Ortaklığın Giderilmesi Davasında ruhsatsız binalar için değer ne şekilde tespit edilir?

Merhabalar Değerli Meslektaşlarım

Müvekkilin hissedarı olduğu bir taşınmaz için Ortaklığın giderilmesi davası açacağım. Mesleğin henüz başında olmam ve ruhsat alalı henüz 2.5 ay olması dolayısı ise bilgi ve tecrübelerinizden müsadenizle yararlanmak istiyorum.Olaya gelirsek;

Müvekkilin hissedarı olduğu taşınmaz için 1998 yılında Kadastro Müdürlüğü'nde Aplikasyon Krokisi hazırlanmış olup içlerinden biri de müvekkil olan 4 hissedar kendi aralarında ve kadastro müdürlüğü huzurunda sınırlarını belirlemiş, ayrıca taşınmazın tam ortasından bağlı bulunduğu belediye tarafından da yol sınırı çizilerek burası fiziki olarak yola terk edilmiştir.Ancak bu terk işlemi belediyenin ödeme yapmak istememesi sebebiyle tapuda fiziki olarak gerçekleşmiş olmasa da ilgili alana yol yapılmış ve bu alan yıllardır yol olarak kullanılmıştır.

Taşınmaz ise (toplamda 450m2) 4 eşit paya bölünecek iken diğer 2 hissedarın hakkı olan toplam 225m2'den 15m2'lik bir alan sehven müvekkil ve hemen bitişiğindeki hisedarın sınırları arasında gösterilmiştir.

Yine 1998 tarihinde hissedarların her biri diğer hissedarlara hisselerinin belirtildiği alana inşaat yapmalarına muvafakat etme amacıyla notere başvurmuşlar ancak noter tarafından(yanlış anlama sebebiyle olduğunu düşünüyorum) her bir hissedar diğer hissedarlara taşınmaz üzerinde dilediği gibi inşaat yapılmasına muvafakat eder şeklinde bir muvafakatname hazırlamıştır.

Gelinen aşamada ise müvekkil tarafından hissesi üzerine 4 katlı bir bina, bitişiğindeki hissedar tarafından ise 5 katlı bir bina dikilmiş olup belediye tarafından bedeli ödenmek istenmediğinden dolayı henüz tapuda yol olarak gözükmeyen ancak fiziki olarak yol yapılmış olup halen de yol olarak kullanılan kısmın bitişiğindeki diğer 2 hissedardan biri 3 katlı bir bina dikmiş diğer hissedar ise hissesini başkasına devretmiş olup üzerinde herhangi bir muhdesat bulunmamaktadır.Taşınmaz üzerine dikilen tüm binalar ruhsatsız olup ilgili belediye tarafından hem tapuda hisse paylaşımının yapılmasının gerekmesinden hem de bedel ödenmeksizin yol olarak kullanılan arsanın tüm hissedarların rızası ile belediyeye terk edilmesinin istenmesinden dolayı ruhsat verilmemiştir.

Son durumda ise 15m2'lik alanın fazladan alındığı anlaşılmış ve de müvekkil tarafından bedelinin kendisine ödenmesi teklif edilmiş olmasına rağmen, 15m2 alanı eksik verilen hissedar tarafından bu alan karşılığı 1 daire istenmiştir.Haliyle müvekkil tarafından da bu teklif kabul edilmediğinden ortaklığın giderilmesi davası açılması istenmektedir.Bu bakımdan müsadenizle sizlere birkaç sorum olacak;

1-Ortaklığın giderilmesi davasının konusu miras sebebiyle olmadığından ve elbilriği ile değil paylı mülkiyet söz konusu olduğundan dolayı harcı maktu mudur?

2-Ortaklığın giderilmesi davası açılmasının ardından kuvvetle muhtemel bir muhdesatın aidiyeti davası açılması gerekecek, bu durumda yukarıda bahsetmiş olduğum noterden alınan muvafakatname "hissedarların her biri, diğer hissedarlara kendi hisseleri üzerinde inşaat yapılmasına muvafakat eder" şeklinde yorumlanabilir mi? Zira herkes kendi payının olduğu alan üzerine inşaat yapmış.

3-Ortaklık taksim yolu ile giderilemedi ve satış aşamasına geçildiğini düşünelim. Bu satış işlemi icra müdürlüklerinde olduğu gibi midir? Yani rayiç veya yakın bir bedelini veren çıkmazsa taşınmazın değerinin yüzde 50'si gibi bir rakama satılması mümkün müdür? Bu durumda bedelin az olmasından dolayı bir itiraz hakkı var mıdır?

4-Her bir hissedarın payı üzerindeki binalar ruhsatsız olduğu için bilirkişi tarafından ne şekilde bir değer tespiti yapılacaktır.Bu binaların ruhsatlı ve ruhsatsız olması halindeki değerleri arasında uçurum söz konusu olabilir mi?

5- Dört numaralı soruya vereceğiniz cevap "evet, muhdesat olduğu için illa değeri hesap edilir ancak bu yapılar ruhsatsız olduğu için belirlenen değer ruhsatlı değerinden oldukça düşük olur" şeklinde ise bu durumda davadan önce belediye ile ruhsat konusunda anlaşma imkanı var mıdır?

Şimdiden göstereceğiniz ilgi için çok teşekkür ederim.Saygılarımla.