Kiralanan Taşinmazin Tahliyesi

Sayın meslektaşlarım,
Merhabalar, iyi çalışmalar diliyorum.
Mesleğin başlangıçlarında olmam sebebiyle aşağıda anlatacağım hususlarda bilgi ve tecrübelerinizden yararlanmak istedim.
Şimdiden teşekkürler...

Kiracı ile müvekkilimin dedesi arasında 2007 Ocak gibi noter huzurunda 10 yıllık kira kontratı imzalanmış. Kira süresinin dolmasından sonra taraflar yeni bir sözleşme imzalamaksızın devam etmişler. Şuan kiralanan taşınmazın mülkiyeti müvekkilimin üzerinde. Kiracı neredeyse son 1 yıldır kirasını ödemede zorlanmaya başlamış, aksamalar olmuş ve hatta taraflar her kira bedeli için ayrıca senet düzenlemişler. Geç ödenen kira bedelleri(senetler) olmuş, bunun yanında protesto çekmek suretiyle ileri tarihe ertelenen senetler bulunmakta. Muhtemelen haziran ayı kirasını da ödeyemeyecek. Müvekkilim öncelikle en hızlı şekilde kiracının tahliyesini istemekte.

Bu hususta benim aklıma en hızlı olarak 2 yol gelmekte:

Birincisi kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi. Bu aşamada da elimizdeki kira kontratı müvekkilimin dedesiyle yapılmış bulunmakta. Bu yolla icra takibinde herhangi bir takip dayanağına ihtiyacımız olmadığını biliyorum ancak tahliye kararı alabilmemiz açısından elimizde yeni malik ile yapılmış bir sözleşme bulunmaması bir sorun çıkarır mı?

İkincisi 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle fesih bildiriminde bulunmak.

Sizce nasıl bir yol izlemeliyim? Söz konusu kira bedelleri için alınan senetleri tahliye prosedürü içerisinde kullanma imkanımız var mı? Varsa nasıl?

Ben sizin yerinizde olsaydım, ödenmeyen ayların kiraları için 30 günlük icra takibi yapar, 30 gün içinde ödeme olmazsa temerrütten tahliye yoluna giderdim.

Ancak davada tartışmaya girmemek ve davayı uzatmamak adına, covid-19 nedeniyle tahliye sınırlaması getirilen ayları bu takipte istemezdim, onlar için 7 günlük ayrı icra takibi yapar, haciz yoluyla ilerlerdim.

En hızlı tahliye yolunuz bu.

10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için gerekli ihtarları zamanında yaptıktan sonra davayı ancak Ocak 2021'de açabilirsiniz (sözleşme bitim tarihi).

Sözleşmenin dedeye yapılıp sizin kiralayan olmanızın ayrıntılarını yazmadığınızdan yorum yapmak mümkün değil. Dedenin vefatı söz konusuysa, diğer mirasçıların takibe/davaya dahil olmaları veya muvafakat vermeleri söz konusu olabilir. Kiracının sizin şahsi hesabınıza kira ödemesi, kira akdini sizin üzerine aldığınızı ihtarla kiracıya bildirmeniz vs. söz konusu olduysa buna gerek olmayadabilir.

Senetlerin tahliye sürecine hiçbir olumlu katkısı yok (olumsuz katkısı olabilir). Kira borcu zaten birçok durumda yazılı sözleşme bağlı borç oluyor, bunlar için senet alınması çok anlamlı olmuyor. İcra takibine itirazı engellemek için yapılıyor ancak sonrasında kira borcu için takip yapıldığında, senetle ilgili itirazlar süreci daha zorlaştırabiliyor.

Sayın meslektaşım çok teşekkür ediyorum cevabınız için.

Kiralanan taşınmaz mülkiyeti, önce dedesinden babasına satış yoluyla geçmiş daha sonra yine müvekkilim babasından satış yoluyla devralmış. Senetler bankaya verilmiş tahsil için. Bir de bazı senetlerin zamanında ödenememesi sebebiyle çekilen protestolar var. Bunun yanında tapu senedi etkili olabilir mi bu hususta? Yani yapılacak takibe dayanak oluşturma hususunda?