Apartman Kat Maliklerine Karşi Icra Takibi Mehil Vesikasi

Sayın meslektaşlarım:
İş mahkemesinde apartman eski çalışanı tarafından açılan davada, davalı olarak sadece apartman yöneticisi kat malikleri kuruluna izafeten davalı gösterilmiş ve mahkemece verilen kararda "davanın kısmen kabulü ile ....TL'nin davalı apartman kat maliklerinden müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine şeklinde hüküm kurulmuştur.
Davacı vekili ilamı takibe koymuş ve hem apartman kat malikleri kuruluna izafeten yöneticiyi ve hem de tüm kat maliklerini ayrı ayrı (25 kat maliki)borçlu göstermiştir.
Kararı tehir-i icra talepli temyiz ettik ve dosya borcununun tamamını depo edip mehil vesikası talep ettik. İcra müdürü mehil vesikasını ancak apartman kat malikleri kuruluna izafeten yönetici adına verebileceğini diğer borçlu görünen kat maliklerinin mahkeme dosyasında taraf olmadıkları için kararı temyiz edemeyeceklerini ve dolayısıyla kat maliklerinin mehil vesikası alamayacaklarını söyledi. Bu durumda alacaklı tarafın kat maliklerinin her birine ayrı ayrı haciz talep edebileceğini söyledi. Şimdi bu durumda kat malikleri yönetim kurulu adına tüm dosya borcunu yatırmamıza rağmen mehil vesikası da alınmasına rağmen kat maliklerine karşı haciz işlemi yapılabilir mi?Kat malikleri adına yapılan tehir-i icra talepli temyiz dilekçesi ve alınan mehil vesikası takibi durdurmaz mı?Kat malikleri mahkeme dosyasında taraf olmadıkları için dosyayı temyiz edemiyorlar ama icra dosyasında borçlu olarak taraflar.Dosya borcunun tamamını da depo ettik. Şimdi kat malikleri ayrı ayrı haciz tehlikesi ile karşı karşıya kalmaması için ne yapmalıyız.
Tecrbesi olan meslektaşlarımın fikirlerini ve varsa yargıtay kararlarını acilen bekliyorum. Selam ve saygılarımla...

Sayın Meslektaşım,

İcra takibinde yönetim ve kat maliklerinin tek tek isimlerinin yazılması aşağıda belirttiğim Yargıtay Kararını dikkate alarak, borcun ödenmemesi durumunda kat maliklerine haciz işlemi uygulanabilmesi açısındandır.
Örnek Yargıtay Kararı'nda belirtildiği gibi
"Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez."
cümlesi alacaklı vekilince dikkate alınmış, icra emrinde tüm malikler belirtilmiş ve tebligatlar bu sebeple bütün kat maliklerine gönderilmiştir.

Tehiri icra durumuna gelince, yönetim adına alan tehiri icra kararı yeterlidir diye düşünüyorum. Çünkü apartman yönetimi , tüzel kişiliği olmayan ve kat malikleri kurulunu temsil eden bir kurumdur. Apartman yönetimi, zaten tüm kat maliklerinden oluşmakta ancak temsil eden bir kişi olmaktadır. Yönetim adına alan tehiri icra tüm kat maliklerinin aldığı ancak kanundan kaynaklı temsil eden sıfatı olan " apartman yönetimi" adına alınmış bir geri bırakma kararıdır.

Saygılarımla.


T.C. YARGITAY

12.Hukuk Dairesi
Esas: 2013/27147
Karar: 2013/34632
Karar Tarihi: 04.11.2013


ŞİKAYET DAVASI - ALACAKLININ APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATABİLECEĞİ - KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HACZEDİLEMEYECEĞİ - ŞİKAYETİN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması kanuna uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekir.

(634 S. K. m. 20, 35, 38)

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının onanmasını mutazammın 7.5.2013 tarih: 2013/8369 Esas-2013/17545 Karar sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup: dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği düşünüldü:

Karar: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Ancak, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus ta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.

Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yöneticiyle sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı, mantolama v.s.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur.

Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak " Bina dış cephe yalıtımı bedeline dair verilen bonolar" olup takipte borçlu olarak İstanbul Yargı Apartmanı Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifadeyle alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.

Sonuç olarak, alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bu sebeple bozulması gerekirken Dairemizce onandığı anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.

Sonuç: Borçlunun karar düzeltme itirazlarının kabulüyle Dairemizin 7.5.2013 tarih ve 2013/8369 Esas 2013/17545 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına Büyükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 23.11.2012 tarih ve 2012/ 962 - 1495 Sayılı kararının yukarda açıklanan sebeplerle İ.İ.K.nun 366. ve H.U.M.K.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 04.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı