyor. Müvekkil aynı zamanda şirket ortaklarından. Şirket adına tahliye istemi yapacağız ancak taşınmaz şirket adına değil ortağı adına yani gerçek kişi adına tescilli. Bu durumda gerçek kişinin taşınmazı şirket adına tescil ettirmesi gerekir mi? Biz bir problem olursa taşınmaz üzerine şirket adına üst hakkı kurmayı düşünüyoruz. Teşekkür ederim.