yıl sonu kira artış oranında değişiklik ...

tüm meslektaşlarıma iyi çalışmalar diliyorum.
müvekkil 2005 aralıkta kira sözleşmesi imzalıyor.
kira sözleşmesinde %25 kira artış oranı belirtilmiş,
iki yıl % 25 kira artış yapmış fakat kira bedeli çok yüksek olmuştur.
kısacası bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak, kira artış oranını indirmek için nasıl bir yol izlememiz gerekmektedir.

Kira tespit davası açabilirsiniz.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2000/2648

K. 2000/2640

T. 27.3.2000

• KİRA PARASININ DEĞİŞEN DURUMLARA UYARLANMASI DAVASI ( Kira Sözleşmesinin Yıllık Tutarına Göre Sulh ya da Asliye Hukuk Mahkemelerinde Bakılacağı )

• GÖREVLİ MAHKEME ( Kira Parasının Değişen Durumlara Uyarlanması Davaları )

• KİRA PARASININ TESBİTİ DAVASI ( Kiracının da Bu Davayı Açabilmesi )

• DAVA DİLEKÇESİNDE BİLDİRİLEN HUKUKİ SEBEP ( Hakimi Bağlamaması-Hakimin Türk Kanunları Mucibince Re'sen Karar Vermesi )

• HAKİMİN TÜRK KANUNLARI MUCİBİNCE RE'SEN KARAR VERMESİ ( Dava Dilekçesinde Bildirilen Hukuki Sebebin Hakimi Bağlamaması )

1086/m.8,76

ÖZET : Kira sözleşmesinin yeni duruma uydurulması davasına, bakmakla görevli mahkeme kira sözleşmesinin yıllık tutarı dikkate alınarak belirlenir. kiracı, kira parasının indirilmesi davası açabilir. mahkeme, dava dilekçesinde gösterilen hukuki sebebe bağlı kalmayarak, dava dilekçesinde açıklanan olaylar ve dava sebebine göre yanlar arasındaki hukuksal ilişkiyi saptayarak sorunu çözmelidir.
DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 15.9.1999 gününden başlayarak aylık 250.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 300.000.000 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :
I - İDDİA, SAVUNMA VE HÜKÜM
Davada, davalı Kızılay Derneğine ait işyerinin 15.7.1997 tarihinde kiralandığını ve 15.7.1998 yılına ait kira parasının da 375.000.000 liraya çıkarılmak suretiyle ödendiği halde ilçede yeni kurulan SSK, Eczanesinin işlerini olumsuz yönde etkilemesi ve deprem krizinin bu olumsuz etkiyi daha da arttırdığı ileri sürülerek çevredeki işyerlerinin kira bedellerinin ödenmekte olan kira bedeline göre çok düşük olduğu hususu da gözetilmek suretiyle kira parasının 250.000.000 liraya indirilmek suretiyle tespiti istenilmiş, davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece kira parasının 300.000.000 lira olarak tenkisen tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı kurum tarafından temyiz edilmiştir.
II - KİRA PARASININ İNDİRİLEREK TESPİTİNİN KOŞULLARI
Yargıtay 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının 5 nolu gerekçesi ile 7.7.1965 tarih ve 5/5 sayılı Kararının sonuç kısmında kiracıya tespit davası açma yetkisi tanındığı halde bilahare alınan 21.11.1966 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında ise yalnız kiralayanın tespit davası açabileceğinden sözedilmesine karşın Yargıtay çeşitli daire kararlarında kiracıların da kiralayan gibi kira parasını tesbit davası açabileceklerini kabul etmiştir.
Genellikle kiracı, kiralanan yerin gelecek döneminin aylık kirasının saptanmasını isterken herhalde sözleşmedeki kira parasının arttırılmasını değil ve fakat azaltılmasını talep edecektir. Bunun anlamı, yeni dönemde kira paralarının daha düştüğü, mecurun kira bedelinin de emsali gibi düşürülmesinin icap ettiği iddiasından ibarettir. Zira aksi ileri sürülüp kesin delillerle kanıtlanmadıkça kira sözleşmesi yapılırken, davacının o yılki emsal rayiçleri ve bu rayiç üzerine etki yapan ekonomik ve sair koşulları gözönünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilmelidir.
Davacı kiracı, dava dilekçesinde, ilk kira dönemini izleyen ve davaya konu yapılan dönemde kira parasının düşüş göstermesine olağan rayiç dışında neden olan faktörlerden, örneğin kiralananın yüzölçümünde veya diğer niteliklerindeki değişmelerden, paranın satın alma gücündeki değişikliğin memur maaşlarındaki katsayı ve işçi ücretlerindeki asgari ücret değişikliklerinin, kendi lehine olarak kira parasına etki yaptığından sözetmemiştir. Memleketteki ticari ve ekonomik konjonktür ve paranın satın alma gücündeki düşme ise, ilk döneme nazaran yeni kira döneminde kira paralarının azalmayıp artırdığı yönünde gelişme kaydettiği bilinen bir gerçektir.
Eğer, kiracının iddia ettiği gibi gerçekten kiralar ucuzlamışsa, kiracının, hala kira parasının yüksek olduğunu savunduğu mecurda oturmasını ( işgörmesini ) zorunlu kılan bir neden de kalmamış demektir. Zira sözleşmedeki kira parası kendisine ağır geliyorsa sözleşmenin sonunda kiralanan yeri tahliye ile daha düşük bedelle bir başka yeri kiralamasına herhangi bir engel bulunmamaktadır. Kaldı ki hem aynı yerde oturmayı ( işgörmeyi ) istemek, hem de tarafların özgür iradeleriyle kararlaştırılan kira parasından daha az bir miktar ödeme çabasında bulunmak Anayasa Mahkemesinin 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı iptal kararının anlam ve amacına aykırı düşer.
Şu hususa önemle değinmek gerekir: Kiracının, geleceğe ilişkin kanaatinin gerçekleşmemesi, örneğin hangi nedenle olursa olsun gerekli kazancı elde edememesi ve bu yüzden edimini yerine getirmekte güçlüğe düşmesi olgusu asla kira parasının tenkisine neden olamaz. Bu halde sözleşme yapıldıktan sonra meydana gelen önemli değişikliğin sözleşmeye etkisi, başka bir ifade ile sözleşmenin feshi veya hükümlerinin değiştirilmesi sorunu sözkonusudur. Bu ise "clausala rebus sic stantibus" ve "emprevizyon" teorilerinin alanına girer ki aşağıda bu konuya bir nebze değinilecektir.
III - SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN ŞARTLARA UYDURULMASI SORUNU
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme koşulları borçlu ( örneğin kiracı ) için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile borçlu ( örneğin kiracı ) sözleşmedeki edimini yine de aynen ifa etmelidir.
Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri ( örneğin kiracı ) aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. Bu durum adaletsizliğe dönüşmüşse taraflar artık o sözleşme ile bağlı tutulamazlar. Zira sözleşmenin işlem temeli çökmüş, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaleti bozulmuş, taraflar bu durumlar için bir tedbir almamış ve böylece sözleşmede bir boşluk oluşmuştur. İşte hakim bu boşluğu sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem vererek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak dolduracaktır.
Şimdi bir sorunun daha açıklığa kavuşturulması gerekir: Acaba kısa süreli ( örneğin bir yıl ) kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılabilir mi? Genelde sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi ve değişen hal ve şartlara uyarlanması daha çok ve önemli ölçüde kısa süreli sözleşmelerde değil ve fakat uzun ve de sürekli borç ilişkilerinde sözkonusu olabilir. Zira sözleşmenin kurulması sırasında kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin kısa bir süre içinde aşırı ölçüde ve açık biçimde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğu olayların öngörülmediği veya beklenilmediği, ayrıca bunların işlem temelinin çökmesine neden olacak şekilde olağanüstü bir boyuta kavuştuğunun kabul edilmesi çok istisnai durumlar dışında mümkün değildir. Örneğin ( savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, tabii afetler, hükümet kararlarında önemli değişiklikler gibi ) önemli olağanüstü olaylar nedeni ile edimlerdeki değişmeler henüz ifa süresi tamamlanmamış kısa süreli kira sözleşmelerinde de Hakimin sözleşmeye müdahale etmesine neden olabilir. Bunun dışında kısa süreli bir sözleşmenin koşulları borçlu için ağırlaşmış olsa bile ( sözleşmeye bağlılık ) ilkesi içinde borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ( kiracı ) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.
IV - HER İKİ DAVA ÇEŞİDİNDE GÖREVLİ MAHKEME
HUMK. mad. 8/11-1`e göre: "Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık çılacak davalara" Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmıştır.
Kira parasının değişen durumlara uyarlanması davalarına ise kira sözleşmesinin yıllık tutarı dikkate alınmak suretiyle Sulh ya da Asliye Hukuk Mahkemelerinde bakılmak gerekir. Zira henüz kira sözleşmesi sona ermeden kira parasının saptanmasının istenilmesi 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan "Yeni dönem kira parasının tespiti" olarak nitelendirilemez. Öte yandan HUMK.nun 8. maddesinde Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevleri sınırlı olarak belirlenmiş ve de kira sözleşmesinin yeni duruma uydurulmasına ilişkin davalar bu madde hükümleri kapsamı dışında tutulmuştur.
V - OLAYLARI İZAH DAVACIYA, HUKUKSAL NİTELEME MAHKEMEYE AİTTİR ( HUMK. mad. 76 ).
Davacının dava dilekçesinde bildirdiği olaylara uygulanacak hukuk kuralını ( veya yasa hükmünü ) bulmak ve uygulamak Hakime ait bulunmaktadır. Zira, Hakim Türk Kanunlarını re`sen ( kendiliğinden ) uygulamakla yükümlüdür ( HUMK. mad. 76 ). İşte bu nedenle, Hakim tarafların ( ve özellikle davacının ) kendisine bildirdiği hukuki sebeple bağlı olmayıp, tarafların dilekçe ve layihalarında bildirdikleri olayların hukuksal nedenini, kendisi re`sen doğru olarak tayin ve tesbit eder.
O halde mahkeme, dava dilekçesinde gösterilen hukuki sebebe bağlı kalmayacak ve fakat dava dilekçesinde açıklanan olaylara ve dava sebebine göre taraflar arasındaki hukuksal ilişkiyi saptayıp sorunu çözecektir.
Davacının iddiası sözleşmedeki edimler dengesinin sonradan çıkan olaylar nedeniyle değiştiği ve böylece sözleşme temelinin çöktüğü istikametindedir.
Mahkemece yukarıdaki maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmek gerekirken işin esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve şimdilik diğer yönlerin incelenmesine mahal olmadığına, 27.3.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan iözkurt tüm meslektaşlarıma iyi çalışmalar diliyorum. müvekkil 2005 aralıkta kira sözleşmesi imzalıyor. kira sözleşmesinde %25 kira artış oranı belirtilmiş, iki yıl % 25 kira artış yapmış fakat kira bedeli çok yüksek olmuştur. kısacası bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak, kira artış oranını indirmek için nasıl bir yol izlememiz gerekmektedir.

Kira tespit veya uyarlama davası açabilirsiniz, açmasına da...

Kira dönemleri 1 yıllıktır. İlk sözleşmenin yapılmasından henüz 2 yıl geçmiştir. %25 oranı fahiş değildir. Hele davayı açmayı düşündüğünüz şu dönemde enflasyon muhtemelen %25 i geçecektir. Bu kadar kısa sürede müvekkilinizin lehine kullanılacak olağanüstü ve öngörülemeyecek ne olmuştur da, hakimin sözleşmeye müdahalesini talep edeceksiniz?

Kaldı ki her yılın sonunda akti feshetme şansınız bulunmaktayken o yolu da tercih etmiyorsunuz. Baştan kaybedilmeye mahkum bir dava olur.

Not:Sunulan Yargıtay kararının da soruyla ilgisi yoktur.

Yargıtay kararının konuyla ilgili olmadığı görüşüne katılmıyorum. Nitekim kararda da belirtildiği üzere taraflar imzaladıkları sözleşmeyle bağlıdırlar. Bir diğer anlatımla sözleşme tarafların anayasasıdır. Ancak işlem temelinin çökmesi durumunda ve o da ancak hukukun sosyal yönü öne çıkan belli alanlarında (Kira hukuku) hakimin müdahalesi söz konusu olacaktır. Hukuk sistemi böyle. Kiracının tacir olması durumunda bu dahi söz konusu olmayacaktır. Saygılarımla.